Расчеты через банковскую ячейку – образец; что такое аренда сейфа и каким образом происходит расчет при сделке, а также каковы подводные камни

Подробно о расчете через банковскую ячейку при покупке квартиры

Банковская ячейка представляет собой сейфы для хранения ценных вещей. Такие боксы могут быть использованы для сохранности, а также передачи ценных бумаг, денежных средств, драгоценностей, произведений искусства.

Помещение ценностей в банковской ячейке является одним из самых надежных способов для сохранности предметов.

Банки соблюдают высокие требования по созданию безопасных условий для хранения, используя специальное оборудование и постоянную охрану во избежание несанкционированного доступа.

Существует два условия хранения ценностей в ячейке:

  • договор аренды, по которому банк ограничивает доступ к сейфу посторонних лиц;
  • договор хранения, при котором осуществляется опись предметов в ячейке и банк обязуется обеспечить сохранность и неизменность содержимого.

Для заключения договора требуется при себе иметь паспорт и сумму равную арендной плате. В некоторых случаях взимается залог за ключ от ячейки.

Проведение операций через ячейки

Одними из самых распространённых видов использования сейфа являются расчеты через банковскую ячейку. При совершении различных операций использование банковского бокса позволяет обеспечить надежность сделки и избавить от большинства известных рисков, связанных с передачей денежных средств.

Особенность использования сейфа в сделках заключается в том, что денежные средства, либо ценные вещи закладываются одной стороной, после подписания, договора, исполнения всех обязательств доступ к ячейке получает вторая сторона.

Условия банковской ячейки позволяют избежать невыплаты средств одной стороны, либо несвоевременного получения их второй стороной.

Покупка квартиры

В сфере купли/продажи недвижимости расчет за квартиру через банковскую ячейку является одной из самых распространённых и надежных операций с денежными средствами. Ему отдают предпочтение большинство участников рынка, минимализируя переводы средств со счета на счет или передачи наличных после подписания договора.

Как действует схема расчета за покупку квартиры через банковскую ячейку?

Во избежание рисков связанных с потерей денег в случае расторжении сделки, денежные средства не передаются наличными или через расчетный счет после подписания договора. Вместо этого происходит передача суммы на хранение в банковскую ячейку. При внесении в сейф денежных средств присутствует покупатель и продавец. Продавец фиксирует точное количество денег, соответствие суммы с ценой указанной в договоре.

Особенность сделки заключается в том, что она не считается до конца проведенной пока не зарегистрировано право на собственность.

Рассмотрение документов государственной инстанцией занимает не менее 12 дней со дня подачи.

Существуют различные ситуации, когда за этот период сделка расторгается. Если деньги были переданы до обращения в Регистрационную Палату, а впоследствии возникли условия, по которым орган не произвел регистрацию, вернуть денежные средства практически не возможно.

Данные особенности делают расчеты через банковский сейф более прозрачными и надежными для обеих сторон. Создается ситуация, когда средства переданы покупателем, но при этом не получены продавцом. Получение средств той или иной стороной происходит после решения регистрационного органа.

Расчет через банковскую ячейку осуществляется с заключением договора на аренду сейфа. В данном соглашении стороны купли-продажи недвижимости выступают, как арендаторы сейфа, а банк в качестве ответственной стороны хранения — арендодатель. Основными условиями договора является доступ к сейфу. При закладке денег обязательно присутствуют стороны сделки, связанной с квартирой.

Продавец квартиры может воспользоваться средствами только после завершения сделки, регистрации права собственности. Он предъявляет банковским работникам соответствующие документы и забирает деньги из ячейки.

Если покупка по тем или иным причинам не совершилась, владелец денег имеет доступ к ячейке после истечения периода, указанного в договоре на доступ продавцом. Таков порядок расчета через банковскую ячейку.

Осуществление операций в Сбербанке

Осуществление расчетов возможно с помощью сейфов любого банка. Расчет через банковскую ячейку Сбербанка производится с учетом предоставления индивидуальных расчетов по сделкам с недвижимостью.

Банком предусмотрен порядок аренды сейфа для проведения операций с недвижимостью. Здесь предусмотрен договор с двумя лицами сделки, с продавцом и покупателем. Предоставляется дополнительная услуга по пересчету денежных средств, что позволяет избежать споров касаемо внесенных средств.

Каждая сторона имеет определенный договором доступ, а также совместный доступ к ячейке. Порядок доступа каждого участника сделки оговаривается в соглашении по ячейке. Обязательным условием доступа продавца к сейфу является предоставление договора по сделке  с отметкой Регистрационной Палаты.

rieltor-ask.ru

Недостатки осуществления расчетов через банковскую ячейку

В России на сегодняшний день большинство сделок с недвижимостью осуществляются с использованием наличных денежных средств. И поэтому не удивительно, что проблема безопасности таких расчетов является наиболее важной как для покупателя, так и для продавца.

Стремясь решить указанную проблему, стороны договора чаще всего производят расчеты через банковскую ячейку. Смысл данной конструкции в следующем.

Покупатель заключает с банком договор аренды банковской ячейки и закладывает в ячейку денежные средства, предназначенные для оплаты стоимости недвижимости. При этом, помимо такого договора, заключается дополнительное соглашение с указанием в нем условий доступа продавца и покупателя к ячейке. К примеру, условием доступа продавца может быть предоставление выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним о переходе права собственности к покупателю, а условием доступа покупателя — заявление продавца в регистрирующий орган о приостановке или об отказе в регистрации перехода права.

Данный способ расчетов выглядит, на первый взгляд, довольно безопасным. Однако при более внимательном анализе становится ясно, что расчеты через банковскую ячейку имеют ряд существенных недостатков.

Во-первых, у банка нет обязанности по проверке подлинности купюр, закладываемых покупателем в ячейку. Иначе говоря, нет никаких гарантий легальности происхождения денежных средств. Кроме того, банк не обязан проверять подлинность документов, предоставляемых продавцом для допуска к ячейке. Он проверяет документ лишь по формальным признакам. Из сказанного следует, что банк не несет ответственность за несоответствие документов действительности, если только выявление такого несоответствия не могло быть осуществлено исключительно на основании документов, а также при условии, что банк действовал с разумной степенью осмотрительности.

Кроме того, в договоре аренды банковской ячейки не указывается сумма, подлежащая хранению в ней. Соответственно, могут возникнуть сложности в доказывании размера переданных денежных средств в случае наличия соответствующего спора между продавцом и покупателем.

Следующий недостаток заключается в том, что допуск к ячейке имеют обе стороны договора. Следовательно, есть вероятность того, что одна из сторон будет препятствовать другой стороне в получении содержимого ячейки, в том числе, физически.

Да и в целом сама схема закладывания денежных средств в некий «пакет» выглядит весьма ненадежным способом их хранения. Необходимо также учитывать, что перевозка большой суммы наличных денег создает риск их утраты или хищения

.

Следует отметить, что в большинстве своем договор аренды банковской ячейки защищает, в первую очередь, сам банк, а не клиента. Так, многие типовые договоры аренды банковской ячейки содержат условие, согласно которому банк может вскрыть ячейку и изъять ее содержимое, в случае возникновения непредотвратимых или чрезвычайных ситуаций, без предварительного согласования с клиентом.

Кроме того, если все же используется банковская ячейка для расчетов с контрагентом, необходимо заложить в нее также расписку в получении денежных средств. Для этого используется схема двух «пакетов», в одном из которых хранятся денежные средства, а в другом — расписка с условием доступа к нему лишь для покупателя. В противном случае, продавец может забрать денежные средства, не выдав покупателю подтверждение получения оплаты.

В целом, использование расчетов через банковскую ячейку «проигрывает» многим другим способам, известным гражданскому обороту. К примеру, в большинстве западноевропейских стран наиболее распространенными схемами расчетов являются аккредитив, безналичный способ оплаты, счет-эскроу, о которых мы расскажем подробнее в следующих статьях. К сожалению, в России альтернативные способы расчетов пока что не получили должного внимания, что связано с неким недоверием граждан к безналичным денежным средствам. Однако надеемся, что сопоставив все «за» и «против», постепенно и в нашей стране придет понимание преимуществ безналичных способов оплаты при осуществлении крупных покупок.

Наша компания оказывает профессиональные юридические консультации по вопросам недвижимости.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

 

Закажите профессиональную юридическую защиту своих прав!

 

8 (812) 920-64-71

 

 

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Полезные статьи



imright.ru

Как правильно использовать банковскую ячейку при расчетах с недвижимостью

В новостях часто встречаются сообщения о мошенниках, которые под видом продавцов или покупателей квартир незаконно похищают денежные средства и благополучно скрываются. Аферисты пользуются тем, что многие люди даже не подозревают о безопасных способах расчетов.

Покупатель рассчитывается наличными в момент подписания договора, после чего продавец различными способами отменяет регистрацию сделки. Или наоборот: покупатель обещает отдать деньги после регистрации сделки, а сам «теряет телефон» или вообще «уезжает из города». И в том, и в другом случае мошенничества можно было бы избежать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Одним из безопасных способов передачи денег является использование банковской ячейки. Схема расчетов хорошо отработана, весь процесс контролируется банком в соответствии с договором.

Банковская ячейка: основные понятия

Банковской ячейкой называют небольшой сейф в специальном помещении банка. Отделения с индивидуальными ячейками расположены в хорошо охраняемых помещениях. Войти туда можно только в присутствии охраны и с помощью двух ключей: арендатор ячейки открывает один замок, представитель банка – второй.

Стоимость зависит от срока использования и размера ячейки. При сделках с недвижимостью договор чаще всего заключают на месяц. Общий алгоритм действий таков:

  1. Перед тем как подавать документы в регцентр, покупатель и продавец идут в банк и арендуют там ячейку. Составляется договор, в котором указываются паспортные данные всех участников, а также точный адрес объекта недвижимости. В дополнительном соглашении подробно расписываются все условия, при которых один из участников сделки сможет забрать деньги из ячейки.
  2. Далее покупатель и продавец вместе проходят в помещение с ячейками и закладывают деньги в свой сейф. Для того чтобы у продавца не было сомнений в правильности суммы или в подлинности купюр, стороны могут воспользоваться специальной услугой банка – проверкой и подсчетом денег. Услуга платная, чаще всего берется комиссия со всей суммы.
  3. После того как деньги проверены и заложены в ячейку, стороны вместе с сотрудником банка закрывают сейф двумя ключами. Один ключ остается в банке, второй – у кого-то из участников сделки. Чтобы избежать споров, можно заранее обговорить это в договоре аренды ячейки или отдать ключ риэлтору.
  4. После регистрации сделки продавец получает свои деньги, для этого ему потребуется предъявить обговоренные в дополнительном соглашении документы, например свидетельство права собственности на квартиру, оформленное на покупателя, или выписку из государственного реестра сделок с недвижимостью. Так или иначе, но продавец должен подтвердить, что сделка состоялась, право собственности на недвижимость перешло к покупателю.
На получение денег продавцу дается определенный срок (несколько дней после регистрации сделки). По истечении этого срока деньги из ячейки забирает покупатель.

Если сделка не состоялась, покупатель может прийти вместе с продавцом и забрать деньги раньше.

Плюсы и минусы использования банковской ячейки при расчетах с недвижимостью

По сравнению с передачей денег за квартиру «в конверте», т.е. покупка квартиры за наличный расчет, расчет через банковскую ячейку обладает рядом преимуществ:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Сумма, положенная в ячейку, остается сохранной при любых обстоятельствах. Даже если у банка будут неприятности (например, отзыв лицензии или банкротство) – деньги в ячейке не принадлежат банку, поэтому останутся целыми и невредимыми.
  • Расчеты и закладка денег происходят в помещении банка, под камерами видеонаблюдения и в присутствии охраны. Покупатель может не беспокоиться о своей безопасности с большой суммой на руках.
  • Также в относительной безопасности будет и продавец. Он может забрать деньги в любое время в течение срока своих полномочий, поэтому никто не будет знать точно, когда он выйдет из банка с крупной суммой. К тому же продавец может сразу же перевести деньги на свой расчетный счет, не выходя из банка.

Есть и минусы, но, по сравнению с опасностью потерять деньги в случае мошенничества, они незначительны:

  • В договоре аренды ячейки не указывается точная сумма, которая будет заложена в сейф. Получается, что в случае каких-либо споров нельзя будет использовать банковские документы в качестве доказательства. Но вероятность споров невелика, ведь деньги закладываются в ячейку в присутствии продавца, и он видит, какая сумма кладется в сейф.
  • Сотрудники банка, которым продавец предъявит документы для получения денег, не юристы. Это означает, что они не смогут досконально определить, что документы настоящие. Некоторые банки даже указывают в договоре, что не отвечают за подлинность документов. На этот случай лучше всего указывать в дополнительном соглашении такие документы, которые невозможно или очень трудно подделать.
  • Обычно аренду ячейки оплачивает покупатель. Также ему придется внести определенную сумму в качестве залога за ключ.

Где можно арендовать ячейку

Многие известные российские банки предлагают арендовать банковскую ячейку для сделок с недвижимостью:

  • «Сбербанк России»;
  • «ВТБ24»;
  • «Раффайзенбанк»;
  • «Промсвязьбанк»;
  • «Росбанк» (забронировать заранее ячейку можно даже через интернет).

На что следует обратить внимание

Стоит контролировать весь процесс расчета. Хоть банк и дает гарантии сохранности содержимого ячейки, мошенники могут воспользоваться невнимательностью к мелочам.

Сроки полномочий продавца и покупателя. Важно запомнить, в какие дни деньги может забрать продавец, а в какие покупатель. Обычно схема выглядит так: первые 20 дней доступ к ячейке имеет продавец (14 дней на регистрацию плюс 6 дней на получение денег). С 21 дня и до окончания срока аренды ячейки доступ к деньгам имеет покупатель.

Недобросовестный покупатель может тянуть время до самого последнего дня доступа продавца, затем зарегистрировать сделку и забрать деньги. Получается, сначала у продавца еще нет документов, подтверждающих право на деньги. А потом и квартира продана, и сейф уже пуст.

Нужно следить за сроками, и в случае затяжной процедуры регистрации лучше обезопасить себя и внести изменения в договор (продлить срок доступа).

При закладке важно запомнить, в какую именно ячейку были положены деньги, и сверить ее номер с договором. К примеру, мошенники могут заранее снять две ячейки. В момент внесения денег за квартиру ячейки «случайно перепутаются». В итоге ячейка, которая указана в договоре, изначально будет пустой.

Также важно точное заполнение всех реквизитов. Данные паспорта, фамилии и имена участников сделки, адрес квартиры нужно переписывать точно из документов. Малейшая ошибка или опечатка может привести к тому, что банк откажется открывать ячейку.

При определении сроков доступа к ячейке нужно учитывать выходные и праздничные дни.
В любом случае банковская ячейка во много раз безопаснее, чем расчет наличными или безналичный перевод. Нужно внимательно отнестись ко всем деталям – и процедура пройдет успешно.

Для полной безопасности при сделках с недвижимостью можно привлечь профессионального риэлтора или юриста.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

zakonometr.ru

Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Далее рассмотрим порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?

К альтернативным сделкам относят съезды, разъезды, обмены. Одновременно с продажей квартиры гражданин получает другую жилплощадь, куда он может переехать.

В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.

Схема выглядит следующим образом: покупатель для альтернативщика приобретает жилплощадь у продавца и получает жилье альтернативщика, а продавец получает средства покупателя.

Основные риски альтернативной сделки

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Лучше, чтобы продажа и покупка квартир состоялась одновременно – это выгоднее для всех сторон. Однако поскольку сделка считается завершенной, когда договора проходят госрегистрацию, то бывают случаи, когда по одной квартире права собственности переданы, а по другой нет. Поэтому в договора включают пункт о том, что при подобном раскладе вся цепочка считается недействительной.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку при альтернативной сделке

При альтернативной сделке c недвижимостью заключается два договора между:

  • Покупателем и альтернативщиком;
  • Продавцом и альтернативщиком.

У этих договоров есть только один общий момент – это деньги, связывающие покупателя и продавца.

Для проведения расчетов арендуется банковская ячейка, в которую покупатель вносит деньги. Впоследствии эту сумму заберет себе продавец, но только после того, как будут зарегистрированы оба договора. Альтернативщик в данных расчетах участия не принимает.

Покупатель и продавец с банком заключают договор, в котором прописываются условия изъятия из сейфа денег и срок аренды. Для этого необходимо и покупателю, и продавцу, иметь при себе паспорт.

После заключения договора с банком стороны сделки подписывают договора купли-продажи и отправляют их на регистрацию, причем одновременно. Смотрите также, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры.

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:

  1. Паспорт;
  2. Ключ от сейфа;
  3. Два договора купли-продажи, заключенные альтернативщиком с покупателем и продавцом.

Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры

Необходимо правильно составить договор с банком, где должны быть указаны права покупателя и продавца, особенности доступа к ячейке. Продавец может оплатить проверку подлинности купюр и потребовать от покупателя расписку.

В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Какие риски существуют при расчетах через банковские ячейки

 

В России спрос на услуги по предоставлению банковских ячеек с каждым годом увеличивается. При этом наиболее часто встречается вариант, когда кто-то использует сейфовую ячейку как инструмент для расчета при покупке квартиры. В отличие от жителей западных стран, россияне предпочитают расчет через банковскую ячейку всем другим формам расплаты (например, по аккредитиву или по специальному депозитному счету, открытому у нотариуса). «Отчасти это обусловлено тем, что многие до сих пор предпочитают официально не «светить» истинную цену сделки, опасаясь налоговых последствий», – прокомментировал ситуацию один из адвокатов коллегии «Барщевский и партнеры».

Главное – название договора

По мнению этого же адвоката, банковская ячейка не является самым безопасным местом для хранения денег и ценностей. В качестве примера он приводит историю одного их своих клиентов (уточним: она произошла в московском банке, который был лишен лицензии в 2015 году). Тот продал свою квартиру и должен был получить более 3 млн долларов, ранее заложенных покупателем для расчета в банковскую ячейку. Однако, придя в офис банка в определенный договором день, он обнаружил, что ячейка пуста. Клиент был шокирован – ведь он сам вместе с покупателем и риэлтором лично закладывал деньги в ячейку. 

По факту кражи было возбуждено уголовное дело, а при его расследовании было установлено, что замок сейфа был вскрыт при помощи специальной отмычки. От полицейских клиент узнал, что это уже не первый случай кражи денег из ячеек этого банка.

Банк не считал себя виноватым и возвращать денег не хотел. Клиенту пришлось обратиться в суд. В суде банк настаивал на том, что между ним и пострадавшим был заключен договор аренды сейфа, а не договор хранения. По утверждению банка, он не принимал на себя обязательств по сохранности содержимого ячейки, а лишь обязался предоставить клиенту, пожелавшему совершить расчет через банковскую ячейку, «металлический ящик». В подтверждение своей позиции банкиры ссылались на название подписанного договора: «Договор аренды депозитного сейфа». Кроме того, банк настаивал на том, что факт закладывания в ячейку именно той суммы, которую требовал клиент, не доказан (ведь банк не должен контролировать и не контролирует содержимого ячейки).

Российское законодательство действительно предоставляет банкам возможность заключать как договоры аренды банковской ячейки (ст. 606 ГК РФ), так и договоры хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе (ст. 922 ГК РФ). При заключении договора аренды (в отличие от договора хранения) банк не несет ответственности за кражу содержимого. От вида договора, заключаемого клиентом при расчете через банковскую ячейку, зависит, получится ли привлечь банк к ответственности за кражу содержимого ячейки или нет.

Альтернативы расчету через банковскую ячейку

Таким образом, прежде чем выбрать для своей сделки расчет через банковскую ячейку и подписывать договор с банком, нужно внимательно прочитать его условия и понять, принимает ли банк на себя обязательство отвечать за сохранность содержимого сейфа. Однако представитель адвокатской коллегии рекомендует: «Но если взглянуть шире, то при наличии альтернативного варианта, позволяющего использовать безналичные расчеты, лучше воспользоваться именно им». 

Мы спросили наших экспертов: какие альтернативы расчету через банковскую ячейку при совершении сделок предлагает современный рынок недвижимости и насколько сильно они уже успели распространиться? 


                                                                                             Алексей Крылов

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Вариантов проведения расчетов не так уж много: кроме аренды банковских сейфовых ячеек, также существуют специализированные расчетные центры работающие по тому же принципу), аккредитив и депозитный счет нотариуса. 

Аренда ячейки – наименее затратный инструмент. Стремясь минимизировать расходы по сделке, а также желая сохранить в тайне цену покупки, клиенты зачастую выбирают этот вариант. Однако при этом существенно повышаются риски проведения расчетов, так как неоднократно были случаи воровства из банковских ячеек. Банк не отвечает за содержимое ячеек, и хранить там крупные суммы менее безопасно, чем на счету. 

Knight Frank рекомендует своим клиентам пользоваться аккредитивом. Безусловно, этот вариант дороже, ведь стоимость услуги напрямую зависит от стоимости сделки, однако аккредитив позволяет защитить интересы всех сторон и минимизирует риски «исчезновения» денег. Большинство наших сделок проходит именно таким образом.


Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

Около 90% сделок проходит с использованием ячеек. Популярность этого способа связана с тем, что не все покупатели квартир готовы открыто перечислять средства по безналичному расчету. Ячейку арендуют сами клиенты. Нужно понимать, что банк отвечает лишь за ячейку и не описывает сумму, которую арендатор оставил на хранение. Платежи через аккредитив – самый надежный способ при совершении сделок на «вторичке». Данный инструмент стал развиваться в последние 2-3 года. На данный момент доля сделок с аккредитивом составляет 8% от общего объема. Популярность платежей через аккредитив связана с большим количеством ипотечных сделок, при которых намеренное занижение стоимости квартиры в договоре становится невозможным. 

Что касается депозитных счетов нотариусов, то это не до конца отточенный инструмент: люди опасаются переводить средства на чужой счет. Доля таких сделок составляет всего 2% от общего объема.

 

Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»:

Ячейки остаются наиболее востребованным способом расчетов на рынке недвижимости. Неудобство создают ограниченные возможности доступа к банковской ячейке, а также тот факт, что банк, как правило, несет ответственность за сохранность самой ячейки, но не ее содержимого. 

Основное отличие расчетных центров в том, что в договоре на аренду прописываются дополнительные, удобные покупателю и продавцу условия доступа к ячейке. Альтернатива ячейке – банковский аккредитив, это максимально прозрачный способ расчетов, однако, он годится в основном для прямых продаж. В любом случае, обязанность риэлтора – рассказать клиентам обо всех доступных способах расчетов, объяснить преимущества, недостатки, риски каждого из них. При необходимости использования ячейки мы рекомендуем обращаться в расчетные центры при крупных надежных банках, которые имеют безупречную деловую репутацию.

www.bkn.ru

Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.

 Особенности альтернативной сделки.

В самой простой альтернативной сделке участвуют минимум три стороны. Для простоты обозначим их как Покупатель, Альтернативщик и Продавец и будем считать, что Альтернативщик покупает новую квартиру за ту же цену ($), что и продает старую. Для удобства нарисуем простую схему:

 

Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.

Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения. На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом. Единственное, что косвенно связывает эти два договора, - это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.

Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам.

 Условия доступа к ячейке при альтернативной продаже.

Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Поэтому условиями доступа к деньгам в банковской ячейке для Продавца при альтернативной сделке, как правило, служат помимо стандартных условий (паспорта, ключа):

Оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика

Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

В любом случае, условия доступа к ячейке при альтернативной продаже – это предмет переговоров, равно как регистрация договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания и передачи расписок на деньги. При альтернативной сделке переговоры по «распределению артефактов» лучше доверить профессионалу.

В будущих статьях рассмотрим основные типы альтернативных сделок и схемы расчета по ним.

на Ваш сайт.

realty-ask.ru

alexxlab

*

*

Top