Аккредитив при покупке недвижимости – что это простыми словами

Аккредитив в банке позволяет гражданам не переживать из-за предстоящей крупной сделки. Открытие аккредитива – распространённая банковская услуга. Срок действия аккредитива также можно выбрать на своё усмотрение. Однако, чтобы понимать, что вам предлагают, какой срок действия аккредитива и как воспользоваться всеми преимуществами подобного явления, проведём раскрытие аккредитива как понятия, рассмотрим срок действия аккредитива, его виды и некоторые другие моменты, касающиеся подобной услуги.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив – это простыми словами метод безналичного расчёта между сторонами при использовании услуг банка в качестве посредника. Особенно актуален он при манипуляциях с недвижимостью. Аккредитив в банке при покупке квартиры и процесс его получения будет выглядеть так:

• составление соглашения купли-продажи;
• открытие специального счёта;
• регистрация материалов в реестре;
• предоставление в банк зарегистрированного договора;
• проверка банком предоставленной документации;
• перевод средств на счёт реализатора.

Итак, аккредитив, что это простым языком? Промежуточное звено между реализатором и клиентом квадратных метров. Расчёты по аккредитиву предусматривают, что так проще защитить контрагентов в экономичном плане и обеспечить их некими гарантиями. Банк контролирует все действия сторон, а потому мошенничество одной из них невозможно.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Разновидности

Определяя, как работает аккредитив, отмечают, что существует несколько его разновидностей. Так, выделяют следующие виды аккредитива при покупке недвижимости:

1. Отзывной. Рассматриваемый вид выгоден для покупателя, поскольку он вправе его отозвать в удобное для себя время. Аннулирование сделки приведёт к потере времени продавцом, потому лица редко идут на подобные условия.
2. Безотзывной. При продаже квартиры в рассматриваемых обстоятельствах клиент не вправе отменить сделку до указанного момента без письменного согласия контрагента.
3. Безакцептный. Здесь не требуется присутствие покупателя. Реализатор просто предъявляет банку материалы, удостоверяющие передачу прав.
4. Покрытый. Такого рода аккредитивный счёт предполагает, что банк одной стороны перенаправляет средства банку другой стороны, которые хранятся в нём до завершения сделки. Чаще оформляется между юрлицами.
5. Непокрытый аккредитив. В случае непокрытого аккредитива деньги никуда не переводятся, а просто сохраняются в банке. После проведения сделки продавец может снять наличные. Распространён также среди юрлиц.

Существует также менее распространённые в юридической практике разновидности аккредитивов. К примеру, с красной оговоркой. Подразумевает возможность продавца получить часть средств ещё до подписания бумаг. Условия предоставления такого аванса прописываются в соглашении. Ещё один вид – кумулятивный. Предполагает, что если вследствие проведения сделки у покупателя останутся какие-то средства, их можно перевести на иной подобный счёт.

Оформление аккредитива в банке

Для продажи квартиры через аккредитив требуется определиться с финучреждением, где наиболее подходящие условия его получения. Оформление будет удобнее, если обе стороны выберут одно и то же финансовое учреждение. Но это необязательно. Оплата договора купли-продажи может производиться и между разными банками.

В банке необходимо написать заявление, а также представить паспорт и подписанное соглашение купли-продажи. Сам процесс оформления всех материалов займёт не больше 10-15 минут. После того как переданные права будут зарегистрированы, продавец со всей документацией обращается в банк за получением положенных ему средств.

Банки между собой могут сотрудничать самостоятельно без участия сторон.

На какой срок оформляется аккредитив

Открыть аккредитив стороны могут на любой период. Срок действия аккредитива определяется сторонами в индивидуальном порядке по договорённости между ними. Некоторые банки самостоятельно могут установить определённые ограничения на срок действия аккредитива. К примеру, финучреждения могут предоставлять аккредитив на срок до 2-х кварталов.

Стоит отметить, что какой срок действия аккредитива не будет, на размер проплаты это никак не повлияет. Деньги взымаются за сумму хранения, а не за временные рамки. Правда, тарифы обычно рассчитываются за квартал сбережения средств.

Стоимость аккредитива

Сколько стоит банковский аккредитив при покупке квартиры финучреждения определяют самостоятельно. Обычно подобного рода стоимость при сделках с недвижимостью составляет 0,2% от суммы, что хранится в банке Москвы либо иного города.

Договор аккредитива

Сделку через аккредитив оформляют документально. В бумаге прописываются следующие пункты:

• стороны операции, банк-эмитент и банк-исполнитель;
• методика и процедура расчётов;
• сумма;
• вид счёта;
• условия оплаты денег;
• характеристики объекта;
• лицо, которое финансирует расходы, понесённые в связи с аккредитивом;
• число, когда производится открытие аккредитива.

Схема осуществления покупки имущества через аккредитив

Так, чтобы получить аккредитив при покупке того или иного объекта, реализуется следующая схема:

• контрагенты заключают ДКП;
• материал отдаётся банку, где составляется соответствующее соглашение;
• покупатель кладёт оговорённую сумму на банковский счёт;
• права регистрируются в Росреестре;
• реализатор предоставляет в банк полный пакет документации и забирает положенные ему деньги.

Отдельные аспекты соглашения по открытию аккредитивного счёта

Проводя расчёты через аккредитив, рекомендуем проследить за такими моментами:

• правильность реквизитов сторон;
• чтобы был чётко прописан порядок проведения расчётов между сторонами, без двусмысленных фраз;
• на чьи плечи ляжет выплата денег за открытие и использование аккредитива;
• какая ответственность устанавливается, если открывший аккредитив гражданин нарушит условия соглашения.

Плюсы расчётов с аккредитивом

Везде реально найти свои плюсы и минусы. Если рассматривать положительные стороны воплощения в жизнь такой методики расчётов как денежный аккредитив при покупке имущества, следует отметить следующие:

• стороны защищены от мошеннических либо других недобросовестных действий со стороны контрагента;
• вспомогательная правовая поддержка от финансового учреждения;
• такая форма обеспечивает равность всех сторон, принимающих участие в операции.

Возможные риски такой схемы расчётов

Несмотря на явные преимущества покупки квартиры через аккредитив, подобная схема содержит и определённые риски:

• расчёт через аккредитив занимает довольно-таки много времени;
• не слишком гибкая система условий, за смену которых повышается цена обслуживания;
• открывать аккредитив достаточно затратно;
• банк информирует налоговые органы о купле-продаже объекта, его стоимости и участниках.

Что лучше: аккредитив или банковская ячейка

Что посоветовать клиенту – аккредитив при покупке жилья либо банковскую ячейку, зависит от индивидуальных условий соглашения. Если во время операции гражданин хочет сберечь деньги – лучший вариант будет банковская ячейка. А вот если для сторон более важна безопасность – стоит применить аккредитив при покупке квартиры.

Важно также не забывать, что за ячейку платят за время её использования, а аккредитив при покупке недвижимости зависит от её стоимости.

Кто оплачивает открытие аккредитива

Многих интересует, если открыть аккредитив для физических лиц, кто оплачивает данную услугу. Так, всё зависит от договорённости сторон. Можно определить, что продавец платит за аккредитив. Хотя, именно он считается конечным бенефициарием. Поэтому априори считается, что за открываемый аккредитив должен заплатить покупатель.

В каких банках предоставляют аккредитив

Аккредитив при реализации или приобретении жилья, не боясь опасности быть обманутым, разрешено открыть в следующих финучреждениях:

• счёт в Сбербанке;
• ВТБ;
• Россельхозбанке;
• Альфа-Банке;
• ЮниКредитБанке.

Аккредитив Сбербанка считается одним из наиболее распространённых, так как в Сбербанке при покупке квадратных метров предоставляются выгодные условия его получения.

Как прописать аккредитив в соглашении купли-продажи

Если вы покупаете имущество и прописываете аккредитив в соглашении купли-продажи, в нём следует указать все ранее перечисленные сведения, а именно:

• форму и процедуру, как будут производиться платежи;
• стороны договора и посредников;
• условия использования аккредитива, его вид и ответственность за несоблюдение предписаний договора.

Лица могут использовать шаблоны соглашений из интернета. Главное, проконтролировать, чтобы вам подходили все прописанные в нём условия. Предлагаем образец одного из таких договоров.

Скачать договор купли-продажи с аккредитивом (.doc)

Полезное видео

Для многих актуально, какой срок действия аккредитива при приобретении имущества. Какой оптимальный срок действия аккредитива стороны решают самостоятельно. Ответить на все интересующие вопросы, в том числе, как воспользоваться, и какой выгоднее выбрать срок действия аккредитива, поможет размещённое ниже видео.

Заключение

Аккредитив при покупке жилья – эффективный способ обезопасить себя от возможного недобросовестного поведения контрагента. Подобные сделки предполагают перевод больших сумм, потому при возможности нужно иметь гарантии, для чего и существует аккредитив при покупке квадратных метров. Срок действия аккредитива может варьироваться, на оплату он не влияет. Аккредитив при покупке недвижимости можно оформит только в некоторых банках. Важно отметить, что некоторые финучреждения устанавливают ограничения на срок действия аккредитива. Как правило, подобный срок действия аккредитива исчисляется кварталами.

Аккредитив при покупке недвижимости — что это и нюансы сделки

Оформляя аккредитив при покупке недвижимости, граждане получают гарантию того, что сделка пройдет успешно. Покупатель вносит деньги на счёт, а продавец их получает только после переоформления жилья на покупателя. При данном виде расчета есть свои особенности, о которых пойдет речь в статье. 

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Приобретая квартиру, покупатели всегда идут на риск. Ведь нет полной гарантии, что продавец окажется благонадежным и сделка не сорвется. Рискует и продавец, так как покупатель может не передать всю сумму после подписания ДКП. Для обеспечения чистоты сделок банки разработали такие продукты, как аккредитив при покупке квартиры и банковские ячейки. 

Термином «аккредитив» называют расчетный счёт, который открывает банк для граждан, участвующих в сделке купли-продажи недвижимого имущества. Покупающая сторона перечисляет на этот счёт оговоренную в ДКП сумму. Продавец исполняет свои обязательства, доказывает это документально и только потом забирает деньги. Если соглашение нарушается, то банк возвращает деньги покупателю.Иллюстрация порядка оформления аккредитива

Виды аккредитивов и их особенности

Аккредитивные счета имеют несколько разновидностей, которые различаются тем, как именно совершается сделка.

• Безотзывным аккредитивом пользуются чаще всего. Он предполагает условие, что покупатель не может без письменного разрешения продавца вернуть свои деньги раньше обозначенного срока. 
• Отзывной – защищает покупателя. Оформив такой аккредитив, покупатель имеет право аннулировать сделку в любой момент и забрать средства со счета без согласия продавца. Последняя сторона ничего не теряет, кроме потраченного времени т.к. документы передает только после оплаты. 
• При безакцептной услуге покупателю не нужно являться в банковскую организацию. Продавец сам предъявляет бумаги, свидетельствующие о продаже жилья, и получает причитающиеся ему средства.
• Непокрытый счет подразумевает хранение денег на корреспондентском счете банка-отправителя. 
• Покрытый счет – банк покупателя переводит деньги в банк продавца.

Последние две разновидности аккредитивов разработаны для юридических лиц, остальными могут воспользоваться физические лица. 

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Порядок действий при данном виде расчетов стандартизирован. Однако всегда следует проверять следующие моменты:

• Реквизиты, личные данные участников сторон, адрес объекта недвижимости должны быть указаны без ошибок. Если замечена неточность – нужно требовать исправления.
• В договоре есть раздел «Порядок расчетов». Нужно тщательно его прочитать, чтобы не оставалось недопонимания и разночтений. Обязательно должны указываться сумма и валюта операции, сроки действия аккредитива, документы, которые нужно предоставить по завершению сделки.
• Уточнить и зафиксировать в договоре, кто из сторон оплачивает услуги банка на открытие аккредитива. 
• Ознакомиться с пунктом «Ответственность сторон», чтобы не было разногласий по данному вопросу.

Преимущества такой формы расчетов

Плюсы оформления аккредитива при покупке недвижимости:

• Полная защита от мошенничества или неисполнения договоренностей.
• Безопасность для всех участников сделки.
• Поддержка банка и юридическое сопровождение. Если будут неточности в документах, банковский работник сразу укажет на них.

Подводные камни

Сделка с аккредитивом занимает больше времени, чем обычная, так как банк будет проверять, соответствует ли клиент порядку аккредитации. Это минус, когда нужно быстрее продать квартиру. Также придется потратиться на оплату услуг банка – это весьма дорогостоящая процедура. 

При оформлении безотзывного аккредитива покупатель не вправе снять деньги без разрешения продавца, при этом он упустит хорошие варианты. Могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией, так как банк информирует ФНС о сумме сделки, статусе и всех участниках.

На какой срок оформляется аккредитив

О времени действия обязательств стороны договариваются сами. В принципе, они могут быть любыми, но чаще всего банки ограничивают срок действия на 6 месяцев. Стоимость зависит не от времени хранения денег, а от суммы, вносимой на счет. Тариф рассчитан на один квартал пользования счетом.

Срок хранения счёта должен указываться в договоре КП. Если времени не хватает, то действие можно продлить с доплатой. Средняя стоимость доплаты – 0.2% от суммы на счету.

Схема купли-продажи квартиры через аккредитив

Сделка через аккредитив выглядит примерно так:

• Стороны приходят к соглашению, обсудив сделку во всех подробностях и составив основной (или предварительный) договор КП.
• Участники сделки отправляются в банк и составляют заявку на аккредитив. Сотрудник банка проверяет бумаги и составляет еще один договор между тремя сторонами: банком, покупателем и продавцом.
• Покупающая сторона вносит требуемые средства на аккредитивный счет и получает квитанцию.
• Участники передают бумаги в отделение Росреестра и дожидаются уведомления о переходе прав на недвижимость.
• Продающая сторона оправляется в банк с доказательствами исполнения договоренности.

Сотрудник банка проверяет информацию и после этого перечисляет средства с аккредитива на расчетный счет продавца. Одновременно продавец подписывает акт приема-передачи жилья и пишет расписку о получении средств.

Образец договора купли-продажи

Используется стандартный бланк с дополнительными пунктами, где указывается наличие аккредитивного счета в банке, порядок действий сторон и другие нюансы в получении или возврате денежных средств.

Образе договора

Кто платит за аккредитив при покупке квартиры

Оплата услуги зависит от того, как договорились стороны. По сути, должен платить инициатор такого вида расчетов. Но на практике в большей степени заинтересованной стороной оказывается покупатель недвижимого имущества, поэтому он сам оплачивает счет и его содержание.

Что лучше аккредитив или банковская ячейка

Когда участники сделки хотят максимальной безопасности и не думают об экономии – то им лучше оформить аккредитив. Банковская ячейка – более рискованный вид расчета, так как за средства, которые там хранятся, банк не несет ответственности . Однако ячейка обходится гораздо дешевле, чем оформление аккредитива, потому что оплачивается не сумма, а срок хранения.

Заключение

С помощью аккредитива при покупке недвижимости проводятся максимально безопасные сделки. Но за это придется заплатить довольно большую сумму и прождать дольше, чем при других видах расчета.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Аккредитив, что это простым языком, аккредитивная форма, открытие и оплата, договор безотзывного аккредитива

Опасаетесь рисков, связанных с предоплатой по сделке? Желаете подстраховаться как клиент, впервые сотрудничающий с новым поставщиком? Воспользуйтесь преимуществами аккредитива – одного из самых надёжных и выгодных банковских инструментов, используемых при заключении контрактов.

Содержание

Скрыть

1. Аккредитив: что это простым языком?
   1. Аккредитивная форма
      1. Безотзывный аккредитив
         1. Договор аккредитива
            1. Оплата аккредитивом
               1. Открытие аккредитива

                  Аккредитивная форма расчётов выгодна как продавцу, так и покупателю. Может с одинаковым успехом использоваться не только при внутрироссийских сделках, но и во внешнеторговых операциях. Сегодня услуги проведения расчётов в форме документарных аккредитивов предоставляются большинством крупных российских банков.

                  Аккредитив: что это простым языком?

                  
                  

                  Говоря простыми словами, аккредитивом называется открываемый в банке специальный счёт, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров или предоставлении услуг (выполнении работ). При полном соблюдении обеими сторонами оговоренных в контракте условий, банк выплачивает необходимую сумму на счёт получателя (бенефициара).

                  Таким образом, банк выступает в роли гаранта и берёт на себя ответственность за совершение выплат. Поставщик на 100% уверен, что товар/услуга будут оплачены, а покупатель знает, что сможет оплатить их вовремя и без задолженности.

                  Аккредитивная форма

                  Действует по следующей схеме.

                  1. Стороны заключают контракт, в котором оговариваются условия аккредитивного расчёта.
                  2. Покупатель подаёт в свой банк (эмитент) заявление на открытие аккредитивного счёта и вносит на него необходимую для покрытия сделки сумму (бронирует средства).
                  3. После успешного открытия аккредитива банк-эмитент извещает об этом банк продавца (авизующий банк).
                  4. Авизующий банк уведомляет продавца об открытии аккредитива. Продавец отгружает товар и предоставляет подтверждающие документы в свой банк.
                  5. После проверки документов оплата перечисляется на счёт продавца банком-эмитентом или авизующим банком (в зависимости от условий договора).

                  Безотзывный аккредитив

                  Один из основных и часто используемых видов документарных расчётов. В отличие от отзывного аккредитива, подтверждённый или неподтверждённый безотзывный не отзывается и не изменяется ни одной из сторон (включая банк) без предварительного согласия продавца/поставщика. Считается самой надёжной формой аккредитивных расчётов, так как полностью освобождает торгово-денежную сделку от всех возможных рисков, в первую очередь финансовых.

                  Если в процессе проведения сделки поставщик и покупатель придут к взаимному соглашению, условия безотзывного аккредитива могут быть изменены.

                  Договор аккредитива

                  В договоре о проведении сделки, предусматривающей такую форму расчётов, оговаривается и строго фиксируется любая информация, которая впоследствии может быть использована при совершении торгово-денежной операции и оплате по ней:

                  • наименования поставщика и получателя,
                  • вид используемой аккредитивной формы (безотзывная/отзывная, покрытая/непокрытая),
                  • сумма, бронируемая на счету для оплаты сделки,
                  • сроки действия обязательства,
                  • размер комиссии,
                  • порядок оплаты,
                  • порядок действий в случае не погашения задолженности по аккредитиву,
                  • права и обязанности всех сторон.

                  Оплата аккредитивом

                  Расчёты аккредитивами предусматривают перечисление средств на счёт продавца только в том случае, если все оговоренные контрактом условия были выполнены. В частности, перечисление денег на счёт продавца производится после полной отгрузки товара и предоставления в банк всех требуемых документов. В том случае, если условия договора по аккредитиву были нарушены, плательщик (покупатель) имеет право отказаться от оплаты и вернуть товар поставщику.

                  Нюанс: аккредитивный счёт открывается покупателем за собственные деньги или с привлечением кредитных средств банка (при наличии права на кредитование).

                  Открытие аккредитива

                  Для открытия аккредитивного счёта в банковскую организацию подаётся письменное заявление в соответствующей форме. В заявлении обозначается:

                  • номер договора, по которому открывается аккредитив,
                  • наименование и данные поставщика,
                  • вид, сроки действия, денежная сумма аккредитива,
                  • способ его реализации,
                  • список отгружаемых (предоставляемых) товаров/услуг,
                  • наименование банка-исполнителя по аккредитивному обязательству,
                  • перечень документов, которые будут использоваться в качестве основания для выплаты средств поставщику.

                  Совет Сравни.ру: используйте аккредитивную форму расчётов при необходимости проведения безопасных торгово-денежных сделок с новыми и «проблемными» деловыми партнёрами.

                  Аккредитив: что такое аккредитивная форма оплаты простыми словами

                  Ведение бизнеса подразумевает тесное взаимодействие с поставщиками и покупателями. При заключении сделок купли-продажи с новыми поставщиками нужны гарантии, что партнер окажется надежным. Для подстраховки часто используется аккредитивная форма оплаты услуг.

                  Что такое аккредитив простыми словами

                  Аккредитив — это услуга банков по проведению расчета между участниками сделки. Простыми словами аккредитив — это инструмент безналичного расчета, предлагаемый банками. Главная функция оплаты через аккредитивный счет – это безопасность. Банк выступает в роли гаранта. Предварительно проверив все пункты договора, юридическую чистоту контрагентов, их платежеспособность, берет на себя материальное обязательство, подтверждающее надежность сделки. Банк выполнит роль поручителя для обеих сторон. При этом поставщик уверен в получении денег, а покупатель платит деньги за качественный товар, а не за «мыльный пузырь».

                   Стороны сделки

                  • покупатель (аппликант) – свершает покупку, инициирует расчет через аккредитив в банке;
                  • продавец (бенефициар) – поставляет товар или услугу и получает за это оплату от покупателя через аккредитив.

                  В качестве продавца и покупателя выступают физлица, ИП, организации.

                  1. Банк-эмитент – посредник между продавцом и покупателем, в котором открывается аккредитивный счет. Уполномочен совершать денежные операции по условиям сделки.
                  2. Исполняющий (авизирующий) банк – выбирается продавцом и также выступает посредником между участниками сделки. Он же выплачивает деньги бенефициару после того, как проверит подтверждающие документы.

                  В основном эмитента и исполнителя представляет одна и та же банковская организация. Второй банк привлекается чаще в международных сделках.

                  Коммуникации в обоих банках-посредниках происходят без участия сторон, на основе договора сделки купли-продажи.

                   Для каких сделок подойдет

                  Аккредитив открывается для операций, связанных с оборотом крупных денег, как на международном уровне, так и внутри страны.

                  
                  Это может быть:

                  • экспорт, импорт, товаров;
                  • сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке;
                  • купля-продажа техники — авто, яхты, производственного оборудования;
                  • оплата дорогих услуг. Например, услуги адвоката, или консалтинговые услуги;
                  • реализация долей бизнеса, ценных бумаг на фондовом рынке;
                  • расчеты по купле-продаже дорогих ювелирных изделий, произведения искусства;
                  • другие операции.

                  Для недорогих товаров этот вид расчета неудобен из-за высоких банковских комиссий, и оформление занимает неоправданно много времени.

                  Виды аккредитивов

                  Чтобы привлечь больше клиентов, Положением Центрального Банка утверждены несколько форм аккредитива.

                  Популярные формы аккредитива
                  Отзывной	Ненадежен, так как допустимы изменения условия расчета покупателем или его отмена без согласования с продавцом (ст.868 ГК РФ). Эта услуга сравнительно недорогая. Выбирается, когда между участниками уже есть доверие или партнёрство подразумевает долгосрочную перспективу.
                  Безотзывной	Изменения условий возможны с согласования обеих сторон, а также с банками, которые не всегда дают согласия на внесение корректировок.
                  Неподтвержденный	В этом случае ответственность по оплате денег по договору лежит на банке-эмитенте, а банк исполнитель только авизует, т.е. участвует в переводе денег.
                  Подтвержденный	Исполнительный банк также принимает на себя материальную ответственность за выплату. Если по непредвиденным обстоятельствам продавец не получит денег по вине банковских организаций, то претензии выставляются любому из них.
                  Покрытый	При оформлении, банк эмитент перечисляет исполняющему банку деньги еще до завершения сделки. Продавец сможет их получить только после окончательной отгрузки товара или проведения сделки. В этом случае сроки поступления денег на счет продавца сокращаются.
                  Непокрытый	Деньги числятся на счете банка-эмитента, но у банка исполнителя есть право самостоятельного списания, после предоставления продавцом подтверждающих документов. В этом случае оплата затянется.
                  Менее популярные формы
                  Кумулятивный	Деньги, оставшиеся после завершения сделки, зачисляются в счет другого аккредитива.
                  Некумулятивный	Денежные остатки возвращаются на счета покупателя.
                  Револьверный	Используется в случае долгосрочных отношений, когда поставки товара и расчет по ним проводятся последовательно с определенной периодичностью. Он сложен в плане оформления, чаще используется зарубежными партнерами.
                  Аккредитив с красной оговоркой	Банк перечисляет на счета продавца аванс, после этого тот начинает процедуру отгрузки товара или оказания услуги, остальные деньги перечисляются после полного выполнения сделки.

                  При выборе покупателем вида аккредитивного счета, его необходимо согласовать с продавцом и прописать в договоре купли-продажи.

                  Операции по аккредитивным сделкам

                  Для сделок на международном уровне расчет через счет аккредитив максимально снижает риски связанные с:

                  • колебаниями валюты и нестабильной экономической ситуацией;
                  • сложностями с проверкой информации о юридической чистоте и платежеспособности контрагента.

                  Спорные судебные вопросы на международном уровне вести тяжелее из-за различия в прописанном законодательстве каждой страны. Основным законодателем в процедурах международного аккредитива считается Международная Торговая Палата.

                   Внутри России этот инструмент менее популярен. Но из-за надежности число пользователей растёт.
                  Лидер рынка в данном сегменте – Сбербанк именно он больше всех заинтересован тем, как выглядит аккредитив на Российском рынке по сравнению с другими странами. Банк активно участвует в коррективах законодательства относительно аккредитивов и приближения их к мировым стандартам.

                  Количество сделок с расчетом через аккредитив за последние пять лет увеличились более чем на 10%. Это свидетельствует о стабильном росте направления рынка.

                  На территории РФ регулируется нормативами:

                  • Гражданский кодекс РФ, Глава №46, ст. 867-873;
                  • Положения ЦБ РФ № 2-П от03.10.2002; № 222-П от 01.04.2003; № 205-П от 5 декабря 2002 г.

                  
                  Аккредитивы для физических лиц пока мало распространены, отчасти из-за новизны процедуры, сложности оформления, и высоких комиссий.

                  Успехом пользуется покупка недвижимости через аккредитив. В отличие от расчета через банковскую ячейку, все операции производятся безналичным путем.

                  Услуга разрешена при оформлении ипотеки.  Также для приобретения недвижимости на этапе строительства, в этом случае застройщик получит деньги только после сдачи объекта в эксплуатацию. 

                  Основные этапы в процедуре аккредитования

                  Последовательность открытия аккредитива и расчеты по этой системе схожи как для организаций и ИП, так для физлиц.

                  Договор купли-продажи

                  Это основной документ для участников. В договоре обязательно прописывается:

                  • предмет договора, сроки выполнения и цена;
                  • вид аккредитива, как способ расчета;
                  • реквизиты сторон, включая банки эмитента и исполнителя;
                  • условия окончательного расчета с поставщиком;
                  • права и ответственность сторон.

                  На основании подписанного договора аппликант оформляет заявление в банке-эмитенте на открытие аккредитивного счета. Зачисляет деньги, оплачивает комиссию за услугу. Для наполнения аккредитивного счета бенефициант может воспользоваться кредитными средствами банка, c меньшей процентной ставкой.

                  Авизование аккредитива

                  По инициативе бенефициара привлекается исполняющий или авизирующий банк, выступающий в качестве дополнительного контролера и гаранта сделки.
                  При непокрытом аккредитиве на банке исполнителе нет материальной ответственности, но вместе с банком-эмитентом он дает продавцу гарантии юридической чистоты сделки.

                  При покрытом аккредитиве деньги числятся на счетах исполняющего банка, поэтому материальная ответственность лежит на обеих финансовых организациях.

                  Процедура привлечения авизирующего банка требует времени и оплачивается дополнительно. Коммуникации между банками проходят без участия сторон сделки.
                  После проверки банк исполнитель уведомляет поставщика о зачислении денег, и тот приступает к выполнению своей части договора.

                  Исполнение аккредитива

                   Обязательства поставщика считаются выполненными, когда банку предоставлены подтверждающие документы, на обработку и проверку которых уйдет некоторое время.

                  Если процедуры не нарушены, банк перечислит деньги в оговоренные в договоре сроки. С привлечением авизующего банка понадобится больше времени.

                  Платеж переводится сразу после проверки документации банком или с отсрочкой, оговорённой при оформлении аккредитива.

                  Возможна оплата по предъявлении векселя, выписанного банком на тот момент, когда открывался аккредитив. Это ценная бумага, в которой прописано долговое обязательство векселедателя. Банковская организация обязуется выплатить прописанную в нем сумму предъявителю. После окончания расчета с поставщиком аккредитива считается выполненным.

                  Преимущества и недостатки аккредитива

                  Открытие аккредитива требует времени и ответственного подхода, отнестись к заполнению документов нужно скрупулёзно.

                  Рассмотрим достоинства аккредитивной системы оплаты.

                  1. Прежде всего, это безопасность. Сделка юридически защищена, значит, нарушения могут быть обжалованы в суде.
                  2. Оплата товара или услуги осуществляется безналичным путем. Для этого нужны только правильно оформленные документы.
                  3. Иностранных партнеров аккредитив страхует от рисков, таких как скачки валют, нестабильность экономической ситуации в странах.
                  4. Сохраняется гарантия оплаты товара, так как деньги уже внесены на аккредитивный счет.
                  5. Своевременность оплаты – банки заинтересованы в выполнении обязательств в оговоренные сроки, от этого зависит их репутация.
                  6. Покупатель получает товар максимально быстро, так как задержки со стороны продавца вдут к нарушениям договора, и как следствие к штрафам и отсрочкам оплаты.
                  7. При кредитовании сделки проценты по кредиту ниже.
                     Если сделка не состоится, деньги возвращаются на счет покупателя.

                  Недостатки тоже присутствуют.

                  • длительность оформления сделки посредством услуги через аккредитив;
                  • возможны сбои в работе банковских систем, удлиняющие проверки и переводы;
                  • бумажная волокита, требуется оформить много документов;
                  • высокая комиссия, которую взимают банки;
                  • для отражения в бухучете нужен бухгалтер высокой квалификации, это требует увеличения расходов на выплату ЗП.

                  Тем не менее, аккредитив надежен! Его популярность в России растет с каждым годом.

                  Аккредитив: определение термина простыми словами

                  Аккредитив – это банковское обязательство выплатить оговоренную сумму третьему лицу по просьбе клиента при предъявлении получателем платежа документов, согласованных этим аккредитивом.

                  Клиент, который поручает банку открыть аккредитив, называется плательщиком или аппликантом, а получатель денежных средств — бенефициаром. При этом сам банк  играет роль независимого гаранта между участниками сделки и не влияет на условия аккредитивного договора.

                  Например, при заключении договора с новым поставщиком предприятие опасается работать по предоплате. Тогда покупатель открывает банковский аккредитив на сумму, равную размеру поставки. Отгрузочные документы выступают свидетельством исполнения обязанностей поставщика. После передачи груза покупателю эти документы отправляются в исполняющий аккредитив банк. Он производит оплату по указанным реквизитам, при этом удерживает с покупателя комиссию за свои услуги. Аккредитив служит гарантией для поставщика получения оплаты за товар.

                  Такая форма расчетов применяется как во внутренних, так и в международных сделках и регулируется разными нормативно-правовыми актами:

                  • Внутрироссийские расчеты — положение № 383 от 19.06.2012г. «О правилах осуществления перевода денежных средств»
                  • Международные расчеты — унифицированные правила и обычаи для документарных аккредитивов № 600 от 2007 года

                  Внутрироссийские аккредитивы делятся на:

                  1. Отзывные. Могут быть аннулированы банком в любой момент, используются очень редко из-за вероятности нарушения сторонами прав по договору
                  2. Безотзывные. Обязательства, указанные в таком аккредитиве, не могут быть изменены. Оплата производится строго после предоставления согласованных документов
                  3. Покрытые (депонированные). Такой аккредитив выплачивается из суммы, которую плательщик предварительно вносит на аккредитивный счет. При этом кредитная организация несет минимальную нагрузку: ей не приходится вкладывать собственные деньги в эту сделку, даже временно
                  4. Непокрытые (гарантированные). Такие аккредитивы выплачиваются из собственных средств банка на корреспондентском счету
                  5. Подтвержденный. В этом случае исполняющий банк берет на себя обязательства по аккредитиву.независимо от того, будут ли ему перечислены средства или нет
                  6. Неподтвержденный. В этом случае обслуживающий получателя платежа банк просто известит его о транзакции, совершенной исполняющим банком

                  Аккредитивный договор в целях надлежащего исполнения обязательств должен содержать следующие реквизиты и сведения:

                  1. Наименование плательщика
                  2. Наименование получателя
                  3. Наименования выпускающего и принимающего банка
                  4. Форму аккредитива
                  5. Сумму, депонируемую в банке для совершения сделки
                  6. Список документов, свидетельствующих об исполнении обязательств по договору, с подробным описанием
                  7. Способ извещения получателя об открытии аккредитива
                  8. Способ уведомления плательщика об открытии счета
                  9. Сроки действия контракта
                  10. Размер комиссионных выплат
                  11. Порядок расчетов
                  12. Алгоритм действий в случае неисполнения обязательств по договору
                  13. Другие права и обязанности сторон
                  Источники

                  что это такое, для чего нужен, плюсы и минусы

                  Аккредитив – это банковский продукт, позволяющий защитить дорогостоящие сделки от воздействия неблагоприятных факторов. С его помощью каждая из сторон сделки может вовремя получить свои средства и услуги в строгом соответствии с условиями договора. Но у аккредитива как банковского продукта всегда есть свои особенности от которых напрямую зависит то, как он будет выглядеть и каким образом стороны сделки будут защищены. Brobank расскажет что такое аккредитив, а также как можно наиболее успешно защитить свои сделки с его помощью.

                  Что такое аккредитив

                  Аккредитив – это отдельный банковский продукт, при помощи которого осуществляется защита отдельных дорогостоящих сделок от сопутствующих рисков. Если простыми словами, то аккредитив является способом безналичных расчетов, посредником при которых выступает банковская организация. Для осуществления расчетов подобным образом необходимо согласие всех сторон сделки.

                  Данную услугу предоставляют большинство крупных банков. Детальную информацию и тарифы можно узнать в статьях: аккредитив в Сбербанке и аккредитив в ВТБ.

                  Суть процесса следующая:

                  1. Участники оформляют специальный аккредитивный счет в банке и заключают договор.
                  2. Одна из сторон должна исполнить свои обязательства, после чего подтвердить факт исполнения при помощи соответствующих документов, предоставленных в банк.
                  3. После документального подтверждения исполнитель получает свою оплату через банк.

                  Данный способ расчетов может защищать сделки с недвижимостью, куплей-продажей дорогостоящих товаров (например, автомобилей), а также оказание отдельных дорогих услуг.

                  Особенность аккредитивов – это отсутствие возможности у каждой из сторон обмануть, так как исполнение обязательство контролирует банк и именно ему необходимо подтверждать исполнение своих обязательств. Это исключает, например, неверно оформленные или недооформленные документы при покупке квартиры.

                  Виды аккредитивов

                  Существует 4 вида аккредитивов с абсолютно отличающимся функционалом. Каждый потребитель должен выбрать подходящий именно для себя, так как неверно выбранный тип может стать причиной задержек при проведении сделки.

                  • Покрытый аккредитив — это тот, который можно открыть только при наличии на счете полной суммы денежных средств, которые планируется выплатить.
                  • Непокрытый используется только при наличии в банке отправителя корреспондентского счета банка-получателя денег. Второй банк списывает деньги со счета клиента, а исполняющий банк предоставляет гарантию.
                  • Отзывной аккредитив может быть отменен по инициативе отправителя средств, если получатель своих обязательств не выполнил.
                  • Безотзывной аккредитив никак не может быть отменен отправителем. Но может отменяться получателем.

                  Суть аккредитива не меняется в зависимости от того, какой его вид был выбран, но условия могут в значительной степени влиять на процесс сделки.

                  Как это работает

                  Основной процесс работы с аккредитивом происходит следующим образом:

                  1. После того как стороны договорились об использовании данного банковского продукта и заполнили заявление, банк открывает специальный аккредитивный счет.
                  2. Плательщик переводит на него средства.
                  3. Исполнитель производит необходимые действия и предоставляет в банк документы по форме. Документы должны подтверждать исполнение условий в полном объеме.
                  4. После проверки документов банк перечисляет деньги на счет исполнителя.

                  Данная схема наилучшим образом работает в тех случаях, когда гарантом исполнения сделки выступает одна кредитная организация. В этом случае скорость расчетов по аккредитиву заметно возрастает и снижается вероятность какого-либо технического сбоя в процессе.

                  После окончательного проведения взаиморасчетов и перечисления денег (раскрытие аккредитива) сделка считается завершенной, а участники исполнившими все свои обязательства друг перед другим.

                  Плюсы и минусы этого метода защиты

                  Плюсы аккредитивных способов расчетов связаны с безопасностью проводимых операций:

                  • Гарантия выполнения всех условий сделки.
                  • Нет необходимости в предоплате.
                  • Если сделка не состоялась, то деньги возвращаются отправителю.

                  Минусы связаны со сложностью и необходимостью тратить много денег и времени:

                  • Расчеты весьма сложны, особенно если банков в схеме несколько.
                  • Получение денег по аккредитиву возможно только при полном соблюдении условий договора. При отсутствии возможности выполнить какой-либо пункт исполнитель денег не получает.
                  • В процессе использования данного банковского продукта банк требует оплачивать как сам аккредитивный счет, так и вносить достаточно ощутимые комиссии за сделку.

                  Но, несмотря на минусы, рекомендуется использовать этот способ расчетов в сделках с неизвестными или сложными партнерами. Разобравшись, что такое аккредитив, вы сможете максимально обезопасить свои средства и защитить себя от неуплат по договору.

                  Об авторе

                  Евгений Никитин Высшее образование по специальности «Журналистика» в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде [email protected]

                  Эта статья полезная?

                  ДаНет

                  Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту [email protected].

                  Комментарии: 4

                  Аккредитив при покупке недвижимости — что это + 5 этапов расчета

                  Что такое покрытый и непокрытый документарный аккредитив? Как производится расчет по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости? Где открыть банковский аккредитив?

                  Ура! Свершилось! Вы покупаете свою жилплощадь или коммерческую недвижимость.

                  Чтобы радость не омрачилась, и сделка прошла успешно, рекомендую воспользоваться аккредитивной формой расчётов.

                  Вам не знакомо такое понятие? Тогда читайте мою статью и узнавайте все тонкости аккредитива при покупке недвижимости.

                  Не забудем и об экономии! Дочитавшие статью до конца узнают, где открыть аккредитив на выгодных условиях. Да и советы от банковского специалиста, уверена, вам пригодятся.

                  1. Что такое аккредитив и для чего его используют при покупке недвижимости?

                  Аккредитив становится все более популярной у россиян формой расчетов при сделках как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Сторонами договора могут быть и физлица, и юрлица.

                  Определимся с главным понятием публикации.

                  Аккредитив — разновидность безналичных расчетов между покупателем и продавцом (бенефициаром) при посредничестве банковского учреждения, при которой покупатель дает банку распоряжение рассчитаться по сделке в момент полного исполнения всех её условий.

                  Для наглядности процесс представлен в виде схемы.

                  Схема аккредитива

                  Аккредитив при покупке недвижимости повышает надёжность договорных расчетов.

                  Пример

                  Житель Казани Смирнов Михаил Васильевич решил приобрести небольшую квартирку в Санкт-Петербурге, в котором прошли его студенческие годы. Сказано — сделано!

                  Услугами агентства решил не пользоваться, лишние траты при такой дорогостоящей покупке ему были ни к чему. Искал объявления в интернете, в газетах. И наконец, поиски увенчались успехом. Продавец Воронин Пётр Константинович продавал квартиру, доставшуюся ему от родителей в наследство.

                  Михаил Васильевич смог вырваться в Питер для осмотра квартиры и заключения договора купли-продажи. Смирнов был человеком осторожным и настоял, чтобы расчеты проводились через аккредитив.

                  Это было мудрым решением, так как право Воронина на наследование этой квартиры оспаривалось его сводным братом. Этот факт банк-эмитент выяснил при проверке представленной продавцом документации. Сделка была признана недействительной, депонированные деньги продавцу перечислены не были, а благополучно вернулись Смирнову.

                  Представьте теперь, как развивались бы события, не реши Михаил Васильевич воспользоваться аккредитивом!

                  2. В чём преимущества расчёта через аккредитив при покупке недвижимости — 3 положительных момента

                  Аккредитивная форма расчётов при покупке недвижимости обладает неоспоримыми преимуществами.

                  Более подробно я познакомлю вас с тремя из них.

                  Момент 1. Удобство безналичного расчета

                  Сторонам сделки нет нужды пересчитывать значительные суммы наличных денег, доставлять и хранить их. Эти обязанности возьмёт на себя кредитная организация. Расчёты с использованием этого способа позволяют не беспокоиться о подлинности банкнот.

                  Удобен аккредитив и в междугородних расчётах. Продавец и покупатель могут находиться в разных городах, однако деньги поступят точно в срок в оговоренном размере.

                  Момент 2. Гарантия совершения сделки

                  Чистоту и законность сделки гарантирует банковское учреждение. Денежные средства для оплаты сделки резервируются на спецсчёте. Как только все аккредитивные условия будут соблюдены, депонент отправится в банк бенефициара.

                  Лишь после перехода предмета сделки в собственность покупающей стороны и представления всего предусмотренного условиями комплекта документации продавец получит свои деньги. Чтобы отказаться от сделки либо откорректировать её условия, нужно согласие обеих сторон.

                  Истечение срока аккредитива при незавершённой сделке служит основанием для автоматического возврата денег покупателю. Будьте внимательны!

                  Совет! Устанавливайте срок, максимально возможный по подходящему для вас тарифу. Так вы сможете избежать неприятностей.

                  Пример

                  Наталья Скворцова продавала свою однушку. Мария, покупатель квартиры, настояла на аккредитиве. Срок был установлен 30 дней. Договор купли-продажи оформили у нотариуса быстро. Всю документацию сдали на регистрацию и стали ждать её завершения.

                  Вот тут то и начались проблемы. Регистрация затягивалась. Сначала документы вернулись на доработку из-за ошибки в одном из них. Пока переделали документ, прошло 7 дней.

                  Затем документы сдали на повторное рассмотрение и снова вернули (не было согласия супруга Скворцовой на продажу). На поиски супруга, с которым Скворцова не проживала совместно несколько лет, но официально не была разведена, ушло ещё 2 недели.

                  Между тем 30 дней истекли. Банк, не получив подтверждающих документов по закрытию сделки, автоматически вернул деньги покупателю.

                  Момент 3. Контроль банковской операции

                  Законодательство РФ возлагает на банковскую организацию ответственность по выполнению договорных обязательств в части аккредитивных расчётов. В связи с этим проплата совершается только после тщательной проверки представленных документов.

                  3. Какие существуют виды аккредитивов — 5 основных видов

                  Разновидностей аккредитивов предостаточно.

                  Мы познакомимся с самыми распространенными.

                  Вид 1. Отзывной аккредитив

                  Название говорит само за себя. Такой аккредитив можно отозвать или изменить по распоряжению лица его открывшего (покупателя недвижимости).

                  Получение одобрения продающей стороны здесь не нужно.

                  Вид 2. Безотзывный аккредитив

                  А вот аккредитив этого типа отозвать либо изменить его условия, не получив разрешения продавца, не получится. Это наиболее популярный в РФ вид аккредитива.

                  На сайте проекта есть полезная статья по смежной теме «Безотзывная банковская гарантия»

                  Вид 3. Покрытый аккредитив

                  При выпуске в обращение покрытого аккредитива кредитная организация, открывшая его, перечисляет за счет собственных либо кредитных средств клиента необходимую сумму в учреждение-исполнитель на весь срок аккредитива.

                  Вид 4. Непокрытый аккредитив

                  При таких расчетах банк, открывший аккредитив (эмитент), никаких денег в банк, где открыт счет бенефициара, не перечисляет.

                  Вместо этого он даёт банку-получателю разрешение списывать сумму аккредитива со своего корсчета по заранее оговоренному порядку.

                  Вид 5. Подтверждённый аккредитив

                  Этот вид расчетов подразумевает возникновение у банка-исполнителя обязательства провести выплаты указанной в аккредитиве суммы продавцу независимо от факта поступления денежных средств от эмитента.

                  Порядок расчетов по подтверждённому аккредитиву оговаривается банками отдельно.

                  4. Как провести расчёт по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости — 5 главных этапов

                  Безотзывный аккредитив — наиболее используемый вид расчетов при покупке недвижимости.

                  Это и понятно — именно этот способ даёт продавцу наибольшую уверенность в гарантированном получении денег за проданную недвижимость.

                  Рассмотрим алгоритм проведения расчётов с помощью безотзывного аккредитива более подробно.

                  Этап 1. Заключение договора о расчётах с помощью аккредитива

                  Продавец и покупатель решили воспользоваться аккредитивной формой расчётов по сделке купли-продажи недвижимости. Свои намерения они должны отразить в самом договоре.

                  Перед тем, как составлять и подписывать этот документ, покупателю необходимо:

                  • выбрать банк для открытия аккредитива;
                  • уточнить условия и тарифы по этой банковской услуге;
                  • определиться со списком документации, которую должен представить продавец в подтверждение завершения сделки и перехода права собственности покупателю.

                  Только после этого можно составлять и визировать договор.

                  Этап 2. Открытие аккредитива

                  Чтобы открыть аккредитив, покупателю достаточно обратиться в банковскую организацию с заявлением.

                  Разумеется, деньги для его открытия и уплаты комиссии должны быть в наличии.

                  Этап 3. Внесение суммы

                  Внести необходимую сумму можно наличными через кассу либо перечислив её на счёт безналично.

                  Кредитная организация открывает аккредитив. Оригинал отсылается в исполняющие банковское учреждение, где передается продавцу. Бенефициар может забрать оригинал лично в банке покупателя.

                  Этап 4. Подготовка необходимых документов

                  Чтобы получить деньги за проданную недвижимость, продающей стороне нужно предъявить всю документацию, гарантирующую завершение сделки по списку, поименованному в договоре в условиях расчётов.

                  Виды документов для раскрытия аккредитива:

                  №	Вид сделки	Состав
                  1	Приобретение «вторички»	Договор купли-продажи, выписка из Росреестра
                  2	Незаконченное строительство	Договор долевого участия, расписка из Росреестра

                  Передается вся документация при сопроводительном письме.

                  Этап 5. Получение денежных средств

                  Поступившие документы тщательно проверяются уполномоченными сотрудниками. Достоверность, законность, оформление нареканий проверяющего не вызвали, а значит, можно смело отправлять деньги бенефициару (то есть продавцу).

                  Продавцу остаётся только посетить свой банк и получить деньги либо наличными в банковской кассе, либо перечислить по своему усмотрению на любой счет в любом банке.

                  При получении денег в кассе банка за выдачу налички обычно взимается комиссия. Заранее узнавайте об этом!

                  5. Где можно открыть аккредитив на выгодных условиях — обзор ТОП-3 надёжных банков

                  Аккредитивные расчёты предлагают большинство российских кредитных организаций. Однако условия у всех разные.

                  Мы позаботились о вас и подготовили мини обзор трех надежных банков с отличной репутацией и выгодными условиями.

                  1) Уральский банк

                  ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) появился на российской банковско-финансовой арене в далёком 1990. Сегодня его сеть насчитывает 13 филиалов, 135 точек продаж и 19 точек кредитования на территории РФ. По данным ЦБ РФ УБРиР состоит в тридцатке крупнейших российских банков.

                  О его надёжности свидетельствуют следующие факты:

                  • имеет право работать со стратегическими и социально значимыми компаниями;
                  • его облигации находятся в ломбардном списке — они могут служить залогом при межбанковском кредитовании;
                  • утверждён инвестором проблемных банков для их финоздоровления.

                  Банк предлагает различные банковские продукты и услуги частным лицам, представителям малого и среднего бизнеса, корпоративным клиентам и инвесторам.

                  Продуктовое предложение УБРиР:

                  • кредитование;
                  • депозитные операции;
                  • карточные продукты;
                  • переводы;
                  • РКО;
                  • банковская гарантия;
                  • интернет-эквайринг.

                  Это только малая часть возможностей Банка. Изучите более подробно условия и тарифы УБРиР на его сайте.

                  2) ВТБ 24

                  Это банковское учреждение предлагает разнообразную линейку банковских продуктов и услуг для физлиц и представителей малого/среднего бизнеса.

                  1062 офиса в 72 российских регионах предлагают:

                  • разнообразное кредитование;
                  • аккредитивы;
                  • вклады;
                  • депозитарные ячейки;
                  • дистанционное обслуживание;
                  • карточные продукты;
                  • денежные переводы;
                  • оформить банковскую гарантию.

                  Банк предлагает аккредитив при покупке недвижимости за счет ипотечных кредитных средств на выгодных условиях. Частично тарифы представлены в таблице.

                  Более подробно об условиях читайте на сайте либо узнавайте при посещении офиса. Звоните на телефон «горячей линии», звонок бесплатный.

                  3) Сбербанк

                  Сбербанк России — лидер банковского сектора РФ, основной кредитор экономики страны. Кредитная организация насчитывает 14 территориальных учреждений, 16 500 отделений в 83 субъектах РФ.

                  Сбербанк имеет широкую сеть зарубежных представительств в 22 странах: Великобритании, Турции, США, Германии, Китае, Индии, странах СНГ и т.д.

                  Услугами Сбербанка России пользуются более 70% россиян и свыше 11 млн зарубежных клиентов.

                  Сбербанк открыт для всех клиентских групп: физлиц, малого, среднего, крупного и крупнейшего бизнеса. Команда Банка насчитывает более 325 тыс. высококлассных специалистов. Порядка 250 тыс. сотрудников ежегодно проходят повышение квалификации.

                  Доступность, высокое качество, передовые технологии, широчайший набор банковских продуктов и услуг — преимущества, выгодно отличающие Сбербанк от других банков РФ.

                  6. Как максимально безопасно провести покупку недвижимости через аккредитив — 3 полезных совета

                  Защищенность расчётов по сделке волнует и покупателя, и продавца. И не зря!

                  Статистика неутешительна. По разным источникам, сегодня в России каждая 10-11 сделка совершается с признаками обманных деяний. Причём наибольшее их количество наблюдается между частными лицами.

                  Читайте мои рекомендации, они позволят вам максимально обезопасить вашу покупку.

                  Совет 1. Выбирайте отзывной аккредитив

                  Покупателям советую выбирать отзывной аккредитив. В этом случая вы сможете в любой момент воспользоваться своим правом и аннулировать его.

                  Однако обращаю ваше внимание, что велика вероятность несогласия продавца на такую форму расчётов из-за отсутствия гарантии получения денег.

                  Совет 2. Консультируйтесь с юристами

                  Чтобы по максимуму использовать все преимущества аккредитива при сделках с недвижимостью, необходимо знать его особенности, все плюсы и минусы такой формы расчётов.

                  Банки редко в полном объеме информируют клиентов о рисках тех или иных банковских операций.

                  Если вам непонятны какие-то моменты в расчётах по договору купли-продажи недвижимости с помощью аккредитива, и банк не смог их разъяснить должным образом, рекомендую обращаться за помощью к юристам.

                  Найти профессионального юриста, специализирующегося на банковском направлении, легко и просто на сайте Правовед.ру.

                  Специалисты этого онлайн-сервиса готовы оказать вам качественную юридическую поддержку 24 часа в сутки 7 дней в неделю на платной и бесплатной основе. Им не составит труда ответить на любые ваши вопросы, например: «Как вернуть комиссию за кредит?» или «Как получить банковскую гарантию».

                  Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости с помощью аккредитива отправьте на проверку договор выбранному юристу сервиса Правовед. Так вы избежите возможных проблем, обойдёте все «подводные камни» и проведёте успешную сделку.

                  Совет 3. Открывайте аккредитив в банке, где открыт счёт продавца

                  Очень удобно, когда продавец и покупатель свои расчёты проводят через одну и ту же кредитную организацию.

                  Это ускоряет и упрощает расчёты. Кроме того, вы сможете сэкономить на комиссиях за отправку различных запросов в банк-исполнитель.

                  Рекомендую к просмотру тематический видеоролик от банковского специалиста.

                  7. Заключение

                  Подведем итоги! Аккредитив при покупке недвижимости — это гарантия совершения сделки как для покупателя, так и для продавца.

                  Выбирая его, вы сводите практически к нулю риск быть обманутым. Аккредитив обеспечивает безопасность сделки, так как все расчёты совершаются безналично и под строгим контролем банка.

                  Вопрос к читателям

                  А что вы думаете об использовании аккредитива при сделках с недвижимостью? Пишите в комментариях!

                  Коллектив проекта «ХитёрБобёр» желает вам удачных сделок! Ждём от вас обратной связи по теме статьи: комментируйте, оставляйте отзывы, ставьте лайки в соцсетях!

                  Автор статьи: Александр Бережнов

                  Предприниматель, маркетолог, автор и владелец сайта «ХитёрБобёр.ru» (до 2019 г.)

                  Закончил социально-психологический и лингвистический факультет Северо-Кавказского социального института в Ставрополе. Создал и с нуля развил портал о бизнесе и личной эффективности «ХитёрБобёр.ru».

                  Бизнес-консультант, который профессионально занимается продвижением сайтов и контент-маркетингом. Проводит семинары от Министерства экономического развития Северного Кавказа на темы интернет-рекламы.

                  Лауреат конкурса «Молодой предприниматель России-2016» (номинация «Открытие года»), молодежного форума Северного Кавказа «Машук-2011”.

                  Что такое аккредитив? — Определение, типы и пример — Видео и стенограмма урока

                  Типы и особенности аккредитивов

                  Большинство аккредитивов — это импортных / экспортных аккредитивов , которые, как следует из названия, являются аккредитивами, которые используются в международной торговле. Один и тот же аккредитив будет называться импортным аккредитивом импортером и экспортным аккредитивом экспортером. В большинстве случаев импортер является покупателем, а экспортер — бенефициаром.

                  Существуют также другие виды аккредитивов. Отзывный аккредитив может быть изменен в любое время либо покупателем, либо банком-эмитентом без уведомления бенефициара. Самая последняя версия UCP, UCP 600, отказалась от этой формы аккредитива для любых транзакций в рамках их юрисдикции. И наоборот, безотзывный аккредитив позволяет изменить или аннулировать аккредитив банком-эмитентом только после подачи заявки покупателем и утверждения бенефициаром.Все аккредитивы, регулируемые действующим UCP, являются безотзывными аккредитивами.

                  Подтвержденный аккредитив — это аккредитив, в котором второй банк соглашается оплатить аккредитив по запросу банка-эмитента. Хотя это обычно не требуется по закону, банк-эмитент может потребовать по решению суда выдавать подтвержденные аккредитивы только в том случае, если они находятся в режиме конкурсного производства. Как нетрудно догадаться, неподтвержденный аккредитив гарантирован только банком-эмитентом.Это наиболее распространенная форма подтверждения.

                  Аккредитив также может быть переводным аккредитивом . Они обычно используются, когда получатель является просто посредником для реального поставщика товаров и услуг или входит в группу поставщиков. Это позволяет названному бенефициару представить свою собственную документацию, но полностью или частично передать платеж фактическим поставщикам. Как вы могли догадаться, непередаваемый аккредитив не позволяет переводить платежи третьим лицам.

                  Аккредитив также может быть в предъявлении , который подлежит оплате, как только документация будет представлена ​​и проверена, или платеж может быть отсроченным . Отложенные аккредитивы также называются обычным аккредитивом и могут быть отложены до тех пор, пока не пройдет определенный период времени или пока покупатель не получит возможность проверить или даже продать соответствующие товары.

                  Красный пункт Аккредитив позволяет бенефициару получить частичную оплату перед отправкой продуктов или оказанием услуг.Первоначально эти термины были написаны красными чернилами, отсюда и название. На практике банки-эмитенты редко предлагают эти условия, если только получатель не является очень кредитоспособным или авизующий банк не соглашается вернуть деньги, если отгрузка не будет произведена.

                  Наконец, обратный аккредитив используется в торговле с участием посредника, такого как торговый дом. Фактически он состоит из двух аккредитивов, один из которых выдается банком покупателя посреднику, а другой — банком посредника продавцу.

                  Требования к документации

                  Для получения платежа получатель должен предоставить банку-эмитенту документацию о завершении своей части транзакции. Документы, которые принимает банк-эмитент, указаны в аккредитиве, но часто могут включать:

                  • Переводные векселя
                  • Счета
                  • Государственные документы, такие как лицензии, сертификаты происхождения, сертификаты инспекции, посольские легализации и фитосанитарные сертификаты
                  • Отгрузочные и транспортные документы, такие как коносаменты и авианакладные
                  • Страховые полисы или справки, кроме гарантийных обязательств

                  Риски в аккредитивных операциях

                  Аккредитивные операции не лишены рисков.Риски, присущие этим типам транзакций, включают:

                  • Риск мошенничества , при котором платеж осуществляется с использованием поддельных или поддельных документов за бесполезный или несуществующий товар
                  • Регуляторный риск , при котором действия правительства могут помешать завершению операции
                  • Правовой риск , при котором судебный иск препятствует завершению сделки
                  • Риск форс-мажора , при котором завершению транзакции препятствует внешняя сила, такая как война или стихийное бедствие
                  • Несостоятельность банка-эмитента или инкассирующего банка
                  • Или неплатежеспособность покупателя или выгодоприобретателя

                  Кроме того, применяются обычные риски, присущие транзакциям, такие как недоставка, доставка меньше, чем было заказано, товары низкого качества, ранняя или поздняя отгрузка или повреждение товаров при транспортировке.

                  Аккредитив в действии

                  Иногда лучший способ понять концепцию — это рассмотреть пример, так что мы именно этим и займемся.

                  Допустим, Invented Corporation, базирующаяся в Калифорнии, соглашается купить компонент Q-13 у немецкой компании Fiktive Ltd. Главный финансовый директор (CFO) Fiktive услышал на недавней конференции, что Invented иногда может медленно оплачивать счета, поэтому она соглашается на продажу только в том случае, если банк Invented, First Bank of Rackerby, гарантирует платеж, открывая аккредитив с Fiktive в качестве бенефициара.Придуманный запрашивает у банка импортный / экспортный аккредитив, и банк соглашается выпустить аккредитив со следующими характеристиками:

                  • Fiktive должен принять неподтвержденный аккредитив, чтобы First Bank of Rackerby не нашел подтверждающий банк.
                  • Аккредитив не подлежит переводу.
                  • Платеж откладывается до 30 дней после того, как First Bank of Rackerby получил и проверил необходимую документацию.
                  • Необходимая документация включает счет Fiktive, страховой сертификат, сертификат происхождения от правительства Германии и авианакладную от DHL (выбранного перевозчика).
                  • First Bank of Rackerby не будет выпускать красную оговорку и не будет участвовать в обратном аккредитиве.

                  Финансовый директор Fiktive соглашается с условиями банка, но просит, чтобы его банк, Bank of Armut, был указан в качестве авизующего банка и чтобы им был произведен платеж. После согласования всех условий First Bank of Rackerby выдает аккредитив, и Fiktive приступает к производству Q-13 и подготовке их к отгрузке.

                  Когда Q-13 готовы к отправке, Fiktive выставляет на них счет, подает заявку и получает сертификат происхождения от правительства Германии, страхует груз и получает свидетельство о страховании, и доставляет Q-13 в DHL. и получает авианакладную.Они отправляют все эти документы по факсу в Первый банк Ракерби и ждут.

                  После получения документов от Fiktive, First Bank of Rackerby делает несколько телефонных звонков и проверяет, что все документы являются законными. Тогда они тоже начинают ждать.

                  К концу 30-дневной отсрочки платежа Invented получила Q-13, проверила их и начала устанавливать их в свой продукт. Для завершения соглашения об аккредитиве Bank of Rackerby в электронном виде передает платеж в Bank of Armut.Bank of Armut собирает сумму, которую Fiktive должен им за финансирование производства и отгрузки Q-13, а затем переводит оставшуюся сумму на счет Fiktive.

                  Конечно, существует ряд юридических формальностей, которые усложняют процесс, чем это кажется в этом примере, и использование аккредитивов должно быть рекомендовано юристом, который знаком с ними, а также банк.

                  Краткое содержание урока

                  Аккредитив — это документ, выпущенный третьей стороной, например банком, который гарантирует оплату товаров или услуг, когда продавец предоставляет приемлемую документацию.Существуют различные типы аккредитивов с функциями, предназначенными для защиты трех стандартных участников: получателя , покупателя и банка-эмитента . Для тех, кто участвует в международной торговле, аккредитивы практически незаменимы, и они могут даже быть полезны при определенных внутренних сделках, таких как покупка нового самолета Gulfstream или морской нефтяной платформы, что мы все, возможно, захотим сделать.

                  Обзорные заметки

                  В аккредитивной операции участвуют три стандартных участника.

                  Аккредитив

                  Определение	Типы	Риски
                  Документ, выданный третьей стороной, который гарантирует оплату товаров или услуг после того, как продавец предоставит приемлемую документацию	Импорт / экспорт, отзывный, безотзывный, подтвержденный, неподтвержденный, передаваемый, непередаваемый, по предъявлении, отложенный, использование, красная оговорка и двусторонняя	Мошенничество, нормативное, юридическое, форс-мажор, отказ банка-инкассатора или неплатежеспособность покупателя или бенефициара

                  Результаты обучения

                  После завершения этого урока вы сможете:

                  • Определить аккредитив
                  • Назовите трех основных участников аккредитива
                  • Опишите различные типы аккредитивов
                  • Перечислить возможную необходимую документацию для аккредитива
                  • Обсудить риски аккредитивных операций
                  • Приведите пример действующего аккредитива

                  Подтверждение наличия денежных средств при покупке недвижимости: зачем оно вам

                  Подтверждение наличия денежных средств — это документ, подтверждающий, что у покупателя жилья достаточно наличных средств для покупки дома.Это важные документы, которые хотят видеть все продавцы дома, поэтому покупатели жилья не должны чувствовать себя готовыми сделать предложение без них.

                  «Продавцы не захотят снимать свою недвижимость с рынка, не зная, что покупатели действительно могут себе это позволить», — говорит Линда Уолтерс , агент по недвижимости в Sage Realty LLC в Уэйне, штат Пенсильвания. Вот что покупатели должны знать о том, как получить письмо с подтверждением наличия средств, включая бесплатный образец письма с подтверждением наличия средств и многое другое.

                  Кому нужно письмо, подтверждающее наличие денежных средств?

                  Практически все покупатели должны предоставить письмо, подтверждающее наличие средств.Даже если вы получаете ипотеку для финансирования покупки дома, вам все равно понадобится достаточно денег для первоначального взноса (в идеале 20% от стоимости дома) и затрат на закрытие (дополнительно от 3% до 4% от стоимости дома). цена).

                  Пока кредиторы будут копаться в ваших финансах, чтобы убедиться, что у вас есть необходимые наличные деньги для закрытия сделки, продавцы жилья также захотят убедиться, что у вас есть эти средства. Вот почему вы предоставляете им письмо с подтверждением наличия средств, а также письмо с предварительным одобрением от ваших кредиторов, подтверждающее, что они готовы одолжить вам остальную часть необходимых вам денег.

                  Покупатели жилья, которым не нужна ипотека, потому что они покупают дом за все наличные, тоже не сбиты с толку! Им также нужно будет предоставить письмо, подтверждающее наличие денежных средств — конечно, на гораздо большую сумму.

                  Письмо, подтверждающее наличие средств, и письмо с предварительным подтверждением: в чем разница?

                  Имейте в виду, что предварительное одобрение письма ни в коем случае не является доказательством наличия средств. Предварительное одобрение ипотеки — это обязательство кредитора предоставить покупателю жилищный заем. Письмо, подтверждающее наличие денежных средств, — это совершенно отдельный документ, в котором указано, где вы храните деньги, которые нужно принести к заключительному столу.

                  Что считается доказательством наличия средств

                  Вы можете получить письмо с подтверждением наличия средств от учреждения, в котором хранятся ваши деньги — обычно это банк, но он также может поступать от другого типа активов, например открытой кредитной линии или счет денежного рынка, на котором можно быстро получить доступ к средствам.

                  У вас много денег в паевых инвестиционных фондах и акциях? Это не может считаться доказательством наличия средств, поскольку эти деньги не могут быть легко сняты, а сумма может меняться изо дня в день в зависимости от рыночных условий.Поэтому, если вам нужно использовать часть этой суммы для авансового платежа, вам следует запланировать перевод этих денег раньше, чем позже, на счет, который будет считаться подтверждением наличия средств.

                  Если деньги, которые вы используете для первоначального взноса, поступают с нескольких счетов, вам также следует подумать о том, чтобы объединить их все в один для простоты, рекомендует Мария Пикарди-Кеньон , агент по недвижимости в Re / Max Tri County. Риэлторы в Гамильтоне, штат Нью-Джерси. (Примечание: хотя кредиторы будут внимательно следить за тем, откуда поступили эти доллары, чтобы убедиться, что вы тайно не получаете ссуды от членов семьи, чтобы оплатить эту покупку, продавцы жилья не будут такими разборчивыми — все, что они действительно хотят видеть, это то, что деньги существуют.)

                  Как получить письмо с подтверждением наличия средств — и когда

                  Получение письма с подтверждением наличия средств обычно является быстрым и легким процессом, когда вы обращаетесь в свой банк и запрашиваете его. Хотя обычно вы можете получить его в течение дня или двух, просто имейте в виду, что некоторые банки работают медленнее, чем другие, поэтому в идеале вы должны дать себе как минимум неделю для выпуска отчета. Другими словами, лучше получить письмо , подтверждающее наличие денежных средств, до того, как вы напишете предложение на дом.

                  Что касается того, когда предоставлять продавцам подтверждение наличия средств, некоторые делают это, когда подают предложение на дом.Но также, как правило, можно предоставить его вскоре после принятия предложения — обычно в течение 24–38 часов, — говорит Эд Корбетт , агент по недвижимости и руководитель группы в Keller Williams Realty в Атланте, штат Джорджия.

                  Что должно включать письмо, подтверждающее наличие средств

                  По сути, письмо, подтверждающее наличие средств, включает имя владельца счета и текущий остаток доступных средств — все на фирменном бланке банка и подписанное должностным лицом банка. Однако во многих случаях недавняя выписка из банковского счета с текущего или сберегательного счета, на котором хранятся деньги, также может служить доказательством наличия средств, поэтому стоит проверить, достаточно ли этого.

                  Нервничать из-за того, что вся эта личная информация указана в ваших банковских выписках (потому что во многих выписках есть номера кредитных карт и номера социального страхования)? Чтобы защитить вашу конфиденциальность, вы можете скрыть конфиденциальную информацию в заявлении, прежде чем предоставлять его продавцу. Пока ясно, что счет принадлежит вам и деньги на нем, все готово.

                  Многие банки имеют свои собственные шаблоны подтверждения наличия средств, но если вам нужен собственный, вы можете найти образец письма от RehabberPro.com, а также ниже:

                  Для кого это может касаться,

                  Мы подтверждаем, что _____ [Название компании / физического лица] ______ имеет доступную сумму __________ на эту дату. Если вам требуется подтверждение перечисленных выше средств, свяжитесь с нами в удобное для вас время.

                  С уважением,

                  [Уполномоченный сотрудник]

                  Дата: _____

                  Контактная информация: __________

                  Как написать пояснительное письмо

                  Когда ипотечный андеррайтер просит вас написать объяснительное письмо, рассматривайте это как ценную возможность четко изложить свою ситуацию.

                  Объясняющее письмо также может называться LOE или LOX.

                  В формах, которые вы заполняете для ипотеки или рефинансирования, нет места для объяснения того, что, по вашему мнению, может считаться проблемой, или вы можете даже не знать о ней. Если вас просят прояснить ошибку в вашей кредитной истории, занятости или источнике крупного депозита на одном из ваших банковских счетов, это руководство расскажет вам, что делать.

                  Узнайте цены на сегодня (3 ноября 2021 г.)

                  Почему кредиторы просят объяснительное письмо?

                  Ипотечные кредиторы проявляют интерес к необычным событиям с вашими финансами, поскольку они могут помешать вам производить выплаты за дом в будущем.Проверьте запрос вашего андеррайтера, чтобы понять, что нужно объяснить.

                  Существует ряд причин, по которым кредитор может запросить пояснительное письмо, но вот шесть из наиболее распространенных.

                  Различия в адресах

                  Федеральная торговая комиссия (FTC) применяет правило несоответствия адресов, которое возлагает бремя на создателей ипотечных ссуд, брокеров, кредиторов и банки, чтобы они сообщали ваш правильный адрес различным кредитным агентствам. Когда вы подаете заявление с адресом, который отличается от адреса в бюро кредитных историй, кредиторы рассматривают кражу удостоверений личности как отдельную возможность.Если у вас есть веская причина несоответствия в адресах, это ваш шанс устранить любую путаницу. Например, возможно, вы переехали в квартиру, когда ходили по магазинам, не знали, на какой срок снимаете, и подали заявку, указав адрес своих родителей.

                  Прерывание работы

                  Если вы столкнулись со значительным разрывом между должностями и впоследствии не выполнили финансовые обязательства, вы можете объяснить ситуацию и объяснить, почему это больше не повторится.

                  Значительные депозиты на одном из ваших счетов

                  Если андеррайтер не распознает источник крупного депозита на ваш банковский счет, он попросит вас объяснить, почему он там и откуда.Примером может служить то, что вы продали кому-то машину, а затем депонировали чек, который они выписали вам.

                  Просроченные или отсутствующие платежи

                  Если вы совершили просроченные платежи — или пропустили платежи — кредиторам, то кредитор захочет понять, почему. Причиной может быть перерыв в работе или проблема со здоровьем. Если большая часть вашей истории свидетельствует о том, что вы платите вовремя, письма с изложением вашего дела должно быть достаточно, чтобы успокоить вашего кредитора.

                  Неустойчивый доход

                  Когда ваш доход уменьшается или исчезает, это красный флаг для ипотечной компании.Такое снижение дохода могло быть вызвано множеством причин, включая рождение ребенка, развод, повышение уровня образования, путешествия или открытие собственного дела. В письме укажите причину и сообщите страховщику о том, что вы все равно сможете вносить выплаты по ипотеке.

                  Прочие обстоятельства

                  Ваш кредитный отчет может быть поводом для беспокойства, если он показывает комиссию за овердрафт, значительное снятие наличных или другие необъяснимые финансовые нарушения. Если вы стали жертвой денежного мошенничества или кражи личных данных, это не является препятствием для сделки, но вам нужно будет указать подробности в своем письме.

                  Нажмите, чтобы увидеть текущие ставки по ипотеке (3 ноября 2021 г.)

                  Как написать пояснительное письмо

                  Вам не нужно беспокоиться, если ваш кредитор запросит объяснительное письмо. Эти письма — довольно стандартная часть заявок на ипотеку.

                  Вот важные элементы, которые должно включать ваше письмо:

                  Факты. Включите все подробности с правильными датами и суммами в долларах.
                  Разрешение. Объясните, как и когда была разрешена ситуация.
                  Подтвердить. Важно, чтобы в письме было указано, почему проблема больше не возникнет. Определите, можно ли и как вы могли избежать этой ошибки.

                  Рекомендуется набирать букву на компьютере. Рукописное письмо обычно приемлемо, но если ваше письмо трудно читать, вы только создадите больше проблем.

                  Попросите кого-нибудь проверить ваше письмо на ясность, грамматику и правописание. Вы должны приложить к письму любую документацию, относящуюся к вашему делу.

                  Вот образец письма:

                  Ваше имя
                  Текущий почтовый адрес
                  Город, штат, индекс
                  Дата

                  Re: Заявление на ипотеку (номер)

                  Уважаемый господин или госпожа (имя лица, запрашивающего объяснительное письмо),

                  В этом письме объясняется каждый вопрос, о котором вы спрашивали в моем кредитном отчете.

                  1. Просрочка платежа в ABC Bank (автокредит) от 12/2018.
                  В ноябре меня уволили с работы, и я не смог произвести оплату за машину в размере 550 долларов в декабре из-за истощения моих финансов.Я быстро восстановился и через два месяца перешел на новую должность. В то время я произвел задолженность и связанные с ней штрафы за просрочку платежа.

                  2. Поздняя выплата арендной платы моему арендодателю (Джо Смит) от 12/2018 г.
                  Этот платеж в размере 1200 долларов был задержан из-за моего увольнения в ноябре, но три месяца спустя (1 марта 2019 г.) я догнал все свои арендные платежи. Я начал откладывать деньги каждый месяц на сберегательный счет, чтобы я больше не был ошеломлен потерей работы и мог поддерживать свои счета в актуальном состоянии.

                  Я полностью понимаю серьезность принятия ипотечного кредита и планирую произвести все свои платежи в полном объеме и вовремя. Я искренне надеюсь, что вы одобрите мою заявку на получение кредита.

                  С уважением,
                  (ваша подпись)

                  Какая документация вам нужна?

                  Вы должны приложить любую документацию, имеющую отношение к вашему делу, особенно любые записи, подтверждающие ваше объяснительное письмо. Что бы вы ни отправляли в виде документации, всегда отправляйте копии и сохраняйте оригиналы.

                  Конкретные документы могут отличаться в зависимости от вашей ситуации.

                  Например, если вы были госпитализированы и, в свою очередь, не выполнили платежи кредиторам, вы должны включить больничные счета. Если эти счета были чрезмерными из-за того, что у вас не было медицинской страховки, вам нужно будет отправить доказательство того, что она у вас есть. Вы также можете получить справку от своего врача с подробным объяснением того, что произошло. Из-за законов о конфиденциальности HIPAA страховщик не может связаться с вашим врачом напрямую.

                  Аналогичным образом, страховщики не могут задавать вопросы о вашем здоровье, если вы получаете доход по инвалидности по социальному обеспечению.Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, если в письме о льготах SSA конкретно не указано, что льготы истекают в течение трех лет с момента выдачи кредита, кредиторы должны рассматривать льготы как имеющие вероятность продолжения.

                  Если вы столкнулись с перерывом в работе из-за увольнения, приложите свое увольнительное письмо или подтверждение того, что вы получали пособие по безработице.

                  Если проблема заключается в задержке или пропущенных платежах, важная документация может включать выписки по кредитной карте или автокредитованию, документы о разводе или налоговые документы.

                  Нажмите, чтобы увидеть сегодняшние ставки (3 ноября 2021 г.)

                  Глоссарий банковских терминов | American Banker

                  Глоссарий банкира

                  A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

                  L / C или LC
                  См. Аккредитив и кредитную линию.

                  Ступенчатые сроки погашения
                  Схема погашения в портфеле, в которой сроки погашения активов в портфеле равномерно распределены.Со временем сокращение оставшегося срока службы активов обеспечивает стабильный источник ликвидности или денежного потока.

                  Земельный договор
                  Контрактное соглашение, используемое в некоторых штатах, в соответствии с которым покупатель приобретает недвижимость у продавца в течение определенного периода времени, обычно путем внесения периодических платежей в рассрочку. Право собственности не передается покупателю до тех пор, пока не будет произведена окончательная оплата. Также называется статьей соглашения.

                  Land flip
                  Разговорное выражение, используемое некоторыми кредиторами и застройщиками для описания злоупотреблений, направленных на завышение покупной цены залога недвижимого имущества.Обычно переворот земли включает в себя продажу недвижимости по завышенной цене, которая не является сделкой на расстоянии вытянутой руки. Примером такого рода злоупотреблений может быть собственность, приобретенная X за 50 000 долларов, а через год проданная партнерству с участием X за 100 000 долларов.

                  Отказ от права арендодателя
                  Кредитный документ, используемый в различных ситуациях. Чаще всего используется, когда кредиторы за инвентарь или оборудование обеспечены залогом, находящимся в помещениях, арендованных заемщиком. В таких случаях обеспеченный кредитор может потребовать от арендодателя отказ от права на доступ кредитора в помещения и на контроль или изъятие залога.Может также использоваться для получения разрешения арендодателя и отказа от прав, когда кредитор принимает обеспечительный интерес в улучшениях арендованного имущества, сделанных заемщиком / арендатором.

                  LAR
                  См. Регистр кредитных заявок.

                  Последний пришел, первый ушел (LIFO)
                  Один из методов учета производственных запасов, разрешенный общепринятыми принципами бухгалтерского учета (GAAP).

                  Просроченные платежи
                  Сборы, начисляемые за просрочку выплаты основной суммы или процентов по ссуде.Плата за просрочку может быть определена как процент, применяемый к невыплаченному платежу, или как фиксированная сумма в долларах. Некоторые штаты ограничивают штрафы за просрочку платежа. Федеральное постановление AA запрещает практику, называемую каскадированием просроченных платежей по потребительским кредитам.

                  LBO
                  См. Выкуп с использованием заемных средств.

                  Аренда
                  Договор, предусматривающий использование собственности, в котором одна сторона (собственник, арендодатель или арендодатель) разрешает другой стороне (арендатору или арендатору) использовать недвижимость в обмен на стоимость, переданную арендодателю.Может охватывать как недвижимое, так и личное имущество. Долгосрочная аренда, не подлежащая отмене, называемая капитальной арендой, должна отражаться на балансе арендатора как обязательства согласно ОПБУ. Когда они отражаются в балансе арендатора, они считаются капитализированными. Краткосрочная, расторгаемая аренда, иногда называемая операционной арендой, не требует капитализации.

                  Улучшения арендованного имущества
                  Такие вещи, как стены, кондиционеры и полки, которые добавляются к арендованному пространству.

                  Лизинговая ипотека
                  Залоговые права на недвижимое имущество, арендуемое заемщиком.Например, заемщик может владеть зданием, расположенным на арендованной земле. В таких случаях кредитор берет ипотеку в аренду, покрывающую долю заемщика как в арендованной земле, так и в здании.

                  Договор аренды
                  Договор аренды, который включает в себя возможность арендатору приобрести арендованное имущество одновременно и на условиях, указанных в договоре аренды.

                  Главная книга
                  Вид обеспеченного кредитования оборотного капитала. Увидеть владычество средств.

                  Правовой риск
                  Риск для прибыли или капитала, возникающий в результате невыполнимых контрактов, судебных исков, неблагоприятных судебных решений или несоблюдения законов, правил и положений.Один из шести рисков, определенных Федеральной резервной системой. Управление валютного контролера (OCC) использует несколько более узкое определение того, что оно называет риском соответствия.

                  Оговорка о возмещении убытков кредитора
                  Положение в договоре страхования рисков, предусматривающее, что в случае убытков выручка будет выплачена обеспеченной стороне. Обычно используется, когда застрахованное имущество является личным имуществом. Это вариант стандартной оговорки о залогодержателе для личного имущества. В отличие от более распространенной оговорки о возмещении убытков, оговорка о возмещении убытков кредитором на самом деле является более сильным и более широким типом оговорки о страховом полисе.Согласно оговорке кредитора о возмещении убытков, обеспеченная сторона защищена от любых действий или небрежности со стороны страхователя, которые в противном случае могут сделать полис недействительным для владельца. (В некоторых штатах используется другая форма, которая также обеспечивает более широкое покрытие, чем оговорка о простом возмещении убытков.)

                  Ответственность кредитора
                  Неофициальный термин, относящийся к различным проявлениям фактической или потенциальной юридической ответственности, возникающей в результате поведения кредитора финансового учреждения. Как правило, ответственность кредитора возникает из обвинений в том, что кредитор нарушил обязанность (подразумеваемую или договорную) добросовестности и добросовестности перед заемщиком или взял на себя определенную степень контроля над заемщиком, что привело к возникновению фидуциарной обязанности перед заемщиком. заемщик или другие его кредиторы или акционеры.

                  Аккредитив
                  Обязательство, выданное банком от имени клиента банка третьей стороне. Есть много разных видов аккредитивов. Двумя наиболее распространенными являются коммерческие письма и резервные письма. Коммерческий или торговый аккредитив — это обещание банка заплатить третьей стороне за покупку товаров клиентом банка. Резервный аккредитив — это обещание банка произвести платеж третьей стороне в случае определенного отказа клиента банка, обычно, но не всегда, неплатежа.Резервные аккредитивы часто используются для повышения кредитного качества ценных бумаг.

                  Право на аккредитив
                  Право на платеж или исполнение по аккредитиву, независимо от того, потребовал ли бенефициар или имеет право в данный момент потребовать платеж или исполнение. Термин не включает право бенефициара требовать платежа или исполнения по аккредитиву. Категория залога движимого имущества, определенная поправками 2000 года к статье 9 Единого коммерческого кодекса.

                  Бумага для писем
                  Акция с ограничивающей надписью на сертификате, ограничивающей возможности владельца продавать. Все письма ограничены.

                  Амортизация по коэффициенту уровня
                  Возможно, лучшим методом учета премий и скидок MBS является метод изменения коэффициента или метод амортизации по коэффициенту уровня. При использовании метода изменения коэффициента размер ежемесячной амортизации премии или начисления дисконта рассчитывается пропорционально размеру ежемесячных платежей по основному долгу.Альтернативный метод амортизации называется методом эффективной процентной ставки.

                  Кредитное плечо
                  Сумма денег владельцев или акционеров по отношению к деньгам, которые кредиторы, поставщики и другие лица внесли в фирму. Отношение денег собственников к деньгам других людей.

                  Выкуп с использованием заемных средств
                  Корпоративные приобретения, при которых приобретающая компания заимствует большую часть или все средства, необходимые для финансирования покупки. При типичном выкупе с использованием заемных средств покупатель намеревается погасить финансовую задолженность за счет средств, полученных либо от продажи активов, принадлежащих приобретаемой компании, либо от прибыли, полученной приобретенной компанией.Высокий уровень долга, связанный почти со всеми выкупами с использованием заемных средств, делает их сделки относительно высокорисковыми. Таким образом, хотя часто задействуется некоторое банковское финансирование, требуется некоторая форма младшего долга. Младший долг при выкупе с использованием заемных средств может исходить от кредитора, желающего занять подчиненную позицию. Этот вид финансирования часто называют мезонинным финансированием. Средства, необходимые для выкупа с использованием заемных средств, также могут быть получены путем выпуска бросовых облигаций.

                  Аренда с использованием заемных средств
                  Форма финансирования аренды, при которой арендодатель / владелец оплачивает только часть затрат на приобретение арендованной собственности в качестве капитала.Оставшаяся часть покупной цены арендованного оборудования заимствуется у долгосрочных кредиторов.

                  LGIP
                  См. Инвестиционные пулы местных органов власти.

                  Страхование ответственности
                  Страхование, защищающее сторону от разного рода претензий. Как правило, страхование ответственности защищает застрахованного от убытков, возникших в результате претензий о материальном ущербе или телесных повреждений. Строительные кредиторы обычно требуют, чтобы подрядчики получали и осуществляли страхование ответственности для защиты от претензий, связанных с операциями подрядчика.

                  Управление пассивами
                  Термин, используемый для описания общей банковской стратегии, в которой основное внимание уделяется управлению суммой, сроком погашения и стоимостью основных депозитов и приобретенных средств с упором на последнее. В рамках управления пассивами банкиры предоставляют ссуды и обязательства по предоставлению ссуд, чтобы соответствовать рыночным условиям, не заботясь о финансировании. Управляющие пассивами увеличивают или уменьшают сумму средств, получаемых банком, по мере необходимости для обеспечения финансирования, которое необходимо в любой момент времени.

                  Чувствительность к ответственности
                  Описывает позицию организации, когда повышение процентных ставок повредит организации, а снижение процентных ставок поможет ей. Организация чувствительна к обязательствам, если влияние изменения в ее активах меньше, чем влияние изменения ее обязательств после изменения преобладающих процентных ставок. Это происходит, когда изменение ставок по активам по времени или по размеру приводит к тому, что процентный доход изменяется больше, чем изменение процентных расходов.Влияние изменения преобладающих процентных ставок может быть измерено с точки зрения изменения стоимости активов и обязательств. В этом случае экономическая стоимость капитала компании, чувствительной к обязательствам, снижается, когда преобладающие ставки повышаются, или повышаются, когда преобладающие ставки падают. В качестве альтернативы влияние изменения преобладающих ставок может быть измерено с точки зрения изменения процентных доходов и расходов по активам и обязательствам. В этом случае прибыль или чистая прибыль предприятия, чувствительного к обязательствам, уменьшается при повышении преобладающих ставок и увеличивается при понижении преобладающих ставок.

                  LIBID
                  См. Лондонскую межбанковскую ставку.

                  LIBOR
                  См. Лондонскую межбанковскую ставку предложения.

                  Залог
                  Проценты или обязательства кредитора в недвижимом или личном имуществе должника для погашения долга. Залог может возникнуть в результате согласованного договора между должником и кредитором, такого как соглашение об обеспечении или ипотека. В качестве альтернативы залоговое право может устанавливаться судами или законодательными актами.См. Консенсуальное удержание, судебное удержание и законное удержание.

                  Розыск залогового права
                  Процесс или результат расследования невыполненных залоговых прав на имущество залогодателя или потенциального залогодателя. Поиск залогового права исследует не только наличие всех залоговых прав, но и относительный приоритет этих залоговых прав. В отношении личного имущества поиск залогового права может быть получен в большинстве штатов, отправив стандартную форму, называемую UCC-4, в соответствующую регистрацию. Обеспеченные кредиторы часто проводят предварительный досмотр залогового удержания до закрытия ссуды и поиск залогового права после закрытия вскоре после закрытия ссуды.

                  Акт о пожизненном наследстве
                  Документ, используемый для передачи права собственности на недвижимость от одной стороны к другой, но только после смерти лица, предоставившего право. Пожизненное имущество позволяет лицу, предоставившему право, владеть недвижимостью до своей смерти. После смерти владельца пожизненного имущества имущество автоматически переходит к другому лицу или лицам, владеющим оставшейся долей. Владельца оставшейся доли часто называют оставшимся лицом, потому что он или она получает оставшуюся долю в собственности.

                  Lifetime cap
                  Верхний предел увеличения процентной ставки по инструменту с плавающей или регулируемой ставкой.

                  LIFO
                  Посещать последний вошел, первый ушел.

                  Резерв по LIFO
                  Сумма, на которую балансовая стоимость запасов ниже, чем если бы для оценки запасов применялся учет по принципу «первым пришел — первым ушел» (FIFO), а не по методу LIFO. Относится только к компаниям, составляющим отчеты о запасах по методу LIFO.

                  Ограниченная оценка
                  Один из двух типов оценок, определенных Едиными стандартами профессиональной оценки (USPAP).В соответствии с USPAP ограниченная оценка может выполняться, когда оценщик вызывает положение USPAP, которое он называет положением об отбытии. Ограниченные оценки могут отклоняться только от требований, установленных для полных оценок в специально определенных областях. Смотрите аттестацию, полную аттестацию и оценку.

                  Ограниченная гарантия
                  Гарантийное соглашение, которое включает заявление, ограничивающее ответственность гаранта перед банком определенной суммой.

                  Общество с ограниченной ответственностью
                  Юридическое лицо, представляющее собой особый вид корпорации.Компания с ограниченной ответственностью предлагает акционерам ограничения личной ответственности, которые доступны акционерам корпораций C или S. В то же время компании с ограниченной ответственностью облагаются налогом так же, как и партнерства; то есть прибыль распределяется между акционерами для целей налогообложения. Как правило, компании с ограниченной ответственностью предлагают владельцам те же преимущества, что и более знакомые корпорации S, но имеют меньше ограничений.

                  Коммандитное товарищество
                  Партнерство, по крайней мере, с одним полным партнером и, по крайней мере, с одним, а часто и с несколькими партнерами с ограниченной ответственностью.Генеральный партнер несет неограниченную ответственность по долгам партнерства, но ограниченные партнеры несут ответственность только в пределах своих инвестиций в партнерство.

                  Линейное сглаживание кривой доходности
                  Простой процесс «рисования» прямых линий для соединения узловых точек. Самый простой, но наименее точный метод сглаживания кривой доходности. Смотрите сглаживание.

                  Кредитная линия
                  Тип кредитной линии. Конкретное значение этого термина варьируется от банка к банку.Поскольку различные варианты использования часто вызывают путаницу, здесь представлены два определения. В этой книге используется второе определение.

                  (1) Тип ссуды, который позволяет заемщику привлекать средства до указанного максимума на определенный период времени. Иногда называется невозобновляемой кредитной линией.

                  (2) Любая ссуда, которая позволяет заемщику занимать средства до указанного максимума, производить выплаты в любой сумме в любое время и получать любое количество повторных авансов, пока максимальный не превышен.Иногда называется возобновляемой кредитной линией. Отличительной чертой кредитной линии является то, что она восстанавливается, а это означает, что заемная сумма может быть выплачена и повторно заимствована или пересмотрена по мере изменения потребностей заемщика.

                  Ликвидность
                  Способность и предполагаемая способность выполнять все обязательства в срок и использовать преимущества деловых возможностей, важных для будущего предприятия. Потенциал и предполагаемая способность выполнять известные краткосрочные и прогнозируемые долгосрочные обязательства по финансированию при поддержке выборочного расширения бизнеса.

                  Риск непредвиденных обстоятельств ликвидности
                  Риск того, что будущие события могут потребовать существенно большего количества ликвидности, чем требуется финансовому учреждению в настоящее время. Один из трех основных компонентов риска ликвидности наряду с риском несоответствия ликвидности и риском рыночной ликвидности. Также называется пруденциальным риском ликвидности, риском финансирования или риском резервной ликвидности. Риск непредвиденных обстоятельств возникает из двух тесно связанных элементов. См. Риск франшизы ликвидности и риск опциона ликвидности.

                  Риск ликвидности франшизы
                  Риск, возникающий из подразумеваемого обязательства банка продолжать предоставлять новые ссуды или другие новые денежные потоки, связанные с бизнесом, с целью сохранения своей коммерческой франшизы, даже если он может испытывать трудности с финансированием. Один из двух типов риска возникновения непредвиденных обстоятельств ликвидности. Также называется опционным риском, связанным с ликвидностью. См. Информацию о риске непредвиденных обстоятельств и риске опционов на ликвидность.

                  Риск разрыва или разрыва ликвидности
                  См. Несоответствие ликвидности.

                  Ликвидность в ходе обычной деятельности
                  Один из трех основных типов условий, в которых возникает потребность в ликвидности. Потребность учреждения в ликвидности для «непрерывной деятельности». Финансирование, необходимое для нормального прилива и отлива денежных средств в ходе ведения банковской деятельности. Включает сезонные колебания финансирования. См. Специфический для банка риск ликвидности и системный риск ликвидности.

                  Риск несоответствия ликвидности или несоответствия ликвидности
                  Ожидаемая величина риска ликвидности, основанная на несоответствии между договорными суммами и датами притока и оттока.Также называется дефицитом финансирования, разрывом ликвидности или риском срочной ликвидности. Один из трех основных компонентов риска ликвидности наряду с риском непредвиденных обстоятельств и риском рыночной ликвидности.

                  Риск опциона на ликвидность
                  Риск того, что фактические денежные потоки возникнут в даты или в суммах, отличных от договорных сроков погашения и сумм. Риск опциона пут включает права вкладчиков денежного рынка на снятие средств. Он также включает право владельцев депозитных сертификатов (CD) на досрочное снятие средств.Риск опциона колл включает права заемщиков кредитной линии использовать взятые на себя обязательства по кредитной линии. Один из двух типов риска возникновения непредвиденных обстоятельств ликвидности. См. Непредвиденный риск ликвидности и франчайзинговый риск ликвидности.

                  Предпочтение ликвидности
                  (1) Желание некоторых держателей финансовых инструментов держать часть или все свои средства в ликвидных инструментах, то есть инструментах со сроком погашения в короткий период времени или инструментами, которые можно легко продать за небольшой риск потери.

                  (2) Теория, которая пытается объяснить форму кривых доходности. Согласно гипотезе предпочтения ликвидности, форма кривых доходности определяется коллективными ожиданиями инвесторов (гипотеза ожиданий и подразумеваемые форвардные ставки), но со смещением вверх, по крайней мере, для краткосрочных ставок, вызванным предпочтениями инвесторов в отношении ликвидности.

                  Премия за ликвидность
                  (1) Часть доходности ценной бумаги, связанная с желанием инвесторов удерживать ликвидность.

                  (2) Разница или спред, уплачиваемый за ликвидность.

                  Резервы ликвидности
                  Объем неиспользованных мощностей для удовлетворения неожиданных сокращений финансирования или неожиданных новых потребностей в финансировании в будущем. На протяжении большей части двадцатого века резервы ликвидности определялись как первичные резервы (денежные средства и депозиты в банках) и вторичные резервы (краткосрочные рыночные инвестиционные ценные бумаги). Однако сегодня этот термин используется более широко.

                  Риск ликвидности
                  (1) Для финансового учреждения — риск того, что из активов или обязательств будет получено недостаточно денежных средств для удовлетворения потребностей в денежных средствах.Для банка потребности в наличных средствах в основном состоят из снятия депозитов или финансирования договорных займов. Один из шести рисков, определенных Федеральной резервной системой, и один из девяти рисков, определенных Управлением финансового контролера (OCC). OCC определяет риск ликвидности как риск для прибыли и капитала, возникающий из-за неспособности банка выполнить свои обязательства при наступлении срока их погашения без возникновения неприемлемых убытков. Федеральная резервная система использует широкое определение риска ликвидности как возможность того, что учреждение (а) не сможет выполнить свои обязательства при наступлении срока их погашения из-за неспособности ликвидировать активы или получить адекватное финансирование (так называемый «риск ликвидности финансирования». ) или (b) не могут легко ликвидировать или компенсировать определенные риски без значительного снижения рыночных цен из-за недостаточной глубины рынка или сбоев на рынке («риск рыночной ликвидности»).

                  (2) Для ценной бумаги — риск того, что будет доступно недостаточно заинтересованных покупателей, чтобы разрешить продажу по текущей рыночной цене или около нее.

                  Запас ликвидности
                  См. Резервы ликвидности.

                  Нагрузка
                  Комиссия за продажу, уплачиваемую инвестором в некоторые паевые инвестиционные фонды или аннуитеты. Плата за продажу может быть предварительной, внутренней или 12b-1. Также выражение, используемое для описания паевого инвестиционного фонда, который взимает с инвесторов комиссию за продажу.Противоположность взаимному фонду без нагрузки. См. Плату 12b-1, внутреннюю нагрузку и внешнюю нагрузку.

                  Реестр заявок на получение ссуды (LAR)
                  Документ, необходимый в соответствии с Законом об обесценивании жилищной ипотеки (HMDA) для сбора информации, указывающей на возможную дискриминацию. Кредитные учреждения обязаны собирать информацию о поле, расе и этнической принадлежности соискателей кредита. В конце каждого календарного года кредитор должен предоставить реестр заявок на получение кредита своему основному регулирующему органу не позднее 1 марта следующего года.После того, как информация проанализирована и возвращена в форме заявления о раскрытии информации, кредитор должен сделать информацию доступной для общественности в своем головном офисе и, если потребуется, в любом филиале.

                  Участие в ссуде
                  Соглашение, в котором два или более кредитора участвуют в ссуде одному заемщику.

                  Отношение ссуды к стоимости (LTV)
                  Название, используемое для обозначения коэффициента кредитного анализа, который измеряет покрытие обеспечения. Для расчета коэффициента LTV общая сумма обязательств заемщика перед банком делится на общую рассчитанную стоимость обеспечения.Например, если общая стоимость обеспечения оценивается в 1000000 долларов, а общая сумма обязательств заемщика перед банком составляет 800000 долларов, то коэффициент LTV составляет 0,80 или 80 процентов.

                  LOC
                  См. Аккредитив и кредитную линию.

                  Местная клиринговая палата
                  Организация, созданная банками на местном уровне для облегчения представления и обмена чеков между этими банками.

                  Инвестиционные пулы местных органов власти (LGIP)
                  Объединенные инвестиционные пулы.Эквивалент паевых инвестиционных фондов денежного рынка в государственном секторе. LGIP обычно, но не всегда, создаются штатами в интересах местных органов власти. Иногда этими пулами управляют государства.

                  Сейф
                  (1) Механизм управления денежными средствами, предназначенный для сокращения задержек при зачислении средств на банковские счета получателя. Почтовый ящик, созданный банком для приема чеков своих клиентов по управлению денежными средствами. Сейфы используются для ускорения внесения депозитов в банк за счет устранения внутренней обработки организацией-получателем.Банку не нужно содержать отдельный почтовый ящик для каждого клиента сейфа. Вместо этого он может сортировать полученную почту в общем ящике.

                  (2) Механизм контроля за кредитованием под обеспечение. В соответствии с этим соглашением должники по счетам заемщика отправляют свои платежи в почтовый ящик, который контролируется банком. Эти средства затем используются банком для уменьшения суммы ссуды, предоставленной заемщику, которая обеспечена этой дебиторской задолженностью. Банку не нужно содержать отдельный почтовый ящик для каждого клиента сейфа.Вместо этого он может сортировать полученную почту в общем ящике.

                  Период блокировки
                  См. Защиту от звонка.

                  Блокировка
                  (1) Запрет, обычно, но не всегда, на определенный период времени. Например, запрет на досрочное погашение кредита.

                  (2) Период времени до того, как инвестор REMIC начнет получать выплаты основного долга.

                  LOCOM
                  См. Меньшую стоимость или рынок.

                  Лондонская межбанковская ставка (LIBID)
                  Ставка, которую банк готов заплатить для привлечения средств на международном межбанковском рынке.

                  Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR)
                  Ставка, по которой банки высшего качества платят за евродолларовые депозиты. Для каждого срока депозита существует своя ставка LIBOR. LIBOR обычно используется как индекс, представляющий краткосрочные ставки.

                  Длинная
                  Позиция инвестора, который владеет или обязуется купить ценную бумагу на наличном или фьючерсном рынках. Например, покупка фьючерса на процентную ставку — это обязательство принять поставку ценных бумаг по согласованной цене в какой-то момент в будущем.Это называется длинной фьючерсной позицией. Владение инвестиционными ценными бумагами — это длинная денежная позиция.

                  Длинная облигация
                  Термин, используемый для описания последнего выпуска 30-летних облигаций. После того, как Казначейство продает новый выпуск 30-летних облигаций, этот выпуск остается длинной облигацией до тех пор, пока Казначейство не продаст следующий выпуск.

                  Длинный купон
                  Иногда облигации выпускаются с датой выпуска более шести месяцев с даты выпуска. Купоны после первоначального длинного купона выдаются каждые шесть месяцев.Длинный купон снижает эффективную доходность к погашению за счет уменьшения дохода, который может быть получен от реинвестирования купона.

                  Lookback
                  Интервал времени или лаг между датой установления значения индекса и датой изменения ставки оплаты и / или ставки начисления.

                  Получатель убытков
                  Обеспеченная сторона, которой выплачиваются страховые выплаты в соответствии с оговоркой о получателе убытков страхового полиса, полученного должником и покрывающего имущество, принадлежащее должнику и переданное в залог обеспеченной стороне.Обычно относится к личному имуществу.

                  Меньшая из себестоимости или рыночной стоимости (LOCOM)
                  Учетная практика, при которой стоимость актива отражается по наименьшей из его первоначальной стоимости или рыночной стоимости.
                  

                  Что такое короткая продажа?

                  Короткие продажи были обычным явлением с 2008 по 2012 год, но на современном быстрорастущем рынке жилья они редки. Тем не менее, эти неудовлетворительные продажи могут снова стать частью рынка покупок жилья. Короткая продажа может принести неплохую сделку с недвижимостью, но обычно она требует определенной силы духа и терпения, а также большого количества удачи.

                  Что такое короткая продажа?

                  ---

                  Определение короткой продажи

                  Короткая продажа — это когда кредитор соглашается принять сумму выплаты по ипотеке, меньшую, чем причитающаяся, чтобы облегчить продажу собственности финансово неблагополучным владельцем. Кредитор прощает остаток кредита.

                  ---

                  Покупка дома через короткую продажу отличается от покупки недвижимости на аукционе по выкупу закладной или недвижимости, фактически принадлежащей банку, известной как REO или недвижимость, находящаяся в собственности.

                  Короткая продажа происходит только с разрешения кредитора, когда стоимость дома снизилась, а задолженность держателя ипотеки превышает стоимость дома. В этом случае у домовладельца отрицательный капитал, и ему, возможно, придется избавиться от дома.

                  Короткая продажа — это то же самое, что потеря права выкупа?

                  Короткая продажа — это не то же самое, что потеря права выкупа. В случае обращения взыскания банк повторно владеет недвижимостью, а затем пытается продать ее за сумму, достаточную для возмещения своих затрат. В случае короткой продажи банк соглашается с тем, что он не окупит свои затраты, и это считается лучшим вариантом, чем устранение бюрократизма, связанного с обращением взыскания, а затем переход к обработке отдельной транзакции.

                  Кому выгодна короткая продажа?

                  Короткие продажи — неоднозначная ситуация для покупателя, продавца и кредитора.

                  Если вы продавец, короткая продажа может нанести ущерб вашей кредитной истории, но не так сильно, как обращение взыскания. Вы также уйдете из дома, не заплатив ни копейки по сделке, что затруднит вам поиск другого жилья.

                  Однако короткая продажа может предотвратить потерю права выкупа и его негативное влияние на ваш кредит. Короткая продажа менее опасна, чем потеря права выкупа, если домовладелец может убедить кредитора сообщить о долге кредитным бюро как «полностью оплаченную».”

                  Покупатель получает недвижимость по сниженной цене, но эта недвижимость, по всей вероятности, имеет свою долю проблем — подумайте о чем-то высоком, — и для того, чтобы сделка состоялась, сделка должна пройти через значительную бюрократическую волокиту. Кредитор может даже потребовать от покупателя оплатить дополнительные расходы по закрытию сделки, которые обычно возлагаются на продавца.

                  Кредитор несет финансовые убытки, но, возможно, не такие большие, как если бы он лишился права выкупа собственности.

                  При короткой продаже выручка от сделки меньше суммы, необходимой продавцу для выплаты ипотечного долга и затрат на продажу.Чтобы эта сделка завершилась, все, кому должны деньги, должны согласиться взять меньше денег или, возможно, вообще не брать денег. Это делает короткие продажи сложными транзакциями, которые продвигаются медленно и часто проваливаются.

                  По большей части каждый получает какую-то выгоду от короткой продажи, хотя каждый тоже немного уступает. В конце концов, короткие продажи позволяют предотвратить худшие результаты.

                  Следует ли мне продать свой дом через короткую продажу?

                  Следует ли вам продолжать короткую продажу, зависит от вашей индивидуальной ситуации и от того, что, вероятно, сработает для вас лучше всего в долгосрочной перспективе.Если вы не можете позволить себе ипотеку, а стоимость жилья в вашем районе упала, у вас может не быть особого выбора. Короткая продажа может в некоторой степени помочь вам сохранить ваш кредит, помогая избежать потери права выкупа в отношении вашей записи.

                  Тщательно взвесьте все варианты, чтобы решить, что лучше всего сработает в вашей ситуации, а затем переходите к тому, что, по вашему мнению, является лучшим для вас.

                  Сколько времени длится короткая продажа?

                  Короткая продажа может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.Поскольку короткие продажи являются сложными сделками, они обычно требуют больше времени. Кроме того, первоначальный кредитор должен изучить предложение о короткой продаже, чтобы определить, примет ли он его. Если кредитор считает, что он может заработать больше денег, пройдя процесс потери права выкупа, он может не принять предложение о короткой продаже.

                  Вы можете сократить время, необходимое для работы с агентом по недвижимости, который имеет опыт проведения коротких сделок по продаже. Короткая продажа — это сделка с недвижимостью, при которой вам действительно нужна помощь опытного агента или адвоката.Не все агенты по недвижимости знают, как вести короткую продажу, поэтому обязательно проконсультируйтесь с тем, кто может продемонстрировать специальную подготовку и хороший послужной список. Наличие на вашей стороне агента по недвижимости, который знает, как работают короткие продажи, и который ведет переговоры с другими, увеличит шансы на заключение сделки.

                  Как часто срываются короткие продажи?

                  Из-за сложности транзакции короткие продажи проваливаются относительно часто. Однако вы можете снизить вероятность этого, убедившись в наличии следующих предметов:

                  1.Письмо о трудностях

                  Продавец должен объяснить, почему он не может продолжать производить платежи. Чем печальнее история, тем лучше. Продавец, который просто устал бороться, вероятно, не получит одобрения, но продавец с онкологическим заболеванием, без работы и пустой банковский счет может получить одобрение.

                  2. Подтверждение дохода и активов

                  Если у продавца есть деньги в банке, в том числе пенсионные фонды, маловероятно, что кредитор позволит сползать долгу. Подтверждение дохода и имущества должно включать подоходный налог и банковские отчеты за не менее двух лет.Иногда продавцы не хотят предоставлять эти документы, потому что они противоречат информации в исходной заявке на кредит, которая может быть не совсем точной. В таком случае сделка вряд ли будет закрыта.

                  3. Сравнительный анализ рынка (CMA)

                  Если сравнительный анализ рынка, или CMA, показывает, что цена собственности снизилась и что собственность не будет продана в ближайшее время за причитающуюся сумму, он может поддержать утверждение продавца о том, что собственность стоит не больше, чем цена короткой продажи.Анализ должен включать в себя список сопоставимых объектов недвижимости на рынке и список объектов недвижимости, которые были проданы за последние шесть месяцев или находились на рынке в этот период времени и которые скоро будут закрыты. CMA похож на то, что известно как мнение брокера о цене, которое менее формально, но часто более информативно.

                  4. Список залоговых прав

                  Их может быть несколько, поэтому определите, сколько залоговых прав находится на собственности. Хорошая новость заключается в том, что с конца 2008 года IRS готово освободить федеральное налоговое удержание.IRS не прощает задолженность домовладельцев по налогам; это просто больше не требует выплаты залога до продажи собственности. Однократное залоговое удержание по ипотеке — это простая проблема.

                  Шаги к покупке дома через короткую продажу

                  Прежде чем покупать короткую продажу, важно понять некоторые из основных правил, связанных с этим процессом. Вы не сможете просто купить дом по хорошей цене. Вот некоторые вещи, о которых следует помнить:

                  • Кредитор должен согласиться. Во-первых, поймите, что кредитор должен согласиться на короткую продажу. При обычной продаже дома продавец использовал бы вырученные средства для выплаты первоначальной ссуды. При короткой продаже дом продается дешевле, чем должен продавец, поэтому кредитор не вернет все свои деньги. В результате первоначальный кредитор должен дать согласие на продажу.
                  • Продавец должен доказать, что у него нет другого выбора. Далее продавец должен показать какие-то затруднения. Если они смогут доказать, что не могут продолжать выплачивать ипотечные платежи и в конечном итоге объявят дефолт, кредитор с большей вероятностью согласится, особенно если кредитор не хочет проходить процесс обращения взыскания, а затем продавать дом самостоятельно.
                  • Цена дома должна соответствовать рыночной стоимости. Во многих случаях короткие продажи происходят потому, что рынок колеблется, и стоимость дома соответственно упала. Цена, которую платит покупатель, обычно должна быть рыночной.
                  • Короткие продажи необходимо раскрывать. Наконец, когда стоимость дома меньше, чем причитающаяся по ипотеке, это должно быть раскрыто заранее. Потенциальные покупатели должны знать, что продажная цена дома меньше, чем остаток по ипотеке, поэтому они должны будут вести переговоры с кредитором, а также вести дела с продавцом.

                  Типичная короткая продажа включает в себя серию шагов, обычно в этом порядке, по словам Бобби Демпси, соавтора «Руководства полного идиота по покупке выкупа закладной».

                  Шаг 1. Определите потенциальные короткие продажи

                  Определите местонахождение случаев потери права выкупа в вашем районе, проверив онлайн-списки, выполнив поиск в списках судов, юридических объявлений или используя опытного агента покупателя.

                  Во-первых, попытайтесь определить размер задолженности по дому по отношению к его приблизительной стоимости.Если он кажется высоким, это хороший кандидат, потому что он указывает на то, что у продавца могут возникнуть проблемы с его продажей на сумму, достаточную для погашения ссуды. Передайте те, в которых владелец имеет большой капитал в доме — кредитор, вероятно, предпочтет изъять и перепродать по цене, близкой к рыночной.

                  Шаг 2. Просмотр объекта недвижимости

                  Оцените его состояние и сделайте приблизительную оценку того, сколько потребуется времени на ремонт или реконструкцию. Если он нуждается в доработке, многие «нормальные» покупатели не обратят на это внимания, и это хорошо для вас.

                  Шаг 3. Проведите исследование.

                  Сколько стоит собственность? Каков потенциал прибыли? Если вы инвестор или даже домовладелец, планирующий пожить в доме на короткое время, вы захотите получить прибыль от сделки.

                  Шаг 4: Найдите все залоговые и ипотечные залоги

                  Спросите продавца или агента, какие залоговые права находятся в собственности и какой кредитор является основным держателем залога. Подтвердите эту информацию с помощью поиска по названию перед закрытием сделки, чтобы убедиться, что на собственность нет нераскрытых залоговых прав.

                  Шаг 5: Определите финансирование

                  Это очень важно. Вы должны знать, как вы собираетесь платить за недвижимость. Если у вас хороший кредитный риск, существующий кредитор может предоставить вам ссуду. Поскольку у них уже есть много вашей информации в документах о короткой продаже, они могут ускорить процесс подачи заявки на кредит.

                  Важно понимать, что при короткой продаже вам нужна способность действовать быстро. Как правило, после разработки соглашения кредитор требует закрытия всего за 20 дней.Слишком поздно начинать покупать ипотеку.

                  Шаг 6: Свяжитесь с кредитором

                  Вы или ваш агент должны поговорить с отделом уменьшения убытков кредитора — или, возможно, с отделом восстановления ресурсов, — а не с отделом взыскания или обслуживания клиентов, который заинтересован только в возмещении просроченных платежей по кредиту.

                  Поиск лица, принимающего решения, может быть одной из самых больших первоначальных задач. Сначала вам нужно, чтобы домовладелец заполнил и подписал разрешительное письмо (обычно требуется нотариальное заверение), которое дает кредитору разрешение обсудить с вами ситуацию с ипотекой.

                  Шаг 7: Заполните заявку кредитора на короткую продажу, если она у них есть

                  Многие кредиторы имеют заявку специально на короткую продажу. Если у них нет заявки на короткую продажу, узнайте, какие документы им нужны для рассмотрения короткой продажи.

                  Шаг 8: Соберите предложение

                  Предложение обычно состоит из пакета материалов, включая заявку и письмо-разрешение, а также:

                  • Договор купли-продажи.
                  • Письмо о трудностях.
                  • Справка о стоимости имущества.
                  • Подробное описание затрат и обязательств.
                  • Отчет о расчетах.

                  Шаг 9. Обсудите условия

                  Кредитор нередко отклоняет ваше предложение или возвращает встречное предложение. Как и при любой сделке с недвижимостью, вам следует заранее выяснить, каков ваш абсолютный максимальный лимит, и не бояться уйти, если кредитор не выполнит вашу цифру.

                  Шаг 10: Заключите сделку

                  Как только вы придете к соглашению, с которым все три стороны — вы, продавец и кредитор — могут жить, получить все в письменной форме и официально зарегистрировать.Убедитесь, что продавец понимает все условия сделки. Далее идет закрытие, и собственность принадлежит вам.

                  Распространенные ошибки, которые совершают покупатели коротких продаж

                  Пропуск домашнего осмотра

                  Отметьте, когда появится ваш домашний инспектор. Вы можете быть удивлены тем, что можете узнать.

                  • Спросите смету ремонта, когда инспектор обнаружит проблему, или проведите собственное исследование позже.
                  • Рассмотрите возможность вызова специализированных инспекторов для поиска дорогостоящих проблем, таких как термиты, плесень и структурные повреждения, особенно если это обычная проблема в вашем районе.
                  • Наймите инспектора с высокими оценками. Спросите совета у друзей или тщательно взвесьте отзывы пользователей в Интернете. Как и в любой другой отрасли, есть отличные, маргинальные и плохие инспекторы.
                  • Вам предоставляется определенное время для осмотра дома, известное как период осмотра. Сокращение периода проверки может дать вам преимущество в обычной ситуации с недвижимостью, когда вы делаете ставку, но не экономьте и не пропускайте период проверки, когда вы собираетесь купить дом, лишенный права выкупа или короткую продажу.Используйте это время, чтобы принять решение.

                  Игнорирование юридической и страховой информации

                  В типичном заявлении о раскрытии информации указывается, находится ли дом в зоне затопления или подвергался несанкционированному ремонту. Однако недвижимость, принадлежащая банку, часто продается как есть, без раскрытия информации, поэтому покупателям необходимо провести дополнительное исследование дома.

                  Оставляя слишком мало времени для закрытия

                  Короткие продажи и потери права выкупа недвижимости должны знать, что продажа не обязательно завершится так быстро, как при обычной покупке дома.Кредитор продавца короткой позиции должен утвердить условия обращения взыскания или цену короткой продажи, которая будет меньше суммы, которую должен продавец. Даже в этом случае банки могут медленно реагировать.

                  Не всегда возможно или даже желательно получить ипотечный кредит в банке, у которого есть ипотечный кредит на короткую продажу, которую вы покупаете. Фактически, лучше всего, если вы покажете кредитору письмо с предварительным одобрением, которое вы получили от своего собственного кредитора в течение последних 30 дней.

                  Тяжело влюбляясь в плохой дом

                  Не думайте, что получаете большую сделку, — говорит инвестор в недвижимость Коннектикута Джим Рэндел, автор книги «Худые о жилищном кризисе.

                  «Считайте себя инвестором», — говорит он. Объективно учитывать состояние дома, осмотр, цену и стоимость.

                  Рандел предлагает вам задать себе следующие вопросы здравого смысла:

                  • Если бы вы купили эту недвижимость, могли бы вы позволить себе сдать ее в аренду за столько же или меньше, чем ваш платеж по ипотеке? Используйте калькулятор банковской ставки, чтобы рассчитать размер платежа по ипотеке.
                  • Если стоимость дома упадет на 20 процентов, останетесь ли вы довольны своей покупкой?
                  • Сколько денег вам нужно будет потратить на недвижимость, чтобы сделать ее пригодной для жилья?

                  Будьте реалистичны в ситуации и уходите, если на самом деле она не пойдет в вашу пользу, когда вы рассчитываете числа.

                  Дополнительный отчет Миранды Маркуит.

                  Изображение предоставлено Артазумом из Shutterstock.

                  Подробнее:

                  Как сделать предложение на дом

                  Готовы сделать предложение на дом? Обнаружение «единственного» может быть волнующим — и, возможно, немного пугающим.

                  В конце концов, предложение является юридически обязывающим соглашением, которое включает в себя множество деталей, и это тот случай, когда вам придется попотеть над мелочами. Не бойтесь обращаться к своему агенту по недвижимости за помощью, так как он будет вашим помощником на протяжении всего процесса предложения.Вы также можете проконсультироваться с юристом по недвижимости.

                  Вот чего можно ожидать и что нужно сделать, чтобы подготовиться.

                  Найдите агента в вашем районе

                  Посетите Better Real Estate, чтобы найти подходящего агента и сэкономить до 1% от покупной цены вашего дома.

                  Перед тем, как сделать предложение на дом

                  Есть три ключевых элемента, которые вы должны иметь в виду, прежде чем делать предложение на дом.

                  Первый — предварительное одобрение ипотеки по крайней мере от одного кредитора.В идеале, прежде чем вы начнете осматривать дома, вам следует пройти предварительное одобрение. Составление всех необходимых документов может занять много времени, но, что наиболее важно, предварительное одобрение позволяет узнать, сколько дома вы можете себе позволить. Наличие предварительного одобрения также позволяет продавцу понять, что вы настроены серьезно, и дает уверенность в том, что сделка будет закрыта. Это может быть особенно полезно в ситуации, когда продавец спешит переехать.

                  Во-вторых, знайте свой рынок, чтобы убедиться, что вы делаете конкурентное предложение.Это может быть основано на сопоставимых продажах, другой рыночной информации из вашего собственного исследования или сравнительном анализе рынка, предоставленном вашим агентом по недвижимости. Вы, вероятно, захотите сделать предложение, которое немного меньше суммы, указанной вами до утверждения, что оставляет место для переговоров.

                  Невероятный совет: если вы предоставляете продавцу копию письма с предварительным одобрением, вам не нужно показывать ему максимальную сумму, предложенную вам кредитором. Если ваше предложение значительно меньше суммы, которую вы предварительно одобрили, продавец может ответить более высоким предложением, зная, что вы готовы для этого.Некоторые кредиторы позволят вам редактировать электронное письмо с предварительным одобрением; с другими вам может понадобиться кредитный специалист, с которым вы работаете, чтобы создать такой, который настроен на сумму, которую вы хотите разделить.

                  Наконец, убедитесь, что авансовый платеж, требуемый вашим кредитором, внесен в банк и готов к работе. Простого выделения определенных активов в качестве средств для покупки дома (включая деньги, необходимые для внесения задатка, первоначального взноса, затрат на закрытие и т. Д.) Недостаточно для обеспечения бесперебойной транзакции.Очень важно иметь прямой и немедленный доступ к наличным деньгам.

                  Это означает, что нужно оставить достаточно времени для продажи инвестиций или переводов из банков, брокерских контор или даже со счетов членов семьи, чтобы они попали на ваш банковский счет. Только задаток выйдет из вашего кармана сразу (вы переведете их на счет условного депонирования после того, как ваше предложение будет принято), но вы должны быть уверены, что не поставите под угрозу свое предложение, ожидая поступления дополнительных средств.

                  Что включено в письмо с предложением

                  Его можно назвать «письмом с предложением», но этот юридически обязательный документ представляет собой гораздо больше, чем простое письмо.Процесс предложения регулируется многими государственными, а иногда и местными законами, поэтому вам нужно охватить все основания, используя официально утвержденную форму. Письмо с предложением также может называться «предложением о покупке», «переплетом» или «договором о покупке». Знание того, какой термин использует ваш агент по недвижимости, поможет вам убедиться, что вы находитесь на той же странице, когда будете готовы сделать предложение.

                  Если ваш агент по недвижимости создает письмо с предложением, он, как правило, будет использовать договор купли-продажи жилого дома, который соответствует применимым законам штата и местным законам.Затем это соглашение адаптируется к вашим потребностям.

                  В некоторых штатах требуется, чтобы юрист по недвижимости подготовил или хотя бы рассмотрел письменное предложение. Даже если это не является обязательным, стоит подумать об этом — это слишком большая покупка, чтобы упустить важные детали или требуемые формулировки, которые могут помешать вашей сделке. Наличие адвоката на вашей стороне сделки может стоить дополнительных затрат.

                  Письменное предложение может содержать, среди прочего, следующие элементы:

                  • Адрес: юридический адрес дома, а иногда и юридическое описание собственности.

                  • Цена: Подробная информация о цене и условиях покупки.

                  • Задаток: сумма и условия задатка, включая его распределение после принятия предложения.

                  • Заголовок: Положение о том, что продавец предоставит четкое право собственности на собственность.

                  • Затраты на закрытие: Подробная информация о том, какая сторона будет оплачивать затраты на закрытие или другие сборы, а также как определенные налоги и расходы будут пропорционально распределяться между покупателем и продавцом при закрытии.(Некоторые кредиторы могут ограничить размер участия продавца в этих расходах.)

                  • Дата и время истечения срока действия предложения: на горячих рынках это могут быть простые часы, но в большинстве случаев это один или два дня.

                  • Предполагаемая дата закрытия кредита: обычно это от 30 до 60 дней, хотя решающим фактором здесь может быть то, сколько времени займет процесс андеррайтинга вашего кредитора.

                  • Непредвиденные обстоятельства: любые непредвиденные обстоятельства, которым подвержена сделка (подробнее об этом в следующем разделе).

                  • Раскрытие информации: прочие обязательные положения или раскрытия информации.

                  Иногда покупателей побуждают написать личное письмо, сопровождающее их предложение, в надежде получить эмоциональное преимущество перед конкурирующими покупателями. Хотя они могут показаться безобидными, так называемые любовные письма покупателя могут способствовать дискриминации в отношении жилья. Кроме того, важно знать, что этот тип письма не имеет никакого юридического отношения к транзакции.

                  Ботанический совет: если вы делаете предложение на дом или недвижимость, находящуюся в собственности, предварительно выкупленную, будьте готовы к расширенному процессу предложения, особенно если это короткая продажа.Короткие продажи — это сделки до обращения взыскания, при которых дом продается владельцем за меньшую сумму, чем причитается кредитору. Покупка проблемной недвижимости — нелегкая сделка, и ее лучше всего совершать очень терпеливым покупателем. Агент, имеющий опыт работы с недвижимостью REO, также может быть активом.

                  Общие условные обязательства

                  Ваше письменное предложение, вероятно, будет включать как минимум пару стандартных условных обязательств. Это то, что должно произойти, прежде чем продажа может продвигаться вперед.Общие непредвиденные обстоятельства включают:

                  • Окончательное одобрение ссуды: другими словами, вы получаете ипотеку, часто в течение определенного периода времени.

                  • Осмотр дома: в дополнение к требованию, чтобы недвижимость подверглась осмотру дома, это непредвиденное обстоятельство может также указывать, как будут решаться проблемы, выявленные во время проверки (например, если продавец отремонтирует или предоставит кредит при закрытии), или если проверка носит исключительно информационный характер.

                  • Оценка: Кредиторы обычно настаивают на проверке стоимости дома посредством оценки, поскольку они не хотят давать вам взаймы больше, чем стоит собственность.

                  • Продажа дома: это менее распространенное непредвиденное обстоятельство, которое означает, что покупка зависит от завершения другой, отдельной транзакции. Обычно это либо продажа вашего нынешнего дома, либо поиск нового дома продавцом.

                  Хотя вы должны защищать свои интересы и собирать достаточно информации, чтобы совершить разумную покупку, непредвиденные обстоятельства могут стать препятствием на пути к заключению сделки, особенно на горячих рынках. Лучше, чтобы и покупатель, и продавец содержали в контракте только те условия, которые достаточны для покрытия необходимых оснований; больше не надо.

                  Работа с раскрытием информации продавцом

                  С другой стороны, раскрытие информации продавцом обычно требуется по закону. Продавцы должны сообщать, знают ли они об определенных типах проблем, связанных с недвижимостью, которые могут повлиять на ее стоимость, таких как природные опасности, структурные проблемы или другие существенные дефекты. Однако штаты различаются по типам и количеству информации, которую продавцы должны раскрывать; и продавцы не обязательно осведомлены обо всех потенциальных проблемах, которые может иметь недвижимость.

                  Раскрытие информации может также задокументировать такие детали, как обязательства ассоциации домовладельцев и какие приборы и приспособления передаются при покупке.

                  В вашем предложении должны быть установлены временные рамки для получения всей необходимой информации от продавца. В предложении о покупке также должно быть указано количество дней, в течение которых вы должны ознакомиться с раскрытой информацией, а также вашу способность изменить или отозвать свое предложение на основе этих раскрытий.

                  Внесение наличных в линию

                  Когда вы делаете предложение, в большинстве случаев вам необходимо будет внести залог — так называемый задаток — который нейтральная сторона, такая как агент условного депонирования или компания, владеющая недвижимостью, будет храниться на условном депонировании в качестве добросовестных денег.Это может быть от 1% до 3% от общей стоимости покупки.

                  В вашем письме с предложением должно быть подробно указано, при каких обстоятельствах вам придется лишиться денег (например, если вы откажетесь от сделки без объяснения причин, разрешенных соглашением о покупке) и когда вы получите их обратно. Если сделка срывается из-за чего-то действия продавца (например, отказа от предложения в пользу более высокого предложения после подписания договора купли-продажи), залог должен быть возвращен вам. Если сделка проходит без проблем, задаток должен быть зачислен на ваш первоначальный взнос.

                  После того, как вы сделаете предложение на дом

                  Независимо от того, насколько вы взволнованы перспективой вашего нового места, на этом этапе процесса вы должны быть готовы к переговорам или, возможно, даже уйти, если условия не подходят вам.

                  После того, как продавец рассмотрит ваше предложение, он может принять, опровергнуть или отклонить его.

                  Если она будет принята, вы подадите заявку на ипотеку и начнете процесс закрытия.

                  Если продавец делает встречное предложение, вы можете либо принять его и начать процесс закрытия, либо сделать собственное встречное предложение (в форме нового письма с предложением).

                  Если предложение отклонено, вам придется отказаться от него и начать новый раунд поиска жилья.

                  Да: что дальше?

                  Помните, что телефонный звонок, рукопожатие или устное обязательство не делают его официальным; это не будет завершенной сделкой, пока обе стороны не подпишут договор предложения о покупке. Как только это будет сделано, после краткого празднования и вздоха облегчения, пора заменить ваше предварительное одобрение полным заявлением на ипотеку и приступить к другим шагам, которые приведут вас к дню закрытия.

                  Покупка дома за наличные: что нужно знать, прежде чем пропускать ипотеку

                  В наши дни около одной пятой покупателей жилья платят наличными вместо получения ипотеки. Но действительно ли покупка дома за наличные — разумный поступок?

                  Ответ зависит от мотивации и целей. Если вы хотите купить дом за наличные, чтобы избежать выплаты процентов по ипотеке, вам следует подумать, насколько эти деньги могут вырасти, если бы вы вместо этого вложили их. Если ваша цель — превзойти других участников торгов на покупку дома, покупка за наличные привлечет внимание продавца.Однако вам все равно нужно будет сделать конкурентоспособное предложение.

                  Перед тем, как вы решите купить дом за наличные:

                  • Определите, какой вы надеетесь получить от покупки за наличные.

                  • Не думайте, что наличные лучше.

                  • Подумайте, какую выгоду вы могли бы получить, взяв вместо этого ипотеку.

                  • Поздравьте себя с большим счетом в банке!

                  Как купить дом за наличные

                  Покупка дома за наличные в основном то же самое, что покупка с ипотечным кредитом, за исключением того, что вам не нужно подавать заявку на ссуду и все связанные с этим документы.

                  После того, как ваше предложение будет принято, вы внесете задаток, убедитесь, что произведен поиск по названию, проведете заключительную проверку и перейдете к закрытию, где вы подпишете документы для передачи собственности. Вы можете провести осмотр дома и даже нанять оценщика.

                  Даже если вам не нужно предоставлять информацию кредитору, вы должны будете предоставлять информацию от финансового учреждения.

                  «Единственное, что нужно сделать покупателю за наличные, — это предоставить доказательства наличия финансирования в течение нескольких дней после заключения соглашения, если не до подписания контракта», — говорит Томас Сатас, агент по недвижимости, инвестор в недвижимость и генеральный директор Windy. Город HomeBuyer, в Чикаго.Это доказательство, также известное как подтверждение наличия средств, может принимать форму выписки из банка или письма из финансового учреждения.

                  Сатас добавляет, что вы не должны пропускать комплексную проверку только потому, что можете. «Покупатели за наличные не должны пропускать важные детали, такие как проверки, опросы, письма от термитов и страхование титула», — говорит он. «Хороший адвокат, который не позволяет этим вещам проваливаться, жизненно необходим».

                  Может показаться приятным купить дом за наличные, но это не обязательно оптимальный выбор для всех, кто может себе это позволить.

                  Причины купить дом за наличные

                  Вы не хотите платить проценты

                  Ипотека стоит дорого. По ипотеке на 300 000 долларов с процентной ставкой 3,25% вы заплатите около 170 000 долларов в течение 30 лет. Когда вы платите за дом наличными, вы избегаете уплаты всех этих процентов — не говоря уже о том, чтобы попасть в долг с шестизначными цифрами.

                  Покупка дома за наличные не устраняет текущих расходов. Вы по-прежнему будете платить налоги на недвижимость и, если будете мудры, страхование домовладельцев.Но вы можете взять деньги, которые вы потратили бы на ежемесячные выплаты по ипотеке, и отложить их на пенсию или в чрезвычайных ситуациях (или потратить).

                  Вы конкурируете с другими покупателями

                  Продавцы знают, что многое может пойти не так, пока кредитор обрабатывает заявку на ипотеку. Покупатели портят кредит, теряют работу и не подают вовремя документы. Кредиторы теряют документы и делают ошибки.

                  Эти проблемы являются обычным явлением и могут привести к задержкам или прямому отказу в предоставлении кредита.Продавцы знают, что эти проблемы затрагивают ипотечных заемщиков, но не покупателей наличных денег.

                  Продавцы жилья ценят уверенность в том, что покупатели за наличные смогут завершить свои покупки вовремя, говорит Хиро Курокава, основатель WeOfferQuick.com, компании, которая покупает дома в Далласе за наличные. «Некоторые продавцы оценят это настолько, что предпочтут покупателя за наличные, а не традиционного покупателя с более высокой ценой предложения», — сказал он в электронном письме.

                  Еще одно преимущество наличных расчетов: вы можете закрыться раньше.Покупатели за наличные часто могут получить право собственности через две недели или меньше, тогда как для закрытия ипотечного кредита часто требуется от четырех до шести недель. Когда продавец спешит, покупатель за наличные может иметь конкурентное преимущество.

                  Вы не хотите зависеть от оценки

                  Покупатели за наличные имеют возможность пропустить или проигнорировать оценку. С другой стороны, ипотека требует оценки. Если дом оценивается дешевле, чем цена, кредитор может ожидать, что заемщик получит денежные средства, равные разнице между оценочной стоимостью и ценой — по сути, более крупный первоначальный взнос.Если у заемщика недостаточно денежных средств, сделка сорвется, если продавец не снизит цену.

                  «Поскольку цены растут быстро, а то, что люди готовы платить, превышает оценки, покупатель наличными часто оказывается единственным человеком, способным заплатить то, что требует рынок», — говорит Джени Коффи, брокер по недвижимости и инвестор в Сент-Огастине. , Флорида.

                  Вам трудно или невозможно получить ипотеку

                  Иногда бывает трудно получить ипотеку из-за проблем с недвижимостью, а иногда это сложно из-за проблем с покупателем.

                  Ипотечные кредиторы «обычно не финансируют дом, который находится в аварийном состоянии», — говорит Курокава, — поэтому вы можете заплатить наличными за дом, который нуждается в ремонте, прежде чем станет пригодным для жилья. Тем не менее, различные программы ссуды на ремонт позволяют купить фиксатор верха и включить расходы на ремонт в ссуду.

                  Некоторые покупатели могут оказаться в тупике из-за «тонкой кредитной карты», что означает, что у них недостаточно информации в кредитных отчетах для создания кредитного рейтинга, необходимого для получения ипотеки. Слабая кредитная история может случиться с иммигрантами, гражданами, которые вернулись в Соединенные Штаты после многих лет проживания за границей, людьми, которые избегают использования кредитов, недавно одинокими людьми и теми, кто был заключен в тюрьму.

                  Вы можете заполнить тонкий кредитный файл, но это требует времени. Между тем, если вы торопитесь и у вас есть деньги, вы можете купить дом за наличные.

                  Не думайте, что наличные лучше

                  Большинство продавцов ищут лучшие цены и условия, — говорит Триша Ли, помощник брокера по недвижимости в Бруклине. Заемщики ипотечных кредитов могут выиграть войну на торгах, предложив больше. Не ждите скидки при оплате наличными.

                  «Покупатели не должны думать, что наличные автоматически принесут вам лучшую цену, потому что часто этого не происходит», — сказал Ли в электронном письме.

                  Но иногда предложение за наличные может оказаться выигрышным предложением, даже по более низкой цене, добавила она. Это может иметь место, если продавец покупает другой дом, и задержка может поставить под угрозу эту сделку. «Задача агента — выяснить, так ли обстоит дело с каждым конкретным продавцом», — сказал Ли.

                  Причины получить ипотеку вместо покупки за наличные

                  Вы выйдете вперед, вложив деньги

                  Во многих случаях получение ипотеки является рациональным решением.Могут быть более продуктивные способы использования денег, даже если у вас достаточно денег, чтобы сразу заплатить за дом.

                  «А что бы вы сделали с деньгами в противном случае?» — спрашивает Ник Холеман, руководитель отдела финансового планирования онлайн-финансового консультанта Betterment, покупателям за наличные.

                  Когда вы тратите деньги на дом, вы не вкладываете их на пенсию или на учебу своих детей в колледже. Вложив деньги в диверсифицированный портфель с налоговыми льготами, «вы, вероятно, сможете превзойти ставку по ипотеке», — говорит Холман.

                  Например, если процентная ставка по ипотеке составляет 3,5%, и вы можете получить доход от инвестиций выше 3,5% в диверсифицированном портфеле с налоговыми льготами, вы выйдете вперед, вложив деньги.

                  «Не жертвуйте другими финансовыми целями ради покупки за наличные», — говорит Холман. «Если вы непреклонны в совершении покупки за наличные и не можете сделать это, не вложив в свои пенсионные счета, свой чрезвычайный фонд и фонд колледжа ваших детей, что ж, вы покупаете слишком большой дом.»

                  Деньги понадобятся вам для прочего

                  Скорее всего, у вас будут непредвиденные расходы и снижение доходов с годами. Протекают крыши, ломаются водонагреватели, сотрудники увольняются, люди серьезно заболевают.

                  «Вы, вероятно, потратите свои деньги на непредвиденные обстоятельства, ремонт и важные покупки, если потратите все свои деньги на покупку дома», — сказал Тал Шелеф, агент по недвижимости и соучредитель CondoWizard, в Торонто, сказано по электронной почте.