Что такое «выкуп последней доли» в ипотеку у родственников?

Нужно различать понятия «последняя доля» и просто «доля в квартире». Как осуществляется ипотечное кредитование, если вам нужно выкупить только долю? Обычно такие сделки осуществляются между родственниками. 

Например, когда один член семьи владеет одной комнатой, а второй другой. Чтобы стать владельцем жилья полностью, необходимо выкупить вторую комнату у родственника.

Квартирная доля, в отличие от «последней доли» — это часть жилого помещения, у которой имеется собственник. В этом случае не определено где именно расположена эта доля. 

Например, вы владеете 1/3 квартиры, но где расположена эта треть? Может вы имеет право на одну треть каждой комнаты или она может соответствовать метражу конкретной комнаты, а может и не соответствовать. Юридически доля не равна комнате.

Поэтому, взять в ипотеку можно только последнюю долю! Оформить ипотеку на долю квартиры невозможно, так как ее границы не обозначены , в этом случае сделки должны осуществляться без участия банка, когда покупатель выплачивает стоимость данной доли. 

Выкуп последней доли у родственников

Широко распространена ситуация, когда человек является собственником доли в квартире и собирается выкупить оставшиеся доли других собственников, чтобы стать полноправным владельцем всего объекта недвижимости. Многие банки поддерживают этот вид кредитования, так как обеспечением договора служит квартира. То есть в залоге у банка будет квартира целиком! 

Тем не менее, получение ипотечного кредита на приобретение последней доли в жилом помещении зависит от многих факторов, которые будут учитывать банки, осуществляющие кредитование:

1. Если сделка совершается между родственниками, то некоторые банки могут признать ее фиктивной с целью обналичивания денежных средств. Здесь необходимо доказать, что целью договора является урегулирование денежных и имущественных отношений между родственниками.
2. Если договор купли-продажи производится между бывшими супругами. Чем большее время прошло после развода, тем охотнее банк идет на кредитование. Важную роль также  играет наличие нового брака у каждой из сторон.

Список банков Казани, осуществляющих кредитование при выкупе последней доли:

1. Сбербанк

2. ВТБ24

Особенности: имеющаяся доля является первоначальным взносом.

3. Райффайзен Банк

4. Банк БЖФ

Особенности: покупатель для осуществления сделки должен иметь 20% собственных средств от доли. На остатки производится кредитование.

5. Россельхозбанк

6. Татсоцбанк

7. Дельта Кредит 

Особенности: для выкупа доли у родственников необходим первоначальный взнос 50%.

Документы, необходимые для подачи заявления на ипотечный кредит по выкупу доли: документы для ипотеки

Ипотека и брак: нюансы раздела залоговой квартиры при разводе :: Мнения :: РБК Недвижимость

Ипотека — один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Нередко квартиры, купленные с использованием кредитных средств, становятся предметом раздела при разводе супругов. Никаких особых сложностей в таком разделе нет, однако следует учитывать ряд нюансов. Многое зависит от того, был ли зарегистрирован брак, на кого оформлена ипотека, а также чьи средства вносились при погашении кредита.

На недвижимость, приобретенную в кредит в период действия брака, распространяется режим совместной собственности. Супруги обычно являются созаемщиками, однако оформление ипотечного займа на одного из них ничего не меняет — регистрация имущества на одного супруга не лишает другого прав на него. Банки сейчас часто предусматривают в договоре пункт, который устанавливает, что расторжение созаемщиками брака ничего не меняет в условиях соглашения между ними и банком. Они также обязаны уведомить банк о разводе, так как это относится к обстоятельствам, меняющим их финансовое положение.

При разводе супруги не обязаны что-то менять в отношении квартиры — они могут договориться продолжать осуществлять совместные выплаты и впоследствии продать недвижимость. В период действия ипотечного кредита можно также произвести раздел квартиры и определить доли каждого из супругов — в таком случае они становятся самостоятельными заемщиками. Однако банк вправе отказать им в этом, если финансовое положение одного из супругов ухудшится и он не сможет осуществлять выплаты. Банк может потребовать и досрочного погашения кредита, чтобы минимизировать свои риски.

Вариант продолжения совместных выплат подходит далеко не всем, намного чаще супруги решают продать квартиру, еще находящуюся в залоге, и поделить средства. Для этого важно заручиться поддержкой банка, который должен дать согласие на проведение сделки. Чаще всего банки соглашаются на реализацию недвижимости, поскольку это позволяет снизить риск неисполнения кредитных обязательств.

Второй вариант — переоформить ипотеку на того супруга, который продолжит выплаты и останется единственным собственником квартиры. Другой супруг в этом случае имеет право на компенсацию соответственно внесенным совместно средствам. Следует помнить положение ст. 34 Семейного кодекса РФ, согласно которому право на общее имущество принадлежит также и тому супругу, который занимался домашним хозяйством, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Так что не получится в суде доказать, что платежи осуществлялись с зарплаты одного из супругов, а второй в это время не работал и никакого вклада не делал, поэтому прав на квартиру не имеет.

Намного сложнее обстоит дело, если ипотека оформлена лицами, у которых брак не зарегистрирован. В таком случае квартира чаще всего остается за тем лицом, на кого оформлялся кредит. Однако это не значит, что у другого нет никаких прав: подтверждение того, что платежи производились на общие средства, обеспечивает право на долю в имуществе соразмерно произведенным совместным выплатам. Доказать это на практике очень сложно, так что следует заранее сохранить квитанции, выписки со счета, чеки и т. д. Лучше всего при оформлении ипотеки до регистрации брака либо заключать письменное соглашение, либо выступать созаемщиками, чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем.

Также споры могут возникнуть, если ипотечный займ оформлен до брака и часть долга уже была погашена. В этом случае супруг также имеет право на долю в квартире, так как в период действия брака средства по умолчанию становятся общими. Этот факт не изменит и то, что супруг, на которого не оформлена ипотека, не был трудоустроен в период выплат. Суды чаще всего встают на сторону нетрудоустроенного супруга — обычно это женщины, в период брака занимавшиеся домашним хозяйством и воспитанием детей.

Споров можно избежать, если заранее заключить брачный контракт, в котором прописать возможные нюансы раздела имущества. Оформить такое соглашение можно как до брака, так и в период его действия. Если же брачного контракта нет, то следует заранее позаботиться о своих правах на долю в имуществе, не оформленном на вас. В любом случае при возникновении спорных ситуаций следует обращаться в суд, поскольку сейчас судебная практика по данной категории дел достаточно обширна и единообразна. К тому же суды могут защитить и от банков, которые, стремясь обезопасить свои интересы, часто нарушают права заемщиков.

Об авторе

Олег Сухов адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Выплата ипотечного кредита зачастую длится дольше, чем счастливая семейная жизнь. О том, как поделить ипотечную квартиру при разводе, рассказала эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Стандартная ситуация

Самая типичная и простая ситуация — когда супруги-созаемщики оформили ипотеку в браке. Обязательства по выплатам у них одинаковые, то есть не только недвижимость общая, но и общие долги. В такой ситуации после развода возможен риск, что бывший супруг платить перестанет, а вот уступать долю в ипотечной квартире не захочет.

Наиболее частый способ решения ипотечных проблем в такой ситуации — добровольная продажа такой квартиры. Для этого супругам (или уже бывшим супругам) сначала нужно найти покупателя на жилье, а затем уже с покупателем подать в банк заявление на получение согласия о добровольной реализации имущества. Получив согласие банка, можно выйти на сделку. Полученные от продажи средства направляются на погашение ипотеки, залоговое обременение с жилья снимается. Если после погашения ипотеки остаются какие-то средства — они делятся между супругами поровну.

Несмотря на то, что этот вариант можно считать оптимальным, у него есть свои негативные стороны.

Во-первых, если ипотечной квартирой хозяева владели менее минимального для исчисления подоходного налога срока (менее 3 лет для единственного жилья), то после продажи нужно будет заплатить налог. Этого не произойдет, если продать жилье за ту же сумму, за которую приобрели. Но это бывает невыгодно, если, например, сделан хороший ремонт, который повысил стоимость жилья.

Во-вторых, потребуются дополнительные расходы на услуги риэлтора для поиска покупателя и оформления сделки.

В-третьих, покупатели залоговой квартиры часто просят скидки «за неудобства».

Двое за одного

Ипотека в браке — это совместное имущество супругов, даже если квартира оформлена только на одного из них (а брачный договор, где прописаны иные условия, отсутствует). Если квартира оформлена на одного из супругов, он нередко хочет оставить ее себе и самостоятельно после развода платить за кредит. Однако даже в этом случае возвращать кредит придется обоим (ст. 34 СК РФ). Кроме того, если брачного договора не было, то доли при разделе ипотечного жилья у бывших супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Еще один важный момент — даже если супруги после развода не делили совместно нажитое имущество, но спустя некоторое время один из бывших супругов (плательщик и собственник квартиры) захочет это жилье продать, то непременно понадобится согласие на продажу от второго супруга.

Избежать подобных ситуаций можно, заключив нотариально заверенное соглашение о разделе имущества с условием о том, что приобретенная в браке ипотечная квартира остается у супруга-заемщика и долги по ипотеке — его. В целом по нотариальному соглашению имущество можно поделить, как захочется бывшим супругам, но при разделе ипотечной квартиры может понадобиться разрешение банка. Если заемщик остается прежний (по сути интересы банка разводом не затрагиваются), а долги не делятся между бывшими супругами, согласие банка не потребуется. А вот если жилье и долги по соглашению делятся или меняется сторона ипотечного договора, то это согласие необходимо. Дать ли согласие, решает банк. Каждая ситуация в таких случаях рассматривается банком индивидуально. Менять что-то в условиях кредитования даже при разводе супругов банку чаще всего невыгодно. Но все-таки согласие, хотя и сложно, но возможно получить, если проявить настойчивость и предоставить весомые аргументы.

Если не договорились

Все «взять и поделить» можно в суде. Это потребуется тем, кто не смог договориться. Ситуация, к сожалению, нередкая. В п.3 ст.38 СК РФ в такой ситуации предусмотрен судебный порядок раздела общего имущества супругов и определения долей в этом имуществе. Согласно п. 7 cт. 38 СК РФ иск o разделе имущества (ипотеки и долгов в том числе) можно подать в период брака, одновременно c расторжением брака и после расторжения брака в течение тpex лет. Банк-кредитор будет участником процесса.

Если супруги вкладывали в покупку недвижимости собственные средства, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи (кто и в каком размере участвует). От этого будет зависеть, как поделится ипотечное жилье и долги. Долги супругов делятся пропорционально переданным им долям, либо в иных пропорциях — c учётом вложенных собственных средств каждого из супругов.

Если жилье поделено в равных долях, то и долги — поровну. Таким образом после раздела ипотечной квартиры каждый приобретает долю и в недвижимости, и в выплате кредита. По умолчанию все делится пополам, изменение размера доли надо обосновывать и подтверждать документально в суде.

Самый разумный способ избежать негативных последствий раздела ипотечного имущества — заранее оформить брачный договор. Но многие считают это знаком недоверия к любимому человеку. Нередко заключить брачный договор заемщикам предлагает банк. Особенно это актуально, когда первоначальный взнос формируется из личных средств каждого из супругов в разных пропорциях. Под личными средствами, к слову, можно подразумевать лишь то, что передано в дар или унаследовано, но не доходы в браке в виде зарплаты, премий, доходов от инвестирования и др.

Все лучшее детям

При разделе ипотечного жилья не упоминаются дети: они пока не имеют отношения к собственности родителей. Впрочем, как водится, есть исключение (даже при наличии брачного договора): если для погашения ипотеки использовался материнский капитал. В этом случае дети имеют право на доли в ипотечной квартире, которые определяются после полного погашения ипотеки. При разводе супругов такая квартира в судебном порядке может быть переоформлена в общую долевую собственность ещё до полного погашения ипотеки. Однако в дальнейшем это не влечет распределения в равных долях. Суды, как правило, учитывают объем собственных средств, вложенных при приобретении жилья родителями, условия брачного договора (при наличии), сумму материнского капитала и размер ипотечного кредита.

Новоселье до женитьбы

Если ипотека была оформлена одним из супругов до брака, поделить ее не получится (ни само жилье, ни долги). Однако бывший супруг вправе в судебном порядке истребовать половину платежей по ипотеке, внесенных за период брака (как и половину стоимости неотделимых улучшений), поскольку личные обязательства супруга-заемщика по ипотеке погашались за счет совместного бюджета супругов.

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

– Мы с женой хотим купить квартиру в долевую собственность, в ипотеку. При этом я не хочу, чтобы дети от первого брака не имели к приобретаемому имуществу никакого отношения. Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему ребенку, если квартира приобретается в ипотеку? Как правильно это сделать? Какие документы нужны?

Gorilla/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дети от первого брака в любом случае будут иметь отношение к приобретаемому имуществу. Они имеют равные права с Вашей нынешней женой и другими детьми. Недвижимость, которая находится в залоге, несовершеннолетнему подарить нельзя, так как дети являются нетрудоспособными иждивенцами наследодателя, следовательно, они имеют обязательную долю в наследстве (не менее половины от того, что причиталось бы по закону), поэтому данная доля в любом случае будет существенна.

---

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

---

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Приобретая недвижимость в ипотеку, Вы должны понимать, что данная недвижимость будет находиться в залоге у банка. Соответственно, подарить или совершить иные действия с квартирой Вы сможете только с согласия банка, если иное не будет предусмотрено договором об ипотеке. При этом Вы вправе завещать свою долю детям. Также можно подарить свою долю после того, как ипотека будет погашена.

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, находится в залоге у банка, поэтому для того, чтобы осуществить какую-либо сделку, необходимо получить согласие залогодержателя.

Поскольку у нового собственника возникают обязанности по уплате ипотечных платежей, банк будет тщательно проверять его платежеспособность. Учитывая, что несовершеннолетний ребенок не может иметь своих доходов, тем более достаточных для погашения ипотеки, банк вправе отказать в согласовании подобной сделки, даже если получено согласие и подтверждена платежеспособность его родителей.

Если же банк согласовал дарение заложенной квартиры ребенку, то необходимо заключить договор дарения и вместе с согласием банка сдать его на регистрацию в Росреестр для перехода права собственности на квартиру. При этом залог в пользу банка на квартиру будет также зарегистрирован.

---

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

---

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Пархоменко:

Как вариант заключить с несовершеннолетним ребенком договор дарения ½ доли квартиры, которая находится в залоге у банка. Для этого обязательно потребуется согласие банка, однако многие банки не разрешают сделки, в результате которых собственником заложенного имущества становится ребенок. Этот вопрос нужно предварительно решить со специалистом Вашей кредитной организации. Также еще один выход сначала Вы полностью выплачиваете свой ипотечный кредит, а затем заключаете договор дарения с несовершеннолетним.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

До момента погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а значит, на нее устанавливается обременение или ограничение по купле-продаже, а также дарению. Поэтому Вы не имеете права подарить недвижимость своим детям без согласия банка. Однако есть и другие варианты, гарантирующие то, что наследники и от первого брака получат долю недвижимости, принадлежащую отцу.

Способ № 1. Написать завещание, в котором будет указано, что дети от первого брака получат после кончины отца выделенную долю в квартире.

Способ № 2. Оформить дарение после погашения ипотечного кредита.

Способ № 3. Ничего не предпринимать. При отсутствии завещания происходит наследование по закону. Дети от первого брака как раз являются таким наследниками, а значит, имеют права на долю отца, пусть квартира и была приобретена в новом браке. Тем не менее есть риск, что новая жена в таком случае попытается уменьшить долю, которая перейдет к детям, поскольку супруга также являются наследником первой очереди. Поэтому гораздо надежнее все же оформить дарение или написать завещание. Тогда дети гарантированно получат ½ долю квартиры, купленной в ипотеку.

---

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

---

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.

С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.

Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.

Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.

Если же собственник доли в праве собственности на квартиру, приобретенную на средства ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, задастся целью подарить долю в праве собственности своему несовершеннолетнему ребенку еще до полной выплаты ипотечного кредита, то, кроме правоустанавливающих документов, ему понадобится также официальное письмо банка с разрешением на такую сделку. Чтобы получить такое разрешение (если это в принципе окажется возможным, что вряд ли) потребуется внести изменения в кредитный договор, подписанные не только банком, но и всеми созаемщиками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Как учесть интересы супруга и детей в завещании?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Какие банки берут детские доли при ипотеке * Ипотека и недвижимость

Жизнь так устроена, что мы стараемся улучшить свои жилищные условия, часто делаем это в кредит, т.е. с использованием ипотечного кредита.

Порой нам нужно выделить в новой квартире доли несовершеннолетним детям. Разные есть обстоятельства, например, продаем квартиру, чтобы купить бОльшую. Но в этой квартире уже есть доли у детей и продавать нужно только с разрешения органа опеки и попечительства. А опека дает такое согласие, если в новой квартире детям тоже будут выделены доли, в не меньшем размере.

Но банки не любят детские доли. Если используется ипотека при покупке, найти банк, который даст кредит на такую сделку, при которой в приобретаемом жилье выделяются детские доли, крайне проблематично.

Я собрала для вас информацию, какие банки и как смотрят на доли несовершеннолетних детей.

?

Допускают доли несовершеннолетних детей:

?СберБанк — допускают выделение долей детям. При покупке за счет кредитных средств без одновременной продажи долей ребенка разрешение опеки не требуется. Если одновременно продается  другое жилье, где были доли детей, представляется разрешение органов опеки на его продажу с покупкой иного жилья. Рефинансирование, если был использован маткапитал, проводят. Но, даже, если не были выделены доли детей, нужно предварительное согласие органов опеки на залог.

?Банк Дом РФ – принимают, если есть решение опеки (продана квартира для первого взноса, соц программы и тп). Рефинансирование, если был использован маткапитал, но доли не выделены, проводят. Проводят рефинансирование и в случае, если доли детям уже выделены и есть решение опеки.

?УБРиР – принимают, если источник первого взноса продажа квартиры, где есть доля ребёнка, и есть решение опеки. Рефинансирование, если был использован маткапитал, но доли не выделены проводят. Проводят рефинанс и в случае, если доли детям уже выделены и есть решение опеки.

?ВТБ – принимают, если источник первого взноса продажа квартиры, где есть доля ребёнка, и есть решение опеки. При рефинансе, если был использован маткапитал, принимают, если доли не выделены.

?Банк Санкт-Петербург – принимают, если есть решение опеки. При рефинансе, если был использован маткапитал, принимают, если доли не выделены.

?Ак Барс банк – при наличии решения органа опеки выделяют доли детям. Если был использован маткапитал, на рефинансирование берут, если доли не выделены.

? Выделение долей детям не согласовывают, но при использовании маткапитала без выделения долей на рефинансирование принимают:

?Уралсиб

?Банк Открытие

?Росбанк

?Юникредитбанк

?Газпромбанк

?ПСБ

?Альфа банк

?Райффайзенбанк

? Доли детям не выделяют, рефинансируют, если был использован маткапитал, но при наличии согласия опеки (на смену залогодержателя).

? Абсолют банк

? РСХБ

? Банк Зенит

Для подачи документов в опеку обычно нужно письмо от банка, что ипотечный кредит одобрен и банк согласен взять в залог детские доли.

При перепечатке поста указывайте источник, пожалуйста.

Что еще почитать:

Почему опасно покупать квартиру, где был использован маткапитал

Нотариальное оформление сделок с долями. Новости

Продажа квартиры: как получить разрешение органов опеки?

Навигация по записям

Ипотека с наделением долями детей в 2020 году

Молодым парам, которые планируют купить жилье с привлечением банковских денег, иногда важно знать, а можно ли выделить часть имущества детям на сделке. Иногда от ответа кредитора зависит возможность переезда пары в более просторное помещение.

Рассмотрим нюансы жилищного кредита с участием несовершеннолетних лиц в качестве будущих владельцев. Это достаточно актуально для семей, которые хотят вложить в погашение кредитной задолженности материнский капитал, так как предоставление долей детям является обязательным условием для использования сертификата от государства.

Актуальные предложения

---

Лучшие предложения по микрозаймам:

---

Законодательные нормы

Когда кредит идет вместе с использованием маткапитала, то вопросов с предоставлением долей детям не стоит. Эти моменты решаются сразу после погашения ссуды, то есть раздел идет автоматически.

Такое жесткое требование государства направлено на поддержку имущественных прав младшего поколения. Для начала подписывается договор о залоге, после проводится покупка жилья, а уже потом семейные пары сталкиваются с надобностью выполнения условий маткапитала.

Но детей на сделке по покупке квартиры в качестве будущих владельцев пока не указывают, хотя родители подписывают заявление (обещание) о том, что они выполнят все нужные манипуляции позже. А именно после снятия всех обременений и закрытия кредитного счета.

Все операции с имуществом при участии детей, когда недвижимость должна перейти в залог, совершаются в РФ с согласия органов опеки. Так что при реализации квартиры с целью покупки более комфортного жилья за счет банковских денег, следует менеджерам сказать об этом заранее.

В анкете на ссуду указывается тот факт, что чадо станет одним из собственников имущества по договору.

После обязательно берут согласие из опекунского совета, сначала на то, что существующие метры будут проданы, а после на тот факт, что новая недвижимость будет после передана в залог отделению. С этим могут быть нюансы, ведь есть риск невозврата, когдас несовершеннолетнее лицо, как и родители просто останутся без угла.

При задействовании такой схемы квартирные условия детей не должны стать хуже. Госорган смотрит на качество постройки «старой» и «новой» квартиры, реальный размер доли в этих помещениях. Когда малышу уже есть 14 лет, то все операции у нотариуса должны проходить с его письменного одобрения.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

Вы можете оформить кредит наличными прямо сейчас, просто выберите банк:

Выходы из ситуации

Ипотека с наделением долями детей в 2021 году возможна для семей при соблюдении 2-х важных условий:

1. Одобрение со стороны органов опеки на наложение ареста на покупаемое имущество;
2. Положительное решение кредитного комитета на разграничение долей отпрыску.

Родители пытаются решить проблемы разными способами. Часть из них наделяют долями малышей в другой недвижимости, которая принадлежит бабушкам или дедушкам. Часть покупает комнату в целой квартире, передает ее чаду, а на остальную площадь берут ссуду в банке.

Банки в подобной ситуации не спешат давать согласие на такие операции. И это несмотря на то, что все риски кредитора в этом вопросе учтены. Юридический отдел всегда может подать на неплательщика в суд, получить квартиру и продать ее в счет долга, несмотря на то, кто там по документам собственник.

Текущие реалии

Еще 5 лет назад выдача ипотеки с одновременным выделением частей на всех членов семьи было практически невозможным действием. Банки давали отказ, если родители просили ввести несовершеннолетнее лицо на сделку.

А уж тем более, никто не брал в залог имущество, обремененное правами малыша, пусть там даже было добро от опеки.

Одной из таких причин можно назвать тот факт, что при жилищном кредитовании высок риск невыплаты долга. И когда в будущем у клиента возникают финансовые проблемы, то банкирам очень трудно реализовать имущество, которым владеет школьник. Обходные пути искали семьи вплоть до 2008 года.

По словам экспертов, в то время лидеры ипотечного кредитования пересмотрели свои условия, так что стали согласовывать займы с указанием частей несовершеннолетних лиц.

В 2021 году с выдачами таких ссуд на жилье справляются крупнейшие кредиторы РФ

• Сбербанк России рассматривает заявку индивидуально, может дать отказ.
• ВТБ даст добро, но есть лимиты, допустим, доля малыша не может быть более 50%, а вот суммы долга – не выше 80% от суммы долей других совершеннолетних лиц.
• Уралсиб тоже готов ссудить средства, но потребует приказ из опекунского совета. Оформить ипотеку можно не только в готовом объекте, но и в строящемся доме. При выборе квартиры в новеньком ЖК малыш записывается в ряды дольщиков. После сдачи помещения в эксплуатацию, у него появляется право собственности на часть квадратных метров.
• Еще одной возможностью станет сотрудничество с АИЖК. Это организация работает с кредиторами, которые выделяют доли всем членам семьи по ипотечной ссуде. Все это стало возможным из-за того, что у финансовых организаций снижаются риски невозврата, ведь в любом случае долг при дефолте выкупается Агентством.

Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.

В некоторых случаях есть резон обратиться в местные органы власти, возможно, по региону активны программы по улучшению жилищных условий отпрысков, как это делается в Санкт-Петербурге по проекту «Лучшая доля детям».

Банкиры примут в расчет пожелание семьи, если деньги на первоначальный взнос были взяты от продажи помещения, принадлежащего несовершеннолетнему.

Рубрика вопрос-ответ:

2020-11-24 10:10

Евгений

Здравствуйте. У нас ипотечный кредит в банке Уралсиб. Часть доли в собственности у несовершеннолетнего ребенка. Хотим рефинансировать ипотечный кредит. В какие банки можно обратиться? Спасибо

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Евгений, не имеет значения, у кого доли, главное, кто в кредитном договоре прописан, те люди и обращаются за рефинансированием. Сбербанк, ВТБ, Росбанк, Россельхозбанк, выбор большой

2020-07-28 20:40

Ляйсан

При покупке двухкомнатной квартиры воспользовались материнским капиталом. Выделили доли детям. Хотели расшириться. Сбербанк банк отказал без видимых причин, хотя кредитная история хорошая, задолженностей нет. Росбанк, Уралсиб не берут заявку, видимо из-за включения детей в долю. Как нам быть, и какие банки нам могут помочь? Спасибо.

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Ляйсан, уточните ваш вопрос — что значит расшириться? Вы прежнюю ипотеку закрыли? Если у вас кредит действующий, то вам из-за этого отказывают, а не из-за долей детям

2020-05-29 13:48

Дмитрий

Добрый день! Хотим приобрести дом, но часть денег лежат у детей на счете под сохранением опеки. И теперь нам не хватает данной суммы для первоначального взноса. Какие надо документы, чтобы воспользоваться данными средствами, и есть ли банки, которые дают ипотеку с подписанием договора о выделении доли детям?

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Консультант

Дмитрий, пока детям не исполнится по 18 лет, вы не можете воспользоваться этими деньгами. Крайне редко опека дает положительный ответ на использование средств, обращаться надо к ним

2020-03-02 12:48

Тагир

Здраствуйте, у нас есть комната в стаусе квартира, купленная с мат капиталом. Хотим купить дом на вторичным рынке, но многие банки отказываеют, хотя сумма первого взноса 18—20%, как быть в такой ситуации

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Отвечает Елена Шаромова, эксперт по кредитным и финансовым продуктам

Тагир, проблема в том, что если у вас есть недвижимость с долями для детей, то ее очень трудно продать. И вашего первоначального взноса недостаточно, большинство банков для покупки дома просят взнос 25-30% от стоимости жилья. Ищите другие варианты https://kreditq.ru/kredit-na-pokupku-zagorodnoj-nedvizhimosti/

2019-11-19 16:27

ВИКТОРИЯ

Добрый день, подскажите пожалуйста, мы берём ипотеку с супругом, часть средств планируется с получения сертификата молодая семья, долю банк сказал выделить ребёнку сразу. Так вот, после подписания кредитного договора нужно ли обращаться к нотариусу, чтобы заверить это, что мы выделили долю ребёнку? Это на сегодняшний день обязательная процедура?

Посмотреть ответ

Скрыть ответ

Отвечает Елена Шаромова, эксперт по кредитным и финансовым продуктам

Виктория, на самом деле, не так давно появилась возможность самостоятельно оформить обязательство о выделении долей детям, для этого необязательно платить нотариусу. Посмотрите в сети, там есть примеры документа Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по этой ссылке. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту статью. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите сюда.
Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по этой ссылке. Другие записи на эту тему ищите здесь.

---

Читайте также:

---

---

---

Поделитесь информацией с друзьями:

---

Добавьте свой отзыв или комментарий ниже:

---

Как делится имущество после развода, раздел имущества после развода, муж не отдает квартиру и машину после развода

Купили три квартиры, а жить приходится у мамы

Многолетнее знакомство Натальи и Сергея из Омска привело к свадьбе и рождению двоих детей. До вступления в официальные отношения пара прожила вместе пять лет, а вот брак продержался недолго и рухнул спустя четыре года. В феврале 2020 года Сергей со словами: «Вы мне надоели, собирайтесь и валите отсюда» выставил жену с двумя малышами на улицу. Официально супруги развелись летом того же года. Наталью с полуторогодовалым сыном и трехлетней дочерью приютила ее мать.

Кроме двоих детей в браке были нажиты три квартиры. Правда, все они куплены в ипотеку и выплачивать кредит придется еще несколько лет. По словам Натальи, в одной, где они раньше жили всей семьей, остался ее бывший муж. В другой квартире прописана и живет его бабушка. Эту квартиру Сергей купил, когда жена лежала в роддоме с младшим ребенком. Покупал по доверенности и, соответственно, является единственным титульным собственником. Есть еще и третья — куплена с использованием материнского капитала, ее мужчина сдает в аренду.

— Когда меня выписывали из роддома со вторым ребенком, муж встречал меня. Он тут же, не отходя от дверей роддома, сказал, что записал меня в очередь на получение сертификата на маткапитал, мол, нужно купить еще одну квартиру. Я ему тогда же предложила не покупать третью квартиру, а закрыть действующие ипотечные кредиты. По всем трем ипотекам он основной заемщик, я иду как поручитель. Хоть мы оба собственники во всех трех квартирах, он сам распоряжается имуществом, у меня нет доступа, — рассказывает омичка.

Из-за финансовых трудностей женщина подала на раздел имущества только через год, так как нечем было заплатить даже госпошлину, не говоря об услугах адвоката. К этому моменту глава семейства продал всё нажитое за годы брака: от мебели и бытовой техники до детских вещей и игрушек. Бывшей жене он пояснил, что ему необходимо ежемесячно оплачивать все три ипотеки. Так как у него болят нога и спина, он не может работать, а иного дохода у него нет.

«Это моя колбаса!»

— Он надеялся, что из-за сложных отношений с матерью я буду проситься вернуться в нашу квартиру, но просчитался. Моя мать неоднократно слышала его претензии ко мне, например, что я много пью воды и бутилированная вода ему дорого обходится. Или, например, знала о скандале из-за колбасы: муж купил себе колбасу, а я отрезала себе кусочек. Он кричал, что колбаса дорогая, и это только для него куплено. Позже он объяснил свое поведение так: «Вы мне надоели, я устал вас содержать, я не был готов к семье, я не хочу так». Человеку 33 года. Несмотря на все наши сложности и прежние ссоры, мать приняла меня и моих детей у себя дома. Тесно, но зато никто не попрекает куском хлеба, — рассказывает Наталья.

Все эти семейные конфликты женщина сейчас вспоминает в суде. Ее возмутило, что бывший муж сказал, что познакомился с ней за два дня до вступления в брак, хотя на тот момент Наталья была на пятом месяце беременности их первым ребенком. В процессе Сергей предложил свой вариант раздела имущества.

— Он попросил в суде исключить долю маткапитала из квартиры, чтобы дети не могли на нее претендовать. Также открыто сказал, что хочет продать две квартиры: «двушку», в которой он остался, и ту, которая под маткапитал приобретена — за нее платить еще 15 лет он не готов. Кировский районный суд Омска разделил объекты недвижимости долями 50/50. То есть от каждой квартиры половина принадлежит мне. Но я с этими половинами ничего сделать не могу. Плюс ко всему с меня взыскали половину ипотечных платежей за тот срок, который мы не живем вместе, — 260 тысяч. Квартиру, купленную под маткапитал, он всё это время сдавал за 20 тысяч. Эти деньги перекрывают ежемесячные платежи по двум ипотекам. Алименты он не платит, долг по ним уже больше полумиллиона, — делится Наталья.

Со слов Натальи, у бывшего мужа много долгов по кредитам из-за его пристрастия к онлайн-казино. Поэтому ему необходимо продать имущество и закрыть свои задолженности.

— Он как видит раздел: мы продаем две квартиры — ту, что куплена под маткапитал, и «двушку», в которой он сейчас живет один. После чего на квартиру, где живет бабушка, закрываем долг по ипотеке и оформляем на нее дарственную. Возвращаем в ПФР маткапитал. И я вместе с детьми идем свободной походкой. Он, не стесняясь, заявляет в суде это, — возмущается Наталья.

Женщина также добавляет, что раньше у них с мужем был совместный бизнес по грузоперевозкам и магазин игровых ценностей — всё это осталось у Сергея.

8 типов ссуд на аренду недвижимости и плюсы / минусы каждой

Между ссудой на аренду недвижимости и ипотекой вашего основного места жительства есть много общего, а также некоторые большие различия.

Кредиторы

следуют аналогичной процедуре подачи заявки на ссуду: вам необходимо предоставить документацию о ваших доходах, активах и долге, а кредитор проверит ваш кредитный рейтинг.

Однако кредиторы рассматривают ссуду на аренду недвижимости как имеющую более высокий уровень риска, поскольку собственность не занята собственником.По опыту они знают, что некоторые инвесторы могут просто отказаться от кредита, если в тяжелые времена недвижимость не приносит положительного денежного потока.

Ссуды на аренду недвижимости по сравнению с обычными жилищными ссудами

Некоторые из самых больших различий между ссудой на аренду недвижимости и обычной жилищной ссудой включают:

• Более крупный первоначальный взнос, часто 20-25% и более, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Кредитный рейтинг 620 и более
• Отношение долга к доходу (DTI) менее 36%
• Достаточные денежные резервы для выплаты ипотеки на срок до шести месяцев, если уровень вакантных площадей выше, чем предполагалось
• Повышение процентных ставок и комиссий для компенсации кредитору дополнительного риска, связанного с предоставлением ссуды на аренду недвижимости
• Соответствующие типы собственности должны соответствовать типичным категориям: односемейный, небольшой многоквартирный дом, таунхаус или кондоминиум
• Частное ипотечное страхование (PMI) не применяется, если отношение кредита к стоимости (LTV) меньше 80%.

Варианты ссуды на аренду недвижимости

Есть много хороших вариантов для получения ссуды на аренду недвижимости.Варианты заимствования варьируются от традиционных банков и кредитных союзов до кредиторов, специализирующихся на выдаче общих или портфельных ссуд, до инвесторов в недвижимость, которые владеют 10 или более объектами аренды.

Эти варианты ссуды на аренду недвижимости можно использовать, когда вы покупаете недвижимость с первым доходом, добавляете ее в свой портфель арендуемой недвижимости или рефинансируете существующую ипотеку:

1. Обычные ссуды

• Также известен как «соответствующие ссуды»
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами, такими как банки и кредитные союзы
• Гарантировано Fannie Mae или Freddie Mac и должно соответствовать руководящим принципам для государственных предприятий (GSE)
• Самые низкие процентные ставки и комиссии при хорошем кредитном рейтинге
• Требуемый первоначальный взнос от 15% до 25% (в зависимости от объекта недвижимости)
• До 10 ипотечных кредитов, хотя у большинства кредиторов внутренний лимит составляет не более четырех

2.Финансирование нескольких единиц FHA

• Многосемейный кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией (FHA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Товар под новое строительство, капитальный ремонт имущества и покупки
• Требования к первоначальному взносу и кредитному баллу ниже, чем при использовании обычных кредитов
• Может использовать существующий доход от аренды недвижимости, чтобы получить квалификацию
• Должен проживать в одной из единиц в течение одного года или более

3.Многопрофильное финансирование VA

• Многосемейный кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США (VA)
• Предлагается ипотечными брокерами и традиционными кредиторами
• Доступно для военнослужащих, ветеранов и соответствующих супругов
• Нет минимального первоначального взноса или кредитного балла
• Приобретите до семи единиц, и заемщик должен проживать в одной из единиц.

4. Общие ипотечные кредиты

• Финансирование аренды нескольких объектов недвижимости в рамках единой ссуды
• Может использоваться для любого типа доходной собственности
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Объекты недвижимости имеют «перекрестное обеспечение», при этом каждое имущество выступает в качестве залога для других объектов
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия займа различаются в зависимости от кредитора и конкретной собственности
• Возможность рефинансирования существующих ссуд на недвижимость физических лиц по одной общей ипотеке
• Можно согласовать положение о разрешении, которое позволяет вам продать одно или несколько объектов недвижимости в рамках общей ссуды

5.Портфельные ссуды

• Финансирование сдачи в аренду одного или нескольких объектов у одного и того же кредитора
• Предлагается ипотечными брокерами или частными кредиторами
• Портфельные ссуды принадлежат кредитору и являются хорошим вариантом для «творческого финансирования»
• Первоначальный взнос, кредитный рейтинг, процентная ставка и условия кредита могут быть изменены в соответствии с потребностями заемщика
• Менее строгие требования к заемщику также означают более высокие комиссионные, штрафы за досрочное погашение и раздельные платежи, когда весь остаток по ссуде подлежит выплате в конце краткосрочной ссуды.

6.Ссуды частным лицам

• Предлагается частными инвесторами или группами, которые предоставляют ссуды инвесторам в недвижимость
• Хороший источник финансирования будущих инвестиций на основе текущих показателей собственности
• Условия кредита и комиссии могут быть индивидуализированы для каждого инвестора.
• Некоторые частные кредиторы могут «принять участие в проекте», приняв участие в проекте в обмен на более низкие процентные ставки или сборы.

7. HELOC и жилищный заем

• Кредитная линия собственного капитала привлекается из накопленного капитала в одном объекте недвижимости в качестве источника средств для покупки другого
• Работает аналогично кредитной карте, с ежемесячными платежами и суммой кредита под залог недвижимости
• Ссуда ​​под залог жилого фонда — это разновидность второй ипотеки, при которой средства выплачиваются единовременно
• Кредит обычно предоставляется по фиксированной ставке с выплатами в течение определенного периода времени
• Может занимать от 75% до 80% собственного капитала, в зависимости от заемщика и кредитора
• Процентные ставки могут быть выше, чем при долгосрочном рефинансировании с обналичкой
• Хороший источник средств, когда и если они нужны

8.Финансирование продавца

• Также известен как возврат продавца, финансирование собственника или ипотека за выкуп
• Предлагается продавцами, владеющими недвижимостью бесплатно
• Хороший вариант для покупателей, вкладывающих средства в период спада рынка недвижимости, или для недвижимости, которая трудно квалифицировать для получения традиционного финансирования
• Условия кредита могут быть полностью адаптированы под нужды покупателя и продавца
• Иногда используется продавцами как способ распределения прироста капитала в качестве альтернативы проведению 1031 отложенного по налогу обмена

Как сохранить низкие комиссии по ссуде на аренду недвижимости

Хотя ссуды на аренду недвижимости могут быть дороже, чем получение ссуды на ваше основное место жительства, есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сохранить низкие ставки и комиссии:

• Поддерживать хороший кредитный рейтинг, в идеале не менее 740 или выше
• Сделайте больший первоначальный взнос от 20% до 25% за более низкий LTV
• Обратитесь в местный банк или к кредитору, который знает местный рынок недвижимости и может найти время, чтобы узнать о вас и вашем бизнесе.
• Заблаговременная подготовка документов для заявки на получение кредита показывает кредитору, что вы серьезный инвестор, и повышает ваши шансы на получение одобрения ссуды на аренду недвижимости.
• Задокументируйте успешные финансовые показатели вашей существующей арендуемой недвижимости с помощью отчетов о прибылях и убытках и отчетов о движении денежных средств
• Присмотритесь к лучшим условиям кредитования
• Мыслите нестандартно и рассмотрите альтернативные решения по ссуде для аренды недвижимости, такие как частное кредитование или финансирование продавца
• Рассмотрите возможность создания небольшого совместного предприятия (СП) или партнерства для более крупных проектов, которые требуют капиталоемкого обновления или выходят за рамки вашей области инвестиционного опыта

Запоминание операционных расходов на аренду недвижимости

В дополнение к основным платежам по ипотеке существует ряд других операционных расходов, которые инвесторы должны учитывать перед покупкой арендуемой недвижимости.

Все они могут быть вычтены как обычные расходы для уменьшения налогооблагаемой чистой прибыли:

• Выплата процентов по ипотеке
• Налоги на недвижимость
• Налоги на аренду
• Комиссия за управление недвижимостью
• Лизинговые сборы
• Ремонт и обслуживание
• Взносы на счет резервного фонда капитала (фонд, используемый для оплаты будущих капитальных ремонтов и обновлений)
• Сборы ТСЖ (если собственность находится в товариществе собственников жилья)
• Коммунальные услуги (хотя арендаторы односемейной недвижимости обычно сами оплачивают коммунальные услуги, владельцы небольших многоквартирных домов иногда оплачивают коммунальные услуги, такие как вода, канализация и вывоз мусора, и включают эти сборы в арендную плату арендатора)

Как измерить эффективность аренды недвижимости

Когда вы используете консервативный LTV (отношение кредита к стоимости) 75% или меньше с ссудой на аренду недвижимости, валовой денежный поток должен покрывать все вышеперечисленные расходы и многое другое.В конце каждого месяца у вас все еще остается денежная прибыль, которую можно перечислить на свой банковский счет.

Прежде чем подавать заявку на получение ссуды на аренду недвижимости, рассмотрите эти три соотношения дохода собственности, чтобы гарантировать, что ваша предполагаемая покупка будет иметь стабильный положительный денежный поток:

Cap Rate

Ставка капитализации — для краткости — ставка капитализации — сравнивает чистый операционный доход (NOI) собственности с покупной ценой собственности:

• Ставка капитализации = NOI / Цена покупки
• 6000 долларов США NOI / 100000 долларов США Закупочная цена =.06 или 6% Ставка капитализации

Хотя NOI не включает выплату по ипотеке, максимальная ставка — хороший способ отсеять недвижимость, которая может не поступать в денежный поток. Это связано с тем, что чем ниже максимальная ставка без выплаты кредита, тем выше вероятность отрицательного денежного потока.

Коэффициент арендной платы

Коэффициент арендной платы — также известный как «правило 1%» — сравнивает ежемесячную арендную плату брутто с общей стоимостью собственности (включая сборы за приобретение и финансирование, а также расходы на реабилитацию):

• Коэффициент арендной платы = Ежемесячная арендная плата / Стоимость недвижимости
• $ 1,200 Ежемесячная арендная плата / 100,000 $ Стоимость недвижимости =.012 или 1,2%

Аренда недвижимости с очень низким коэффициентом арендной платы — это красный флаг, свидетельствующий о том, что инвестиция будет иметь отрицательный денежный поток. Как показывает практика, чем выше коэффициент арендной платы, тем лучше. Инвесторы в недвижимость, которые используют коэффициент арендной платы, обычно ищут минимальное соотношение от 1% до 2%.

Возврат наличными

При возврате наличных денежных средств сумма полученных денежных средств сравнивается с суммой вложенных денежных средств:

• Наличные = Полученные / вложенные денежные средства
• 3000 долларов США Полученный денежный поток / 25000 долларов США, вложенных в качестве первоначального взноса = 12%

Расчет возврата денежных средств — хороший способ проанализировать, как различные варианты финансирования влияют на денежный поток, поскольку полученные денежные средства включают в себя расходы на выплату ипотечного кредита.

Заключительные мысли

Покупка арендуемой недвижимости — это один из способов диверсификации вашего инвестиционного портфеля, который может приносить ежемесячный доход, особенно в тяжелые экономические времена. Приносящая доход недвижимость генерирует двойные потоки доходов: ежемесячный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости недвижимости, а также дает право на налоговые льготы, которых не предлагают другие активы.

Лучше всего то, что между ценами на недвижимость и фондовым рынком низкая корреляция.Вы можете лучше спать по ночам, зная, что у вас есть актив, который не подчиняется прихотям Уолл-стрит.

7 способов купить многоквартирную недвижимость без денег

Основные выводы

---

Скорее всего, если вы какое-то время занимались инвестициями в недвижимость, вы начали задумываться о вложении в несколько семей. Если да, то вы, вероятно, слышали о многочисленных доступных преимуществах: больший денежный поток, более простое управление, огромные налоговые льготы.Но если у вас мало средств, вы, возможно, задаетесь вопросом , как купить многоквартирную недвижимость без денег . Возможно, вы полагали, что инвестирование в многоквартирную недвижимость вам не по силам, если у вас нет огромных резервов денежных средств.

И хотя это правда, что многие сделки по инвестированию в недвижимость, в том числе те, которые связаны с многоквартирной инвестиционной собственностью, будут лишены жизненно важного денежного потока, если не будет внесен подходящий первоначальный взнос, это не означает, что вы стеснены в качестве первоначального взноса нельзя покупать многоквартирную недвижимость.

На самом деле, проявив творческий подход к своим вариантам финансирования, вы можете обнаружить, что начальный урок вашего курса «Многосемейное инвестирование для начинающих» окажется полезным. Вот семь стратегий финансирования многоквартирной собственности с небольшими затратами или без них, которые помогут вам в этом начинании.

Примечание. Как и в случае с любой другой финансовой транзакцией, очень важно проявить должную осмотрительность и проконсультироваться с финансовым специалистом, чтобы убедиться, что конкретная стратегия работает для ваших нужд, например, при ремонте многоквартирного дома.Информация, представленная здесь, предназначена только для образовательных целей.

---

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]

---

7 способов недорого купить многоквартирную недвижимость

Многосемейная недвижимость может сопровождаться высокой покупной ценой, что заставляет некоторых инвесторов уклоняться. Однако при правильном управлении такой тип недвижимости дает возможность заработать большой денежный поток и предложить высокую прибыль.Цена покупки не обязательно должна являться препятствием для входа; Есть несколько способов инвестировать в многоквартирную недвижимость для тех, у кого мало денег, включая следующие методы:

1. Частные деньги

2. обыкновенных акций

3. Сбыт материалов

4. Жесткие деньги

5. Пособие на ремонт

6. Взлом дома

7. Краудфандинг недвижимости

1.Частные деньги

Частные ростовщики не только полезны при покупке домов на одну семью. Частные кредиторы могут быть особенно полезны в многоквартирных домах, таких как инвестирование в многоквартирные дома, и могут быть отличным способом продвинуться вперед в девелоперском проекте, если в настоящее время у вас нет средств для первоначального взноса.

Как и в случае с недвижимостью на одну семью, частные кредиторы не обязательно должны быть связаны с инвестиционной фирмой. Фактически, некоторые из лучших частных кредиторов для вас могут быть найдены в вашей существующей социальной сети.Сюда входят родственники, друзья, врачи, коллеги и т. Д.

Почему кто-то из вашей сети дает вам деньги? Перспектива более высокой доходности, чем многие получают со своего пенсионного счета — и обеспеченная недвижимостью — может сделать это убедительным аргументом для тех, кто обращается к вам (и может помочь вам найти средства, необходимые для продажи многоквартирной собственности. оплата.)

2. Долевые акции

Поиск инвестора в акции немного отличается от работы с частным кредитором.С частным кредитором вы обещаете регулярный доход для вашего инвестора. Но с инвестором в акции вы даете им часть собственного капитала в обмен на средства, необходимые для первоначального взноса при покупке многоквартирной недвижимости.

Например, предположим, что инвестор в акции дает вам 100 000 долларов на приобретение многоквартирной собственности. В обмен на это вы можете передать инвестору 40% акций собственности. Это позволит вашему инвестору получать как 40 процентов ежемесячного денежного потока от собственности, так и 40 процентов выручки от возможной продажи собственности.

Это мощная стратегия именно по той причине, что акции привлекательны для инвесторов. И этот метод дает инвесторам возможность генерировать краткосрочный и долгосрочный денежный поток, который вы можете использовать для мотивации потенциальных инвесторов в поисках первоначального взноса.

3. Сбыт материалов

Это не всегда возможно для каждого проекта многоквартирного дома. Тем не менее, бывают случаи, когда недвижимость может содержать ценные природные (или произведенные) ресурсы, которые могут быть проданы при покупке недвижимости для получения первоначального взноса.

Примеры материалов: грязь, растения, гравий, древесина и удобрения — любые ресурсы, которые могут оказаться ценными для другой стороны. Все дело в том, чтобы заглянуть за пределы воспринимаемой ценности многоквартирной собственности и определить, есть ли скрытые возможности, которые могут сделать сделку более реалистичной и привлекательной для вас.

4. Жесткие деньги

Если вы не знакомы с этим термином, кредиторы в твердых деньгах (ИЖК) можно охарактеризовать как частных лиц или небольшие организации, которые ссужают заемщику «твердые деньги» на основе стоимости имущества, а не кредитного рейтинга заемщика.

Несмотря на то, что процентная ставка и комиссия за оформление ссуды в твердых деньгах намного выше, чем у традиционной ипотечной ссуды, они не называются «твердыми деньгами» из-за их обременительных условий. Тем не менее, потому что твердые деньги — это математика. Отвечает ли соотношение кредита к стоимости (LTV) собственности — в идеале 65% или ниже — критериям, установленным кредитором за твердые деньги?

Если это так, у вас есть хорошие шансы заключить сделку, особенно если вы сделали свою домашнюю работу и нашли многоквартирный дом, который имеет все признаки стабильного источника денежного потока.Если нет, то пора продолжить поиск.

5. Пособие на ремонт

Инвесторы часто не обращают внимания на эту стратегию, но она может быть мощным способом получения средств для первоначального взноса в многоквартирную недвижимость. Это работает следующим образом: когда вы осматриваете многоквартирную недвижимость, вы составляете список того, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем совершить покупку. И затем эти деньги, если продавец согласен на сделку, будут возвращены вам при закрытии.

Тогда у вас есть два варианта:

1. Ремонт делаете сами.Не идеальное решение, но если у вас есть опыт и время, это может быть эффективным.

2. Лучшее решение — уже иметь команду подрядчиков и / или специалистов по домашнему ремонту, с которыми (или ваш партнер) в прошлом работали над ремонтом.

Поскольку вы давали им постоянную работу в прошлом или сделаете это в будущем, вы часто можете получить скидку на оплату труда и материальные затраты на ремонт, то есть деньги, которые вы можете вложить в свой первоначальный взнос.

6. Взлом домов

Взлом дома — это сдача в аренду части собственности, в которой вы в настоящее время проживаете. Вы можете по сути указать в Интернете запасную спальню, чердак или даже общее пространство в качестве краткосрочной аренды. Чаще всего это можно сделать с помощью Airbnb. Оцените аренду в соответствии с аналогичными списками в этом районе и наблюдайте, как увеличивается ваш денежный поток по мере того, как гости сдают в аренду ваше пространство.

Как домовладельцы, так и арендаторы могут использовать эту стратегию, если это позволяют договоры аренды и местные постановления.Изучите законы о краткосрочной аренде в вашем районе и узнайте, какие (если таковые имеются) позволяют вам начать работу. Во многих популярных туристических направлениях для размещения вашей собственности требуется лицензия. После того, как вы сможете начать работу, подумайте, как привлечь гостей в свое объявление. Обустройте комнату, сделайте четкие снимки и перечислите все необходимые удобства. Ваша комната не должна быть чрезмерной, но чем лучше ваше объявление, тем больше вы сможете взимать с посетителей.

В целом, эта недостаточно используемая стратегия может стать отличным способом пополнить ваш доход и увеличить ваши финансовые резервы.Через несколько коротких месяцев у вас может быть даже достаточно денег, чтобы внести первоначальный взнос за многоквартирную недвижимость.

7. Краудфандинг в сфере недвижимости

Вместо привлечения финансирования от одного кредитора рассмотрите возможность использования краудфандинга как способа покупки многоквартирной собственности. Краудфандинг — это способ собрать деньги, запросив у пула инвесторов небольшие суммы капитала, а не одно крупное вложение. Эта стратегия стала популярной благодаря таким веб-сайтам, как GoFundMe и Kickstarter, которые позволяют пользователям легко финансировать любой проект.

Для начала краудфандинга не нужен капитал; однако вам нужна надежная сеть и сильный шаг. Кредиторы с большей вероятностью будут заинтересованы в успехе вашего проекта, поэтому вы должны быть готовы убедить их, как он будет работать. Это может потребовать серьезной самоотдачи, но хорошая новость заключается в том, что инвесторы будут более склонны направлять вас к другим и поддерживать ваши будущие проекты после успеха вашей собственности.

Лучшие займы для многоквартирных домов

Существует несколько типов ссуд на многоквартирную недвижимость, доступных на рынке для тех, кто исследует способы финансирования своей покупки с помощью ссуды.Процентные ставки по следующим кредитам обычно варьируются от 4,5 до 12 процентов и могут быть подходящими для инвесторов, желающих также рефинансировать свою недвижимость:

• Обычная ипотека на несколько семей: Большинство традиционных кредиторов предлагают ссуды, достаточно крупные для финансирования многоквартирной собственности, обычно на долю от двух до четырех единиц. (Все, что больше, считается коммерческой собственностью.) Обычная ипотека отлично подходит для инвесторов, которые хотят получить долгосрочную ссуду и могут внести 20-процентный первоначальный взнос.

• Федеральное финансирование: Множественные правительственные учреждения, такие как Федеральное жилищное управление (FHA), Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируют программы многоквартирного кредитования. Эти ссуды отлично подходят для инвесторов, у которых не так много первоначального взноса и которые готовы жить в одной из квартир.

• Портфельная ссуда: Портфельная ссуда — это ссуды, которые можно использовать для покупки нескольких объектов недвижимости одновременно. Эти долгосрочные ссуды подходят инвесторам, которые хотят приобрести до 10 объектов недвижимости одновременно.

• Краткосрочное финансирование: Некоторым инвесторам может потребоваться краткосрочная ссуда, такая как ссуда твердых денег или промежуточная ссуда, для обеспечения гибкости. Например, инвестор может захотеть быстро отреагировать на сделку и профинансировать ее в краткосрочной перспективе до тех пор, пока он не сможет отремонтировать ее или увеличить заполняемость, пока не сможет удовлетворить требования по долгосрочным кредитам. Краткосрочное финансирование обычно связано с более высокими процентными ставками.

Плюсы покупки многоквартирной недвижимости

Прежде чем принять решение о добавлении многоквартирного дома в свой инвестиционный портфель, вам следует взвесить все за и против, чтобы решить, подходит ли он вам.Есть много преимуществ в инвестировании в многоквартирную недвижимость, которая привлекает инвесторов для реализации этих возможностей.

• Периодический доход: Периодический ежемесячный доход, который может приносить многоквартирная недвижимость, является одним из самых заметных преимуществ этих инвестиций. Финансово обоснованные сделки могут компенсировать ваши ежемесячные расходы и ежемесячно вкладывать деньги в ваш кошелек.

• Разнообразие доходов: Вакансия в отдельном доме приведет к потере дохода за этот период времени.Однако, если одна квартира не занята в многоквартирном доме, другие единицы будут продолжать приносить доход, помогая снизить стоимость вакантных площадей.

• Низкие эксплуатационные расходы: Многие ремонтные работы, такие как кровля или центральное отопление, могут быть выполнены сразу для всех квартир в многоквартирном доме. Это поможет сэкономить время и деньги на расходных материалах и рабочей силе.

• Множественные источники дохода: В более крупных многоквартирных домах инвесторы имеют возможность получать больше источников дохода на месте.Вы можете взимать с арендаторов дополнительную плату за парковочные места или места в гараже или установить прачечные с оплатой монетами, которые будут приносить доход в дополнение к ежемесячной арендной плате.

• Финансирование на основе результатов: Финансирование многоквартирной собственности основывается на показателях собственности, а не на вашем личном финансовом положении. Это может принести вам пользу, если вы хотите инвестировать в недвижимость, но не имеете хорошего кредитного рейтинга.

Минусы покупки многоквартирной недвижимости

Несмотря на то, что покупка и владение многоквартирной недвижимостью дает множество преимуществ, это может быть сложнее, чем вложения в отдельный дом, поэтому важно понимать, с какими проблемами вы можете столкнуться.

• Управление: Управление многоквартирным домом может занять много времени, особенно если в собственности более 4 квартир. Многие инвесторы предпочитают нанимать управляющих недвижимостью на месте или компанию по управлению недвижимостью вместо того, чтобы брать на себя эту задачу. Тем не менее, оба эти варианта требуют дополнительных затрат.

• Более высокая текучесть кадров: В среднем арендаторы многоквартирного дома занимают квартиру около 2 лет или меньше, по сравнению с 5-7 годами проживания среднего арендатора одного дома.Обязательно возьмите на себя маркетинговые расходы, необходимые для привлечения новых арендаторов из-за более высокой текучести многоквартирных арендаторов.

• Арендаторы пренебрегают недвижимостью: Обычный износ многоквартирных домов, как правило, выше, чем у односемейных, поэтому инвесторы должны быть готовы проводить больше ремонтов в перерывах между съемками каждого арендатора.

• Высокая стоимость обслуживания: При возникновении серьезных проблем в многоквартирном доме затронуты несколько единиц, что приведет к более дорогостоящему ремонту при техническом обслуживании.Если возникают такие проблемы, как сбои в системе отопления или проблемы с водопроводом, ремонт нескольких единиц будет стоить дороже, чем ремонт дома на одну семью, поэтому инвесторы должны быть готовы к этим расходам, если они когда-либо возникнут.

Сводка

Правильно ли инвестировать в многоквартирную недвижимость для вас, потребует от инвесторов творческого мышления о ваших препятствиях и выработки стратегии , как купить многоквартирную недвижимость без денег так, чтобы это работало для вас.Обращаясь к своей сети, исследуя варианты твердых денег — даже рассчитывая стоимость древесины при перепродаже, — вы можете найти возможности для многоквартирных инвестиций, о которых вы никогда не думали. Конечно, у любой инвестиционной стратегии есть свои преимущества и недостатки. Тем не менее, если инвесторы полностью осознают, что их ждет впереди, они с гораздо большей вероятностью преуспеют в инвестициях в многоквартирную недвижимость.

---

Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для финансирования своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также наиболее прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

ВАШ ДОМ; Выплата долевой ссуды в кооперативе

Наконец, г-н Гринштейн сказал, кооперативным кредиторам обычно требуются два других документа — подписанное право владения акциями и подписанное уступка права собственности на аренду, которые дают кредитору право передавать акции и сдавать их в аренду на свое имя или имя третьего лица.Оба документа вступают в силу только в том случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, а банк лишается права выкупа в соответствии с соглашением об обеспечении.

Соответственно, г-н Гринштейн сказал, что при большинстве займов на акции кооператива у кредитора будет как минимум восемь отдельных документов ссуды, которые требуются и хранятся: вексель, соглашение об обеспечении, UCC-1, оригинал сертификата акций, дубликат договора аренды с оригинальными подписями, правом собственности на акции и переуступкой права собственности, а также соглашение о признании.По его словам, большинство из них следует учитывать при полной выплате кредита.

Как и в случае с ипотекой, по словам г-на Гринштейна, ссуда на акции может быть удовлетворена несколькими способами — она ​​может быть выплачена полностью в течение всего срока ссуды, выплаченной досрочно единовременно из собственных средств заемщика. , либо выплачивается досрочно единовременно из доходов от продажи квартиры или рефинансирования ссуды.

Независимо от того, как и когда ссуда будет погашена, сказал г-н Гринштейн, заемщик должен гарантировать, что кредитор вернет по крайней мере простой вексель, сертификат акций, право собственности на акции и право уступки аренды.По его словам, кредитор должен также предоставить заемщику так называемое «Заявление о расторжении контракта по UCC-3».

«UCC-3 завершает UCC-1», — сказал г-н Гринштейн, добавив, что для этого форма UCC-3 должна быть подана в том же правительственном учреждении, что и UCC-1. Более того, по его словам, заемщики должны убедиться, что вся информация в UCC-3 точно совпадает с информацией, содержащейся в исходном UCC-1.

Тереза ​​Рахт, юрист кооператива из Манхэттена, сказала, что для заемщиков, которые выплачивают свои долевые ссуды, нет ничего необычного в том, чтобы получить форму UCC-3 от своего кредитора, а затем не заполнить ее.Также возможно, что форма UCC-3, подготовленная кредитором, содержит неверную информацию и не может быть использована для прекращения действия UCC-1.

В любом случае, сказала г-жа Рахт, это может создать проблемы, когда акционер захочет продать квартиру, потому что первоначальное право удержания все равно будет отражено в записях. По ее словам, такие проблемы могут значительно усугубиться — с сопутствующим временем, затрачиваемым юристами, занимающимися ситуацией, — если первоначальная форма UCC-3 будет потеряна акционером или если первоначальный кредитор прекратил свою деятельность или не может быть обнаружен.

15 умных способов внести первоначальный взнос за аренду недвижимости

11. Кредитные карты

Хорошо, получение наличных с кредитных карт — одна из наиболее рискованных тактик в этом списке. Но это все еще вариант.

Преимущества использования кредитных карт для внесения авансового платежа включают в себя скорость (она происходит мгновенно) и гибкость (вы можете погашать ее так быстро или медленно, как вам нравится). Огромный, неповоротливый недостаток «слон в комнате»? Это дорого.

Персональные кредитные карты обычно взимают три или четыре «балла» или процентов вперед в виде комиссии за выдачу наличных.Затем идет процентная ставка, которая обычно находится в диапазоне 16–24%.

Это много.

Но никто не говорит, что вам нужно использовать личные кредитные карты. Вместо этого используйте услугу бизнес-кредитования, такую ​​как Fund & Grow, чтобы открыть комбинированные бизнес-кредитные карты и линии на сумму от 100 000 до 250 000 долларов США, на которые вы претендуете как инвестор в недвижимость. Они найдут вам карты с 0% начальной годовой процентной ставкой в ​​течение первых 12–18 месяцев, что сэкономит вам деньги на процентах. Затем они покажут вам, как расплачиваться с вашими корпоративными кредитными картами титульным компаниям, чтобы не платить аванс наличными.

Имейте в виду, что кредитные карты не подходят, если вы занимаетесь обычной ипотечной ссудой, поскольку она предполагает заимствование денег для покрытия первоначального взноса.

Кредитные карты могут быть быстрым и гибким источником для внесения первоначального взноса на инвестиционную недвижимость. Предлагаем вашему вниманию дополнительную информацию о том, как использовать кредитные карты для покупки недвижимости. Я сделал это сам, и на самом деле это сработало очень хорошо.

12. Погасите задолженность по кредитной карте

Двигаясь в обратном направлении, вы можете погасить задолженность по кредитной карте, чтобы высвободить больше своего ежемесячного дохода для сбережений и инвестиций.

Как упоминалось выше, задолженность по кредитной карте обходится дорого. Слишком дорого — если у вас есть задолженность по кредитной карте, это должно быть вашим первым приоритетом, поскольку вы вряд ли получите более высокую прибыль от своих инвестиций, чем те, которые вы платите в качестве процентов компаниям, выпускающим кредитные карты.

Если у вас есть задолженность по кредитной карте, погасите ее, прежде чем инвестировать в недвижимость, акции или что-нибудь еще. Как только вы избавитесь от этой обезьяны, вы можете начать активно направлять деньги, чтобы сэкономить минимальный первоначальный взнос для инвестиционной собственности.

13. Продажа недвижимости другим инвесторам

Знакомы с бизнес-моделью оптовой продажи недвижимости?

Предпосылка проста: вы находите хорошие сделки, а затем передаете их другим инвесторам — за маржу. Например, вы нашли недвижимость стоимостью 75 000 долларов как есть (и, скажем, 150 000 долларов после ремонта), которую владелец готов продать за 50 000 долларов. Вы заключаете контракт на 50 000 долларов и продаете контракт другому инвестору за 60 000 долларов.

Вы получаете маржу в размере 10 000 долларов без необходимости передачи права собственности, продавец получает желаемую быструю продажу за 50 000 долларов, а ваш покупатель получает собственность за 75 000 долларов за 60 000 долларов. Это победа для всех.

Но для оптовой торговли требуются два критически важных набора навыков: поиск отличных внебиржевых сделок и составление покупателя списка инвесторов в недвижимость, которые смогут вмешаться и взять на себя контракты. Слишком многие начинающие инвесторы в недвижимость считают оптовую торговлю простым способом начать работу, поскольку она не требует большого капитала.

Однако оптовая торговля трудозатратна. Это лотов и работ, чтобы найти эти сделки достаточно хорошими для оптовой продажи с приличной маржой и составить список надежных покупателей. Хорошие новости? Эти навыки хорошо подходят для реального инвестирования в недвижимость и пригодятся вам, когда вы начнете инвестировать для себя.

Ознакомьтесь с нашим обзором инструментов для инвестирования в недвижимость Propstream, которые значительно упрощают поиск внебиржевых сделок.

14.Починить и перевернуть дом

Еще один способ привлечь капитал для первоначального взноса, необходимого для сдачи в аренду собственности, — это перевернуть один или два дома перед покупкой в ​​долгосрочную аренду.

«Но подождите секундочку! Чтобы купить недвижимость, нужно внести первоначальный взнос! »

Есть. Но не обязательно столько одного; вы можете перевернуть более дешевую недвижимость, чтобы получить первоначальный взнос за аренду более дорогой недвижимости. А некоторые кредиторы (например, LendingOne) покрывают 90% покупной цены, если недвижимость оценивается хорошо, оставляя вам меньший первоначальный взнос за возврат.

Конечно, деньги понадобятся и на ремонт. Несмотря на то, что кредиторы, такие как LendingOne и Patch of Land, покрывают 100% ваших затрат на ремонт, вам все равно необходимо сначала вносить деньги для каждого розыгрыша, прежде чем кредитор возместит их (на основе графика розыгрыша).

Ссуды под твердые деньги также являются полезным инструментом для сальто. Прочтите здесь о плюсах и минусах и использовании кредитов в твердые деньги.

15. Рефинансирование после ремонта: BRRRR

Метод BRRRR — это аббревиатура от слов «покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, полоскание и повторение».(Хорошо, значит, там где-то есть пятая R. Неважно.)

При рефинансировании после ремонта недвижимости вы можете вернуть свои первоначальные деньги, чтобы использовать их в качестве первоначального взноса для следующей сдачи в аренду. Таким образом, вам действительно нужно сэкономить только первый авансовый платеж, потому что вы можете продолжать использовать одни и те же деньги снова и снова для покупки новой недвижимости.

Кроме каждой недвижимости, которую вы добавляете в свое портфолио, вы также увеличиваете свой ежемесячный доход. Это поможет вам увеличить свой доход, чтобы вкладывать все больше и больше денег в каждую последующую сделку, помогая вам расширяться в более крупные и прибыльные инвестиционные объекты.

Вы можете использовать кредиторов, таких как LendingOne, Patch of Land или кредитора с твердыми деньгами, для первоначальной покупки и ремонта, а затем рефинансировать долгосрочную ипотеку с помощью LendingOne, Visio или другого кредитора, предоставляющего долгосрочную аренду.

Изначально я построил свой арендный портфель именно таким образом. Это классическая стратегия не зря!

Заключительное слово

У инвесторов в недвижимость есть множество вариантов повышения минимального первоначального взноса, необходимого для инвестиционной собственности.

И хотя я призываю вас проявить творческий подход, я также предостерегаю вас не перенапрягаться. Кредитное плечо — невероятное преимущество для инвестирования в недвижимость, но оно сопряжено со своими рисками.

В начале своей карьеры я слишком быстро купил слишком много сдаваемой в аренду недвижимости. К тому времени, когда я понял, что сделал, я уже умножил свою ошибку, купив десять объектов недвижимости, все с максимальным использованием заемных средств и с отрицательным денежным потоком.

Вот почему мы тратим так много времени на то, как рассчитать денежный поток от сдачи в аренду, и визуализировать, как работает денежный поток от недвижимости.По этой же причине мы изо всех сил старались создать бесплатный калькулятор денежных потоков от сдачи в аренду, чтобы помочь вам спрогнозировать доходность, денежный поток и расходы.

Не стесняйтесь использовать и комбинировать описанные выше тактики по мере необходимости, чтобы получить следующий авансовый платеж за аренду недвижимости. Просто будьте осторожны, предварительно оценив свои денежные потоки, и убедитесь, что вы не откусываете больше, чем можете позволить себе прожевать.

Как вы привлекли капитал для первоначального взноса в инвестиционную недвижимость? Какая ваша любимая тактика?

Больше статей об инвестировании в недвижимость

Нужны наличные? Теперь вы можете продать долю в своем доме инвесторам.

Дом Грега Харта в Таузенд-Оукс, Калифорния

Источник: CNBC

Есть новый способ вывести наличные из вашего дома без ежемесячных платежей и процентов.Это не кредит. Это не ипотека. Это контракт с инвестором, который хочет купить часть вашего собственного капитала за наличные, но в конечном итоге это может оказаться дорогостоящим.

Расположенная в Калифорнии компания Point — это финтех-компания с двухлетней историей, специализирующаяся на контрактах с недвижимым имуществом. Он предлагает домовладельцам наличные деньги за долю в капитале дома, то есть сумму, превышающую стоимость ипотеки. Он даст до 250 000 долларов в зависимости от стоимости дома и силы рынка недвижимости, на которой находится дом.

«Это началось четыре года назад из личного опыта. Я был в перерывах между работой и искал рефинансирование для инвестиций в свой бизнес, но мне отказали все банки», — сказал Эдди Лим, соучредитель и генеральный директор Point . «Почему заемное финансирование — мой единственный вариант? Как ни странно, самый большой актив, которым я владею, самый большой актив, которым большинство из нас владеет в нашей жизни, все, что мы можем сделать, — это добавить больше долгов, вот где пришел Point».

Point является брокером в сделках и передает контракты инвесторам.Компания только что получила потенциальную контрактную поддержку в размере 100 миллионов долларов от Kingsbridge Wealth Management.

Вот как это работает. Допустим, дом оценен в 1 миллион долларов. У него ипотечный кредит в размере 500 000 долларов, так что собственный капитал составляет 500 000 долларов. Домовладельцу требуется 100 000 долларов наличными, поэтому он заключает договор с Point, которая рассматривает местный рынок, заемщика и дом и оценивает риск сделки. Затем Point снижает стоимость дома, скажем, на 15%, чтобы смягчить риск того, что стоимость дома может упасть или что заемщик не сможет его вернуть.Таким образом, стоимость дома составляет 850 000 долларов.

У домовладельца есть до 10 лет, чтобы расторгнуть договор и выплатить его инвестору. Point взимает предоплату в размере 3%. Вдобавок, когда контракт истекает, инвестор — например, Кингсбридж — получает обратно 100 000 долларов плюс процент от повышения стоимости дома в течение срока действия контракта, скажем, 30% в данном случае. Поскольку он уже обесценил дом в контракте, даже если дом совсем не оценивается, инвестор по-прежнему получает 45 000 долларов сверх своих вложений.Если дом упадет в цене, инвестор пострадает.

Обеспечение ликвидности

«Мы предоставляем ликвидность домовладельцам. Это не обязательно стратегия жилищного финансирования, это стратегия личных финансов», — сказал Дэвид Данн, основатель и президент Kingsbridge. «Как инвестор, мы ожидаем доходности, аналогичной долевому, потому что мы принимаем на себя риск, подобный долевому. Если цена на жилье падает, мы участвуем в этом, в то время как ваш ипотечный кредитор — нет».

Если домовладелец не вернет договор, Point может лишить права выкупа дома, но в случае потери права выкупа он отойдет на второй план по сравнению с основным ипотечным кредитором.Таким образом, Point идет на риск, поэтому его доходность потенциально может быть такой высокой.

Грег Харт был богат, но беден наличными, и он и его жена хотели выплатить часть долга. Они не хотели получить ссуду под залог собственного капитала, и его кредитный рейтинг был, вероятно, слишком низким, чтобы соответствовать требованиям.

«Использование обычной HELOC [кредитной линии собственного капитала] означало, что я обменивал один платеж на другой, и я не видел, чтобы это продвинуло меня дальше», — сказал Харт, чей дом в Таузенд-Окс, Калифорния, была оценена примерно в 600 000 долларов.

Вместо этого он увидел рекламу Point и заглянул в нее. Затем он заключил контракт на 50 000 долларов.

«Это был один из самых простых процессов, которые я когда-либо делал, особенно в отношении рефинансирования или ипотеки», — сказал Харт. «Я считаю, что это жизнеспособная альтернатива и очень важная альтернатива для людей, у которых нет других вариантов, и это хорошая альтернатива для них, потому что, если у вас есть собственный капитал в доме, почему бы не использовать некоторые из них, чтобы сделать что-нибудь для вашего дома «.

Высокий спрос

По словам Лим, до сих пор спрос был очень высоким.Point заключил 300 контрактов на акции в 15 штатах, и при новой поддержке со стороны Кингсбриджа Лим сказал, что он рассчитывает вырасти в десять раз только в ближайший год.

« Сегодня в Америке насчитывается 25 миллионов домашних хозяйств, у которых их кредитный рейтинг ниже 700, а состояние дома превышает 100 000 долларов, так что это обширный сегмент клиентов, фактически почти 50 процентов домовладельцев, которые не имеет права на получение ипотечных кредитов Fannie или Freddie «, — сказал Лим.

Огромный рост цен на жилье за ​​последние три года дал домовладельцам большой рост капитала.По данным Black Knight, общий объем собственного капитала на национальном уровне в настоящее время составляет 9,8 триллиона долларов, из которых около 6 триллионов долларов можно было бы использовать в соответствии с обычными стандартами банковского андеррайтинга для вторых ссуд. Обычно это требует, чтобы домовладелец сохранил 20% капитала в доме.

Контракт на покупку дома

Point стоит дороже, чем традиционный кредит на покупку дома, потому что Point и его инвестор получают этот процент от прироста стоимости дома. До сих пор, по словам Лим, клиенты Point использовали наличные деньги для выплаты долга, инвестирования в другие возможности и для помощи в решении проблемных разводов, когда в противном случае семье пришлось бы продать дом.

В конце контракта домовладелец может либо продать дом, чтобы произвести выплату, либо рефинансировать его в виде традиционной ссуды. Харт рассчитывает на рефинансирование, потому что дополнительные деньги уже помогли ему поднять кредитный рейтинг.

«Теперь я вижу свет в конце туннеля и могу делать то, что нам давно нужно было сделать. Это как будто мы снова движемся. Мы снова движемся вперед», — сказал он.

Покупка дома с другом — хорошая идея?

Аренда дома или квартиры с другом — отличный способ сэкономить, и это позволяет вам наслаждаться компанией другого человека, делая это.Хотя друзья обычно снимают жилье вместе после школы или колледжа, часто это краткосрочная договоренность, пока один из них не женится или не сможет позволить себе собственное жилье.

Однако, если вы не предвидите брак в ближайшем будущем и ваша нынешняя ситуация с соседом по комнате работает, вы можете подумать о покупке дома вместе с другом. Хотя некоторые люди никогда не заключат ипотечное соглашение с кем-либо, кроме супруга, покупка с другом может быть разумной инвестицией — если вы знаете о рисках.

Преимущества покупки дома у друга

Хотя другие могут попытаться отговорить вас от покупки дома вместе с другом, этот подход может иметь значительные финансовые преимущества:

1. Более легкая квалификация для получения ипотечного кредита
Любой, кто приобрел дом в последние годы, знает, как трудно получить ипотечный кредит. Кредиторы ужесточили свои стандарты в отношении кредитных рейтингов, существующей задолженности и первоначальных платежей. Если вы подаете заявку на получение обычного жилищного кредита, кредитор потребует минимальный кредитный рейтинг 680 и 5% первоначальный взнос.По этой причине многие обнаружили, что получить ипотеку самостоятельно чрезвычайно сложно. Но когда два человека подписывают ипотечную заявку, шансы на одобрение возрастают.

Если вы решите купить дом с другом, ипотечный кредитор основывает одобрение на вашем совокупном доходе и среднем обоих кредитных рейтингах. Это увеличивает ваши возможности финансирования, а когда два человека разделяют первоначальный взнос и закрытие расходов, вы тратите меньше денег из своего кармана.

2. Общие ежемесячные расходы
Как владелец недвижимости, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, техническое обслуживание и ремонт — в дополнение к выплате по ипотеке. Дополнительные расходы, связанные с домовладением, некоторых людей пугают. Однако друзья, покупающие вместе, разделяют эти расходы, что существенно снижает финансовое бремя вдвое. Кроме того, совместное использование расходов улучшает ваши личные финансы, давая вам возможность создать свой сберегательный счет или выплатить долг.

3.Прибыль от собственного капитала
Чем дольше вы и ваш друг живете вместе и выплачиваете ипотечные платежи, тем больше вы приобретаете капитала. Собственный капитал — это разница между стоимостью вашего дома и суммой, которую вы должны кредитору. Реально говоря, однажды вы и ваш друг пойдете разными путями, и, в отличие от аренды, домовладение позволяет вам уйти с наличными в кармане. Вы двое можете разделить выручку от продажи и положить деньги на первоначальный взнос за свои собственные места.

4.Удержание процентов по ипотеке
Когда вы владеете недвижимостью, а не арендуете, вы платите проценты по ипотеке, и эти проценты вычитаются из ваших налогов. Чем выше ваш доход, тем больше пользы вы получите от этого вычета. Однако, если вы владеете домом с другом, сумма процентов, которые вы вычитаете, должна составлять общую сумму процентов, выплаченных по ссуде в этом году, и не более.

Например, предположим, что вы совместно владеете недвижимостью и вместе заплатили в общей сложности 14 000 долларов в виде процентов по ипотеке.Один из вас может вычесть 14 000 долларов из своей налоговой декларации (в то время как другой ничего не вычитает), или вы можете разделить вычет по ипотеке 50/50 (или любым другим способом, который сочтете подходящим). Размер вычета процентов также может зависеть от вашего типа собственности. Но до тех пор, пока вы выясните или поймете, какой процент процентов по ипотеке вы можете вычесть, владение домом может быть большим благом, когда наступит время уплаты налогов.

Минусы покупки дома у друга

Несмотря на определенные преимущества, при покупке дома с другом может возникнуть ряд проблем:

1.Сложность перемещения
В идеальном мире вы и другой владелец всегда будете ладить, но, конечно, неизбежно возникнут разногласия. Проблемы могут возникнуть между соседями по комнате, и, к сожалению, некоторые совладельцы не могут уладить свои разногласия. Когда вы снимаете квартиру с соседом по комнате, проще уйти. Однако, когда у вас есть дом, все не так просто.

Оба ваших имени указаны в ипотеке, следовательно, вы оба несете ответственность за жилищный кредит.Если другой владелец расстроится или решит уйти, он или она не сможет просто собраться и уехать. Чтобы разорвать все связи, вы должны либо продать дом, либо рефинансировать на имя одного владельца. Ни один из вариантов не прост — продажа дома может занять несколько месяцев, и если вы не можете претендовать на получение ипотеки самостоятельно, кредитор не будет осуществлять рефинансирование, и имя другого владельца останется в ипотеке.

2. Возможный ущерб кредитной истории
Вы можете нести ответственность и ежемесячно выплачивать половину ипотечного платежа и коммунальных услуг.К сожалению, вашего соседа по комнате может и не быть. Ваш друг может сначала заплатить вовремя и, вероятно, имеет самые лучшие намерения. Но потеря работы или огромные медицинские счета могут поразить любого в любое время. А если ваш сосед по комнате не подготовлен и не может выплатить свою долю ипотеки, это может повлиять на ваш кредитный рейтинг. Поскольку оба имени указаны в ипотеке, вы оба несете ответственность за платеж, и банк сообщит вам, а также вашему соседу по комнате в кредитные агентства за неуплату или в случае потери права выкупа.

3. Трудности с получением других займов
Большой заем, указанный в вашем кредитном отчете, может ограничить вашу доступность для получения других займов, таких как автокредит. Проверяя, соответствуете ли вы критериям, кредитное учреждение будет сравнивать сумму долга, которую вы должны выплачивать ежемесячно, по отношению к вашему доходу. Поскольку вы несете ответственность за весь платеж по ипотеке (ваш друг тоже), отношение вашего долга к доходу может увеличиться так, что вы не сможете претендовать на это право. Супруги часто решают этот вопрос, обращаясь за другими займами вместе.Однако вы можете не захотеть, чтобы ваш сосед по комнате получил свой автомобиль или какую-либо другую ссуду (и он или она, возможно, этого тоже не захочет).

Заключительное слово

Покупка дома с другом может хорошо работать и быть выгодной для всех участников. Однако не торопитесь с решением. Делайте то, что делают банки — проверяйте кредитные отчеты, доходы и активы друг друга, чтобы лучше понять, насколько вероятно, что потенциальный сосед по комнате будет своевременно производить платежи, а также его или ее способность производить платежи в случае временной потери дохода.Кроме того, наймите юриста для заключения соглашения о совместном проживании, в котором будут указаны важные детали, такие как тип собственности (например, совместные или совместные арендаторы) и то, как вы будете оплачивать текущие расходы, такие как ремонт и страхование. Кроме того, неплохо заключить друг с другом полисы срочного страхования жизни — достаточно, чтобы покрыть ипотеку в случае смерти одного из владельцев.

Как вы думаете, разумно покупать дом с кем-то, кроме супруга?

Как «долевое участие» может помочь семьям со средним доходом обзавестись домом в районе залива — NBC Bay Area

Для людей со средним доходом мечта о домовладении в Bay Area может показаться невозможной.

Стоимость типичного дома на одну семью во многих местах может превышать 1 миллион долларов. Поскольку ипотека часто требует 20-процентного первоначального взноса, это означает, что покупателю жилья может понадобиться 200 000 долларов наличными только для того, чтобы получить ссуду. Эта цифра — достаточная для того, чтобы сразу купить дом во многих других штатах — недостижима для миллионов семей Bay Area.

Придумать столько денег было сложной задачей для Лизы Масуд, учительницы из Сан-Хосе.

«Мы с мужем прыгали из многоквартирного дома в многоквартирный, пытаясь избежать повышения арендной платы», — сказал Масуд.«За последние четыре года мы пять раз переезжали, чтобы избежать этого … что привело нас из Милпитаса в Сан-Хосе, затем обратно в Милпитас, затем во Фремонт, затем в Сан-Хосе».

Надоели переезды, Масуд и ее муж были полны решимости купить. Но даже с их совокупной зарплатой она не была уверена, что они смогут найти дом, который им понравится — и который они смогут себе позволить.

«Мне пришлось бы купить дом, который был бы либо безупречным, либо такой, который не подходил бы семье, которую я вижу в будущем», — сказал Масуд.«А в районе залива очень редко можно найти дом, цена которого не превышает 200 000 долларов, и вы вне конкуренции».

Сегодня учитель музыки в начальной школе может играть на фортепиано и гитаре в очаровательном, хорошо обновленном доме на востоке Сан-Хосе. Она называет это домом своей настоящей мечты.

«Мне нравится это место», — говорит она. «Я люблю короткие поездки на работу. Я люблю холмы на заднем плане. Здесь тихо».

Лиза Масуд, учительница государственной школы, тренируется на клавиатуре в своем доме в Сан-Хосе.(Фото: NBC Bay Area)

В конце концов, приземлившись в этот полностью реконструированный дом с тремя спальнями, Масуд говорит, что добилась невозможного — она ​​купила дом на зарплату учителя государственной школы.

«Мне кажется, я обманула жилье в районе залива», — сказала она, смеясь.

Партнерские отношения с предоплатой

Масуд и ее муж купили дом с помощью Landed, компании из Сан-Франциско, которая предлагает покрыть до половины первоначального взноса учителя.

Соучредитель Landed Алекс Лофтон говорит, что миссия компании — помочь преподавателям повысить финансовую безопасность.

«Мы хотим стать тем« банком мамы и папы », которого нет у многих, — сказал Лофтон. «Это долгосрочные инвестиции».

Landed называет свой план партнерства по первоначальному взносу «долевым участием». Вот как это работает: учителя получают деньги в качестве первоначального взноса. Затем, когда они продадут дом в будущем, Landed получит часть выручки.

«Любая прибыль, полученная из этого фонда, возвращается в аналогичный фонд, чтобы помочь большему количеству преподавателей в будущем», — сказал Лофтон.

На данный момент компания Landed сосредоточена на том, чтобы помочь педагогам, которые обычно не получают шестизначную зарплату, которая движет рынком Bay Area, осуществить свои мечты о владении домом. Лофтон сказал, что компания может расшириться до других областей в будущем, но он согласен, что концепция может работать для кого угодно.

«Я думаю, что долевое участие — это инструмент, который могут использовать многие люди, в том числе и я», — сказал Лофтон. «Как миллениал из Сан-Франциско без богатых мамы и папы, как мне начать как домовладелец?»

Для потенциальных покупателей жилья, не являющихся преподавателями, другая компания из Сан-Франциско предлагает нечто подобное для широкой публики.Unison называет свой продукт «соинвестированием».

«Вам просто нужно изменить свое мышление, вместо того чтобы действовать в одиночку, на то, чтобы идти в унисон», — говорится в рекламном видеоролике компании. «Это похоже на то, что внезапно у вас появился богатый дядя, но только лучше, потому что мы деловые партнеры».

NBC Bay Area попыталась встретиться с Unison для этой истории, но представитель компании не появился до истечения установленного срока.

Деньги для поддержки таких компаний, как Unison и Landed, поступают из различных источников.Landed сообщает нам, что получал финансирование от различных фондов, и теперь он работает с долгосрочными инвесторами, такими как пенсионные фонды, которые готовы терпеливо ждать годами, прежде чем увидеть свою прибыль.

Риски и выгоды

Если вы покупаете через партнерство с долевым участием, что произойдет, если дом потеряет ценность? И Unison, и Landed заявляют, что они разделяют эти убытки, хотя делают ставку на то, что цены на жилье вырастут в долгосрочной перспективе, что у них есть. Несмотря на некоторые спады, такие как рецессия 2008 года, цены на жилье росли до тех пор, пока экономисты вели учет.

Бретт Теодос — один из таких экономистов, исследующий жилье для Института урбанистики. Он предупреждает, что разделение капитала не обязательно для всех.

«Для меня настоящие вопросы связаны с пользой для потребителя», — сказал Теодос. «То, что они делают, заключается в том, чтобы упустить часть своего потенциального дохода, поэтому в некотором смысле они закрывают потенциал роста своего дома».

Теодос указывает, что некоторые ипотечные кредиты требуют первоначального взноса менее 20 процентов. Заемщикам, возможно, придется платить больше каждый месяц и, возможно, потребуется иметь ипотечную страховку.Теодос говорит, что компромисс возможен в долгосрочной перспективе, потому что, когда они продают, они получают всю выручку.

«Если они в состоянии нести ежемесячные расходы, а не терять прибыль, это действительно может быть лучшим вариантом», — сказал Теодос.

Теодос и его коллеги составили список из 11 вопросов, которые каждый заемщик должен задать перед подпиской на долевое участие: какова общая стоимость? Как изменится математика, если вы сделаете большой ремонт дома? И что произойдет, если вы захотите или вам нужно переехать?

«Каковы условия использования этой доли капитала?» — сказал Теодос.«По сути, вы понимаете, чем торгуете?»

Масуд из Сан-Хосе говорит, что она точно понимает, на что она подписалась, и что она продает свою долю в акционерном капитале.

«Если мой дом обесценится, они также понесут убытки», — сказал Масуд. «Итак, мы покупаем жилье вместе; и, если мой дом [стоимость] вырастет, они получат то, что заслуживают, потому что они, по сути, инвестировали в наш дом».