Что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Москва +7 (495) 150-95-16 Санкт-Петербург +7 (812) 317-18-50 Регионы (бесплатно) +7 (800) 222-64-41 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Сделки с недвижимостью через аккредитив

Приводим пример из нашей практики, по обращению гр.С.Н. по сделке сопровождения недвижимости через аккредитив.

Накануне 2014 года гражданка С.Н. решила продать принадлежащее ей на право собственности недвижимое имущество – квартиру в Москве.

Гражданка С.Н. приняла решение обратиться к специалистам центра по вопросам недвижимости и правовой помощи по жилищным делам, поскольку ранее уже обращалась к нам за правовой помощью и жилищной консультацией.

Для совершения сделки ей потребовалась квалифицированная юридическая помощь в подготовке необходимой документации.

Фабула дела

Как пояснила гр.С.Н. у нее имелись опасения в предстоящей сделке по продаже недвижимого имущества в Москве, поскольку она не имела опыта сделок с недвижимостью и необходимых правовых познаний. Тем более что в сфере недвижимости и сделок с простыми гражданами без правового сопровождения приходится огромное количество мошеннических действий.

При этом гр. С.Н. опасалась иметь дело с наличными деньгами и совершать операции со значительной суммой денег, которые ей предстояло изымать из банковской ячейки по окончании регистрационных действий.

Выслушав пожелания гр.С.Н., жилищными юристами центра было предложено продавать квартиру по безналичному расчету, с использованием

аккредитива.

Расчеты по предстоящей сделке осуществлялись через аккредитивный счет, что требовало разъяснения сторонам дополнительных правовых тонкостей.

Юристы оперативно подготовили документы для сделки квартиры. В сжатые сроки и должным образом, был составлен договор купли продажи и передаточный акт на квартиру, а также собраны необходимые для сделки документы.

При этом гражданке Н.С. были своевременно предоставлены устные юридические консультации, правовые советы, в том числе по порядку регистрации по месту жительства и снятию с регистрационного учета, сбору документов.

Каждый шаг и действие со стороны продавцов и покупателей были разъяснены сторонам, что позволило снизить напряженность и устранить все недопонимания между продавцом, который знал чего он хочет (но не мог это объяснить, как это точно делается)  и покупателем, который не мог самостоятельно понять до конца продавца (но точно знал, что хочет купить эту квартиру).

Во время совершения сделки юристами жилищного центра осуществлялось сопровождение как в банке, при заключении сделки, так и в органах государственной регистрации, при подаче документов.

Таким образом, жилищными юристами было оказано полное юридическое сопровождение сделки по купли – продаже квартиры, принадлежащей гражданке С.Н. на праве собственности.

В результате продавец гарантированно получил на свой расчетный счет денежные средства, вырученные с продажи квартиры, а покупатель смог безопасно приобрести понравившееся жилье.

 

————————————

Аккредитив – для справки:

Расчеты с использованием аккредитива не приобрели особой актуальности при сделках с недвижимостью в Московском регионе (более 80% сделок с недвижимостью, по данным специалистов в сфере рынка недвижимости осуществляются наличными – через банковскую ячейку). Тем не менее, по оценкам юристов, способ расчета между сторонами сделки с использованием аккредитива, является довольно надежным и безопасным способом расчетов.

Аккредитив, в отличие от сделок с банковскими ячейками, менее распространен в Москве и МО, и представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства Банка. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, соответствующих условиям аккредитива.

Порядок расчета по аккредитиву, условия оплаты и извещения сторон, а также реквизиты всех участников сделки отражаются в аккредитиве.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив-счет, условия расчетов, указанные в договоре купли продажи).
2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, как правило, обязательно).
3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

При этом схема расчета между продавцом и покупателем значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один и тот же банк.

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. (главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом).

24 августа 2015

Юридическая помощь по любым
вопросам недвижимости Узнать больше об услугах и ценах

Запишитесь на консультацию прямо сейчас! Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.

www.zazakon.com

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Аккредитив – это гарантия безопасной сделки, когда совершается договор купли-продажи. Давайте узнаем, что это такое и как правильно составить аккредитив.

Что такое аккредитив?

Аккредитив – это одна из функций, которую может предоставить банк (финансовая организация). По своей структуре данный банковский продукт напоминает безопасную сделку, а все потому, что финансовая организация принимает на себя обязательства передать определенную сумму участнику сделки.

Аккредитив является популярным методом оплаты, так как гарантирует, что ни покупатель, ни продавец не окажутся в обманутом положении.

Обычно к аккредитиву обращаются стороны, которые ранее не работали друг с другом, но при этом им необходимо внести оплату после свершения всех условий, указанных в договоре. Иными словами, аккредитив представляет собой форму расчета в сделке, где финансовая организация предлагает «банковскую гарантию».

Существует три вида аккредитива:

1. Покрытые, или депонированные. Покупатель совершает перевод в банк на открытый счет аккредитива, тем самым покрывая все расходы кредита.
2. Непокрытые, или гарантированные. Покупатель разрешает списывать банку определенные суммы с корреспондентского счета. В некоторых случаях непокрытый аккредитив представляет собой кредит. Как правило, банк выдвигает свои условия на оплату кредита еще при составлении договора аккредитива.
3. Отзывные, безотзывные или подтвержденные. В данном случае вся сумма находится на счету банка, который открыл доступ к аккредитиву. Постепенно все суммы отзываются со счета покупателя и переносятся на счет безопасной сделки. Безотзывной аккредитив – это функция, где нельзя отменить сделку без согласия продавца.

Плюсы и минусы аккредитива

При заключении договора купли-продажи многие полагаются на аккредитив, так как уверены, что эта сделка не только безопасная, но и удобная. Этот метод к тому же достаточно популярен, чтобы определить, какими недостатками и достоинствами обладает:

• риски неплатежеспособности покупатели снижаются. Сделка не состоится до тех пор, пока покупатель не переведет средства на счет аккредитива;
• риски для покупателя в отношении недобросовестных продавцов снижаются. Это обусловлено тем, что до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи, пока недвижимость не передадут покупателю и не подпишется акт приемки, сумма за жилплощадь будет заблокирована на счету аккредитива;
• банк защищает вложенный капитал на счет аккредитива, что эффективно и максимально защищает интересы обеих сторон;
• если контракт не был подписан, то вложенная сумма на счет аккредитива возвращается покупателю;
• аккредитив подразумевает права и обязанности сторон;
• банк взимает определенный процент за внесенную сумму. По сравнению с наличным расчетом и банковским переводом, у аккредитива достаточно высокая стоимость;
• некоторые банки вправе менять сроки открытия аккредитива, особенно, если для заключения сделки купли-продажи задействовано несколько финансовых организаций;
• банк не несет ответственность за проверку соответствий условий аккредитива и исполнения сделки купли-продажи.

Как правильно осуществить расчет по аккредитиву?

Расчет по аккредитиву проходит по установленной банком схеме. Не зависимо от того, какие условия предоставляет финансовая организация, все равно важно следовать прописанной пошаговой инструкции:

1. Заключение договора с банком + составление заявление на открытие счета аккредитива.
2. Выписка об открытие (берется с расчетного счета) + подготовка извещения.
3. Подготовка документов для предоставления финансовой организации, чтобы банк открыл доступ к аккредитиву.
4. Выписка о зачислении и снятии средств со счета аккредитива.

Как правильно составить обращение в банк?

Для того чтобы открыть счет аккредитива, покупателю необходимо написать заявление в финансовую организацию, указав при этом наименование банка и плательщика, а также ФИО получателя. В заявлении также необходимо прописать точную сумму аккредитива и его вид, способы извещения, как получателя, так и плательщика. С помощью менеджера нужно внести условия оплаты и срок действия аккредитива.

Составление аккредитива и оплата

Для начала необходимо выбрать тип аккредитива: непокрытый, покрытый, отзывной или безотзывной, а затем отметить, для кого открывается счет. Во многих случаях аккредитив открывается для покупателя или продавца, а в редких случаях для банка-кредитора.

Что входит в договор аккредитива:

1. Срок действия. Как правило, устанавливается между участниками договора. Разрешено открывать аккредитив на 180 дней, а затем, по истечению срока, его можно продлить.
2. Получение средств. Участник сделки должен предоставить банку перечень документов на проверку. Как только сотрудники банка установят юридическую чистоту бумаг, они могут открыть доступ к аккредитиву.
3. Спорные вопросы. Например, если срок действия сделки истек, то все вложенные средства возвращаются обратно на счет инвестора.

Аккредитив является удобной и безопасной формой передачи денег. Несмотря на процент, который берет банк за услуги и хранение денег, а также на трудности в открытие аккредитива, этот способ считается самым популярным, так как позволяет заключать гарантированные сделки.

advicelawyer.ru

Сделка через аккредитив — Про СБЕРБАНК

Покупка недвижимости относится к категории операций с большим риском, поэтому продавец может потребовать совершать сделку только с использованием аккредитива. Это вполне объяснимо, так как расчеты с использованием такой системы – это самый надежный вариант для обеих сторон. Именно поэтому требуется подробно рассмотреть не только, что это такое, но и как оно работает в реальности.

Содержание статьи:

Сделки с недвижимостью

Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.

Важно понимать, что сделка купли-продажи будет признана состоявшейся исключительно в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрирующих структурах. Вполне реальна такая ситуация, когда договор подписан, и даже отнесен покупателем в органы регистрации, но тут продавец передумал продавать свою недвижимость. Он направляется в Росреестр, чтобы забрать заявление о намерении реализовать недвижимость.

В таких случаях возникает проблема, особенно если на этот момент деньги уже были переданы продавцу. Для их возврата потребуется обращаться в суд, что является довольно длительным и затратным делом. Тут получается ситуация, когда и заплатить сразу нельзя, но и не отдать деньги тоже не получится, ведь у продавца не будет гарантии, что покупатель после регистрации отдаст деньги. В этом случае для обеих сторон велик риск остаться как без денег, так и без квартиры.

Общая характеристика

Аккредитив – это одна из современных форм расчетов безналичным способом, используемая для взаимодействия продавца и покупателя. По сути – это гарант безопасности и законности осуществления любых сделок. Для физических лиц аккредитив при покупке недвижимости обладает таким неоспоримым преимуществом, как и все операции в безналичной форме: это отсутствие необходимости наличия большой суммы денег на руках, а также беспокойства за их транспортировку. При оформлении аккредитива покупатель уполномочивает банк на перевод определенной суммы денежных средств на счет продавца после того, как им будут выполнены и подтверждены определенные обязательства по договору.

Практическое применение

Если говорить о том, как применить аккредитив при покупке недвижимости, то тут есть определенные особенности. Схема расчетов в данном случае выглядит определенным образом. Между покупателем и продавцом оформляется договор о том, что для взаиморасчетов по сделке будет использоваться именно такая форма. Договор аккредитива содержит всю информацию о том, какие будут использованы условия оплаты и способы извещения сторон, а также реквизиты участников сделки.

Покупатель должен обратиться в банк, который его обслуживает, чтобы оформить там аккредитив. В обслуживающем банке продавца тоже открывается специальный счет. На него банком покупателя будут перечислены финансовые средства со счета его клиента. Получается, что средства на аккредитивном счете продавца обычно находятся еще до начала оформления сделки. В этом и состоит суть защищенности для обеих сторон.

Как получить средства

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Необходимое документарное подтверждение

Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации. Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость. При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.

Преимущества аккредитива

Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то тут имеется целый комплекс преимуществ для обеих сторон сделки. Для продавца это будет гарантия получения денежных средств в полном объеме от покупателя. Деньги будут находиться на аккредитивном счете покупателя уже на момент заключения сделки, поэтому он будет уверен в их сохранности. Банк гарантирует оплату в том случае, если продавец представит все требуемые документы и будет соблюдать условия аккредитива.

Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме. Если продавцом не будет выполнено хоть одно условие аккредитива, то платеж банком не будет произведен.

Покупка недвижимости с использованием аккредитива позволяет не вносить предоплату или оплачивать сделку по частям.

Безналичный способ взаимодействия является безопасным и удобным.

За соблюдением условий договора пристально следят третьи лица, то есть банкиры. Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то в правильности и законности его оформления заинтересованы не только участники сделки. Кредитные организации в данном случае тоже несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В данном случае гарантировано, что исполняющим банком для оплаты не будут приняты поддельные или не до конца оформленные документы по сделке. Когда гарантом сделки выступает кредитное лицо, то есть используется аккредитив при покупке недвижимости, то это всегда является признаком надежности.

Недостатки аккредитива

При том что такая форма взаиморасчетов имеет целый комплекс положительных моментов, есть тут и определенные недостатки. Документооборот довольно сложен, так как на каждом этапе сделки требуется его тщательный контроль. Оформление договора аккредитива и проведение операций по нему обычно сопровождается необходимостью оплаты комиссии. Обычно ее сумма зависит от суммы сделки.

Почему не используется

Мало кто сейчас использует при покупке недвижимости аккредитив. Сбербанк уже давно предлагает своим клиентам воспользоваться такой защищенной услугой. Такую форму взаиморасчета часто сравнивают с использованием банковских ячеек, однако используют его гораздо реже. Методы имеют сходства, но есть и сильные различия. Использование ячейки предполагает наличие денег в физическом проявлении, а для второго случая – это безналичные расчеты, и в этом и состоит аккредитив. Сбербанк предоставляет оба варианта, однако чаще всего клиенты останавливаются на первом из них.

Связано это со многими моментами. Внесение клиентом средств в банковскую ячейку производится тайно, то есть он не разглашает банку ее содержимого. В этом случае у продавца не может быть уверенности в честности покупателя. И в этом случае банк не несет никакой ответственности, даже если уже будет заключен договор купли-продажи. Аккредитив в этом случае защищает обе стороны, так как кредитное учреждение несет ответственность за любые нарушения при оформлении сделки.

Заключение

Применение при покупке недвижимости аккредитивной формы расчетов признается специалистами хорошим вариантом. Банки заинтересованы в успехе проводимой сделки, поэтому тщательно будут следить за ней на каждом этапе.

Source: fb.ru

Почитайте еще:

sberbank.uef.ru