Условия аренды недвижимости с последующим выкупом

Аренда квартиры

05.06.2018

8.4 тыс.

5.6 тыс.

8 мин.

Не всегда можно решить свои жилищные проблемы простой покупкой квартиры. При нехватке денежных средств многие снимают жилье, в дальнейшем же рассчитывая его выкупить.

Но в Российском законодательстве не существует документа, предполагающего одновременно и аренду, и последующий выкуп.

Данное действие должно происходить в два этапа: сначала найм, а по истечении определенного срока заключают дополнительный договор купли/продажи.

В вопросах приобретения жилья аренда квартиры с последующим выкупом — явление хоть и известное, но не распространенное.

Обычно договор заключается между предприятиями, а если одной из сторон выступает муниципалитет, то с государством. Физические лица такой документ заключают крайне редко. Данная процедура, по сути, напоминает некий лизинг.

То есть одна сторона за определенную сумму предоставляет жилое помещение, другая же пользуется им, как сочтет нужным.

В договоре прописывают ежемесячную фиксированную оплату. По истечении определенного срока арендованная недвижимость переходит нанимателю в собственность при условии полного расчета по всем оговоренным платежам. И все-таки законодательно эти понятия имеют существенные различия.

Арендатор имеет право просто оплачивать аренду, а последующий выкуп съемного жилья не является его обязанностью.

В большинстве случаев, когда возникает необходимость в заключении соглашения об аренде и дальнейшем ее выкупе, делается это между близкими людьми или родственниками. Так можно избежать недопонимания и судебных тяжб.

Существует несколько обязательных моментов, которые стоит учесть при составлении соглашения А именно:

1. 1. Право выкупа непременно отражают в договоре. Если указано будет только право преимущественной покупки, суд при разбирательстве не учтет данный пункт. То есть четко указывают, что наниматель может выкупить жилое помещение после окончания срока найма (либо до этого).
2. 2. Необходимо заранее оговорить ценовые условия. В одном случае это ежемесячные платежи за аренду, а в дальнейшем — цена за выкуп. В другом – цена квартиры распределяется в виде ежемесячных арендных сумм. Полная, окончательная стоимость помещения также прописывается. Без этих данных сделка будет недействительна.
3. 3. Документ должен содержать описание помещения: метраж (жилой/нежилой), количество комнат, состояние коммуникационного оборудования, этаж, адрес и т. д. К договору прилагают техпаспорт и схему.
4. 4. Необходим пункт об обязанности арендатора передать право собственности в случае, когда стоимость будет полностью погашена в установленный срок.
5. 5. В приложении указывают акт приема-передачи жилья с подробным отображением тех.состояния.
6. 6. В условиях найма прописывают не только выкупную оплату, но и коммунальные платежи, возможные затраты на ремонт и форс-мажорные обстоятельства в виде аварий, повреждения коммуникаций и т. д.
7. 7. Оплата аренды обязательна в соглашении, при отсутствии данного пункта его можно признать ничтожным. Оговаривается первоначальный взнос, страховка, налоговые выплаты.
8. 8. Отражена цена жилья на момент заключения соглашения и с учетом инфляции, если срок выплат предполагается достаточно длительным.
9. 9. А также вид валюты, в которой будет рассчитываться стоимость помещения. Все оплаты производят через банк, для достоверности и подтверждения при судебных разбирательствах и спорах.
10. 10. Отмечена ответственность арендатора и нанимателя при несоблюдении соглашения, при частичном уклонении и при чрезвычайных ситуациях.

Все перечисленные пункты должны быть обязательно внесены. В противном случае договор не является заключенным, и, как следствие, между физическими лицами не возникнет правовых отношений.

Скачать образец договора аренды с последующим выкупом.

Так как право собственности на жилое помещение (дом или квартиру) наступает только после официальной, государственной регистрации, существует определенный порядок составления соглашения:

• оно составляется по определенному образцу и обязательно письменно;
• если впоследствии предполагается передача помещения в собственность, оформлять необходимо нотариально;
• непосредственный процесс перехода права собственности от арендодателя к арендатору четко, по пунктам указывают в документе;
• бумагу составляют в 3 экземплярах;
• прописывают одновременно условия аренды и последующей продажи;
• заинтересованные лица должны быть согласны со всеми пунктами.

Так как сделка предполагает двойной характер, при ее оформлении потребуется достаточно большой список документов:

• паспорта, удостоверяющие личность всех участников;
• при наличии у сторон супругов, их письменное, нотариально заверенное согласие;
• документ о заключении брака;
• тех. план и кадастровый паспорт жилого помещения;
• документ, удостоверяющий право собственности на квартиру;
• номер банковского счета для внесения платежей;
• документ об оценочной стоимости жилья;
• справка из Росреестра о том, что на имуществе нет никаких обременений;
• если договор заключается с компанией-застройщиком, необходимо представить нотариально заверенную копию устава юридического лица и документ о регистрации;
• справка о том, что жилое помещение не обременено коммунальными долгами.

Если срок договора четко не прописаны, то он по умолчанию составляет 5 лет. Если время все же указано, то его можно сократить до 1 года. При заключении долгосрочного соглашения (от 12 месяцев), оно подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Делается это не позднее 1 месяца, отсчет идет от даты подписания

Для того чтобы избежать недоразумений и последующих споров, не стоит производить оплату «из рук в руки», даже если физические лица — близкие родственники. Существуют следующие варианты оплаты:

• наличными при условии написания расписки;
• банковским переводом с получением чека, в котором указана цель перевода;
• электронным переводом с распечаткой чека;
• банковским переводом на специализированный счет. Обычно такой счет «замораживается» до срока передачи прав собственности новому владельцу (банковский аккредитив).

Важно оговорить с владельцем квартиры разделение счетов – один за аренду, другой за взнос. Либо высылать средства на один счет, но с указанием разных целей выплат. Это предотвратит желание собственника подменить платежи и потребовать дополнительных денег.

В законодательстве не прописано четких правил, по которым заключаются такие сделки, поэтому учесть некоторые нюансы просто необходимо. Это лучший способ избежать мошенничества и уклонения от исполнения своих обязательств. Обратить внимание следует на следующие моменты:

1. 1. В одном документе сразу указывают на факт аренды и последующей продажи. Дополнительно каждый пункт стоит подкрепить законодательной базой.
2. 2. Необходимо не только определить цену недвижимости на момент заключения договора, но и учесть ее изменение за время аренды, иначе одна из сторон окажется в невыгодном положении. Один из пунктов должен содержать порядок индексации.
3. 3. Важно помнить, что наниматель становится собственником только после внесения всех оговоренных сумм. И если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, выплаченные деньги обратно не вернутся. Они будут приравнены к оплате за аренду.
4. 4. Существует возможность досрочного завершения аренды, при условии внесения всей суммы до истечения срока. Делается это только по соглашению обеих сторон. Данный момент стоит обговорить заранее и обязательно письменно обозначить в документе.

Некоторый процент рисков существует при оформлении любой коммерческой сделки. В данном случае законодатель не защищает ни одну из сторон. Если возникнет необходимость разрешать ситуацию в суде – результат непредсказуем.

Небезопасность сделки для владельца недвижимости:

• основное – это инфляция. Бывает, что квартиры падают в цене, но в большинстве случаев стоимость со временем увеличивается. И если договор заключен на длительное время, владелец теряет значительную сумму выгоды, в среднем 15–20%;
• наниматель, а впоследствии предполагаемый владелец, может использовать предоставленную жилплощадь не для проживания, а в коммерческих целях, или сдавать ее в внаем;
• коммунальные платежи и налоги растут регулярно, и если данный факт не учесть при заключении сделки, со временем это сведет на нет прибыль от оплаты аренды. Необходимо заранее договориться о тарификации выплат.

Опасностей при заключении сделки у нанимателя гораздо больше:

• на весь срок аренды квартира не является собственностью арендатора, т. е. нанимателю нельзя полноценно ею распоряжаться. Со своей стороны продавец имеет право расторгнуть сделку в любой момент (он заплатит причитающиеся штрафы, но они могут быть несущественными по сравнению с уже полученной прибылью). Вернуть заплаченные за найм средства не получится даже через суд;
• арендодатель имеет возможность резко увеличить стоимость оплаты за наем;
• владелец квартиры может скончаться до окончания срока аренды и не успеть передать помещение в собственность. В данном случае есть вероятность, что наследники будут не согласны с заключенным договором (денег-то они не видели), и тогда предстоят длительные судебные разбирательства, особенно если наследников много. Они могут не согласиться с прежними условиями договора, и придется пересматривать их не в пользу нанимателя;
• недвижимость, на которую претендует наниматель, оказалась под залогом/арестом по вине владельца, если он не вносил оплату, не платил налоги, наложен арест за неуплату алиментов и т. д. Квартира в результате будет потеряна, если собственник стал банкротом.

Невозможно оговорить все условия сделки, многие из них базируются на доверительных отношениях между обоими лицами. Поэтому в большинстве случаях подобные соглашения заключаются между близкими людьми или родственниками.

Приняв решение заключить договор аренды с последующим выкупом, необходимо осознавать, что в такой сделке существуют как плюсы, так и минусы. К минусам можно отнести:

1. 1. Отсутствие законодательной базы и небольшая практика, в том числе и судебная.
2. 2. Вступление в право собственности только через достаточно длительный срок.
3. 3. Гибкость первоначальных условий, которые можно изменить.
4. 4. Даже при наличии договора владелец в любой момент может заложить свое имущество, не спрашивая согласия арендатора и не ставя его в известность. Наниматель наложит запрет на данные действия только при наличии регистрации в квартире.
5. 5. Арендодатель вправе изменить сумму взноса, и если наниматель с этим не согласен, он подлежит выселению, несмотря на заключенное соглашение. При таких услових ипотечный кредит представляет собой более надежную сделку: если гражданин вовремя гасит назначенные платежи, нет оснований для его выселения.
6. 6. Не существует конкретной формы договора.

К плюсам такого вида сделки можно отнести:

1. 1. Невысокие, доступные (по сравнению с ипотекой) ежемесячные платежи. Отсутствует процентная ставка, и если соглашение достигнуто между родственниками, гораздо проще, чем с банком, договориться об отсрочке в случае непредвиденных обстоятельств.
2. 2. Квартирой можно пользоваться и проживать в ней на момент съема, не дожидаясь вступления в права владения.
3. 3. По договоренности с владельцем в жилье возможно производить ремонтные работы.

Аренда с выкупом интересует тех граждан, которые не смогли получить разрешение на ипотечное кредитование или не имеют финансовых возможностей приобрести жилье в рассрочку.

Но прежде чем решиться на такую сделку, стоит тщательно продумать все условия, нюансы и риски.

Невозможно предусмотреть все, поэтому в качестве арендатора лучше всего выбирать человека, которому можно доверять и с которым легче будет договориться в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом – это интересный вариант приобретения жилья, который может заинтересовать многих граждан. В этом случае вы проживаете в имуществе и можете спокойно его выкупать на протяжении всего времени эксплуатации. Способ очень удобен, особенно для молодых семей. Но встретить его можно крайне редко.

Варианты приобретения недвижимости

Если говорить о способах, которые существуют на сегодняшний день, то среди них следует отметить:

• За собственные собранные средства. Расчет производится наличными и считается оптимальным, когда хозяева могут себе позволить данную процедуру провести единовременно. Продавец сразу получит желаемую выгоду и у него больше не будет к вам претензий, а покупатель забывает о ежемесячном погашении возникающих платежей и переплат по кредитным ставкам. Но в реальности накопить нужную сумму средств достаточно сложно, поэтому методика применяется только в редких случаях.
• Ипотечное кредитование от застройщика или иные похожие методики. Сразу нужно оговориться об огромных переплатах, которые возникают из-за использования кредитного метода. Помимо этого, пока у вас не будет собрана необходимая сумма на первый платеж и не будет стабильным заработок, то о собственном жилье вы можете позабыть.
• Проживание в арендованной квартире и последовательная выплата долга, если вы решите ее приобрести через время. Чаще всего такое понятие можно встретить под названием аренды. Это единственный метод, при котором вы владеете жильем, но не имеете его в собственности на протяжении определенного промежутка времени проживания. Каждый месяц вы платите определенные суммы, но просто пользуетесь площадью. Деньги уходят в этом случае в никуда.
• Аренда с дальнейшим приобретением. Это уже не новый метод, но он не прижился в нашей стране. Соглашения можно встретить крайне редко. Это обуславливается тем, что хозяева рассматривают свободную площадь как метод заработка на протяжении длительного периода. А снимают квартиры всегда.

Что по поводу правильного составления договора?

• Как и любая другая юридическая процедура, аренда подразумевает под собой разработку определенной формы договора. Особенностью следует отметить только то, что тут учитываются условия, как по самой форме договора, так и по проведению сделке о купле-продаже.
• Лучше всего при составлении прибегнуть к помощи опытного юриста, который в обязательном порядке поможет в составлении, подскажет интересующие вас нюансы, а также будет сопровождать вас на сделке. Грамотно составленный документ даст вам права, а также наделит правами, что позволит обезопасить проведение сделки того или иного характера.
• Для того, чтобы грамотно разобраться в этом вопросе, следует обратиться к статьям 554,555 в Гражданском кодексе, которые касаются проведения подобных процедур.
• В структуре договора прописываются данные об обеих сторонах, формулируются требования, а также публикуется вся информация о проводимой сделке. Если же что-то не было включено в текст договора, то он считается недействительным. Также следует указывать и то, что по истечению срока аренды помещений, все имущество перейдет на нового владельца. Помимо этого, когда жильцы раньше погасят всю цену задолженности, то тогда имущество станет их собственностью в момент последнего платежа. Но по желанию обеих сторон договор может быть дополнен любыми пунктами в рамках действующего законодательства.

Каким способом это можно выполнить?

Сделки подобного характера заключаются только в самых редких случаях. Но это не исключает то, что они могут быть. Дело обстоит в том, что многие квартиросъемщики, а также арендодатели не в курсе таких правил. А те, кто знает об этом, очень часто беспокоятся за возможность возникновения рисков.

Среди них следует отметить наиболее характерные случаи:

1. Методика не распространена в той степени, в которой распространены другие. Соглашение сложно составить, потому нет разработанных правил. Аренда с выкупом не применяется так часто, как иные варианты.

1. Цена на квартиры, которая никогда не будет оставаться на первоначальной цифре, прописанной в форме соглашения. Она будет постоянно меняться.

   На момент последних выплат она станет больше, чем та, которая прописывалась в установленной форме договора. Это существенные недостатки, как для продавца, так и для потенциального покупателя.

В последнее время часто можно услышать о приобретении в рассрочку. Главными условиями выступает то, что срок этого вида кредитования не должен превышать 3 лет.

Ежемесячный платеж в этом случае будет очень большим.

Но тут имеется ряд преимуществ:

• Скорость оформления и выплаты, которая существенно отличается от иных подобных способов.
• Нет никаких финансовых рисков, если сделка заключается при помощи опытного юриста.

Проблема с выставлением цены

Очень часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда на бумаге прописана одна сумма, а в процессе выплаты платежей, она может изменяться. Всё это должно быть отражено только в договоре, который составляется в начале заключения сделки. Но как, же это сделать?

Для этого существует ряд методик, среди которых отмечаются:

1. Это необязательно в стандартной форме, а может включаться только по обоюдному согласию. Но, бывают такие ситуации, когда операции производятся в условных единицах, и дальнейшие сдвиги никак не будут оказывать влияния. Пересчет не может быть обеспечен в этой ситуации.
2. Можно включить в официальную форму пункт о пересчете каждый месяц или каждый год суммы ежемесячных платежей. Это обосновывается инфляцией, которая всё равно с каждым годом повышается.
3. Расчёт в долларах, евро или другой стабильной валюте.

   Помимо этого, на бумаге лучше всего установить не точную сумму, которая будет являться конечной, а формулу расчёта и изменения.

ВНИМАНИЕ !!! Если у вас возникли какие-то вопросы, которые могут вызвать дополнительные споры, то нужно обратиться к постановлению под номером 73 от 17 ноября 2011 года. Там прописаны все нюансы, которые могут возникать при аренде помещений.

Бывают такие ситуации, когда в договор сразу вносятся условия по поводу внесения возможных дополнений в договор. Но это может касаться только стоимости. Продавец в этом случае будет только в плюсе, а вот покупатель может и не согласиться.

Ведь, кто захочет платить большую сумму, чем та, которая была прописана изначально? Конечно, бывают и такие случаи, когда жилье дешевеет. В этой ситуации в выигрышном положении окажется покупатель.

Если же договорённость не была достигнута заранее, то нужно подумать о судебном разбирательстве. Но, в большинстве ситуаций, такого произвести невозможно, потому что судья выносит неодобрительные приговоры.

Помимо этого, бывают случаи, когда суд заключает дополнительное соглашение. Это позволяет изменять ежемесячные выплаты на недвижимость. Всё это закреплено в статье 614.

На что еще следует обратить внимание?

Перед ситуацией, когда вы решите согласиться на сделку подобного типа, следует внимательно обратить взгляд на пункты договора, а также ситуации риска. При этом, их будет огромное количество, как для продающей части собственников, так и для покупающей в собственность.

Сначала следует помнить, что разработанный вариант не всегда подлежит для передачи в соответствующие инстанции. Если вы заключали сделку вначале на 20 календарных месяцев, а потом продлили, то ставить на учет ее не нужно. Это обычная письменная форма, которая не заверяется нигде.

Сейчас немногие могут отличить два понятия: аренда и коммерческий найм. Они смешались по своим характеристикам, но для проведения процедуры всё же нужно определиться, что есть что.

Аренда — это определенный вид договорных отношений между 2 действующими участниками, в процессе которого одна из них считается организацией. Договор найма представляет собой некую классификацию, которая позволяет устанавливать нормальные взаимоотношения между двумя лицами.

ВАЖНО !!! Такой договор в любой ситуации не будет подлежать заверению в специальных службах, вне зависимости от времени действия. Но, это не освобождает в дальнейшем участников от того, чтобы после выкупа регистрировать право собственности.

На такой тип нечасто встречающейся сделки идут арендодатели только в той ситуации, когда она удобна для них самих.

Это возникает, когда реальный доход от проведённой продажи будет превышать все возможные иные способы получения финансовых средств.

И только лишь в таком случае, в стоимость договора должна входить не только оплата квартиры, но и оплата аренды за всё то время, пока люди будут проживать в ней.

ВНИМАНИЕ !!! Итоговая рассчитанная стоимость будет подразделяться на равные платежи, которые будут выплачиваться по договору в установленный период. Вы платите абсолютно ту же самую сумму, которую бы отдали при взятии квартиры в ипотеку.

Одним важным преимуществом следует отметить то, что вам не нужно посещать банковские отделения, собирать множество справок, а также копить деньги на внесение первого платежа.

Необходимо помнить, что покупающая сторона в такой ситуации менее защищена и находится в очень непонятном положении.

Если он не сможет внести тот или иной платеж, ты собственник вправе без проблем выселить его и в дальнейшем расторгнуть договор без возврата денег.

Для стороны приобретающего человека здесь не наблюдается видимой выгоды, хотя вначале вам может показаться, что эта элементарная сделка достаточно заманчивой.

Преимущество состоит только в том, когда человек получает постоянный доход, который будет стабилен на протяжении нескольких ближайших лет. И помимо этого, на протяжении всего времени осуществления погашения платежей он сможет проживать в этой квартире. 

Что по поводу юридической помощи?

Когда вы хотите провести сделку подобного рода, то должны запастись помощью от опытного юриста, который поможет правильно провести всю процедуру. Это будет выступать незаменимой помощью всем участникам сделки защитить юридически себя от возможных дефектов.

Ведь лишь профессиональный юрист с опытом работы в подобных ситуациях сможет грамотно составить текст договора, выслушать обе стороны и внести некоторые изменения, в зависимости от потребностей той или иной стороны. При этом, сделка будет считаться законной, потому что специалист подтвердил факт того, что вы четко понимали в тот момент все условия и шли на это добровольно.

Все условия договора лучше всего продумать заранее, записать, дабы не забыть, и  задуматься о сроках и выплате платежей.

Что в итоге?

Когда вы столкнулись с подобным вопросом самостоятельно и в реальной жизни, то тут нужно быть предельно внимательным. Обращается внимание абсолютно на всё. Ведь каждая мелочь может потом сыграть огромную роль.

В первую очередь посмотрите на репутацию продавца, чтобы он вдруг в последний момент не оказался мошенником. Также заранее расспросите людей, которые занимались данным процессом о возможных трудностях и подводных камнях. Прочитайте отзывы в интернете и запаситесь дополнительными знаниями.

ВАЖНО !!! Помимо этого, оценивайте реальную выгоду, которую вы получите. Может быть, где-то есть предложение на более выгодных условиях, которые будут приемлемы именно для вас.

Но, также оценивайте и все преимущества проводимой сделки. Обращайте внимание, что договор не нужно будет регистрировать ни в каких органах. Именно этим вы обезопасите себя от хождения по ненужным инстанциям. Также внимательно рассматривайте стоимость и обращайте пристальное внимание на внесение дополнений по поводу изменения цены.

Квартира может, как подешеветь, так и подорожать. В любом случае, одна из сторон в 90% ситуаций останется в проигрыше. Судебные споры обычно по таким вопросам не возникают и не удовлетворяются.

Во всём остальном полагайтесь на здравый смысл при заключении подобных сделок и просматривайте всевозможные варианты, чтобы выбрать аналогичный, но выгоднее.

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает

21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа.

Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему.

Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е.

человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением.

Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору. Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры. Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности.

Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно.

Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

• Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
• Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
• Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
• Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

• Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
• Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).

Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.

Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.

02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.

Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме.

Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.

Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости.

Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.

Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.

Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.

Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности.

Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре.

При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором.

Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора.

В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Africa Studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

• Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
• Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
• Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
• То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости.

Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки.

В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры.

Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

1. Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.
2. Идеальная квартира в аренду – какая она?
3. Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости.

Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной.

Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?
• Ремонт квартиры под сдачу в аренду
• Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Отличия аренды жилья с выкупом от ипотеки, о которых нельзя молчать

Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%. Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию. При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.  

Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.

1. Доступность

Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.

В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.

Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

2. Понятность

Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.

Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты. Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.

3. Меньшие финансовые риски

Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.

Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».

Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом. Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу. Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.

Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.

4. Социально-экономическая польза

Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.

Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.

Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.

Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?

Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.

Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.

Аренда с правом выкупа недвижимости: особенности и риски

Многие арендаторы мечтают подвести арендодателя к выкупу недвижимости, особенно, если она представляет особую ценность для первого. Сегодня помимо обычной ипотеки или лизинга, существует услуга аренды недвижимости с правом выкупа. С ее помощью вы можете совершить покупку квартиру в рассрочку. Отличия от ипотеки и лизинга существенны и в этой статье мы расскажем о нюансах такой сделки.

Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги

Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.

Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.

В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.

Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.

Одним из важных этапов является подготовка и составление договора, ведь одно неоднозначное предложение может вызвать споры и разбирательства, чего не желает ни одна из сторон. Работа юристов начинается с анализа шаблона контракта, либо с составления собственного документа.

Специалисты готовы представлять интересы в суде, если клиент столкнется с юридическими проблемами. Чтобы их избежать, советуем обратиться к нам и исключить неурядицы на этапе работы с документами. Подробнее о юридических услугах вы можете узнать у нас на сайте.

Отличие аренды дома с правом выкупа от лизинга

Аренда дома с правом выкупа и финансовая аренда (лизинг) очень сильно отличаются друг от друга, хотя они похожи. Лизинг – это тоже аренда и все законы, действующие на нее, распространяются и на него.

Основное отличие в том, что в лизинг передается новое имущество, а не вторичная недвижимость. При этом для лизинга необходимо приобретение необходимого арендатору имущества.

Еще одним отличием является факт, что в лизинге всегда есть три стороны: продавец имущества, арендодатель и арендатор. Например, если бы была возможность приобрести в лизинг квартиру, то в качестве продавца выступал бы застройщик, в качестве арендатора – покупатель, а в качестве арендодателя – собственник. Лизинг – это всегда два договора, один из которых купли-продажи, а второй – финансовой аренды. Выкупить объект можно и при оформлении лизинга, и при обычной аренде, но всегда необходимо получить консультацию юриста, чтобы избежать неприятностей.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

• Рассрочка сроком до 15 лет;
• Возможность погасить кредит раньше срока;
• Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
• Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.

Как проходит аренда дома с правом выкупа

Первый этап –договоренности сторон: продавца, покупателя, возможно и банка. После необходимо подготовить договор самостоятельно, либо обратиться к нам за юридической консультацией. Правильно составленный договор половина успеха при оформлении аренды дома с последующим выкупом.

После работы с бумагами нужно запросить выписку ЕГРН на объект и убедиться, что он чист. Сделать это можно самостоятельно, либо прибегнув к профессиональной помощи. Для чистоты и отсутствия проблем в будущем важно, чтобы объект не находится в залоге у банка и на него не был наложен арест.

Вы сдаете в МФЦ договор в трех экземплярах, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины и заполненное заявление. Договор регистрируется в течение 7-10 дней, после чего вы получаете его обратно с отметкой об обременении.

Когда деньги выплачены, нужно снова обратиться в МФЦ, предоставив все доказательства того, что сделку необходимо логично завершить: квитанции, чеки об оплате, акт приема-передачи недвижимости, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

• Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
• Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

понятие и порядок выкупа собственности.

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

 

 

 

○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа.

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

• «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущества и недостатки.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

• Для арендодателя:
  • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
  • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
• Для арендатора:
  • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
  • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
  • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

• Для продавца:
  • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
  • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
• Для покупателя:
  • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
  • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
  • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
  • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Составление договора.

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

• Договор аренды.
• Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как оценить квартиру.

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

• Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
• Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Переход права собственности.

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

• Окончание срока действия договора.
• Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

• Внесение изменений в Росреестр.
• Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается.

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты. Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд. Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Вернуться к содержанию ↑

 

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Аренда с выкупом недвижимости

Аренда с правом выкупа – это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.

Таким образом, аренда с выкупом недвижимости – это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса.

Содержание статьи

Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом

Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон. В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья. Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.

Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор.

Договор аренды с выкупом недвижимости – это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.

Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад.

Внимание! В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму – продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.

Как происходит оформление?

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:

• договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
• полная стоимость недвижимости;
• условия передачи прав на недвижимость покупателю.

Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.

Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку. В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Структура договора

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.

В договоре в обязательном порядке указывается:

1. Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
2. Размер арендной платы.
3. Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).

Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Выкуп коммерческой недвижимости

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.

Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.

Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.

Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.

Как может проходить оплата?

На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:

• Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
• Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.

Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.

Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.

Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.

Аренда квартиры с правом выкупа в Москве — Помощь юриста

В странах Западной Европы очень востребована услуга аренды жилья с последующим выкупом. В Соединенных Штатах некоторые миллионеры таким образом продают квартиры, приобретенные с помощью ипотеки у банков. Распространена ли подобная покупка жилья в России? Что необходимо для ее осуществления?

Правила оформления

Согласно нормам Гражданского кодекса, которые регламентируют порядок заключения договоров аренды, в России разрешается снять квартиру с последующим выкупом. Такая сделка может быть оформлена двумя способами: как договор купли-продажи с оплатой в рассрочку или как наем жилья плюс соглашение купли-продажи.

В первом случае квартиросъемщик сразу становиться полноправным владельцем жилья, но сама квартира находится в ипотеке у арендодателя до того момента, когда покупатель не выплатит выкупную сумму полностью. Во втором случае съемщик пользуется жильем, оплачивает не только аренду, но и ежемесячные платежи по договору купли-продажи. В данном варианте одновременно действуют условия договора найма и выкупа квартиры. После погашения всех платежей и истечение срока аренды оформляются права собственности съемщика на квартиру.

Обязательными пунктами договора являются:

• стоимость арендного имущества;
• график выплат;
• условия окончательного перехода жилья в права собственности;
• выкупная стоимость.

До момента вступления арендатора в права собственности все бухгалтерские, налоговые расчеты является обязанностью продавца. Кроме того, недвижимость до срока полной оплаты находится в залоге у арендодателя.

Преимущества покупки квартиры таким способом

Приобретение жилья в Москве таким способом не очень популярно. Обе стороны находят друг друга по объявлению: «Сдам квартиру с последующим выкупом». Но такие сделки имеют ряд неоспоримых преимуществ. Стоимость арендованных квартир дороже на 10-25% , чем аналогичные на рынке недвижимости. В связи с тем, что продавец получает деньги не полностью, а лишь частями, то, естественно, здесь учитывается сумма на удорожание жилья за период аренды. Данное обстоятельство очень выгодно для продавца. Для арендатора преимущество снятия квартиры с последующим выкупом — это возможность приобретения жилья в рассрочку.

В случае заключения аналогичного договора с банком он вынужден оплачивать каждый год страховку, проценты, сама квартира является залогом в банке. Поэтому для покупателя это тоже очень выгодная сделка, особенно для тех, кому отказали в банковском кредите. Кроме того, если у арендатора появляются деньги, то есть возможность погасить всю сумму досрочно.

Минусы сделки

Серьезным недостатком сдачи квартиры с правом последующего выкупа для обеих сторон – это изменение цен на рынке недвижимости. На вопрос об коррекции суммы ежемесячных платежей и окончательной стоимости недвижимости в зависимости от изменения цен на рынке жилья законодательные органы однозначно отвечают: нет. Избежать возникновения этой проблемы возможно. Для этого необходимо предварительно указать один из следующих пунктов в договоре:

• написать о возможности изменения процентной ставки;
• внести в ежемесячную плату по договору купли продажи инфляционную индексацию;
• назначить выкупную цену и сумму платежей в определенной валюте.

В случае если в договоре о снятии квартиры с последующим выкупом не оговорено о возможности изменения арендной платы и окончательной стоимости жилья, то снизить или повысить их невозможно, как бы ни менялись цены на рынке. В этом нюансе и состоит минус сдачи жилья с последующим выкупом.

Снижается или растет стоимость на квартиры, в обоих случаях появится недовольная сторона – продавец или покупатель. Есть еще один недостаток таких сделок. Если арендатор по каким-либо причинам не сможет заплатить очередной взнос, то его выселят из квартиры без возврата уже внесенной суммы. Учитывая существующие нюансы, заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом выгоднее на короткий срок.

Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (804) 333-20-57
 

Это быстро и бесплатно!

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

• если заканчивается срок действия договора аренды;
• если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы.

К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества.

Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:

1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
5. Момент регистрации перехода прав.
6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
7. Основания для расторжения договора.
8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
9. Страховые ситуации.

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
2. Приводит помещение в негодное состояние.
3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Преимущества и недостатки аренды квартиры с правом последующего выкупа

Аренда квартиры с выкупом не получила достаточного распространения на территории РФ в связи с нечётко обозначенными правилами игры в Гражданском Кодексе. Тем не менее, этот вариант стоит принять на заметку тем, кто лишён возможности уплатить сразу всю сумму. 

На что стоит обратить особое внимание и о чём обязательно надо знать при заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом рассказывается в данной статье.

Преимущества и недостатки долгосрочных вариантов приобретения жилья

Существует несколько вариантов покупки недвижимости, где может быть востребована не сразу вся стоимость жилплощади. К ним относятся:

• ипотека;
• кредит;
• рассрочка;
• аренда с последующим выкупом.

Ипотека и кредит

Каждый из этих вариантов имеет свои подводные камни, недостатки и преимущества. Ипотека и кредит грозят переплатами и скрытыми процентами.

При ипотечном кредитовании необходим первоначальный взнос, до уплаты которого отсутствует возможность занимать жилплощадь. Кроме того, финансовое учреждение может попросту отказать в ипотеке или кредите.

Минусы и плюсы рассрочки

Рассрочка удобна тем, что можно постепенно выплачивать оговоренную сумму, но размер регулярных выплат выше, чем в случае аренды квартиры с выкупом.

Преимущества аренды с правом последующего выкупа

Аренда с правом выкупа квартиры хороша следующим:

• можно проживать в помещении до фактического его приобретения;
• исчезает посредник в лице банка или другой финансовой организации, которой следует выплачивать не только кредит, но и проценты, значит, размер затрат снижается;
• за время проживания будущий владелец имеет шанс присмотреться к жилью и даже произвести его ремонт;
• в случае аннулирования сделки арендатор рискует только уже выплаченной суммой.

Анализ ситуации позволит избежать неприятностей

Прежде чем, заключать сделку, связанную с арендой с правом выкупа квартиры, стоит:

• внимательно проанализировать уровень цен и состояние дел на рынке недвижимости;
• получить достоверную информацию о личности собственника;
• попытаться просчитать во что в конечном итоге обойдётся приобретение квартиры;
• узнать о возможности временной регистрации на рассматриваемой жилплощади;
• выяснить, не находится ли жильё под арестом, в залоге или не передано ли оно по наследству. Наличие подобных обязательств исключает возможность совершения сделки по купле-продаже;
• получить консультацию у юриста, который проинформирует о возможных рисках, тонкостях и поможет правильно оформить все необходимые документы.

Аренда квартиры с выкупом.

О чем важно помнить при заключении аренды квартиры с правом выкупа?

Все отношения между арендодателем-продавцом и арендатором-покупателем регулируются договором. В лице собственника или распорядителя недвижимостью могут выступать муниципальные, или государственные, органы либо граждане.

Практика показывает, что в случае, когда подобного рода отношения возникают между гражданами, то чаще с обеих сторон выступают родственники.

Документ составляется в письменной форме в 3 экземплярах и отражает одновременно условия найма и купли-продажи.

Для составления юридически грамотного документа стоит руководствоваться положениями Гражданского Кодекса РФ и использовать понятие «коммерческого найма», если обе стороны соглашения либо физические лица, либо наймодатель – юридическое лицо, а наёмщик – физическое.

Важно учитывать это, поскольку в быту понятия «аренда» и «коммерческий наём» смешиваются, тогда как в случае аренды в лице нанимателя выступает юридическое лицо.

Срок действия договора

Срок действия соглашения по умолчанию составляет 5 лет, но может быть и короче – до 1 года, что необходимо указать. Долгосрочный договор подлежит регистрации в Росреестре в течение одного месяца, отсчитываемого со дня его подписания.

Регистрация права собственности

Подлежит обязательной регистрации право собственности, приобретённое после выплаты указанной суммы.

Для регистрации следует подготовить необходимые документы: выписки из домовой книги, квитанции по оплате услуг ЖКХ и справки о наличии или отсутствии долгов.

Какие моменты обязательно должны быть отражены в договоре аренды с правом выкупа?

1. Ясное и полное описание сдаваемой внаём жилплощади с указанием точного адреса, жилой и нежилой площади, количеством помещений и пр. и приложением техпаспорта.
2. Акт приёма-передачи площади с подробным описанием технического состояния помещения.
3. Условия найма жилого помещения, где оговаривается оплата услуг ЖКХ, возможность и объём производимого ремонта, его стоимость и прочие важные права и обязательства.
4. Арендная плата за наёмное помещение. Без этого пункта договор признаётся ничтожным. В документе прописываются размер и сроки регулярно выплачиваемой арендной платы.

   Может быть оговорено внесение первоначального взноса, которым наймодатель может распорядиться для уплаты взносов по страховке или налоговых обязательств. Для нанимателя жилплощади обязательной является выплата арендной платы, тогда как выкупная стоимость может не выплачиваться.

5. Стоимость жилого объекта, которая базируется на показателях состояния рынка недвижимости.
6. Размер выкупной стоимости и обязательные выплаты, направленные на погашение оговоренной суммы с указанием вида валюты, в которой будет вестись расчёт. В ситуации политической и экономической нестабильности допустимо подписание дополнительного соглашения, касающегося индексации цен. В противном случае разногласия разрешаются в судебном порядке.

    Оплату стоит производить через отделения банка, чтобы иметь на руках доказательства своевременности и регулярности оплаты. В случае расторжения договора выплаченные ранее суммы не возвращаются.

7. Условия, при которых жилплощадь передаётся арендатору, а также сроки и момент передачи жилплощади.

   Моментом передачи помещения считается дата завершения действия договора, в соответствии с которым была выплачена вся оговоренная сумма. Право выкупа должно быть обязательно прописано. Не имеет силы ни преимущественное право выкупа наёмщика, ни ссылка на последующую за наймом операцию купли-продажи.

8. Ответственность сторон, которые уклоняются от выполнения оговоренных обязательств. В случае изменения намерений или желаний стоит оговорить возможные подобные ситуации для мирного урегулирования отношений.

Все вышеперечисленные пункты обязательны. В противном случае договор не рассматривается как заключённый, следовательно, между участниками не возникает правовых отношений.

Аренда квартиры с последующим переходом права собственности.

Тонкости в юридическом оформлении аренды с последующим переходом права собственности

В Гражданском Кодексе РФ отсутствуют конкретные условия перехода в собственность жилья по истечении срока найма, не существует и регламентации по совершению такого рода сделок.

Поэтому все составляющиеся договоры должны включать в себя одновременно условия найма и купли-продажи с соблюдением всех норм права, действующих в государстве.

Составление подобного рода документов осложнено тонкостями права и существующей юридической практики, поэтому желательно обратиться к грамотному юристу.

Риски и отрицательные моменты аренды квартиры с выкупом

Проблемы с точной оценкой стоимости недвижимости и как следствие – изменение первоначальных условий. При нестабильности экономики колебание цен может достигать значительных размеров, и внакладе может остаться как наймодатель-продавец, так наёмщик покупатель.

Во избежание неприятностей стоит прописать пункт, отражающий переменчивость ситуации и предполагающий регулярную индексацию, либо по желанию сторон может быть заключено дополнительное соглашение, но постфактум не может идти никакой речи о материальной компенсации пострадавшему.

Для продавца существуют ограничение на распоряжение собственностью.

Однако, риск того, что наймодеталь совершит какие-либо операции с недвижимостью, всё-таки есть, а незарегистрированный в арендуемом помещении наёмщик не может препятствовать сделкам по передаче арендуемой им квартиры в качестве залогового имущества.

При нарушении какого-либо из пунктов наёмщик может быть выселен с занимаемой территории до истечения срока без возврата прежде выплаченных сумм.

Юридическая практика слишком незначительна в области такого рода сделок, а потому не гарантирует соблюдение интересов той или иной стороны.

Новости 2015-2016 годов

В трёх крупных городах России недавно был запущен пилотный проект, целью которого является стимулирование развития данного направления.

Паевой инвестиционный фонд, заложенный в основу финансового инструмента, разработанного Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет инвестировать значительные средства в жильё эконом-класса.

Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.

Возможен досрочный выкуп. Максимальный срок действия соглашения – 15 лет. Преимущества осуществления сделки с Агентством заключаются в отсутствие первоначального взноса, возможности проживания в будущей собственности, небольшие комиссионные.

В зависимости от конкретной ситуации и материального положения каждый выбирает наиболее подходящий для него способ приобретения жилья. Аренда квартиры с последующим переходом права собственности – способ, имеющий свои особенности и тонкости.

Чтобы максимально себя обезопасить стоит обратиться к квалифицированному юристу, который поможет правильно сформулировать статьи соглашения и минимизировать всевозможные риски.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Последние изменения: Январь 2021

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ. лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

• У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
• Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
• Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены.	Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке.	Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре.	При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожать	Во время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить.	Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

• Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
• Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
• Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
• Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
• Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
• Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
• Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
• Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
• Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
• Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
• Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

• Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.
• © 2021 zakon-dostupno.ru

Аренда квартиры с выкупом: достоинства и недостатки данной схемы

Отсутствие у большинства россиян объективной возможности купить собственное жилье не отменяет необходимости решения жилищной проблемы. Сегодня для миллионов жителей нашей страны съемное жилье на долгие годы становиться родным домом.

К сожалению, в таком случае работает правило «живешь пока платишь». Аренда не дает возможности перехода квартиры в собственность. Однако в последнее время все более востребованным становится механизм приобретения жилья именно в аренду с выкупом.

Аренда квартиры с последующим выкупом — доступный всем, но известный пока лишь узкому кругу вариант покупки жилой недвижимости.

Согласно договору, заключенному с собственником жилья, квартиросъемщик единовременно и арендует квартиру для проживания, внося ежемесячно арендную плату, и выплачивает ее стоимость в рассрочку (ежемесячно или ежеквартально). Жилье переходит в собственность после уплаты ее стоимости в полном объеме.

Достоинства аренды с выкупом:

• Заселение в понравившееся жилье происходит сразу. Поэтому им можно сразу распоряжаться по-хозяйски: делать ремонт, менять мебель и технику, обустраивать уют, заводить домашних животных.

• Выплата полной стоимости осуществляется не единовременно, а в беспроцентную рассрочку.

• Штрафов, пеней и дополнительных выплат на весь срок действия договора или при его досрочном погашении не предусмотрено.

• Требования к покупателям законодательно не ограничены, а основаны на пожеланиях собственника. Поэтому купить жилье в аренду с выкупом могут все без исключения категории лиц, проживающих в России.

• После выплаты всей стоимости жилья право собственности переходит к покупателю, что гарантирует регистрация соглашения в юстиции. Поэтому собственник не вправе отказаться от сделки после подписания договора.

• Из документов требуется только паспорт. Не придется тратить время на посещение всевозможных инстанций, сбор многочисленных документов и справок.

• Отсутствие обязательного первоначального взноса. Именно с проблемой накопления средств на первоначальный взнос сталкивается большинство россиян. А предложений покупки в аренду с выкупом без его использования или с небольшим первоначальным взносом достаточно.

Собственник жилья, продаваемого в аренду с выкупом, тоже не обделен. Итоговая стоимость таких квартир обычно выше рыночной из-за учета уровня инфляции. Это в сочетании с ежемесячными выплатами за аренду позволяет хорошо заработать на подобной сделке. Поэтому если вся сумма за продаваемое жилище остро не требуется, то можно получить неплохие дивиденды при его продаже в аренду с выкупом.

Недостатки механизма:

Пожалуй, главным является низкая осведомленность об аренде с выкупом широких слоев населения. Как следствие механизм не стандартизирован, что выливается в отсутствие типовых договоров.

А договор купли-продажи в аренду с выкупом необходимо составлять с высочайшей осторожностью.

Ведь он предполагает долгосрочное сотрудничество покупателя и продавца, поэтому важно учесть большое количество принципиальных условий его исполнения.

«Только правильно составленный договор купли-продажи жилья в аренду с выкупом будет гарантом успешного осуществления сделки. Если нет высокой степени доверия между ее участниками, то необходимо обратиться к профессионалам для его составления и сопровождения.

Это, конечно, приведет к дополнительным затратам, но их величина несоизмерима с рисками потерять жилье или сумму эквивалентную его стоимости.

Именно на посредника ложится функция связующего звена для составления соглашения, которое будет учитывать все ключевые пожелания и возможности каждой из сторон», ? подчеркнул руководитель Федерального бюро выкупа жилья Николай Овчинников.

Из-за неведения о наличие такого варианта купли-продажи жилья собственников и потенциальных покупателей, готовых поучаствовать в подобных сделках, немного. Поэтому предложений, в том числе на рынке недвижимости Москвы, мало.

Хотя сказать, что их вовсе нет тоже нельзя.

А в последнее время и объем подобных предложений, и число граждан, желающих продать или купить квартиру с помощью данного механизма, по оценкам экспертов Федерального бюро выкупа жилья, увеличиваются во многих регионах России.

Аренда квартиры с правом выкупа. Пошаговая инструкция по оформлению договора аренды с правом выкупа недвижимости, особенности и порядок

Комментарии: 5 Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

• +7(495) 103-90-28
• Санкт-Петербург и область +7(812) 389-35-17
• 8-800-333-42-87

Этот способ приобретения недвижимости встречается достаточно редко, но имеет при этом массу преимуществ. Из-за нераспространенности этого типа сделок, возникает множество вопросов, связанных с его заключением.

В представленной статье мы максимально подробно рассмотрим, в чем особенность аренды квартиры с выкупом, какие плюсы и минусы у такого способа приобретения и как правильно оформить сделку.

○ Понятие аренды квартиры с правом выкупа

Аренда с правом выкупа предполагает проживание на жилплощади с регулярными выплатами помимо арендной платы и последующий переход права собственности.

• «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
• 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».

Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится  для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.

Что касается арендодателя, он при таком типе сделки, теряет постоянный доход в виде арендной платы. Именно поэтому найти вариант съема жилья с последующим выкупом достаточно сложно.

Вернуться

○ Преимущества и недостатки

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

• Для арендодателя:
  • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
  • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
• Для арендатора:
  • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
  • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
  • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

• Для продавца:
  • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
  • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
• Для покупателя:
  • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
  • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
  • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
  • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Вернуться

○ Составление договора

Особенность договора аренды с последующим выкупом заключается в том, что он сочетает в себе два типа соглашения:

• Договор аренды.
• Договор купли-продажи.

Государственной регистрации соглашение подлежит в момент перехода права собственности. Именно тогда начинают действовать нормы договора купли-продажи.

Структура документ следующая:

1. Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель».  Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
2. Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
3. Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
4. Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
5. Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
6. Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
7. Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
8. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
9. Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
10. Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
11. Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.

Важно учитывать, что чем больше подробностей будет предусмотрено в соглашении, тем лучше оно будет защищать права сторон.

Вернуться

○ Как оценить квартиру

Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:

• Еежемесячный перерасчет оплаты с учетом естественной тарификации.
• Произведение расчетов при помощи долларов либо евро.

Чтобы избежать конфликтов, в договоре желательно указать не окончательную стоимость жилья, а формулу ее изменения и исчисления.

Вернуться

○ Переход права собственности

Переход права собственности происходит при соблюдении перечисленных условий:

• Окончание срока действия договора.
• Произведение оплаты стоимости недвижимости в полном объеме.

В этот момент договор аренды начинает осуществлять функции договора купли-продажи. Государственной регистрации документ подлежит именно в это время (п. 1 ст. 521 Гк РФ).

При переходе права собственности происходит:

• Внесение изменений в Росреестр.
• Выдача нового свидетельства о праве.

Таким образом, договор аренды с последующим выкупом имеет множество нюансов, которые должны быть учтены для признания сделки действительной и защиты прав каждой из сторон.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Стоимость квартиры существенно изменилась, но наниматель платить больше отказывается

Если в договоре не прописано, что изменение рыночной стоимости недвижимости не влияет на размер выплат, вы имеете право требовать увеличить размер оплаты.

Законодательством предусмотрено, что окончательная стоимость жилья должна индексироваться с учетом инфляции ежегодно, поэтому вы можете добиваться своего через суд.

Чтобы избежать судебных прений в договоре следовало прописать периодическую индексацию выплат (каждый месяц, квартал или год) либо требовать оплаты в долларах или евро.

Вернуться

✔ Можно ли в договоре указать сумму в валюте и оплачивать валютой?

Да, можно. Такое условие является желательным для учета изменений рыночной стоимости жилья и защиты прав продавца.

Вернуться

Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё в рассрочку. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Плюсы и минусы договора купли-продажи в аренду

Если вы собираетесь купить дом и у вас плохой кредитный рейтинг или у вас нет достаточных средств для первоначального взноса, ваши возможности финансирования могут быть ограничены. Получение ипотеки традиционными способами может быть трудным или даже невозможным. Договор купли-продажи аренды — это одна из альтернатив, которая может облегчить покупку, когда покупатель не может получить ипотеку от кредитора.

Основная структура лизинговой покупки

В договоре купли-продажи покупатель и продавец соглашаются на период аренды, за которым следует продажа имущества по окончании аренды.Этот тип соглашения сочетает в себе аренду и покупку, при этом арендатор / покупатель обеспечивает возможность покупки дома. Арендатор сначала вносит залог в обмен на последующую покупку. Право на покупку дома по окончании срока аренды принадлежит исключительно арендатору. Часть арендной платы используется для первоначального взноса позже, но арендатор несет ответственность за обеспечение финансирования покупки после окончания аренды.

Рекомендации для покупателя

Покупка в лизинг предоставляет один из способов приобретения дома, если покупатель не может получить ипотеку.Арендатор может использовать время на этапе аренды, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг до покупки дома. Если стоимость дома увеличивается в течение периода аренды, покупатель также получает выгоду в виде дополнительного капитала. Однако арендатор / покупатель должен регулярно вносить ежемесячные платежи. Если у него возникнут трудности с оплатой, договор может быть расторгнут продавцом. Более того, некоторые контракты содержат положения, которые предусматривают, что просроченные платежи не применяются к первоначальному взносу. Покупатель также должен иметь некоторую уверенность в том, что в конце срока аренды он сможет получить финансирование для покупки дома.Если арендатор не сможет обеспечить финансирование, он может потерять дополнительные деньги, которые он заплатил для первоначального взноса.

Рекомендации для продавца

Договор купли-продажи на условиях лизинга может быть привлекательным для продавца на конкурентном рынке, поскольку он может заблокировать покупателя и обеспечить ежемесячный платеж. Продавец обычно может взимать более высокую арендную плату, чем он обычно получает при традиционной аренде. В то же время продавец, желающий получить доступ к крупной сумме наличных, не получит эти средства при покупке в лизинг.Если стоимость дома увеличивается после окончания аренды, продавец не может реализовать увеличение стоимости, поскольку стороны, как правило, привязаны к цене покупки. Конечно, самый большой недостаток в том, что договоры аренды заключаются на несколько лет. Это несет в себе определенную степень риска и неопределенности, которых многие продавцы могут избежать.

Опытная команда юристов адвокатской конторы Марка Вайнштейна, П.С. может помочь вам оспорить ваши претензии по недвижимости. Свяжитесь с Марком Вайнштейном и его коллегами по телефону (770) 888-7707 или посетите их по адресу https: // www.markweinsteinlaw.com, чтобы узнать, как они могут вам посоветовать.

Преимущества аренды недвижимости при покупке недвижимости

Арендная покупка — это письменное соглашение между арендодателем и арендатором, дающее арендатору возможность приобрести недвижимость в какой-то момент времени в будущем. Природа такого типа сделки с недвижимостью может сильно различаться, поскольку практически все условия покупки в лизинг являются предметом переговоров. Например, они могут включать или не включать установленную цену. Когда они это сделают, цена может быть оценочной стоимостью собственности на момент покупки или другой согласованной стоимостью.

Узнайте больше о том, как работают платежи по лизинговым платежам и какие преимущества они имеют как для арендаторов, так и для продавцов.

Платежи по лизинговой покупке

Как правило, продавец хочет, чтобы арендатор внес невозвращаемый платеж заранее, чтобы «приобрести» возможность последующей покупки недвижимости. Это называется «опционным» платежом, и это может быть любая сумма. Это «закрепляет» право арендатора на покупку, даже если арендодатель позже изменит свое мнение.

В договоре аренды наряду с покупной ценой устанавливается размер первоначального взноса и график его внесения.Стороны могут согласиться на внесение части арендной платы в счет этого первоначального взноса. Конечно, это обычно означает ежемесячное увеличение арендной платы. Но некоторые покупатели могут предпочесть это как способ принудительной экономии в качестве первоначального взноса.

Преимущества аренды для арендаторов и продавцов

Преимущества для арендаторов	Преимущества для продавцов
Пора претендовать на ипотеку	Повышенная рентабельность инвестиций
Время откладывать на аванс	Закрытая продажная цена
Не нужно переезжать по окончании аренды	Привлекает ответственных арендаторов
Личные инвестиции	Сохраняет дом в хорошем состоянии

Преимущества аренды для арендаторов

Есть несколько причин, по которым кто-то может захотеть сдать дом в аренду с возможностью выкупить его позже.

• Время претендовать на ипотеку: Им может потребоваться некоторое время для решения кредитных проблем, чтобы они могли претендовать на традиционную ипотеку.
• Время откладывать авансовый платеж: Им может потребоваться время, чтобы накопить первоначальный взнос, и они не хотят тем временем терять дом.
• Не нужно переезжать по окончании аренды: Их аренда уже действует до тех пор, пока арендодатель согласится, и они хотят иметь возможность купить, а не переезжать снова.
• Личные инвестиции: Они уже вложили значительные средства в недвижимость путем ремонта и улучшения. Часто стоимость этой работы может быть засчитана в счет авансовых платежей или в счет покупной цены.

В каждом из этих случаев возможность покупки в конце срока аренды помогает обеспечить плавный переход от арендатора к новому владельцу. И если арендатор решит, что не хочет покупать недвижимость по окончании срока аренды, это тоже нормально.

Объяснение преимуществ лизинговых покупок для продавцов

Договоренности о лизинговой покупке также могут принести пользу владельцам сдаваемой внаем собственности.

• Повышенная рентабельность инвестиций: Опционная предоплата может увеличить рентабельность инвестиций и остается у владельца, даже если арендатор не приобретает недвижимость.
• Закрытая продажная цена: Владелец может заранее зафиксировать разумную цену на дом.
• Привлекает ответственных арендаторов: Предложение выкупа в аренду может привлечь ответственных арендаторов, заинтересованных в долгосрочном проживании.
• Содержит дом в хорошем состоянии: Если арендатор думает, что он может в конечном итоге стать владельцем дома, он может быть более склонен поддерживать его в хорошем состоянии в течение всего периода аренды.

Если вы домовладелец, договор купли-продажи аренды может помочь решить некоторые из наиболее распространенных проблем, связанных с владением недвижимостью: поиск хороших арендаторов, поддержание дома в хорошем состоянии и, в конечном итоге, продажа дома по цене, которая вас устраивает.

Итог

Если вы являетесь домовладельцем, который не продает дом, и вам необходимо переехать по какой-либо причине, или если вы инвестируете в недвижимость с несколькими объектами недвижимости, покупка в аренду может быть жизнеспособным вариантом для заключения сделки. и получить хорошую цену за свою недвижимость.Если вы потеряли дом, имеете проблемы с кредитом или просто не можете получить первоначальный взнос за короткий период времени, покупка в аренду также может подойти вам как арендатору.

На какой бы стороне вы ни заключали договор аренды и покупки, сделка может оказаться выгодной. Но поскольку все аспекты этой частной сделки остаются на усмотрение отдельных сторон, тщательно продумывайте свои потребности и интересы при выработке условий.

Ключевые выводы

• Арендная покупка — это письменное соглашение между арендодателем и арендатором, дающее арендатору возможность приобрести недвижимость в какой-то момент в будущем.
• Если вы арендатор, возможность покупки в конце срока аренды помогает обеспечить плавный переход от арендатора к новому владельцу.
• Если вы домовладелец, договор аренды поможет облегчить некоторые из наиболее распространенных проблем, связанных с владением недвижимостью.

Справочник по договорам аренды и покупки

Чем отличаются договоры аренды с покупкой и варианты аренды?

Эти термины часто используются как синонимы, но на самом деле это не одно и то же.«Опцион» в «опционе на покупку в аренде» означает право покупать или сдавать в аренду землю или другие имущественные права без каких-либо обязательств по этому поводу .

Как правило, при покупке по аренде существует два отдельных договора: сама аренда и договор купли-продажи.

Между тем, согласно этому блогу юридической фирмы Koontz & Associates из Сарасоты, Флорида: «Вариант аренды очень похож на аренду, поскольку он состоит из двух соглашений и теоретически позволяет арендатору в конечном итоге приобрести недвижимость.Однако арендатор не подписывает договор купли-продажи, а вместо этого заключает опционное соглашение ».

В таком опционном соглашении об аренде продавец обязан продать, но покупатель не обязан покупать. Для этой привилегии и право купить недвижимость в любое время во время аренды, арендатор также оплачивает опционный сбор вперед. предоставление финансирования вместо ипотечного кредитора.Земельные контракты в целом были более популярны в 1970-х и 1980-х годах, когда ипотечные ссуды было труднее получить.)

Некоторые плюсы договора аренды-купли-продажи

Полностью оформленный договор аренды-купли-продажи, конечно, заканчивается арендодатель больше не является собственником недвижимости. Но если владелец получил рыночную арендную плату, а затем справедливую цену за собственность, это может быть выгодной сделкой для обеих сторон.

С точки зрения продавца-арендодателя, вы, вероятно, получите более стабильного арендатора в течение этого периода, и договор аренды-купли-продажи часто дает возможность включить в бухгалтерскую книгу больше затрат на обслуживание и модернизацию на стороне арендатора в течение этого периода. срок аренды.

И если арендатор соглашается заплатить справедливую рыночную стоимость в конце сделки, вы все равно можете получить выгоду от повышения стоимости, получая при этом стабильный доход от собственности. У вас также уже будет в наличии в среднем от 2,5% до 7% согласованной покупной цены в качестве авансового, невозмещаемого единовременного платежа. Что касается ежемесячной арендной платы, стандартно от 10% до 15% каждый месяц.

Кроме того, на спадающем рынке или в районе, где даже не наблюдается повышенного рынка, такие договоренности могут быть хорошим способом для владельца недвижимости найти как арендатора, так и покупателя.

(Вот сайт, который предлагает шаблонов аренды и покупки . А вот один для типичного договора аренды жилья . Большая разница!)

Некоторые минусы договора аренды

Как владелец собственности, вы обязуетесь продать эту собственность. Денежная цена, которую вы получите, может быть установлена ​​либо в начале аренды, либо в конце. В любом случае, вы обязуетесь не только продать его, но и покупателю, который в какой-то момент получит ипотечный кредит.

Неспособность сделать это означает отсутствие сделки. Покупатель также может отступить, оставив вам свободную недвижимость, которая, возможно, не стоит того, что было на момент создания совместного предприятия.

И если вы соглашаетесь, что продажной ценой будет справедливая рыночная стоимость в конце периода аренды, эта цена может быть меньше той, которую вы могли бы получить, если бы вы установили цену в начале. Тогда это будет рынок продавца или рынка покупателя?

Подобные рыночные капризы подпадают под категорию «хрустального шара» рыночного времени, которая, конечно же, создает риск при любом виде инвестирования.

На что следует обратить внимание, прежде чем переходить к соглашению

Независимо от того, выбираете ли вы вариант аренды или аренды, эти сложные сделки требуют знания применимых местных и государственных нормативных актов.

Конечно, вы можете начать поиск в Интернете. Многочисленные сайты содержат рекомендации, предупреждения и многое другое из надежных источников, а их советы могут сильно различаться. Например, некоторые рекомендуют ограничить арендатора до одного года, в то время как другие говорят, что это слишком коротко.

Другие, осторожно относящиеся к искам о справедливой процентной ставке, которые могут возникнуть в случае выселения арендатора после выплаты арендной платы, предостерегают от использования таких слов, как «кредит», «продавец» и «покупатель» в самом договоре аренды.Вы также должны знать разницу между согласованной ценой и рыночной ценой.

Наконец, независимо от того, совершаете ли вы покупку или аренду, вы создаете отношения арендодатель-арендатор, поэтому четко укажите, кто несет ответственность за налоги на недвижимость (возможно, владелец недвижимости) и техническое обслуживание (вероятно, арендатор). Что касается последнего, укажите, в какой степени.

Правильная сделка в нужное время? Только в том случае, если это подходит вам

Для покупателя, меняющего арендатора, эти меры являются шансом получить жилье и начать вносить первоначальный взнос понемногу каждый месяц, одновременно откладывая для закрытия окончательного ипотечного кредита.

Для арендодателя, меняющего продавца, договор аренды-купли-продажи — это способ закрепить за собой покупателя и арендатора одновременно, что является определенным соображением на рынке покупателя. Возможно, вы даже сможете получить арендную плату выше рыночной по сравнению с традиционным договором аренды, и вы получите арендатора, который, вероятно, более привержен собственности, чем типичный арендатор.

Стоит ли отказываться от владения собственностью по договору аренды-купли-продажи или по любому другому? Это вам решать. Вы можете взять деньги и запустить или продолжить поток доходов в будущем.

Определение варианта аренды

Что такое вариант аренды?

Вариант аренды — это соглашение, которое дает арендатору возможность приобрести арендованную недвижимость в течение или в конце периода аренды. Это также не позволяет владельцу предлагать недвижимость на продажу кому-либо еще. По истечении срока арендатор должен либо воспользоваться опционом, либо отказаться от него. Вариант аренды также известен как аренда с правом выкупа.

Ключевые выводы

• Вариант аренды — это соглашение, которое дает арендатору возможность приобрести арендованное имущество в течение или в конце периода аренды.
• Вариант аренды также не позволяет владельцу предлагать недвижимость на продажу кому-либо еще.
• Арендатор обычно платит некоторый процент сверх стандартной ежемесячной арендной платы, которая идет на первоначальный взнос при покупке дома.
• Опционы на лизинг могут действовать в течение любого периода времени, но обычно они истекают через два-три года.
• В зависимости от контракта покупатель-арендатор может нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, которые обычно являются обязанностью арендодателя.

Как работает вариант аренды

Вариант аренды дает потенциальному покупателю большую гибкость, чем стандартный договор аренды-купли-продажи, который требует, чтобы арендатор выкупил дом по окончании срока аренды. Цена дома согласовывается заранее между покупателем (арендатором) и владельцем. Цена обычно соответствует текущей рыночной стоимости дома, что позволяет арендатору купить дом в будущем по сегодняшней цене.

В этом случае с арендатора обычно взимается авансовый платеж, который может составлять 1% от продажной цены дома.Плата идет на первоначальный взнос, если арендатор решает купить дом в конце срока аренды.

Вариант аренды особенно полезен для тех, кто, возможно, строит свой кредит или не имеет достаточно сбережений для первоначального взноса. Однако есть несколько особенностей вариантов аренды, которые следует учитывать.

Требования к варианту аренды

Варианты аренды предполагают компромисс для владельцев недвижимости, поскольку они могут потерять возможность продать недвижимость по более высокой цене.Взамен арендаторы платят больше за аренду с возможностью аренды, чем они платили бы в противном случае.

Арендные платежи

Владелец взимает премию в дополнение к стандартной ежемесячной арендной плате за возможность покупки по сегодняшней цене по окончании срока аренды. Премия может представлять собой процент, добавленный к текущей арендной плате, например 10% надбавку к стандартной ежемесячной арендной плате за дом такого размера.

Премия, которую часто называют арендным кредитом, становится частью первоначального взноса за дом, если арендатор использует опцион на покупку дома.Однако арендатор лишается дополнительных денег, уплаченных сверх стандартной арендной платы, если дом не будет приобретен в конце срока аренды.

Некоторые владельцы могут получить единовременный платеж наличными, часто называемый «ценным вознаграждением», который аналогичен премии, уплачиваемой за опцион на финансовых рынках. Это не залог при покупке недвижимости, то есть он не возвращается. Сумма колеблется от комиссии за токен до 5% от ожидаемой цены покупки.

Банковское финансирование с возможностью аренды

Хорошая новость для арендаторов заключается в том, что обычно банки позволяют всем средствам страховой премии сверх арендных платежей идти на первоначальный взнос при покупке дома.Однако, если арендная плата была по рыночной ставке, банк может не разрешить использовать какие-либо средства в счет покупной цены. Важно, чтобы покупатели проконсультировались с несколькими банками, чтобы определить свою политику в отношении финансирования ипотеки для дома с возможностью аренды.

Срок аренды

Сроком опциона может быть любой период, о котором договариваются собственник и арендатор, но обычно он составляет от одного до трех лет. В договоре об аренде также оговаривается покупная цена собственности в начале аренды или то, как эта цена будет определяться в конце срока действия опциона.

Причины использовать вариант аренды

Есть несколько причин, по которым арендатор и собственник могут заключить договор аренды. Важно подумать, перевешивают ли преимущества какие-либо недостатки от заключения соглашения.

Почему арендаторы заключают договор аренды

У потенциального покупателя может быть много причин использовать вариант аренды, а не сразу покупать недвижимость в самом начале. Важным фактором является нехватка денег или кредита для совершения покупки.Аренда может позволить потенциальному покупателю сэкономить деньги на покупке и в то же время увеличить свою кредитоспособность за счет регулярных и своевременных платежей.

Арендатор имеет шанс приобрести недвижимость в будущем по сегодняшним ценам. Если у арендатора сегодня нет денег, сэкономленных на покупку дома, но он обеспокоен увеличением стоимости дома в следующие несколько лет, вариант аренды — хороший выбор. Кроме того, если арендатору нравится дом, школьный округ или окрестности, вариант аренды снимает дом с продажи, позволяя арендатору сэкономить достаточно, чтобы купить его по окончании срока аренды.

Даже если у потенциального покупателя есть средства для покупки недвижимости, он может не захотеть брать на себя обязательства сразу. Например, если потенциальный покупатель из другого места, он может захотеть жить в новом городе, прежде чем совершить покупку. Или у них все еще может быть старую собственность для продажи, прежде чем они смогут купить новую собственность.

Наконец, недвижимость может не соответствовать критериям получения определенных ссуд, включая ссуду VA, из-за необходимого ремонта или модернизации. Взяв в аренду сначала, потенциальный покупатель может внести эти улучшения, чтобы впоследствии получить ссуду.

Почему собственники заключают договор аренды

Владелец недвижимости может заключить договор аренды, потому что у него возникли проблемы с продажей дома сразу. Опция может сделать недвижимость более привлекательной для разных типов потенциальных покупателей.

Кроме того, если домовладелец думает продать дом через несколько лет, вариант аренды позволяет владельцу получить премию, превышающую текущую рыночную стоимость аренды. В худшем случае арендатор не купит дом; владелец размещает его на рынке для продажи и оставляет выплаченные дополнительные средства сверх стандартной ежемесячной арендной платы.

Также могут возникнуть налоговые проблемы, связанные с продажей недвижимости прямо сейчас, вместо того, чтобы продавать ее позже. Опцион, хотя и не является гарантией продажи позже, повышает вероятность того, что у владельца есть покупатель, готовый уйти в конце срока действия опциона.

Арендатор лишается дополнительных денег, уплаченных сверх стандартной ежемесячной арендной платы, если возможность покупки дома не используется в конце срока аренды.

Особые соображения

Страхование арендатора обычно требуется для личных вещей арендатора.Страхование арендатора защищает от потери стоимости вещей и мебели в доме. Кроме того, важно, чтобы владелец также имел страховку домовладельца на случай, если в течение срока аренды произойдет что-то, что может отрицательно повлиять на стоимость собственности, например, пожар или повреждение водой.

В соглашение об аренде должно быть включено непредвиденное обстоятельство, связанное с оценкой. Другими словами, когда договор аренды заканчивается, стоимость дома могла снизиться. Оценка предоставляет обновленную стоимость недвижимости до того, как совершится купля-продажа.

Важно рассчитать точную сумму денег, которая должна быть выплачена владельцу в конце срока аренды. Помните, что владелец снимает дом с рынка и отказывается от увеличения его рыночной стоимости, заключая договор аренды. Владелец захочет получить адекватную компенсацию за невозможность продать дом другому человеку, который был готов его купить.

Тем, кто рассматривает вариант аренды или вариант аренды на покупку, в идеале должен быть юрист, знакомый с сделками с вариантами аренды, чтобы просмотреть мелкий шрифт, чтобы убедиться, что по окончании срока аренды не будет никаких сюрпризов.

Аренда с правом собственности по сравнению с арендой с покупкой

Вариант аренды не следует путать с вариантом покупки в лизинг. В варианте аренды с выкупом покупатель составляет , требуется , чтобы купить дом в конце периода аренды.

Пример аренды с правом владения опционом

Предположим, домовладелец хочет продать свой дом стоимостью 500 000 долларов. В доме есть долгосрочный арендатор, который в настоящее время копит на покупку собственного дома. Обе стороны могли попытать счастья на рынке жилья, но, вероятно, домовладельцу потребуется несколько месяцев, чтобы найти подходящего покупателя, а арендатору — подходящего продавца.Более того, продажа дома потребует от владельца собственности освободить арендаторов, тем самым потеряв источник ежемесячного дохода.

Вместо этого арендодатель может предложить своему арендатору вариант аренды, что упростит переход для обеих сторон. В типичном варианте аренды потенциальный покупатель-арендатор будет платить дополнительно 3-5% от стоимости дома (15 000–25 000 долларов США) в качестве платы за опцион, а также дополнительную премию к своей ежемесячной арендной плате. Взамен у них была бы возможность купить дом через два года по сегодняшней цене.Ежемесячные взносы будут способствовать первоначальному взносу.

Такое расположение идет на пользу обеим сторонам, хотя есть и компромисс. Покупатель-арендатор может зафиксировать выгодную цену на дом, но если они не воспользуются возможностью покупки, они заплатят больше денег, чем они заплатили бы за обычную аренду. Кроме того, они также могут нести ответственность за эксплуатационные расходы, которые обычно несет домовладелец. Продавец-домовладелец сначала зарабатывает больше денег, но теряет шанс принять более высокое предложение.

Аренда в собственность Часто задаваемые вопросы

Как аренда автомобиля работает на себя?

При аренде с выкупом автомобиля или в лизинге с выручкой используется договор займа, аналогичный варианту лизинга. Арендатор-покупатель вносит предоплату, а также еженедельные платежи. Однако возможности покупки нет — в конце периода аренды автомобиль полностью переходит в собственность покупателя. Эта договоренность в конечном итоге стоит меньше, чем субстандартная ссуда, и не требует проверки кредитоспособности; однако это намного дороже, чем покупка машины с хорошей кредитной историей.

Как найти жилье в аренду?

Согласно Homelight, один из способов найти дом с правом аренды — это поискать агентов или брокерских контор с программой аренды с правом владения. Также можно напрямую связаться с продавцами — многие владельцы недвижимости могут захотеть продать свою собственность, не обращаясь к риэлтору. Наконец, на рынке выкупа также можно найти соглашения о сдаче в аренду. Договор аренды дома с правом выкупа предоставит владельцам стабильный поток доходов и возможность продать дом.

Как оформить договор аренды на собственный договор?

В Интернете можно найти множество образцов договоров аренды с правом владения и шаблонов. Однако из-за размера финансовых обязательств было бы разумно поручить юристу рассмотреть ваш договор аренды с правом собственности.

Помогает ли аренда в собственность увеличить ваш кредит?

По словам Experian, о договорах аренды с правом владения обычно не сообщают в кредитные бюро, поэтому они вряд ли появятся в вашем кредитном отчете.Однако вы всегда можете попросить арендодателя сообщить о ваших арендных платежах, что поможет поднять ваш кредитный рейтинг. Конечно, это обоюдоострое: пропущенный или просроченный платеж может привести к уменьшению вашего кредита.

Итог

Варианты аренды — это популярный способ для домовладельцев найти потенциального покупателя без необходимости выставлять недвижимость на продажу. После внесения предоплаты арендатор получает право купить дом в конце срока аренды, часто по льготной цене.Такой порядок дает дополнительную гибкость потенциальным покупателям жилья, позволяя им наращивать свои сбережения и кредиты, когда они готовятся к покупке дома.

Как они работают, плюсы и минусы (2021)

Что такое договор купли-продажи?

Договор купли-продажи аренды — это юридический договор аренды с выкупом, заключаемый между арендатором и домовладельцем. Договор аренды с выкупом позволяет покупателям сдавать недвижимость в аренду на несколько лет перед покупкой недвижимости у продавца.В договоре аренды арендатор может или не может платить опционный сбор, который является согласованной покупной ценой для получения исключительных прав на покупку недвижимости.

Как работают договоры купли-продажи в лизинг?

Договоры аренды и выкупа работают по модели аренды с выкупом. Сдача в аренду означает, что потенциальный покупатель сдает недвижимость в аренду и постепенно приобретает ее. Недвижимость, сдаваемая в аренду, обычно имеет более высокую арендную плату, чем справедливая рыночная цена.Эта дополнительная часть арендной платы идет на авансовый платеж по дому. Этот авансовый платеж может быть использован для покупки дома в конце договор аренды .

Например, если вы арендуете дом за 1500 долларов, из которых 300 долларов идут на первоначальный взнос, вы сэкономите 7200 долларов в конце 24 месяцев аренды. Если дом стоит 200 000 долларов, у вас будет готовый первоначальный взнос в размере 3,6%.

Договор аренды состоит из двух договоров:

1. Аренда жилья: В договор аренды жилого помещения предусматривает аренду имущества между арендодателем и арендатором на указанный срок.
2. Договор купли-продажи: Договор купли-продажи обязывает каждую сторону соблюдать условия договора купли-продажи жилья по окончании срока аренды.

Договор купли-продажи аренды также содержит положения о перекрестном неисполнении обязательств, гарантирующие, что нарушение одного договора автоматически приведет к нарушению другого.

Хотите узнать больше о договорах аренды? Вот статья для вас .

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Плюсы и минусы лизинговых договоров купли-продажи

Договоры купли-продажи имеют определенные преимущества и недостатки как для покупателя, так и для продавца.Вот некоторые из них:

Плюсы договора купли-продажи

• Сдавание в аренду может быть способом для покупателя сэкономить деньги на первоначальный взнос. Экономия в дополнение к арендным кредитам также может помочь арендатору избежать страхования частной ипотечной ссуды.
• Покупка в лизинг может стать тест-драйвом для неуверенных покупателей. Для арендаторов, которые не уверены в том, где они хотят жить, договор аренды с правом собственности может дать им возможность пожить в месте, чтобы опробовать его, прежде чем покупать там недвижимость.
• Договоры аренды с выкупом обычно разделяют обязанности по содержанию жилья между арендатором и домовладельцем, что упрощает работу арендатора.
• Договоры аренды дают время для повышения кредитного рейтинга и экономии денег на покупку дома.
• Договоры аренды также работают для арендаторов, которые не уверены в том, где они хотят жить.

Минусы договора купли-продажи

• Если арендатор решает не покупать дом по истечении срока аренды, арендная плата, уплаченная в счет первоначального взноса, аннулируется.
• Арендатор не может вернуть плату за опцион, если он решит не покупать дом после сдачи в аренду.
• Арендатор потеряет право на дом, если он не сможет претендовать на ссуду в конце периода аренды.
• Соглашения об аренде с выкупом могут не работать для лиц, которые снимают жилье, потому что их низкий кредитный рейтинг не позволяет им получить ипотеку, и у них нет планов по улучшению своей оценки.
• Если арендаторы по договору аренды с выкупом часто опаздывают с арендной платой, это может привести к потере ежемесячного арендного кредита.
• Договоры аренды с выкупом могут быть рискованными для людей, которые не уверены, смогут ли они получить ссуду. Банкротства, потери права выкупа и повторное вступление во владение могут нанести вред вашему кредитному рейтингу и помешать вам претендовать на получение ссуды.

Вот еще о преимуществах договора аренды.

Изображение через Pexels от Pixabay

Разница между вариантом аренды и покупкой в ​​лизинг

Существует два типа договоров аренды с выкупом: вариант аренды и покупка в лизинг.Оба типа договоров позволяют арендатору покупать недвижимость после сдачи в аренду. Однако есть несколько ключевых отличий, которые необходимо изучить.

А вариант аренды предоставляет арендатору возможность приобрести недвижимость после сдачи в аренду. Это предоставляется арендатору в обмен на плату за опцион. Большинство опционных комиссий составляют около 2% — 7% от общей стоимости дома. В большинстве случаев плата за опцион применяется к окончательной покупной цене недвижимости, что снижает цену.Хотя арендатор может отказаться от покупки недвижимости в конце срока аренды, в соответствии с соглашением об аренде опционная плата арендатора и арендные кредиты будут аннулированы.

В договоре купли-продажи арендатор берет на себя обязательство выкупить дом по окончании срока аренды. Покупатель и продавец могут установить покупную цену до заключения договора. Это дает арендатору представление о сумме кредита, необходимой перед покупкой недвижимости. В случае, если арендатор не может получить средства для покупки дома, он теряет право требования на дом и все накопленные арендные кредиты.Также существует опасность предъявления иска за нарушение контракта домовладельцем, если арендатор не покупает недвижимость.

Вот статья по договорам аренды.

Покупка в лизинг — хорошая идея?

Вы задаетесь вопросом, подходит ли вам покупка в лизинг? Это зависит от рынка недвижимости. Поскольку цены на рынке недвижимости растут, фиксирование покупной цены может помочь арендатору увеличить капитал и получить безопасность. Если цена обесценивается, арендатор также может оплатить опцию оценки дома перед покупкой, чтобы обеспечить справедливую цену.

Договоры аренды действительно могут работать для покупателей, которым нужно больше времени, чтобы выбрать недвижимость, опробовать новое место перед покупкой или хотят сэкономить перед покупкой дома.

Если вы хотите узнать больше, прежде чем принять решение, вот статья для вас .

Получите помощь с договором купли-продажи в лизинг

У вас есть вопросы по договору аренды и вы хотите поговорить со специалистом? Опубликовать проект сегодня на ContractsCounsel и получайте предложения от юристов по недвижимости, которые специализируются на договорах аренды.

Аренда-покупка в Техасе Недвижимость

Введение

При обычной покупке в лизинг (или «аренда в собственность») часть каждого ежемесячного арендного платежа откладывается и зачисляется в счет первоначального взноса арендатора-покупателя. Обычно (но не универсально) для аренды-покупки предусматривается, что после внесения определенной суммы арендатор может либо (1) преобразовать транзакцию из аренды в транзакцию купли-продажи, финансируемую собственником, в которой арендатор получает гарантийный акт и возвращает продавцу расписку и доверительный акт; или (2) продавец соглашается с тем, что арендатор-покупатель может показать накопленный авансовый платеж в заявке на получение кредита стороннему кредитору и, таким образом, иметь право на получение финансирования на вынос.

Покупка в аренду, договоры о передаче прав и опционы аренды уже давно являются традиционными инструментами инвесторов в жилую недвижимость Техаса. Больше никогда. С 2005 года эти «исполнительные контракты» строго регулируются главой 5 Кодекса собственности. В настоящее время применяются многие требования, и ответственность за их выполнение ложится на продавца. Кроме того, существующий кредитор, если таковой имеется, должен дать согласие. Нарушение может дать покупателю право аннулировать и расторгнуть договор и получить полный возврат платежей, произведенных продавцу.Это еще не все, так как иск может быть подан в соответствии с Законом о защите прав потребителей о мошеннической торговой практике («DTPA»), что может привести к тройному ущербу плюс гонорары адвоката. Сложите числа, и легко увидите, что потенциальный недостаток значительный. Обратите внимание, что в статуте не содержится серьезных возражений против продавцов из лучших побуждений, которые думали, что заключают с покупателем честную сделку, даже если вся договоренность изначально была идеей покупателя.

Соответственно, риски для инвестора, связанные с исполнением контрактов, почти исключили их использование в жилищном контексте, по крайней мере, в отношении контрактов на срок более 180 дней.

Темная история исполнительных договоров

В прошлом недобросовестные продавцы злоупотребляли исполнительными контрактами, игнорируя равноправные права покупателя и предоставляя мировым судьям ложную информацию о том, что такие покупатели были обычными арендаторами по обычным договорам аренды (что неверно, поскольку покупатели обладают равноправными правами). Затем продавцы могли добиться выселения за незначительные или технические неполадки, часто конфискуя при этом крупные авансовые платежи. После этого продавец мог перейти к своей следующей жертве и получить еще один первоначальный взнос.Законодательная власть поступила правильно, чтобы положить конец подобным злоупотреблениям.

Что такое «исполнительный договор»

Исполнительные контракты включают любую сделку, которая откладывает существенные действия любой из сторон, относящиеся к владению или владению недвижимым имуществом, на будущее. Подумайте об этом так: исполненный контракт — это контракт, который полностью исполняется при закрытии. Готово, готово. С другой стороны, исполнительный договор оставляет что-то незакрепленным — обычно это самый важный элемент — передача правового титула (документа) покупателю.Классический исполнительный договор — это договор о передаче права собственности (или договор купли-продажи земли), который предусматривает, что покупатель получает право собственности после осуществления платежей в течение нескольких лет.

«В типичном договоре о недвижимости продавец и покупатель взаимно соглашаются завершить платеж и передачу права собственности в определенную дату, дату закрытия, когда покупатель обычно получает и право собственности, и владение. Напротив, в исполнительном контракте покупатель обычно получает немедленное владение, но от него требуется выполнение многочисленных обязательств в течение длительного периода времени, прежде чем продавец возьмет на себя обязательство передать право собственности.По исполнительному договору покупатель имеет право, но не обязан, совершить покупку. . . . Но в типичном контракте на недвижимость покупатель должен завершить покупку ». Bryant v. Cady , 445 S.W.3d 815, 822-23 (Tex.App. — Texarkana 2014, no pet.).

Покупка по аренде, договоры о передаче прав и варианты аренды на срок более 180 дней однозначно определяются как договоры, подлежащие исполнению, в соответствии с разделами 5.061 и след. Освобождение «180 дней или меньше» существует как приспособление для брокеров по недвижимости, потому что в противном случае контракт TREC 1-4 может нарушить это положение в сочетании с временной арендой TREC.

Имеет ли значение название документа?

Из-за обременительных требований и штрафов Кодекса собственности гл. 5.061, у арендодателя-продавца может возникнуть соблазн переписать традиционную покупку в аренду, пытаясь назвать это как-то иначе или сделать вид, будто это что-то другое. Важно помнить следующее: если соглашение, по сути, является исполнительным контрактом, то гл. Применяется 5.061 — независимо от названия или формулировки документа. Судьи, как правило, обращают внимание на содержание, а не на форму (правило «шарлатаны, как утка»).

Гибриды с возможностью покупки и аренды

Сложность, которая возникает со многими арендными покупками (помимо очевидного факта, что они являются исполнительными контрактами), заключается в том, что они могут предусматривать, что после внесения достаточного первоначального взноса арендатор-покупатель будет иметь возможность приобрести недвижимость по выгодной цене. определенная цена. Результат? Покупка по аренде перепуталась с опционом на аренду и превратилась в гибридный вариант «покупка-аренда».

Что, если покупка в лизинг предусматривает, что платежи будут продолжаться в течение нескольких лет до тех пор, пока недвижимость не будет оплачена? Тогда это может быть вообще не лизинг-покупка.Это может старомодный контракт на дело.

Следует отметить два момента. Во-первых, каждое из этих устройств — покупка, варианты аренды и договоры о праве — может, если только немного модифицироваться, стать гибридным с чем-то еще, погружая транзакцию глубже в дыру исполнительного контракта. Второй момент заключается в том, что независимо от окончательной формы таких гибридных контрактов, они остаются исполнительными контрактами для целей правил и штрафов Раздела 5 Кодекса собственности.061 и след. См. Нашу сопутствующую веб-статью Исполнительные контракты в Техасе .

Исполнительные договоры: требования законодательства

Не заблуждайтесь, можно по-прежнему совершать транзакцию посредством покупки в лизинг на срок более 180 дней, но в настоящее время существует множество требований, которые не применялись до 2005 года. Разделы 5.069 и 5.070 Кодекса собственности содержат ряд этих требований, которые должны должны быть выполнены до подписания исполнительного договора покупателем (т.е. до, а не при закрытии):

5.069 (a) (1) требует, чтобы продавец предоставил покупателю опросный лист не старше одного года или текущую таблицу. Подраздел (а) также требует, чтобы продавец уведомил покупателя о том, что «отсутствуют какие-либо ограничительные условия, сервитуты или другие исключения из правового титула или обременения, запрещающие строительство дома на участке». Требуется дополнительное уведомление, рекомендующее покупателю «получить реферат или обязательство о праве собственности, покрывающее собственность, и проверить реферат или обязательство адвокатом перед подписанием договора такого типа, а также приобрести полис страхования титула владельца, покрывающий имущество» .

5.069 (a) (2) требует, чтобы продавец предоставил покупателю копии залогов, ограничительных условий и сервитутов, влияющих на правовой титул на собственность.

5.069 (a) (3) требует, чтобы покупателю была предоставлена ​​установленная законом информация, касающаяся таких прагматических вопросов, как принадлежность собственности к зарегистрированным подразделениям; при наличии воды, канализации и электроэнергии; если объект находится в пойме реки; кто отвечает за содержание дороги к собственности; и тому подобное.Требуется утвердительное заявление о том, что никто, кроме продавца, не владеет или не претендует на владение недвижимостью или не имеет в ней доли.

5.069 (b) гласит, что если «недвижимость не находится в зарегистрированном подразделении, продавец должен предоставить покупателю отдельную форму раскрытия информации, в которой говорится, что коммунальные услуги могут быть недоступны для собственности, пока подразделение не будет зарегистрировано в соответствии с требованиями закона. ”

5.069 (c) относится к рекламе наличия исполнительного контракта.Это требует, чтобы реклама раскрывала информацию о наличии водоснабжения, канализации и электроснабжения.

5.070 (a) (1) требует, чтобы продавец предоставил покупателю налоговый сертификат от сборщика для каждой налоговой единицы, которая собирает налоги, причитающиеся с собственности.

5.070 (a) (2) требует, чтобы продавец предоставил покупателю копию любого страхового полиса, связующего документа или свидетельства, в котором указывается название страховщика и застрахованного лица; описание застрахованного имущества; и сумма полиса.

Отмена и возврат

Что произойдет, если вышеуказанные требования не будут выполнены? Во-первых, невыполнение этого определяется Разделом 5.069 (d) (1) как «ложное, вводящее в заблуждение или вводящее в заблуждение действие или практика» в соответствии с Разделом 17.46 DTPA; во-вторых, покупатель имеет право в соответствии с разделом 5.069 (d) (2) Кодекса собственности «отменить и расторгнуть исполнительный договор и получить полный возврат всех платежей, произведенных продавцу». Это включает в себя первоначальный взнос плюс любые деньги, потраченные покупателем на постоянное улучшение собственности.

Требуется раскрытие финансовой информации

Дополнительное требование перед заключением исполнительных договоров налагается разделом 5.071 Кодекса собственности, который требует от продавца предоставления финансовой информации, аналогичной раскрытию RESPA:
Перед подписанием исполнительного договора покупателем продавец должен предоставить покупатель письменное заявление, в котором указывается:

(1) покупная цена имущества;

(2) процентная ставка, взимаемая по контракту;

(3) сумма в долларах или оценка суммы в долларах, если процентная ставка является переменной, процентов, взимаемых за срок действия контракта;

(4) общая сумма основной суммы долга и процентов, подлежащих уплате по контракту;

(5) штраф за просрочку платежа, если таковой имеется, который может быть начислен в соответствии с контрактом; и

(6) тот факт, что продавец не может взимать штраф за предоплату или аналогичный сбор, если покупатель решает уплатить всю сумму, причитающуюся по контракту, до запланированной даты платежа по контракту.

В этом разделе есть небольшое облегчение (если вы хотите посмотреть на это таким образом) в том смысле, что нарушение со стороны продавца не определяется как нарушение DTPA.

Семидневное письмо

Еще одно, связанное с этим требование перед закрытием содержится в Разделе 5.016 Кодекса собственности: «Лицо не может выражать свою заинтересованность или заключать договор о передаче доли в жилой недвижимости, которая будет обременена зарегистрированным залогом», не давая семидневное уведомление как кредитору, так и покупателю.Устав устанавливает необходимое содержание этого уведомления, которое носит довольно технический характер, хотя никаких реальных штрафов не налагается, кроме предоставления покупателю права на отказ до закрытия. После закрытия покупатель не принимает никаких средств правовой защиты и не несет ответственности со стороны продавца. Результат? Требование о семидневном письме широко игнорируется. Ожидайте, что будущий законодательный орган может пересмотреть этот закон и ввести штрафы за несоблюдение.

Штрафные сборы и оговорки

Код собственности Раздел 5.073 запрещает это. Запрещены чрезмерные штрафы за просрочку платежа, а также штрафы за досрочное погашение и любой пункт, который «запрещает покупателю закладывать долю покупателя в собственности в качестве обеспечения для получения ссуды или проведения улучшений». Это кодифицирует традиционную точку зрения судебной коллегии: непомерные штрафы за просрочку почти никогда не допускаются при вынесении решения о выселении.

Требования к записи

Раньше опционы на аренду и другие исполнительные контракты не регистрировались.Больше никогда. Раздел 5.076 (a) гласит, что «продавец должен записать исполнительный договор, включая прилагаемое заявление о раскрытии информации. . . не позднее 30-го дня после даты подписания контракта ». Кроме того, любой инструмент, расторгающий договор, должен быть зарегистрирован.

В 2017 году в раздел 5.079 (a) были внесены поправки, предусматривающие, что «зарегистрированный исполнительный договор должен быть таким же, как договор с правом удержания продавца. Залоговое право продавца составляет сумму неоплаченной контрактной цены за вычетом любых законных вычетов и может быть реализовано путем продажи права выкупа в соответствии с разделом 5.066 или в судебном порядке взыскания. Подразумевается общая гарантия, если иное не ограничено зарегистрированным исполнительным контрактом ». Однако было бы неразумно верить в закон на слово и просто предполагать, что зарегистрированный исполнительный договор так же хорош, как и акт. По сути, ничто не может сравниться с общей гарантией, которая дает простой процент вознаграждения.

Годовая бухгалтерская отчетность

Раздел 5.077 требует ежегодного бухгалтерского отчета каждый январь, который должен включать уплаченные суммы, оставшуюся сумму задолженности, количество оставшихся платежей, сумму, уплаченную в виде налогов, сумму, уплаченную за страхование, учет любых страховых выплат страховщиком, и копию текущей политики — иными словами, исчерпывающий отчет о статусе для покупателя.Нет требований, чтобы это регистрировалось.

Что делать, если продавец допустил добросовестную ошибку в годовой бухгалтерской отчетности? Влечет ли это за собой драконовские санкции? Это нарушение DTPA? Вероятно, нет, «если только заявление не является настолько неполным, чтобы не являться добросовестной попыткой продавца проинформировать покупателя о текущем статусе их договорных отношений». Мортон против Нгуена, 369 S.W.3d 659 (Техасское приложение — Хьюстон [14-й округ], 2012 г.). Верховный суд Техаса, позже рассматривая это дело, оставил эту часть заключения апелляционного суда в силе.

Апелляционный суд Тайлера продолжил обсуждение вопроса о возмещении убытков в случае непредоставления годовой бухгалтерской отчетности. Суд отметил, что раздел 41.008 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты ограничивает размер примерного ущерба, который истец может взыскать в рамках судебных исков в целом. Вопрос заключался в том, применяется ли этот закон конкретно в контексте непредоставления необходимого учета в соответствии с разделом 5.077 Кодекса собственности. Почему это актуально? Потому что в данном случае истец не представил фактических убытков.Суд постановил, что в этих ситуациях применяется глава 41. Другими словами, для взыскания примерных убытков, предусмотренных Разделом 5.077, фактические убытки, превышающие номинальную сумму, должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами. Смит против Дэвиса , 462 W.W.3d 604 (Tex.App. — Tyler 2015, pet. Denied).

Право покупателя на совершение сделки

Покупатель имеет абсолютное право «в любое время и без уплаты штрафов или сборов любого рода» преобразовать исполнительный договор в «зарегистрированный, юридический титул» в соответствии с Разделом 5.081. Это означает акт, возможно, общий гарантийный акт, но не меньше, чем акт без гарантий. У продавца нет выбора в этом вопросе до тех пор, пока покупатель предлагает остаток, причитающийся по контракту. Это верно независимо от того, был ли исполнен договор об исполнении или нет.

Требование о лицензировании Закона о безопасности

Исполнительные контракты, включая лизинговые закупки, являются формой финансирования собственником и, следовательно, применяются как федеральный Закон о безопасном и справедливом правоприменении в отношении ипотечного лицензирования («Закон о безопасности»), так и версия Техаса («T-SAFE».Однако продавец должен иметь лицензию только в том случае, если недвижимость не является его усадьбой и / или продается не члену семьи. Комиссар Техасского департамента сбережений и ипотечного кредитования («TDSML») постановил, что T-SAFE не будет применяться к лицам, которые выдают пять или меньше ссуд, финансируемых собственником, в год. Обратите внимание, что правило лицензирования T-SAFE применяется только к финансированию домовладельцев.

Закон Додда-Франка (Закон о реформе ипотечного кредитования и противодействии хищническому кредитованию)

Додда-Франка и Закон о безопасности были рождены крахом рынка недвижимости.Додд-Франк обычно требует, чтобы продавец-кредитор в финансируемой собственником сделке с жилым домом (включая аренду с покупкой) сделал информированное определение того, что покупатель-заемщик имеет возможность погасить ссуду. Поэтому большинство продавцов обязаны квалифицировать покупателя-заемщика так же, как и любой обычный кредитор. В этом законе также есть исключение de minimis, которое исключает лиц, совершающих не более трех сделок, финансируемых собственником, в год, по крайней мере, до тех пор, пока продавец-кредитор не занимается строительным бизнесом.Хотя Додд-Франк подвергается резкой критике со стороны некоторых политиков как пример чрезмерного регулирования, нет никаких сомнений в том, что корректирующие действия были необходимы, чтобы избежать новой эпидемии токсичных кредитов.

Расторжение исполнительных договоров

Недопустимо просто выселить покупателя по исполнительному договору, если имеет место дефолт. Почему? Потому что покупатель имеет равные права и является больше, чем просто арендатором. Таким образом, Кодекс собственности требует от покупателя подробного уведомления и возможности исправить дефолт.В разделах 5.063 и 5.064 указывается содержание уведомления по умолчанию, которое должно быть заполнено буквой, чтобы оно было действительным. Покупателю должно быть предоставлено 30-дневное безусловное право исправить невыполнение обязательств, прежде чем может быть подано заявление о выселении. Если судья передает право собственности продавцу на слушании дела о выселении, тогда и только тогда первоначальный взнос покупателя аннулируется.

Существует также «Правило 40 или 48», содержащееся в Разделе 5.066 (a) Кодекса собственности: если покупатель при покупке в лизинг уплатил 40% или более покупной цены или эквивалент 48 ежемесячных платежей, тогда требуется уведомление за 60 дней, и, если дефолт не устранен, для восстановления права собственности необходимо использовать традиционное обращение взыскания (, а не выселение).Ясно, что цель состоит в том, чтобы удержать продавцов от несправедливой конфискации первоначальных платежей и капитала покупателей.

Реальность зала суда

Суды и присяжные не одобряют инвесторов и арендодателей, которых часто считают спекулянтами, охотящимися на слабых и беспомощных. Неважно, насколько умны юридические аргументы инвестора. Если сделка не пройдет «тест на запах», продавец-арендодатель, скорее всего, проиграет. Даже если будет установлено, что правила исполнительного контракта неприменимы, суд может ознакомиться с подробным списком правонарушений согласно DTPA, который запрещает «любые недобросовестные действия или действия любого лица» — очень большой молоток, который присяжные могут использовать против инвесторы они не любят.

Обратите внимание, что притворство исполнительного контракта — это что-то еще, переименование никого не обманет. Судья и присяжные могут даже рассердиться на инвестора-продавца, который пытается быстро вывести его из-под чрезмерно умного словоблудия и, следовательно, более склонен рассматривать обнаружение мошенничества, которое влечет за собой перспективу тройного ущерба плюс гонорары адвокатам.

Запрет конфискации

Раздел 5.073 (a) (4) запрещает конфискацию авансового платежа покупателя или платы за опцион, если ежемесячный платеж просрочен.Это важное изменение, потому что оно систематизирует то, что судьи и присяжные говорили юристам в течение некоторого времени. Они ненавидят уступки. Тенденция в законе заключается в том, чтобы рассматривать любую существенную конфискацию имущества как необоснованную и недобросовестную, будь то в контексте принудительного контракта или нет, если это приводит к потере покупателем либо крупного первоначального взноса, либо самого дома.

Право первого отказа (ROFR)

Есть ли выход из положения в виде ROFR и аренды? Возможно, но требуется осторожность.ROFR требует, чтобы продавец, когда и если он или она решит продать, сначала предложил недвижимость покупателю. В ROFR цена не указана. В зависимости от формулировки ROFR от продавца может потребоваться сначала согласовать конкретную сделку со сторонним покупателем, а затем на мгновение заморозить эту транзакцию, пока держателю ROFR предоставляется возможность на ограниченное время купить недвижимость по одинаковой цене и срокам. В качестве альтернативы цена может определяться по справедливой рыночной стоимости на момент продажи.Осторожно: как только продавцы укажут конкретную цену, вполне вероятно, что ROFR будет преобразован в опцион, и один снова подпадает под определение исполнительного контракта. Таким образом, ROFR не являются эффективной заменой для инвестора-продавца, который хочет заранее установить цену выше рыночной, чтобы зафиксировать долгосрочную прибыль.

См. Нашу сопутствующую статью в Интернете, озаглавленную «Право первого отказа в Техасе».

Применяется Статут о мошенничестве

Все преимущественные права на недвижимость, включая покупку и варианты аренды, должны быть выражены (не подразумеваются) и выражаться в письменной форме в соответствии с законом о мошенничестве.Положения Статута о мошенничестве, применимые к недвижимости, можно найти в разделах 26.01 и 26.02 (b) Кодекса коммерции и торговли: «[A] договор купли-продажи недвижимости не подлежит исполнению, если только обещание или соглашение, или меморандум это (1) в письменной форме; и (2) подписано лицом, которому будет предъявлено обещание или соглашение. . . . »

Существует еще один применимый статут: Раздел 5.021 Кодекса собственности, иногда называемый «Положением о передаче», который гласит: «Передача наследственного имущества, безусловного права собственности или имущества на срок более одного года в земля и многоквартирные дома должны быть оформлены в письменной форме и должны быть подписаны и доставлены конвейером или уполномоченным в письменной форме агентом конвейера.”

Остерегайтесь форм для семинаров

Будьте осторожны при использовании форм аренды (или любых других), полученных на семинарах «гуру» или полученных из Интернета. Эти формы подозрительны, поскольку они не могут быть разработаны специально для Техаса. Теперь они могут доставить инвестору большие неприятности. Если у вас есть такие формы, озаглавленные как «Соглашение об опционе на покупку», «Соглашение об аннулировании и отказе от опциона», «Вариант покупки недвижимости», «Ипотека с гарантией исполнения», «Соглашение о гарантированном обратном уступке», «хитрые уловки, позволяющие получить то, что я хочу, не сообщая никому, что я делаю», и и тому подобное, они являются токсичными отходами.Можно назвать кошку собакой, но это не меняет характера зверя. Суды обращают внимание на содержание, а не на форму. И помните, суды не любят инвесторов. Более того, судья и присяжные, скорее всего, будут недовольны продавцом, который пытается вывести товар быстро, используя излишне остроумное словоблудие, и более склонен рассматривать факт мошенничества.

Заключение

Аренда жилья на срок более 180 дней больше не является осуществимой стратегией для большинства инвесторов из-за множества требований и потенциальной ответственности за их ненадлежащее выполнение.Здесь действительно нет возможности использовать технику стекирования, что, по крайней мере, теоретически возможно в случае с вариантами аренды. Добавьте тот факт, что Кодекс собственности объявляет сезон открытых дверей для инвестора-продавца всякий раз, когда арендатор-покупатель недоволен исполнением контракта, и есть больше причин избегать арендных покупок, чем их делать, особенно с учетом потери исполнительного договора судебный процесс по контракту может стать событием исчезновения для небольшого инвестора. Так что разумные инвесторы их избегают. Многие юристы по недвижимости вообще не будут заниматься арендой жилья, так как несоблюдение даже самых незначительных требований может повлечь за собой значительную ответственность для адвоката, готовящего и хранящего различные раскрытия информации и документов.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общеобразовательных целей и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую можно положиться. Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие правовые последствия, рекомендуется проконсультироваться с учетом ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Эта фирма не представляет вас до тех пор, пока она не будет оставлена ​​и прямо удержана в письменной форме для этого.
Авторские права © 2019 Дэвид Дж.Уиллис. Все права защищены по всему миру. Г-н Уиллис сертифицирован Техасским советом по юридической специализации в области права жилой и коммерческой недвижимости. Более подробная информация доступна на его веб-сайте LoneStarLandLaw.com.

Как работают договоры купли-продажи в лизинг? | Руководства по дому

Договор аренды — это альтернативный способ купить или продать дом. Лизинговые покупки помогают покупателям, испытывающим трудности с получением ипотечного кредита, и помогают продавцам получить лучшую цену на жестком рынке.Детали отдельных договоров аренды могут отличаться, но основная структура широко используется.

Идентификация

Договор аренды с выкупом — это договор аренды дома, который включает возможность для арендатора приобрести дом в течение срока действия договора аренды. В контракте указывается покупная цена дома, и в обмен на возможность покупки арендатор вносит предоплату. Арендная часть соглашения будет длиться от одного до трех лет, и арендатор может воспользоваться опционом на покупку в любое время в течение срока аренды.В течение периода аренды арендатор имеет исключительные права на покупку дома, и он не может быть продан другому лицу.

Функция

В большинстве договоров аренды часть каждого арендного платежа зачисляется на покупку дома. Начисленные арендные кредиты плюс первоначальный депозит будут частичным первоначальным взносом за дом, если арендатор воспользуется возможностью покупки. Если арендатор решает не покупать дом, эти деньги конфискуются и остаются у домовладельца.

Потенциал

Вариант покупки в лизинг — это возможный путь для покупателя, у которого в настоящее время нет достаточно денег для первоначального взноса, но он будет в ближайшие пару лет, или для покупателя, у которого есть кредитные проблемы, которые решатся в ближайшее время. те же временные рамки. Любое увеличение стоимости дома в течение периода аренды также относится к покупателю, что позволяет создать собственный капитал до фактической покупки.

Соображения

Чтобы реализовать опцион на покупку и завершить продажу, покупателю потребуется финансирование, обычно через традиционную ипотеку.Арендатор / покупатель должен иметь возможность в какой-то момент в течение срока аренды получить право на ипотеку или найти альтернативный источник финансирования.