Где найти самую выгодную ипотеку и стоит ли ее сейчас брать :: Новости :: РБК Инвестиции

Что будет с ипотечными ставками, какие банки предлагают лучшие условия по кредитам и где лучше рефинансировать ипотеку — рассказывает генеральный директор «Сравни.ру» Сергей Леонидов

В последний год на жилищном рынке установились рекордно низкие ставки. Этому способствовали программа льготной ипотеки и низкая ключевая ставка  , но с марта ЦБ начал повышать ставку. Что в этой ситуации делать тем, у кого уже есть ипотека, и тем, кто только думает о том, чтобы ее взять?

С чего все началось

В апреле 2020 года, в самый разгар локдауна, российское правительство объявило о запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Этот шаг был предпринят, чтобы:

1. Стимулировать рынок недвижимости, который сильно пострадал из-за самоизоляции;
2. Поддержать банки, которые в условиях пандемии резко сократили выдачу кредитов.

По условиям программы, получить кредит на жилье мог любой российский гражданин. Два главных условия — клиент вносил не менее 15% от стоимости жилья, а кредит не превышал ₽6 млн для регионов и ₽12 млн для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Правда, был нюанс. Программа распространялась на квартиры в новостройках, аккредитованных в банках. То есть взять ипотеку на любую понравившуюся жилплощадь человек не мог.

Фото: Syda Productions / Shutterstock

Тем не менее это решение взорвало рынок ипотечного кредитования. Сразу после анонса новой программы президентом спрос на ипотеку взлетел на 60%. По первоначальному плану программа должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но ее продлили еще на восемь месяцев — до 1 июля 2021 года. Благодаря этому на рынке установились исторически низкие ставки по жилищным кредитам.

Акции или недвижимость. Во что выгоднее инвестировать в кризис

Что сейчас предлагают банки

На сегодняшний день ипотеку с господдержкой предлагают 42 банка. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и другие. Ставки по госпрограмме составляют от 0,1% до 6,5%, минимальный взнос — ₽100 тыс. Наличие этой программы вместе с низкой ключевой ставкой в 2020 году привело к общему падению стоимости ипотечных кредитов.

По нашим данным, медианная ставка по ипотеке на новостройку без госпрограммы сейчас составляет 7,5%, на вторичную недвижимость — 9%, а на рефинансирование ипотечного кредита — около 8%.

10 самых выгодных ипотечных кредитов в Москве, по данным «Сравни.ру»:

Сбербанк — Господдержка 2020 («ДомКлик») 0,1% — 5,75%

ВТБ — Господдержка 2020 с льготным периодом 4,3% — 6,5%

Банк Финсервис — Жилая недвижимость 4,5% — 9,9%

Промсвязьбанк — Госпрограмма 2020 — 5,45%

Россельхозбанк — С господдержкой — 5,5%

Банк Санкт-Петербург — Госпрограмма 2020 — 5,5–5,7%

Газпромбанк — Льготная — 5,55%

ФК «Открытие» / ЮниКредит Банк — С господдержкой — 5,59%

Райффайзенбанк / «Зенит»

— С господдержкой 2020 — 5,69%

МКБ — Льготная с субсидированием — 5,75%

Фото: Christopher Furlong / Getty Images

Чего ждать дальше?

Судя по всему, счастливый для будущих ипотечников период продолжится.

• Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
• Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти.

В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.

Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Что делать клиентам?

Если вы задумываетесь об ипотеке

Если вы непременно хотите свое жилье и уже накопили минимальный первоначальный взнос, то имеет смысл брать ипотеку прямо сейчас. Ставки по жилищным кредитам с большой долей вероятности будут расти по описанным выше причинам. Сейчас сложно прогнозировать, на какую конкретно величину, — рост будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ. С августа Центральный банк еще и ограничит выдачу ипотеки с минимальным первоначальным взносом менее 20%.

При этом, по прогнозам экспертов, в России начинается период многолетнего роста цен на недвижимость. Иными словами, ипотека станет менее доступной.

Если у вас уже есть ипотека

Если у вас уже есть ипотека, то сейчас хорошее время, чтобы ее рефинансировать, то есть закрыть старый кредит за счет нового по более низкой ставке. Сейчас многие банки предлагают довольно выгодные условия, которые тоже могут ухудшиться к осени.

10 наиболее выгодных предложений по рефинансированию в топ-20 банков по выдаче ипотеки, по данным «Сравни.ру»:

Московский кредитный банк — от 6,99%

ФК «Открытие» — от 7,5%

Россельхозбанк — от 7,65%

«Ак Барс», «Рефинансирование»

 — от 7,77%

ВТБ, «Рефинансирование» — от 7,8%

Промсвязьбанк — от 7,85%

Райффайзенбанк — от 7,89%

Сбербанк — от 7,9%

Альфа-банк — от 7,99%

«Уралсиб» — от 7,99%

Фото: Sergio Rola / Unsplash

Для того чтобы банк рассмотрел заявку на рефинансирование, должно пройти не меньше шести ежемесячных платежей. Наиболее выгодно это делать в первые три — пять лет после оформления ипотеки: в этот период выплачивается основная часть процентов.

Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.

Основной инструмент денежно-кредитной политики центрального банка страны. Это процентная ставка, которая определяет минимальную стоимость денег в стране, влияет на ставки кредитов, депозитов, размер купона торгуемых облигаций. Центробанк воздействует на инфляцию и валютные курсы, изменяя ключевую ставку. Например, если ключевая ставка повышается, то кредиты и депозиты становятся дороже, а инфляция сдерживается.

Как выгодно взять ипотеку | Idea Bank

27.01.2021

Желания улучшить свои жилищные условия появляются у большинства  украинцев. И если нет собственных денежных средств, которых хватило бы на покупку своего жилья, то выход только один – взять кредит в банке. Действительно, ипотека — удовольствие не из дешевых. Но разве не лучше платить длительнее, но за личное жилье, нежели отдавать деньги каждый месяц другому человеку за оренду.

Ипотека начинается с выбора банка. Необходимо получить его одобрение на оформление ипотечного кредита и знать сумму кредита, которую Вам утвердил банк. И только после этого желательно начинать поиски жилья, исходя из имеющихся возможностей.

Идея Банк предлагает кредит на покупку недвижимости на сумму до 2 млн. грн. (до 60% от залоговой суммы обеспечения) сроком до 10 лет с минимальными требованиями к пакету документов. Кредит предоставляется на условиях аннуитетной схемы осуществления платежей, позволяющая заемщику наиболее удобно спланировать свой семейный бюджет на весь срок действия кредитного договора.

Можно выделить главные правила безопасной ипотеки. Их нужно придерживаться, чтобы не усложнять себе жизнь:

Придерживайтесь способа жизни, к которому Вы привыкли. Ипотека не будет для Вашей семьи бременем тогда, когда платеж не будет значимым.

1. Платежи по кредиту не должны превышать 30% семейного дохода. Но многие имеют кредиты, которые “съедают” 50% и более совокупного дохода. Такие расходы возникают в надежде на светлее будущее: зарплату должны увеличить или повысить на работе. Любая непредвиденная ситуация свободна подкосить финансовое положение заемщика: потеря работы, болезнь, необходимый срочный ремонт машины и тд;
2. Спрогнозируйте доходы. Ваши расходы на протяжении многих лет потерпят изменений. Рождение детей, дополнительная недвижимость, проблемы связанные со здоровьем и многие другие принесут дополнительные расходы. Оцените и спрогнозируйте свои доходы приблизительно на 5-10 лет, не учитывайте в это свои временные заработки, премии и тд;
3. Будьте готовы экономить и подготовьте сумму, которой хватит минимум на год. Жизнь может преподнести взлеты и падения. Такие сбережения помогут спокойно пройти трудный период и не взять дополнительных кредитов;
4. Оформляйте страхование жизни. Да, страховка – удовольствие не из дешевых, но это того стоит. Это будет полезно, когда ипотечный кредит имеет длительный период;
5. Выберите правильное местоположение. Не стоит брать район только из-за стоимости. Этот район должен быть максимально комфортный для Вас и Вашей семьи. Учитывайте расстояние и удобства движения городского транспорта к Вашему месту работы, близкое расположение детского сада, школы и магазинов;
6. Рассчитывайте площадь квартиры. Ипотечный кредит имеет многолетнюю перспективу и выгодный для молодых семей, поэтому необходимо наперед учитывать все факторы;
7. Сотрудничайте с банком. Если возникают проблемы – сразу обращайтесь в банк и сообщите, что нужна отсрочка или реструктуризация долга. Банк заинтересован в уплате заемщиком по кредиту вовремя и в полном объеме, поэтому пойдет на встречу.

 

Составление бюджета: важно и просто!

15.11.2018

Ведение бюджета — это настоящее спасение для личных финансов. Люди, которые открыты для нового и не боятся заимствовать самые мудрые решения не только в восточных философов, но и в западных прагматиков, уже давно поняли значимость бюджетирования. Существует как минимум 5 причин, чтобы вести с…

Золотые правила личных финансов

17.12.2018

Вы сможете обеспечить себе благополучие и спокойствие на целый год, соблюдая правила ведения личных финансов. Советы эти несложные и, казалось бы, просто таки само собой разумеющиеся. Но иногда бывает так, что мы не замечаем очевидного или не хотим задумываться о будущем, живя только сег…

ТОП-5 книг по основам финансовой грамотности

10.01.2019

Существует множество книг, которые обучают тонкостям обращения с деньгами, но как выбрать из всего массива информации лучшую книгу? Для того, чтобы иметь возможность грамотно распоряжаться своими финансовыми активами, каждый человек должен иметь базовые знания в области экономики и инвестирова…

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Специалисты ипотечного центра московской компании Est-a-Tet составили список банков, лояльных к заемщикам с плохой кредитной историей или низким доходом.

numberone9018/Fotolia

Рейтинг банков по уровню лояльности к плохой кредитной истории

1. «Московский кредитный банк», «ТрансКапиталБанк», «ДельтаКредит»

Банки максимально лояльные к заемщикам с плохой кредитной историей. Речь, конечно, не идет о злостных неплательщиках, скорее, о заемщиках с редкими или объективно обусловленными нарушениями кредитных обязательств. Эти банки могут одобрить заявку заемщика с просрочкой более 90 дней, однако ему необходимо будет предоставить объяснительную о причинах задолженности или закрыть текущие кредиты, редко – даже исправить ошибки в кредитной истории, когда заемщику приписывают «несуществующие» нарушения.

2. Банк «Возрождение» и ВТБ24

Относятся к числу банков, которые дают обратную связь заемщикам с плохой кредитной историей – аргументируют свой отказ и предлагают пути решения выхода из сложившейся ситуации.

3. «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк», «Газпромбанк»

Банки с наиболее строгой политикой в отношении просрочек в кредитной истории, которые обычно не поясняют заемщикам причины отказа.

---

Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

---

Рейтинг банков по уровню лояльности к низкому доходу заемщиков

Коммерческие банки

Как правило, придерживаются правила «50 на 50» и одобряют такую сумму кредита, выплаты по которой не должны превышать 50% от общего дохода заемщика.

Государственные банки («Сбербанк России», ВТБ24, Газпром)

Используют более гибкую систему оценки дохода и нередко одобряют заемщикам максимально возможную сумму кредита, при которой на ежемесячные выплаты по ипотеке может уходить порядка 70% от общей суммы дохода.

Рейтинг банков по уровню лояльности к низкому первоначальному взносу

Программы без первоначального взноса представлены в двух банках – банк «Возрождение» (ставка – 13%, максимальный срок кредита – 30 лет) и Металлинвестбанк (ставка – от 14%, максимальный срок кредита – 30 лет).

Программы с минимальным первоначальным взносом от 10%: «Металлинвестбанк» (ставка – от 12,5%, максимальный срок кредита – 30 лет) и «Сургутнефтегазбанк» (ставка – 12,5%, максимальный срок кредита – 30 лет). Программы с первым взносом от 15% представлены в «Сбербанке России», банке «Возрождение», ВТБ24 и «Газпромбанке».

---

5 советов, как выбрать банк, чтобы взять ипотеку

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

---

Рейтинг банков по уровню лояльности при аккредитации новых проектов

1. Банк «Возрождение», ВТБ24, банк «Открытие», «Сбербанк России»

Чаще всего первыми «входят» в новые проекты, хотя процесс аккредитации и проверка предусматривается достаточно тщательные.

2. «Московский кредитный банк», «Сургутнефтегазбанк», «Металлинвестбанк»

Эти банковские организации используют упрощенную схему одобрения новостроек в случае, если уже есть аккредитация крупных игроков рынка – «Сбербанка России» и ВТБ24. Государственные банки проводят крайне тщательную и полную проверку проектов, поэтому их коллеги по рынку готовы «идти по уже проторенной дорожке».

3. «Связь-Банк», «Газпромбанк», «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк»

Как правило, эти банки аккредитуют новые проекты последними. В «Связь-Банке» длительный процесс проверки новостроек связан с тем, что банк одновременно проводит аккредитацию и для стандартных ипотечных продуктов, и для военной ипотеки.

Текст: Est-a-Tet

Не пропустите:

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Существуют ли кредиты на ремонт квартиры в новостройке?

Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 1

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ипотека 10% в Украине 2020: банки, ставки, условия

Ипотека под 10% стала одной из наиболее обсуждаемых тем периода весна — лето 2020 года. Сразу несколько банков предложили рынку свои кредиты на жилье под рекордно низкие процентные ставки. узнало о реальных ставках, условиях и нюансах ипотечных программ в украинских банках.

Ипотека от «Глобус Банк»

Банк выдает ипотеку на первичном рынке на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 20%. Работает по партнерским программам с 40 застройщиками по более чем 200 ЖК.

Ставки стартуют от 0,01% на первый год, однако все зависит от комплекса и первоначального взноса. Банк не требует дополнительных затрат в виде оценки и страхования заемщика.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Для принятия решения по кредиту нужен минимальный пакет документов: паспорт, идентификационный код и письмо от застройщика о стоимости приобретаемой недвижимости. Если сумма кредита составляет до 800 тыс. грн, документы, подтверждающие финансовое состояние (справка о доходах, декларация), не нужны.

Срок кредита: от 1 до 20 лет

Сумма кредита: от 10 тыс. грн до 3 млн грн

Процентные ставки: очень зависят от размера первого взноса и срока. Смотрим на примере кредита для ЖК «Причал-8» в Киеве.

Комиссия банка: 1,9% суммы кредита (одноразово)

Первый взнос: не менее 20%

Дополнительная страховка: предмет ипотеки (квартира)

Досрочное погашение: возможно, штрафные санкции не предусмотрены.

Ипотека от «Правэкс Банк»

Банк дает возможность приобрести недвижимость на вторичном рынке либо в только что построенных домах под льготные 10% в гривне. Для отдельных категорий клиентов (медицинские работники, ІТ-специалисты, клиенты «Правэкс Банка»), а также покупателей квартир в ЖК компаний «Интергал-Буд», KAN Development, SAGA Development предусмотрена скидка -0,5% ставки по кредиту, то есть 9,49%.

Срок кредита: от 1 до 20 лет

Сумма кредита: до 4 млн грн

Процентные ставки: 9,99% — фиксированная ставка на первые 5 лет, с 6-го года кредита — плавающая ставка: UIRD12m+3% (размер индекса UIRD12 нужно уточнять на сайте НБУ)

Комиссия банка: 2,99% суммы кредита

Первый взнос: от 40% (есть программы от 30%, но под более высокие ставки по кредиту)

Дополнительная страховка: залог (0,3% суммы)

Досрочное погашение: возможно, штрафные санкции не предусмотрены.

Ипотека от Ощадбанка

Есть возможность купить квартиру в кредит и по программе Ощадбанка под ставку 10%. Речь о квартирах в уже сданных домах или на вторичном рынке. Есть у банка также основная программа на 20 лет, где действует фиксированная ставка 13,99% при авансе от 20%, а при авансе от 50% — 13,49%.

Что касается программы под 10%, то с ее условиями можно ознакомиться ниже:

Срок кредита: от 1 года до 15 лет

Сумма кредита: до 4 млн грн

Процентные ставки: 9,99% — первые 6 месяцев, начиная с 7-го месяца кредита — 15%

Комиссия банка: 0,99% суммы кредита

Первый взнос: от 20%

Досрочное погашение: возможно, штрафные санкции не предусмотрены.

Ипотека от Приватбанка

Получить кредит на жилье с рекордно низкими процентами можно и в Приватбанке. Есть программа для покупки квартиры на первичном рынке, на вторичном рынке, а также недвижимости банка.

Срок кредита: от 1 года до 20 лет

Сумма кредита: до 2 млн грн

Процентные ставки: 9,99% — первый год, начиная со 2-го года кредита — UIRD 12m + 4%

Комиссия банка: 1% суммы кредита

Первый взнос: от 30%

Страхование: 0,5% стоимости недвижимости (страхование ипотеки), 0,5% суммы основной задолженности по кредиту (личное страхование).

Досрочное погашение: возможно, штрафные санкции не предусмотрены.

Ипотека от KredoBank

В случае если вы становитесь клиентом банка и переводите свои доходы в Кредобанк, можно получить скидку 2% по ставке по кредиту и взять ипотеку под 10% на покупку квартиры в новостройке.

Срок кредита: от 1 года до 20 лет

Сумма кредита: до 4 млн грн

Процентные ставки: 1-й год — 10%, 2-й год — 12%, 3-й год — 14%, начиная с 4-го года — UIRD3m + 5%

Комиссия банка: 0%

Первый взнос: от 20%

Страхование: страхование ипотеки и личное страхование.

Досрочное погашение: возможно, штрафные санкции не предусмотрены.

Что нужно, чтобы взять ипотеку в банке?

1. Ипотеку могут получить граждане Украины в возрасте преимущественно от 21 до 65 лет. В «Правэкс Банке» есть ограничение — от 25 до 65 лет. В Приватбанке — до 60 лет.
2. Вы должны быть трудоустроены или быть ФОПом (укр. «фізична особа-підприємець»). Пенсионерам, кстати, тоже готовы выдать кредит в банке.
3. Нужно предоставить справку о доходах за последние 6-12 месяцев. Они должны быть достаточными для обслуживания кредита. Их можно рассчитать, понимая сумму и срок, на который вы берете деньги в банке.
4. Если вы в официальном браке, обязательно нужно получить согласие и финансовое поручительство мужа/жены.

Документы, которые необходимы для получения ипотеки:

1. Паспорт гражданина Украины.
2. Идентификационный код.
3. Справка/выписка о доходах за последние 6-12 месяцев.
4. Обращение застройщика в банк, в котором будет содержаться информация об объекте кредитования и предмете ипотеки.

Какие документы нужно подать в банк ФОПу, чтобы получить ипотеку:

1) декларацию о доходах за последние четыре квартала с печатью налоговой;

2) свидетельство о государственной регистрации физического лица-предпринимателя;

3) свидетельство о праве уплаты ЕСВ;

4) выписку из банка о движении средств за последние минимум 6 месяцев.

Что такое

UIRD?

Это индикативная ставка украинского индекса ставок по депозитам, которая рассчитывается на основании данных из 20 крупнейших банков страны. Публикуется на официальном сайте Национального банка Украины.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Ипотека на двоих – Деньги – Коммерсантъ

Законодательно гражданских браков в России не существует, однако это не мешает людям в них вступать. Правда, получить ипотечный кредит таким супругам гораздо сложнее, чем официально зарегистрированным. А вот при разводе проблемы и у тех и у других возникают практически одинаковые. Кому будет принадлежать квартира в этом случае и кто будет в ответе за ежемесячные платежи банку в гражданском и официальном браках, выясняла Евгения Дмитриева.

Еще пару лет назад купить в кредит квартиру на двоих гражданским супругам было невозможно. Согласно условиям банков, созаемщиками по ипотечному кредиту могли выступать только официальные супруги или ближайшие родственники: мать, отец, брат или сестра. «Либо есть брак со всеми вытекающими юридическими последствиями, либо его нет. Наш банк не предоставляет ипотечные кредиты гражданским супругам, придерживаясь такого мнения, что покупка квартиры в кредит не менее важный вопрос, чем заключение брака, а в финансовом плане, может быть, даже более ответственный. Гражданским супругам необходимо разобраться в своих личных отношениях, а потом брать кредит, возвращать который придется очень длительное время»,— говорит директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Иначе говоря, банки, ограничивая круг созаемщиков по родственному признаку, минимизируют риск невозврата кредита и продажи имущества в случае, если супруги расстанутся. Ведь родственные связи и наследование как имущества, так и долгов в российском законодательстве прописаны четко. Совсем иная ситуация с правами на нажитое имущество и кредитные обязательства в период и после гражданского брака.

«Наш банк не рассматривает гражданских супругов как созаемщиков. В этом случае кредит будет брать кто-то один из супругов. Соответственно, и право собственности на недвижимость будет оформляться на него. Даже если гражданские супруги расстаются, это никак ни на что не повлияет. Вне зависимости от того, был ли оформлен после получения кредита официальный брак или нет, приобретенная на кредитные средства квартира остается в собственности того, кто взял кредит»,— уверен генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. С ним согласна и руководитель департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова: «Если люди решили все-таки пожениться, а один из супругов купил квартиру по ипотеке до свадьбы, то собственником жилья, приобретенного за счет кредитных средств, после свадьбы будет тот человек, на которого ипотечный кредит оформлялся».

В последнее время к ипотечным сделкам в качестве созаемщиков банки начали допускать и людей, не состоящих в родственных отношениях (см. таблицу). Но пару, не желающую обременять себя узами брака, банки не освобождают от обязанностей и ответственности при получении совместного кредита. И риск неуплаты по кредиту в случае, если гражданские супруги решат расстаться, банки минимизируют еще до выдачи им кредита. Все дело в том, как будет зарегистрирована квартира — в долевую собственность или в частную. В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. И, естественно, право на собственность в случае гражданского развода.

«Право собственности может быть оформлено как на одного, так и на обоих супругов, проживающих в гражданском браке. Собственником квартиры в указанной ситуации будет заемщик (тот из гражданских супругов, кто является заемщиком в соответствии с кредитным договором), он же и останется собственником квартиры, если люди в дальнейшем решат зарегистрировать брак»,— рассказывает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Если же гражданские муж и жена претендуют на собственность приобретаемой квартиры, то это нужно оформить при ее покупке. «Гражданские супруги подают документы на получение кредита в качестве созаемщиков. Право собственности в этом случае оформляется как долевая собственность — например, по 1/2 или 1/3 и 2/3 доли на созаемщика. Если люди расстаются, то они все равно остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. Выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или другому лицу»,— рассказывает директор ипотечного центра ИБ «КИТ Финанс» Татьяна Андреева.

Другими словами, банк рассматривает гражданских супругов не как родственников, а как двух соинвесторов при покупке недвижимости, и, следовательно, если они разводятся, это никак не меняет их взаимоотношения с банком. «Банк имеет право обратиться с требованием об исполнении обязательств по договору к любому из созаемщиков независимо от того, на кого оформлена собственность. Если супруги после развода хотят продать или поменять квартиру, они должны сначала погасить кредит в полном объеме, снять обременение с квартиры — и после этого распоряжаться квартирой по своему усмотрению»,— рассказывает Вячеслав Шаламов.

Если же кредит был взят в период официально зарегистрированного брака и брачный контракт не был составлен, то после развода, по словам гендиректора компании «АТТА Ипотека» Александра Черняка, бывшие супруги продолжают выплаты по кредиту — каждый в рамках своей доли в недвижимости. «Тем не менее суд может предъявить претензию по невыплате процентов по кредиту к любому из супругов»,— предупреждает он.

При этом независимо от того, из чьих доходов выплачивается кредит, как ответственность, так и собственность в этом случае совместная. Однако если один из супругов не хочет быть созаемщиком и нести ответственность по ипотечному кредиту, то супруги должны заключить брачный контракт. «В нем прописываются условия по приобретению конкретной квартиры с использованием ипотечного кредита, собственником которой будет только заемщик. Второй из супругов в этом случае созаемщиком являться не будет, то есть не будет нести ответственность за данный кредит, и, соответственно, никакого отношения к этой квартире иметь не будет»,— предупреждает Татьяна Андреева.

Правда, супруги могут оформить недвижимость по-разному. От способа оформления будет зависеть как доля их собственности в недвижимости, так и часть ответственности. Как и в гражданском браке, официальные супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.). Если супруги оформляют квартиру в совместную собственность, то в случае развода квартира будет являться совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими правами на нее обоих. «Если супруги желают оформить долевую собственность, то заключается брачный контракт (договор), в котором все важные моменты, касающиеся долей имущества, прописаны»,— говорит Татьяна Андреева.

Вне зависимости от того, в официальном браке состоят супруги или в гражданском, во многих банках и муж, и жена могут получить ипотечный кредит уже с 18 лет. А вот максимальный срок, на который можно взять деньги на покупку недвижимости, в большинстве банков зависит от пола заемщика. Никакой дискриминации здесь нет, просто в большинстве банковских договоров есть ограничение: вернуть кредит нужно до наступления пенсионного возраста заемщика. Для женщин это 55 лет, для мужчин — 60 лет. Поэтому, хотя сегодня заявленные сроки ипотечного кредитования доходят у некоторых банков до 30 лет, на деле 35-летний мужчина может взять кредит на 25 лет, а женщина — только на 20 лет. И чем старше становится заемщик, тем, соответственно, короче максимальный срок его кредитования.

Конечно, есть и исключения. Например, МДМ-банк продлевает кредитную жизнь заемщикам до 65 лет для мужчин и до 60 лет для женщин. «Если вы женщина и вам 45, максимальный срок кредита для вас — 14 лет»,— говорит Елена Бушнякова.

А в Собинбанке для ипотечных клиентов не делают половых различий. «Минимальный и максимальный возраст заемщиков — от 18 до 65 лет. Соответственно, пороговый возраст, при котором клиент может взять ипотеку на максимальный срок (на 25 лет),— 40 лет»,— рассказывает начальник управления департамента розничного бизнеса Собинбанка Сергей Костюков.

По наблюдению Вячеслава Шаламова, в последнее время у банков наметилась тенденция к увеличению возраста, до достижения которого необходимо вернуть кредит, до 65-75 лет. Однако важно помнить: если один из созаемщиков старше другого, то максимальный срок кредита будет рассчитываться исходя из возраста самого пожилого из заемщиков.

АССОРТИМЕНТНЫЙ РЯД Какие ипотечные программы появятся в этом году? Роман Воробьев, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка (Австрия): — Мы планируем ввести программу кредитования на приобретение коттеджа на стадии строительства (сейчас возможно только кредитование на покупку загородного дома на вторичном рынке). Несомненно, загородное направление очень перспективно, и мы планируем развивать этот продукт. Кроме того, в начале года мы планируем ввести программу кредитования первичного рынка по схеме предварительного договора купли-продажи и по схеме покупки векселя. Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Импэксбанка: — Мы предложим новые продукты по кредитованию строящегося жилья и коттеджей, в рамках которых у клиентов появится возможность приобрести квартиру практически у любого застройщика. С точки зрения доступности ипотеки для клиентов уже запущена программа ипотечного жилищного кредитования на 100% в Москве и Санкт-Петербурге, и мы рассчитываем распространить ее на всю региональную сеть банка. Александр Черняк, гендиректор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека»: — Большое распространение получит коммерческая ипотека. Кроме того, появятся программы по кредитованию на приобретение земли под ее залог и строительство индивидуальных домов. Валютные и рублевые процентные ставки к концу 2007 года, скорее всего, сравняются. Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка: — В 2007 году мы планируем запуск новых предложений, таких как ипотечные кредиты на покупку коттеджа и кредитование на этапе строительства. Оба продукта будут одновременно предложены во всей сети банка, включая региональные отделения. Лидия Герцена, замдиректора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка: — В 2007 году банк планирует уделить большое внимание кредитованию жилья на первичном рынке. В наших планах реализация совместных проектов с компаниями-застройщиками, которые являются клиентами банка. Принимая во внимание высокие темпы роста цен на жилье, что делает недоступными для многих граждан обычные ипотечные кредиты, банк будет также развивать программы, рассчитанные на массового потребителя с невысокими доходами. В частности, сейчас ведется работа над программой по выдаче кредитов на улучшение жилищных условий. Анна Каминская, замначальника управления департамента розничного бизнеса Собинбанка: — В 2007 году банк выпустит на рынок новые ипотечные предложения, разработанные для разных сегментов целевой аудитории. В ближайшее время банк будет предоставлять в качестве отдельных предложений кредиты на покупку строящегося жилья, на покупку загородного дома, на улучшение жилищных условий и на покупку дополнительного жилья (для детей). Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка: — В ближайшие планы банка входит запуск нескольких продуктов: программы кредитования загородного жилья (с землей) на вторичном рынке, кредитования жилой недвижимости под залог дома и кредитования строящегося загородного жилья на первичном рынке. Мы рассматриваем сегмент загородного жилья в качестве перспективного направления ипотечного кредитования. Уже сейчас наблюдается рост запросов населения на данный вид кредитных продуктов. В 2007 году банк активизирует свою деятельность по продвижению кредитных программ на покупку новостроек, а также выпустит на рынок ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой. Сергей Козлов, начальник управления кредитования СДМ-банка: — Планируется запустить два новых кредитных продукта — на приобретение квартиры в строящемся доме и на приобретение загородной недвижимости. Выбор в пользу этих продуктов был обусловлен объективными тенденциями на рынке недвижимости. В нынешних условиях немногие могут купить готовое жилье и вынуждены будут покупать квартиры на различных этапах строительства, в том числе в кредит. Также, на мой взгляд, в следующем году будет повышаться спрос на кредитование покупки коммерческой и особенно загородной недвижимости. Олег Клепиков, зампред правления Банка жилищного финансирования: — Мы планируем предложить нашим клиентам дополнительно к ипотеке кредит на приобретение мебели и ремонт. Также мы планируем активнее развивать ипотечное кредитование рынка вторичного жилья в регионах нашего присутствия.

Новикомбанк провел урок финансовой грамотности в Нижнем Новгороде. АРБ: Ассоциация российских банков

Новикомбанк, опорный банк Госкорпорации Ростех, в рамках цикла семинаров на тему «Финансовая грамотность», провел встречу с работниками Нижегородского авиастроительного завода «Сокол». Представители банка рассказали о том, как не стать жертвой мошенников, сделать кредитование выгодным и сэкономить денежные средства с помощью cоциально-платежной карты работника Госкорпорации Ростех.

Встреча состоялась в Нижнем Новгороде, на территории НАЗ «Сокол» (филиал АО «Российская самолетостроительная корпорация «МИГ»). В ней приняли участие порядка 100 человек управленческого состава предприятия. Особый интерес у аудитории вызвали вопросы, связанные с тем, как заработать с помощью своей банковской карты и оптимизировать текущие расходы, улучшить условия кредитования и защититься от мошенничества.

Куратор реализации проекта «Социально-платежная карта работника Госкорпорации Ростех» Александр Дошлыгин рассказал, что держатели социально-платежных карт могут экономить на комиссии за оплату ЖКХ и услуг госучреждений. Эксперт отметил, что к карте можно одновременно подключить четыре кешбэк-сервиса или собственную программу лояльности банка «Бонусы», и, таким образом, не только оптимизировать расходы, но и заработать.

Представитель Новикомбанка также объяснил, как на практике сделать кредитование выгодным. Например, сотрудники компаний-стратегических партнеров банка могут взять потребительский кредит на любые цели и рефинансирование без трат на оформление страхования. Отдельно спикер остановился на вопросе ипотечного кредитования: кому предоставляется льготная ипотека с господдержкой, при каких обстоятельствах рефинансирование ипотечного кредита является действительно выгодным, какие объекты недвижимости выгоднее приобретать и т. д.

Отдельно на семинаре была затронута тема о возможных рисках получения злоумышленниками несанкционированного доступа к информации, используемой для совершения банковских операций. Представитель Новикомбанка акцентировал внимание аудитории на недопустимости предоставления третьим лицам своих персональных данных, данных банковской карты, одноразового пароля из направленного банком СМС-сообщения, кодового слова.

«Команда Новикомбанка уделяет большое внимание просветительской работе. Наши сотрудники оказывают консультационные услуги как крупным промышленным компаниям, так и людям, которые трудятся на предприятиях, входящих в контур управления Ростеха. Социальная составляющая занимает значительное место в розничном сегменте банка. Используя социально-платежную карту, наши клиенты получают высококлассное банковское обслуживание, специальные предложения по кредитованию, а также доступ к социальным программам Госкорпорации Ростех. На своих семинарах мы рассказываем о новых экономических инструментах, финансовых технологиях и о том, как людям на практике с наибольшей выгодой для себя воспользоваться имеющимися у них возможностями», — прокомментировал заместитель Председателя Правления Новикомбанка Герман Белоус.

Социально-платежная карта работника Ростеха – это флагманский продукт в розничной линейке Новикомбанка, разработанный совместно с экспертами Госкорпорации. Она является одновременно универсальным платежным инструментом и позволяет реализовывать социальные программы Ростеха: медицинские, страховые, санаторно-курортного обслуживания и т. д. Все социально-платежные карты имеют статус премиальных и эмитируются Новикомбанком на базе национальной системы «Мир».

рост ставок к концу 2021 года и риски

Обновлено 24 сентября 2021

Время чтения ≈ 6 минут

Автор Кристина

Просмотрено 5049

Стоит ли брать ипотеку в период коронавируса? Этим вопросом задаются многие потенциальные заемщики.

За последние пару лет на ипотечном рынке произошло немало изменений, в связи с чем у многих есть опасения за выгоду оформления ипотеки.

Сколько стоит взять ипотеку в 2021 году и будут ли расти ставки, расскажем далее.

Как выгодно оформить ипотеку в 2021 году

Каждый будущий заемщик решает самостоятельно, насколько выгодно в его ситуации оформлять ипотеку. Ведь факторов, которые играют «за» или «против» ипотеки немало.

На что стоит обратить внимание, чтобы ипотека обошлась выгоднее:

• Планирование ипотеки начинается с выбора банка, ведь вам придется сотрудничать ни один год. Лучше рассматривать ипотеку в банке, в котором вы получаете зарплату. Большинство из них делает скидки для зарплатных клиентов.
• Если вы все-таки решились на ипотеку, не спешите с оформлением, а постарайтесь собрать как можно больше денег на первоначальный взнос. Чем больше сумма первого платежа, тем меньше вы переплатите. Также банк снижает ставку, если первый взнос был более 30% от суммы кредита.
• Рассмотрите все льготы от государства, на которые можете рассчитывать. Есть разные программы по субсидированию ипотеки – льготная, семейная, сельская и т.д.
• При выборе жилья стоит отдать предпочтение новостройкам, поскольку ставки на новые квартиры ниже, чем на вторичном рынке.
• Все факторы в совокупности позволят оформить ипотеку на максимально выгодных для вас условиях.

Ставки по ипотеке вырасту к концу 2021 года

Эксперты ипотечного рынка считают, что ставки по ипотеке, которые не относятся к льготным программам, могут вырасти выше 10%.

Повышение ставок связано с общей тенденцией роста ставок по вкладам. Средняя ставка по ипотеке на май текущего года составляла 7,3%.

По оценкам специалистов, несмотря на сложную ситуацию с коронавирусом, сейчас самое время оформлять ипотеку. На данный момент средняя ставка по ипотеке составляет 8%.

В 2020 году произошло резкое снижение ключевой ставки Центрального Банка, от которой и зависят все предлагаемые проценты по ипотеке. В 2021 году ставка начала постепенно расти и с 4,5% выросла до 5%.

По оценке динамики ключевой ставки можно сделать вывод, что в следующие 3-5 лет ипотека точно подорожает на 1-2%. Некоторые эксперты утверждают, что это произойдет намного раньше – уже к концу 2021 года. Поэтому период с июля по ноябрь это время, когда стоит оформлять ипотеку, если вы сомневались.

Обратите внимание, что подорожание ипотеки даже на 1% повлечет большую переплату и, что немаловажно, рост ежемесячного платежа. Также стоит учесть, что цены на недвижимость растут с каждым годом. Поэтому ипотека без господдержки может стать менее доступной в связи с повышением ставок и стоимости квартир.

Выгодно ли сейчас рефинансировать ипотеку

Нельзя дать однозначный ответ на данный вопрос. С одной стороны да, ипотеку рефинансировать выгодно, если вы найдете банк с более привлекательными для вас условиями, поскольку дальше ставки на рефинансирование будут расти наряду со ставками других ипотечных программ.

С другой стороны, вы должны самостоятельно оценить выгоду рефинансирования ипотеки. Ведь это полноценное оформление нового кредита только в другом банке.

Вам нужно будет учесть траты на оценку жилья и страхование ипотеки. Предварительно рассчитать стоимость страховки ипотеки для другого банка можно с помощью онлайн-калькулятора.

Страхование ипотеки 

Если вы решитесь на оформление ипотеки, необходимо знать один важный нюанс по ее страхованию. Довольно часто банки уверяют, что клиент обязан оформлять страховку ипотеки в первый год именно в их банке. Так говорят менеджеры самых крупных банков – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и другие.

Но, ни в первый, ни в последующие года вы не обязаны покупать страховку именно у своего банка или его партнера.

Страхование ипотеки – процедура обязательная и недешевая. Каждый год вам необходимо будет обязательно страховать квартиру и жизнь. Страхование жизни является добровольным видом, но его также нужно оформлять, чтобы банк не повысил ставку.

Страховой центр Полис812 предлагает самые низкие тарифы на страхование ипотеки. Вы можете лично в этом убедиться, сравнив цены с помощью бесплатного калькулятора страхования ипотеки. Введите примерную сумму кредита и другие данные, чтобы узнать цену страховки.

Вывод: стоит ли брать сейчас ипотеку?

В 2021 году зафиксированы самые низкие проценты на ипотеку. Также есть несколько государственных программ, которые позволяют получить кредит под еще более низкий процент.

Будут ли расти ставке по ипотеке в 2021-2022 году?

ЦБ России уже повысил ключевую ставку, и постепенно будет повышать еще. Вслед за этим банки также вынуждены пересмотреть свои ставки и увеличить их. Сейчас ключевая ставка составляет 5%. При этом Центральный Банк планирует удерживать ставку в районе 5-6% некоторое время. Соответственно, в скором будущем можно ожидать новое повышение.

В каком банке выгоднее взять ипотеку?

Выгоднее всего будет выбрать тот банк, в котором у вас есть зарплатная карта. Также оцените свою возможность получить ипотеку с поддержкой от государства и выберите банк, который выдает ипотеку по льготным программам.

Не все банки принимают материнский капитал. Поэтому при наличии маткапитала рассмотрите банк, который принимает его в качестве первого взноса по ипотеке.

Какую квартиру выгоднее брать в ипотеку?

Самым оптимальным вариантом для ипотеки является квартира в новостройке. Ставки на новостройки всегда ниже, и государство также предлагает сниженные проценты на оформление ипотеки в новых домах.

Помимо этого страховать квартиру в новостройке для оформления ипотеки будет намного дешевле, чем вторичку или частный дом.

Где страховать ипотеку?

Заемщик вправе выбрать любую страховую компанию, которая аккредитована для страхования ипотеки банка кредитора. В наших статьях подробно рассказываем об условиях страхования ипотеки для разных банков.

Заранее узнать, сколько будет стоить ваша ипотечная страховка можно по предварительному расчету на онлайн-калькуляторе.

Ипотечное страхование на сайте ПОЛИСа

Большой выбор страховых компаний, низкие цены, получение страхового полиса на e-mail

участников вторичного ипотечного рынка

Вы можете рассматривать свою ипотеку как ссуду, которая помогла вам купить дом. Но инвесторы рассматривают ипотеку как поток будущих денежных потоков. Эти денежные потоки покупаются, продаются, снимаются, транслируются и секьюритизируются на вторичном ипотечном рынке. Поскольку большинство ипотечных кредитов в конечном итоге выставляется на продажу, вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и очень ликвиден.

От момента возникновения до момента, когда ежемесячный платеж заемщика заканчивается у инвестора как часть обеспеченной ипотекой ценной бумаги (MBS), ценной бумаги, обеспеченной активами (ABS), обеспеченного ипотечного обязательства (CMO) или обеспеченного долгового обязательства (CDO), существует несколько различных организаций, которые взимают определенный процент от первоначальных сборов и / или ежемесячных денежных потоков.

В этой статье мы покажем вам, как работает вторичный ипотечный рынок и почему кредиторы и инвесторы участвуют в нем, и познакомим вас с его основными участниками.

К четырем типам игроков ипотечного рынка относятся:

1. Ипотечный кредитор
2. Агрегатор
3. Торговец ценными бумагами
4. Инвестор

1. Ипотечный кредитор

Ипотечный кредитор — первая компания, работающая на вторичном ипотечном рынке.К инициаторам ипотеки относятся розничные банки, ипотечные банкиры и ипотечные брокеры. В то время как банки используют свои традиционные источники финансирования для закрытия ссуд, ипотечные банкиры обычно используют так называемую складскую кредитную линию для финансирования ссуд. Большинство банков — и почти все ипотечные банкиры — быстро продают новые ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Следует отметить одно отличие: банки и ипотечные банкиры используют свои собственные средства для закрытия ипотечных кредитов, а ипотечные брокеры — нет. Скорее, ипотечные брокеры действуют как независимые агенты для банков или ипотечных банкиров, объединяя их с клиентами (заемщиками).

Однако в зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты за определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения. Для отправителя возникает риск, когда он сохраняет ипотеку после того, как процентная ставка была указана и зафиксирована заемщиком. Если ипотека не продается одновременно на вторичном рынке в то время, когда заемщик фиксирует процентную ставку, процентные ставки могут измениться, что приведет к изменению стоимости ипотеки на вторичном рынке и, в конечном итоге, прибыли, которую заемщик получает от ипотеки.

Оригинаторы, которые агрегируют ипотечные кредиты перед их продажей, часто страхуют свои ипотечные кредиты от изменений процентных ставок. Существует особый тип транзакции, называемый сделкой «максимальных усилий», предназначенный для продажи одной ипотечной ссуды, что избавляет отправителя от необходимости хеджировать ипотечный кредит. Меньшие оригинаторы, как правило, используют максимальные усилия.

Как правило, создатели ипотеки зарабатывают деньги за счет комиссий, взимаемых за выдачу ипотеки, и разницы между процентной ставкой, предоставленной заемщику, и премией, которую вторичный рынок будет платить за эту процентную ставку.

2. Агрегатор

Агрегаторы — следующая компания в ряду участников вторичного ипотечного рынка. Агрегаторы — это крупные создатели ипотечных кредитов, связанные с фирмами с Уолл-стрит и финансируемыми государством предприятиями (GSE), такими как Fannie Mae и Freddie Mac. Агрегаторы покупают новые ипотечные кредиты у более мелких кредиторов и вместе с собственными кредитами формируют пулы ипотечных кредитов, которые они либо секьюритизируют в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой частной торговой марки (работая с фирмами Уолл-стрит), либо формируя ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (работая через GSE).

Подобно оригинаторам, агрегаторы должны хеджировать ипотечные кредиты в своих каналах с момента принятия ими обязательства по покупке ипотеки в процессе секьюритизации и до тех пор, пока MBS не будет продан дилеру по ценным бумагам. Хеджирование ипотечного портфеля — сложная задача из-за риска выпадений и распространения. Агрегаторы получают прибыль за счет разницы в цене, которую они платят за ипотеку, и цене, по которой они могут продать MBS, обеспеченную этими ипотечными кредитами, в зависимости от их эффективности хеджирования.

3. Торговцы ценными бумагами

После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам. У большинства брокерских фирм Уолл-стрит есть торговые столы MBS. Дилеры за этими столами творчески подходят к делу с MBS и целыми ипотечными кредитами; конечная цель — продать их инвесторам в качестве ценных бумаг. Дилеры часто используют MBS для структурирования CMO, ABS и CDO. Эти сделки могут быть структурированы так, чтобы иметь различные и несколько определенные характеристики предоплаты и повышенные кредитные рейтинги по сравнению с базовым MBS или целыми кредитами.Дилеры распределяют цены, по которым они покупают и продают MBS, и стремятся получить арбитражную прибыль, структурируя конкретные пакеты CMO, ABS и CDO.

4. Инвесторы

Инвесторы — конечные пользователи ипотеки. Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании, банки, GSE и хедж-фонды — все они являются крупными инвесторами в ипотеку. MBS, CMO, ABS и CDO предлагают инвесторам широкий диапазон потенциальной доходности, основанный на различном кредитном качестве и рисках процентной ставки.

Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании и банки обычно инвестируют в ипотечные продукты с высоким рейтингом. Эти инвесторы ищут определенные транши по различным структурированным ипотечным кредитам в связи с их профилями риска досрочного погашения и процентной ставки. Хедж-фонды обычно являются крупными инвесторами в ипотечные продукты с низкими кредитными рейтингами и в структурированные ипотечные продукты с более высоким риском процентной ставки.

Из всех ипотечных инвесторов у GSE самые большие портфели.Тип ипотечного продукта, в который они могут инвестировать, в значительной степени регулируется Управлением по надзору за федеральными жилищными предприятиями.

Почему банки продают ипотеку?

Банки продают ипотеку по двум основным причинам: ликвидность и прибыльность.

Банкам необходимо иметь под рукой денежные пулы — как для выполнения своих федеральных требований к резервным денежным средствам, так и для того, чтобы иметь средства, доступные для владельцев счетов и клиентов. Продажа ипотечных кредитов высвобождает их капитал, гарантируя, что они могут обрабатывать снятие средств, и дает им возможность предоставлять ссуды, включая другие ипотечные кредиты, заявителям.Он также снимает с бухгалтерских счетов риск долга и дефолта.

Продажа ипотечных кредитов не только снимает обязательства с баланса, но и быстро увеличивает денежные средства. И не только быстрые деньги, но и более быстрая прибыль. Банки немедленно взимают комиссию с продаваемых кредитов. Напротив, на получение процентов по ипотеке, которые банк зарабатывает в течение срока действия вашей ссуды, требуются десятилетия.

Короче говоря, продавать ссуды выгоднее, чем удерживать их. Банки могут зарабатывать деньги, выписывая ипотечный кредит, а затем годами собирая проценты по нему.Но они могут заработать еще больше, выпуская ипотеку, продавая ее (и получая комиссию), а затем выписывая новые ипотечные кредиты, а затем продавая их.

Иногда банки просто продают ипотечный долг — основную сумму ссуды — и оставляют за собой права на обслуживание ипотеки, что означает, что они продолжают получать выплаты заемщика. Однако часто они продают всю ипотеку — как сам долг, так и права на обслуживание.

Почему инвесторы покупают ипотеку?

Инвесторы покупают ипотечные кредиты (или ценные бумаги, обеспеченные ипотекой) по той же причине, по которой они вкладывают средства в большинство долговых инструментов: получение дохода.В частности, доход от процентов, полученных по ссуде, — стабильные деньги, поступающие каждый месяц (или как бы то ни было, как владелец ипотеки производит свои платежи). Регулярность этого дохода может быть привлекательной для институциональных инвесторов, таких как пенсионные планы, страховые аннуитетные компании и паевые инвестиционные фонды, которые производят регулярные выплаты держателям счетов и клиентам.

Большинство ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, считаются высококачественными, часто более высокими, чем у корпоративных облигаций, особенно если они являются ценными бумагами, обеспеченными ипотекой агентств (то есть гарантированными государством или спонсируемыми государством агентствами, такими как Ginnie Mae, Fannie Мэй или Фредди Мак).Тем не менее, ценные бумаги с ипотечным покрытием обеспечили более высокую доходность, чем другие облигации с низким уровнем риска, например казначейские облигации с сопоставимыми сроками погашения.

Другие инвесторы могут приобретать ипотечные кредиты, чтобы диверсифицировать свои портфели и структуру активов. Инвестиции в ипотеку — это своего рода игра с недвижимостью.

Итог

Немногие заемщики осознают, в какой степени их ипотека разрезается, нарезается кубиками и продается. В течение нескольких недель с момента выдачи ипотеки она может стать частью CMO, ABS или CDO.Конечным пользователем ипотечного кредита может быть хедж-фонд, который делает ставки с направленной процентной ставкой или использует позиции с кредитным плечом для использования небольших нарушений реляционного ценообразования, или это может быть центральный банк зарубежной страны, которому нравится кредитный рейтинг агентства MBS.

С другой стороны, это может быть страховая компания, базирующаяся в Брюсселе, привлеченная длительностью и выпуклостью определенного транша в сделке с ABS, CMO или CDO. Вторичный рынок ипотечного кредитования огромен, ликвиден и сложен, и все несколько организаций стремятся получить свою долю от ипотечного пирога.

Загадка прибыльности ипотечного банковского обслуживания крупного банка

Том Финнеган Июнь 2019

«Самая большая проблема, с которой сегодня сталкиваются банки, — это способность оставаться на связи с клиентом. Те, кто преуспеет в этом, выиграют долю рынка в течение следующих пяти лет ».

— Морад Чоудри, автор книги «Принципы банковского дела

».

Завоевание доли рынка в такой среде покупок — вот главное в игре. Но это дорогое обязательство; правильные инвестиции должны быть осуществлены стратегически в сочетании с планом выполнения, который позволяет успешно взаимодействовать с клиентами на их условиях.Чем больше клиентов, тем выше прибыль, и достоверные данные являются движущей силой для кредиторов принимать правильные стратегические решения по привлечению и удовлетворению этих клиентов.

В STRATMOR наши взгляды на ипотечный бизнес основаны на достоверных данных. Эти данные включают в себя проприетарные программы генерации данных, такие как Technology Insight ^® , Originator Census ^® Study и Compensation Connection ^® , а также внешние источники, такие как HMDA, квартальные отчеты о производительности MBA и U.С. Перепись и федеральные исследования (FRED), и это лишь некоторые из них. Мы также ежегодно работаем с многочисленными кредиторами для выполнения их стратегических планов. И, конечно же, STRATMOR сотрудничал с MBA в проведении PGR: MBA и программы круглых столов групп партнеров STRATMOR с 1998 года.

Этой весной мы провели семь встреч по программе PGR с MBA, в которых приняли участие более 100 кредиторов. MBA, STRATMOR и руководители кредитных организаций-участников на каждой встрече сидели за столом и рассматривали результаты деятельности — результаты, которые различались от группы к группе.Крупнейшими инициаторами по объему являются, как группа, крупные банки-банки, которые в 2018 году выделили в среднем 12 млрд долларов США на производство ипотечных кредитов для физических лиц. К сожалению, тенденции, которые мы отметили в нашей большой группе банков, соответствовали тому, что STRATMOR обнаруживает во многих клиенты банка — низкие доходы, высокие расходы и трендовые линии, движущиеся в неправильном направлении.

Нарушая тренд

Крупные банки из года в год отставали от других аналогичных групп с точки зрения прибыльности своих производственных операций по ипотечным кредитам.Каждый год на круглых столах PGR STRATMOR, MBA и руководители наших участвующих банков изучают основные причины такой сравнительно слабой работы и спрашивают: «Если эти результаты точно отражают производительность, какие изменения вносятся? Каковы проблемы и какие потенциальные решения уникальны для проблем ипотечного кредитования, с которыми сталкиваются крупные банки? »

Эта статья основывается на этих обсуждениях и представляет собой совместную оценку ключевых факторов, влияющих на низкую производительность крупных банков как группы, и возможных действий, которые можно предпринять, чтобы обратить эту тенденцию вспять.Обратите внимание, что в этой статье основное внимание будет уделено производительности в розничном канале, который более сопоставим с типичной моделью независимого ипотечного банкира (IMB).

Так как же дела у крупных банков?

В качестве отправной точки, что мы подразумеваем под рентабельностью производства? В PGR мы рассматриваем создание и продажу ипотечных кредитов как отдельный компонент ипотечного бизнеса в целом. Мы анализируем выдачу и продажи отдельно от обслуживания ипотечных кредитов, а для депозитных учреждений — от инвестиций в ипотечные кредиты для кредитного портфеля.Мы также игнорируем преимущества перекрестных продаж или «углубления отношений», которые могут возникнуть у депозитариев. Анализируя бизнес таким образом, мы можем сравнить все типы кредиторов, использующих общий подход.

Используя этот подход, как группа, крупные банки потеряли несколько удивительных 4803 долларов на каждую ипотеку, выданную через розничный канал в 2018 году, что на 81 процент больше, чем 2659 долларов на один убыток по ссуде в 2017 году. Для сравнения, большая независимая подгруппа PGR показала ПРИБЫЛЬ в размере 376 долларов США на ссуду в розничном канале в 2018 году, что на 37 процентов ниже 600 долларов США на ссуду в 2017 году, но, тем не менее, прибыль.Конечно, это средние показатели — внутри группы есть исполнители намного лучше, чем в среднем, и намного хуже.

График 1

Однако знание того, что у вас есть проблема с чистой прибылью, полезно только в том случае, если вы понимаете компоненты чистой прибыли — проблемы с доходами и расходами, которые вызывают эту проблему с производительностью.

Слишком высокие расходы

Важнейшим фактором этих результатов являются расходы на каждую закрытую ссуду. В розничном канале крупные банки зафиксировали общие расходы на одну ссуду в размере 13 628 долларов США (375 базисных пунктов в зависимости от размера ссуды) в 2018 году — это рекордно высокий показатель PGR.Это по сравнению с 10 095 долл. США (381 базисный пункт) для крупных независимых компаний — большое количество, но все же позволяющее получать небольшую прибыль на ссуду из-за гораздо более высокого дохода с ссуды для этой группы. Еще более интересное сравнение состоит в том, что более мелкие региональные банки потратили «всего» 8 985 долларов на ссуду на выполнение тех же функций — 66 процентов расходов на ссуду, о которых сообщают их крупные банковские собратья. Средний крупный банк в PGR закрыл 33 728 розничных ипотечных кредитов в 2018 году. При убытке в размере 4803 доллара на ссуду это представляет собой 162 миллиона долларов экономических потерь для среднего крупного банка!

График 2

Кроме того, в категории расходов крупные банки испытывают существенный недостаток в расходах, которые мы классифицируем как «Корпоративное администрирование.Сюда входят как прямые корпоративные затраты на ведение ипотечного бизнеса, так и накладные расходы материнской компании, включая конкретно идентифицируемые затраты, такие как человеческие ресурсы, бухгалтерские и юридические расходы, а также общие корпоративные накладные расходы, которых нет у крупных независимых компаний. Эта категория расходов также включает корпоративные технологии, и расходы крупных банков в этой области намного выше в расчете на ссуду, чем в любой другой группе. Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара США на ссуду в 2018 году по сравнению с всего лишь 1213 долларами США на ссуду для крупных независимых компаний, что составляет 2441 доллар США на ссуду в невыгодном положении для крупных банков.

График 3

Доход слишком низкий

Различия в доходах немного сложнее проанализировать, поскольку крупные банки сохраняют 58 процентов выданных ссуд в своих ипотечных портфелях, а не для немедленной продажи. В PGR мы просим банки назначить сумму дохода на основе транзакций по этим портфельным займам. Цель состоит в том, чтобы приблизительно оценить, какой была бы прибыль от продажи и обслуживания, если бы ссуды действительно были проданы инвестору.Отсутствие надежного вторичного рынка для крупных кредитов (которые представляют собой значительную часть происхождения портфелей) и очень конкурентная ценовая среда для этих кредитов отражаются в оценке дохода по ссуде, особенно когда она выражается в базисных пунктах на ссуду, а не в долларах.

Здесь возникает существенный вопрос относительно того, не слишком ли агрессивно оцениваются цены на портфельные ссуды, и в частности ссуды большого размера, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае.Оценка этого вопроса заключается в том, где «углубление отношений» может сыграть роль и повлиять на ценообразование — какова стоимость депозита или других отношений, которые клиент может принести банку, и правильно ли оценивается эта стоимость?

Еще одним фактором, способствующим снижению дохода по ссуде для крупных банков как группы, является то, что они не сосредотачиваются на кредитовании FHA и VA в той же степени, что и независимые, или, в некоторых случаях, фактически отказались от участия в кредитовании FHA из-за предполагаемого риска. нормативных правоприменительных мер.Эти ссуды обычно дают возможность устанавливать цену с более высокой маржой, поэтому это также может способствовать снижению дохода на ссуду.

В результате доход крупного банка на ссуду отстает от дохода крупных независимых банков на очень высокие 154 базисных пункта. В долларовом выражении доход ниже на 1 712 долларов на ссуду.

Таким образом, сочетание более низкого профиля дохода по ссуде в сочетании с самым высоким общим уровнем расходов любой группы PGR создало плохой профиль чистого производственного дохода для этих банков.Помните, что этот анализ прибылей и убытков основан исключительно на происхождении в 2018 году, а не на доходе от обслуживания, полученном по обслуживаемым кредитам. Функция обслуживания, которая принесла скромную прибыль большинству крупных банков в 2018 году, действительно в некоторой степени компенсировала производственные убытки, поскольку ставки выплат стабилизировались. Но использование прибыли от обслуживания для создания новых ипотечных кредитов вряд ли кажется жизнеспособной долгосрочной стратегией.

Объем клиентской базы банков низкий

В среднем 10 миллионов банковских домашних хозяйств на одно учреждение, которое, по оценке STRATMOR, могло бы выдать 700 000 ипотечных кредитов в 2018 году, крупные банки захватили только 28 000, или четыре процента этих ипотечных возможностей.Для сравнения, региональные банки, в которых в среднем 550 000 домохозяйств на одно учреждение, получили от своих клиентов 8,1 процента доступного объема ипотечных кредитов. Точно так же крупные банки вернули только 12 процентов клиентов, которые выплатили существующую ипотеку в портфелях обслуживания банков, по сравнению с 30 процентами удержания для крупных независимых банков.

Поиск первопричины

Анализировать «почему» этих численных результатов сложно. На бумаге крупные банки обладают многими характеристиками, которые должны быть очень желательными при продвижении и прибыльном предложении ипотечных продуктов.В этих банках:

• Очень большая клиентская база, охватывающая все фазы финансового жизненного цикла, от первых покупателей жилья до клиентов, занимающихся управлением капиталом, которые могут быть источником постоянного «потока» рефералов по ипотеке
• Высокая узнаваемость бренда, с пятном экономического кризиса в основном в зеркале заднего вида
• Возможность финансировать свои собственные источники, снижая традиционные складские расходы, которые ММБ должен покрывать.
• Финансовая устойчивость для предложения портфельных продуктов, которые будут сочтены необходимыми для управления балансом банка
• Другие кредитные и депозитные продукты, которые могут быть проданы или объединены в более комплексные продуктовые предложения
• Возможность обслуживать собственные ипотечные кредиты и оставаться на связи со своими ипотечными клиентами на протяжении всего срока действия кредита
• Благоприятные лицензионные требования для кредитных специалистов — нет необходимости в том, чтобы продавцы получали лицензию от штата к штату для ведения бизнеса, и нет необходимости решать это как проблему соответствия штату
• Федеральное предварительное освобождение от законов штата о происхождении и обременительные проверки штата, которые могут привести к
• Существующие инвестиции в цифровые технологии, включая веб-решения, мобильные приложения и возможности цифрового маркетинга
• Теоретические преимущества масштаба с точки зрения соблюдения требований, юридических, бухгалтерских, технологических и аналогичных затрат, которые могут быть использованы при большом объеме исходной базы

Теоретические преимущества масштаба не только НЕ материализовались, но, судя по данным PGR, во многих случаях, кажется, отражают неэкономичность масштаба.Возможные объяснения этих удивительных результатов:

• Крупные банки подвергаются давлению со стороны регулирующих органов и надзору в гораздо большей степени, чем независимые банки исторически испытывали, и это привело к чрезмерным расходам на юридические услуги и соблюдение нормативных требований.
• Они должны заниматься соблюдением Закона о реинвестициях в сообществах, что потенциально может привести к увеличению затрат.
• Как поставщики ипотечных кредитов «с глубоким карманом», они стали предметом коллективных исков и правительственных принудительных мер, которые привели к крупным расчетам, что значительно снизило или исключило годы заработка в бизнес-линии (это также верно для нескольких крупных независимых компаний. ).

Однако эти факторы не кажутся достаточно значительными, чтобы объяснить снижение производительности. Что значит?

Когда мы дважды в год обсуждаем недостатки в производительности, как отмечалось выше, с представителями большой группы банков-аналогов, возникают некоторые повторяющиеся темы.

1. Отсутствие видимости / прозрачности результатов ипотечного производства. Банки, как правило, включают результаты владения ипотечными кредитами в портфеле в результаты бизнес-направления ипотечного кредитования, и, поскольку эти портфели велики, трудности с контролем затрат на выдачу кредитов могут иметь тенденцию «теряться» или подавляться чистым процентным доходом портфеля.Это может привести к отсутствию дисциплины или сосредоточенности на отдельных вопросах контроля затрат, которые являются частью жизни независимого ипотечного банкира. Кроме того, главная бухгалтерская книга банка часто не предназначена для генерации точной и детальной информации о затратах по всем ипотечным и вспомогательным операциям.
2. Банки не уделяют достаточного внимания упущенным возможностям. Если вы спросите банкира об их способности осуществлять перекрестную продажу ипотечных кредитов клиентам, они часто указывают на статистику, которая показывает, что они преуспевают в этой области, ссылаясь на то, что более 50% их ипотечных кредитов исходит от существующих клиентов банка.Хотя это хорошая статистика, она игнорирует процент клиентов их банков, получивших ссуду от кого-то другого. И, как мы указывали выше, это более 95% упущенных возможностей. Более того, организация ипотечного кредитования должна конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место. Отсутствие внимания к маркетингу для существующих клиентов банка, тех, кто, вероятно, положительно отреагирует на заманчивое предложение, сделанное в нужное время, проявляется в упомянутых ранее низких показателях удержания и перекрестных продажах.
3. Медленная регулировка емкости. Крупные банки часто медленно реагируют на изменения объема рынка, что приводит к неиспользованию емкости в периоды, когда объем ипотечных кредитов замедляется, особенно объем рефинансирования, как это было в 2017 и 2018 годах. Эти банки, как правило, действуют в соответствии с планами объемов, которые были сделано заблаговременно, и когда расчетный объем не материализуется, немедленным результатом является стремительный рост затрат на каждую ссуду. Обязательная корпоративная политика управления персоналом также может замедлить темпы сокращения персонала банка в условиях нехватки объемов.
4. Не работает при сделках покупки. Когда в нашей отрасли доминируют ипотечные кредиты на покупку денег, естественное преимущество крупных банков с точки зрения новых возможностей кредитования исчезает. В периоды снижения ставок банки используют свою конкурентоспособность в работе с существующими клиентами над возможностями рефинансирования и, как правило, позволяют сосредоточиться на развитии бизнеса покупных денег из реферальных источников, чтобы отойти на второй план. Компенсационные планы, в которых не проводится различие между деятельностью типа «собирателя», например, внутренним направлением возможностей рефинансирования, и возможностями типа «охотник» из источников направления — обычно агентов по продаже недвижимости ^® — вне банка, также способствуют этому явлению.И тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не лучший человек для борьбы за внешних потенциальных клиентов.
5. Недостаток маркетинга в ипотеке. Источником жизненной силы независимых является агрессивный маркетинг для источников рефералов — источник рефералов рассматривается как покупатель в транзакции, так и конечный заемщик. Независимые агенты играют в нападении, устанавливая совместные маркетинговые отношения с источниками рекомендаций, оставаясь на связи и предоставляя высококачественные персональные услуги, которые заставляют риэлтора ^® возвращаться для каждой новой транзакции покупки.Политика банка, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга. Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости.
6. Затраты на продажу выше, чем они должны быть. Расходы на продажу при 5 922 долл. США на ссуду были ВЫШЕ на 154 долл. США на ссуду для крупных банков по сравнению с крупными независимыми банками в 2018 году. Хотя номинальные уровни комиссионных были на 21 базисный пункт ниже, из-за гораздо большего среднего размера ссуды в крупных банках эта разница имела место. не приведет к реальной экономии затрат на продажу в долларах на ссуду.Из-за ценности фирменного стиля, который часто является частью ценностного предложения, которое крупные банки обсуждают с потенциальными кредитными специалистами, мы ожидаем, что явные комиссионные и общие затраты на продажу на ссуду будут ниже, чем они есть.
7. Общие службы приводят к недостаточной фокусировке. Операции по исполнению (обработка, андеррайтинг и закрытие) часто передаются по каналам, выходящим за рамки ипотечного банкинга, или совместно с другими группами банковского кредитования. Это может привести к трудностям в понимании истинной стоимости выполнения операций и добавить сложности (и стоимости) к процессу.
8. Проблемы с наследием по-прежнему беспокоят некоторые крупные банки. Некоторые крупные банки все еще несут на себе шрамы ипотечного кризиса последнего десятилетия. Это, вероятно, не заслужено, поскольку банки упорно работали и сыграли ключевую роль в позитивных изменениях, произошедших за последнее десятилетие. Тем не менее, крупным банкам по-прежнему необходимо осознать, что существует похмелье, особенно в отношении некоторого сектора клиентов и источников рефералов, и усовершенствовать свою способность взаимодействовать, обеспечивать высочайший уровень обслуживания клиентов и зарабатывать на бизнесе в будущем.См. Более подробную информацию по этой теме в разделе Удовлетворенность клиентов Big Bank.
9. Неэффективные технические расходы. Самое удивительное, что крупные банки, похоже, испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов. Контраст между крупными банками и крупными независимыми банками в этой области поразителен: общие затраты на технологии, включая как прямые производственные затраты на поддержку производства, так и корпоративные накладные расходы, составляют 1724 доллара на закрытый ипотечный кредит для крупных банков по сравнению с всего лишь 437 долларов на закрытый ипотечный кредит для крупных независимых банков.Ясно, что это область, которую следует рассмотреть многим крупнейшим банкам. Возможно, из-за отсутствия готового коммерческого программного обеспечения корпоративного класса для поддержки этой деятельности или, возможно, из-за желания адаптировать технологию выдачи ипотечных кредитов к общему ИТ-плану Банка, результат, как правило, был очень высокие затраты на ссуду без каких-либо реальных измеримых конкурентных преимуществ по сравнению с монолинейными независимыми аналогами. Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их реализацию уйдут годы, если они вообще будут успешными.В то время отрасль часто движется вперед в новые области, такие как цифровая ипотека, о которых даже не было на столе при первоначальном рассмотрении проекта. В STRATMOR мы считаем, что многого можно добиться, используя в этих проектах небольшие группы экспертов, а не большие группы специалистов широкого профиля.

Перекрестные продажи помогают — но можно ли количественно оценить стоимость?

Крупные банки часто утверждают, что в ипотечной сделке присутствует значительная неучтенная стоимость, поскольку ипотека является основополагающим продуктом, позволяющим развивать отношения с другими банковскими продуктами и услугами.Это, без сомнения, правда — крупные клиенты банка, обслуживающие клиентов, имеют в среднем более трех дополнительных продуктов с банком, а 21 процент новых ипотечных кредитов возникает по крайней мере с одним дополнительным продуктом. Однако количественная оценка этого значения была сложной задачей и может быть недостаточно большой, чтобы компенсировать производственные потери. Чем острее карандаш может стать при определении ценности якорных ипотечных отношений, тем точнее можно будет рассказать акционерам и аналитикам об общей стратегии банка по ипотечным и ипотечным кредитам.

Ипотека — это продукт или направление бизнеса?

Крупные банки постоянно обсуждают этот вопрос, и, судя по нашим встречам с банкирами, похоже, что для многих банков тенденция смещается в сторону «продукта». Однако поставка этого «продукта» прибыльным способом является веским аргументом в пользу развития или сохранения подходов к предоставлению ипотечных кредитов, которые соответствуют ведению прибыльного бизнеса. Прибыльное происхождение не просто «происходит» — им нужно грамотно управлять, как если бы это было отдельное предприятие, конкурирующее за капитал для роста.По мнению STRATMOR, стремление использовать другие возможности банка в интересах клиента по ипотеке лучше всего, если основной продукт будет доставлен лучшим в своем классе и прибыльным образом.

Куда денутся крупные банки?

Неужели крупные банки слишком велики, чтобы позволить прибыльное управление функцией выдачи ипотечных кредитов? Готовы ли они пожертвовать рентабельностью этой функции, чтобы предоставить этот ключевой финансовый продукт? Прибыль от производства ипотечного банковского дела носит циклический характер даже при хорошем управлении — не обязательно такой доход, который приводит к высокому мультипликатору курса акций.В будущем возникнут текущие проблемы с прибыльностью, включая принятие стандарта текущих ожидаемых кредитных убытков (CECL), который, вероятно, повысит стоимость владения портфельными ипотечными кредитами и может либо снизить аппетит банков как инвесторов в продукт, либо заставить их измениться. их текущие модели ценообразования. Некоторые могут выбрать более специализированный подход к бизнесу — предоставление ипотечных кредитов состоятельным клиентам и клиентам из сообществ с низким и средним доходом (для удовлетворения требований CRA) и отказ от своей основной клиентской базы в больших масштабах.

Итог : Для тех банков, которые решат продолжить свою деятельность, будет сохраняться необходимость действовать на основе предпринимательского подхода, создавать «лучший в своем классе» маркетинг и обеспечивать превосходное качество обслуживания клиентов. Банкам также необходима качественная финансовая отчетность и подробное управление бизнесом для достижения приемлемого уровня прибыльности. Во многих отношениях они должны быть больше похожи на «независимых», используя при этом преимущества крупного банка.Для дальновидного банкира это должно обеспечить «лучшее из обоих миров». Финнеган

независимых банков получают более высокую прибыль от ипотечного кредита, чем крупные банки

Учитывая сокращение объемов и рост производственных затрат, неудивительно, что ипотечные кредиторы с трудом получают приличную прибыль.

Согласно Годовому отчету Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), опубликованному в апреле, независимые ипотечные банки и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков получали в 2018 году среднюю прибыль в размере 367 долларов США по каждой ссуде, которую они предоставили, по сравнению с 711 долларами США на ссуду в 2017 году.

На самом деле, к концу года ситуация стала настолько плохой, что кредиторы поняли средний чистый убыток в размере около 200 долларов на ссуду в четвертом квартале, согласно ежеквартальному отчету MBA об эффективности ипотечного кредитования.

К счастью, ипотечные банкиры увидели, что в первом квартале прибыль снова резко упала. Согласно последнему квартальному отчету, они получили чистую прибыль в размере 285 долларов США на одну ссуду — и это несмотря на снижение объема выдачи.

Основным виновником стал рост производственных затрат.Согласно данным MBA, общие производственные расходы по ссуде, включая комиссионные, компенсацию, размещение, оборудование и другие производственные расходы и корпоративные ассигнования, выросли до исследовательского максимума в 9 299 долларов на ссуду в первом квартале по сравнению с 8611 долларами в четвертом квартале.

Однако важно отметить, что эти цифры являются средними. Не все ипотечные кредиторы несут убытки; на самом деле, некоторые видят рост прибыли.

Недавний отчет консалтинговой компании STRATMOR group выявляет интересную — но, возможно, не удивительную — тенденцию: крупные банки сильно отстают от своих независимых конкурентов в том, что касается получения прибыли от розничных ипотечных жилищных кредитов.

Исследование, основанное на выводах, полученных в ходе круглых столов, проведенных MBA и STRATMOR совместно с 92 ипотечными кредиторами, показывает, что крупные банки понесли средний убыток в размере 4803 долларов на розничную ипотечную ссуду, полученную в 2018 году, в то время как крупные независимые кредиторы поняли средний убыток. прибыль 376 долларов на кредит.

«Тенденции, которые мы отметили на [сессиях в группах коллег], соответствовали тому, что STRATMOR обнаружил у многих наших крупных клиентов банка: низкие доходы, высокие расходы и линии тренда, которые движутся в неправильном направлении», — говорит Том Финнеган, в отчете компании за июнь 2019 г.

Ряд факторов способствует диспропорции в расходах и доходах.

«Крупные банки испытывают значительные неудобства с точки зрения расходов, которые мы классифицируем как« корпоративное администрирование », — поясняет Финнеган. «Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара на ссуду в 2018 году в крупнейших банках по сравнению с только 1213 долларами на ссуду для крупных независимых банков — это невыгодное положение на 2441 доллар на ссуду для крупных банков.

«Банки агрессивно оценивают портфельные ссуды и, в частности, крупные ссуды, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае», — добавляет Финнеган.

Еще одним фактором, способствующим этому, является тот факт, что крупные кредиторы больше не участвуют в кредитных программах FHA и VA в той степени, в какой они когда-то были — в основном из-за проблем с нормативными требованиями, — в то время как независимые кредиторы более активно участвуют в этих программах.

Как отмечается в отчете, ссуды FHA и VA обычно дают возможность устанавливать цену с более широкой маржой, что дает кредиторам возможность получать более высокую прибыль с помощью этих программ.

Еще одним фактором является то, что крупные банки не так хорошо справляются со своей задачей, как их независимые партнеры, в плане удержания клиентов и получения повторных сделок.

STRATMOR оценивает, что крупные банки захватили только 4% доступного объема ипотечных кредитов от своей клиентской базы по сравнению с 8,1% в региональных банках.

Аналогичным образом, крупные банки вернули только 12% своих клиентов, которые выплатили существующую ипотеку, по сравнению с 30% удержания в крупных независимых банках.

«Когда в нашей отрасли доминирует ипотечная ссуда на покупку денег, естественное преимущество крупных банков с точки зрения новых возможностей кредитования исчезает», — говорит Финнеган.

Кроме того, многие сотрудники по кредитованию банков не заинтересованы в поиске потенциальных клиентов из источников за пределами банка, таких как риэлторы.

«Тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не подходит для конкуренции за внешних потенциальных клиентов», — отмечается в отчете.

В отличие от этого, «источником жизненной силы независимых кредиторов является их агрессивный маркетинг, обращающийся к источникам рекомендаций», — говорит Финнеган.

Политика крупных банков, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга.

«Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости», — говорит Финнеган. «Более того, организация ипотечного кредитования должна конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место».

Еще одним фактором, определяющим разницу в средней прибыли, являются инвестиции в технологии: до сих пор независимые банки намного лучше использовали технологии для снижения операционных расходов по сравнению с крупными банками.

«Похоже, что крупные банки испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов», — говорится в отчете. «Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их развертывание уйдут годы, если они вообще будут реализованы. Ясно, что это область, которую следует изучить многим крупнейшим банкам ».

Финнеган говорит, что крупные банки, которые хотят продолжать заниматься ипотекой, должны «работать с предпринимательским подходом, выдающимся маркетингом и ориентацией на клиентов, а также отличной финансовой отчетностью и управлением деталями бизнеса для достижения приемлемого уровня прибыльности.”

При низких ставках банки увеличивают прибыль по ипотеке

Честер Хиггинс-младший / The New York Times Филиал Capital One Bank на Манхэттене показывает предложения по процентным ставкам. Банки получают большую прибыль даже при более низких кредитных ставках, которые, по мнению аналитиков, могут быть даже ниже.

Процентные ставки по ипотеке и рефинансированию находятся на рекордно низком уровне, что дает заемщикам повод для радости. Но больше выигрывают банки, предоставляющие ссуды.

Банки получают необычно большую прибыль от ипотечных кредитов, потому что они получают прибыль, намного превышающую историческую норму, говорят аналитики. Ставка 3,55% для 30-летней ипотеки может быть ближе к 3,05%, если банки были удовлетворены рентабельностью всего несколько лет назад. Более низкая ставка сэкономит заемщику около 30 000 долларов на выплате процентов в течение срока действия ипотеки на 300 000 долларов.

«Банки могут сказать:« Мы предлагаем вам рекордно низкие процентные ставки, поэтому вы должны быть счастливы, как моллюск », — сказал Гай Д.Секала, издатель Inside Mortgage Finance, публикации о жилищном кредите. «Но заемщики могут получать их дешевле».

Ипотечные банкиры признают, что они получают большую прибыль прямо сейчас от жилищных кредитов. Но они говорят, что не могут позволить себе снизить ставки еще больше из-за более высоких расходов, связанных с ужесточением правил.

«Ипотечные кредиты обходятся дороже, чем несколько лет назад», — сказал Джей Бринкманн, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, группы, представляющей интересы ипотечных кредитов. кредиторы.

Скачок доходов банков связан не с взиманием с потребителей более высоких комиссий. Напротив, это связано с их ролью посредников. Банки зарабатывают деньги, беря ипотечные кредиты и объединяя их в облигации. которые они затем продают инвесторам, например пенсионные и паевые инвестиционные фонды. Чем выше ставка по ипотеке, выплачиваемая домовладельцами, и чем ниже процент, выплачиваемый по облигациям, тем больше прибыль для банка.

Ипотечные кредиторы также могут выиграть от снижения конкуренции. Порыв финансового кризиса 2008 года привел к концентрации ипотечного кредитования в руках нескольких крупных банков, в первую очередь Wells Fargo, JPMorgan Chase, Банк Америки и США Bancorp.

«Меньшее количество игроков в сфере выдачи ипотечных кредитов означает более высокую норму прибыли для оставшихся», — сказал Стейн Ван Ньивербург, директор Центра исследований финансирования недвижимости при Нью-Йоркском университете.

Мэри Эшет, пресс-секретарь Wells Fargo, заявила, что ипотечный бизнес остается конкурентоспособным. «Единственный способ, которым мы можем эффективно развивать наш бизнес и предоставлять отличные услуги клиентам, — это предлагать конкурентоспособные на рынке ставки », — сказала она.

Остальные три банка от комментариев отказались. Но банки получают выгоду от более высоких доходов по ипотеке. Wells Fargo сообщил о 4 долларах.Выручка от бизнеса по предоставлению ипотечных кредитов за первые шесть месяцев этого года составила 8 миллиардов долларов, что на 155 процентов больше, чем в 1,9 миллиарда долларов за первые шесть месяцев 2011 года. Другими крупными кредиторами являются JPMorgan Chase и U.S. Bancorp. также сообщают об очень высоком уровне доходов от выдачи ипотечных кредитов. Согласно данным Inside Mortgage Finance, Wells Fargo произвела 31% всех ипотечных кредитов за 12 месяцев до июня.

«Одна из причин того, что банки берут больше, — это то, что они могут», — сказал Томас Лоулер, бывший главный экономист Fannie Mae и основатель Lawler Economic and Housing Consulting, фирмы по анализу жилья.

Банки имеют хорошие возможности для получения прибыли благодаря своей роли на ипотечном рынке. После того, как они объединяют ипотечные кредиты в облигации, банки переводят почти все ссуды контролируемым государством организациям, таким как Fannie. Мэй или Фредди Мак.Субъекты, в свою очередь, гарантируют залог инвесторам стабильный поток выплат.

Банки, предоставившие ссуды, берут гарантированные облигации, называемые ценными бумагами с ипотечным покрытием, и продают их инвесторам. Банки почти всегда фиксируют прибыль при продаже облигаций.

Ипотечная отрасль имеет критерий для измерения размера этой прибыли. Он сравнивает ставки по ипотечным кредитам, выплачиваемые заемщиками, и процентную ставку по ипотечным облигациям — разница, известная в отрасли как спред.

Например, банк может ссудить домовладельцам деньги под 3,6% годовых. После объединения этих ипотечных кредитов банк может продать их в виде облигаций с процентной ставкой 2,8 процента. Более низкая процентная ставка Облигация показывает, что банки могут эффективно продавать ипотечные кредиты инвесторам с целью получения прибыли.

Банки забирают эту наценку, когда продают облигации.Чем больше разница между ставкой по ипотеке и ставкой по облигациям, тем больше наценка для банков.

Ипотечные аналитики, отслеживающие эту разницу, говорят, что в последние месяцы она была исторически высокой. Они утверждают, что, если бы рынок функционировал должным образом, недавнее падение ставок по облигациям должно было привести к большему снижение ставок по ипотеке для потребителей, чем произошло на самом деле. .

Вместо этого разница между двумя ставками увеличивается: ставки по ипотечным кредитам падают намного медленнее, чем процентные ставки по облигациям.

За шесть месяцев до июня средняя разница между двумя ставками составляла 1,1 процента, а в начале этого месяца — 1,26 процента. С 2000 по 2010 год он составлял около 0,5 процента.

Если бы банки предлагали ипотечные кредиты с процентной ставкой, которая была бы на полпроцента ниже — шаг, который приблизил бы их доход по ипотеке к историческому уровню 0,5 процента, — заемщики увидели бы реальная экономия.

Банкиры говорят, что им нужен дополнительный доход от ипотеки для покрытия новых расходов. В результате ужесточения условий после жилищного краха банкиры должны более тщательно одобрять заявки на получение ссуд. Банки говорят, что для этого требуются более подготовленные сотрудники и другие дополнительные расходы. Если Fannie Mae и Freddie Mac обнаруживают недостатки в заявках на получение ссуды, они просят банки выкупить проблемные ссуды, что может оказаться дорогостоящим для кредиторы.

«Fannie и Freddie требуют ссуд без ошибок», — сказал Том Дойч, исполнительный директор American Securitization Forum, группы, представляющей финансовые фирмы, работающие на ипотечном рынке.

Но г-н Лоулер, жилищный аналитик, несколько скептически относится к опасениям банков по поводу затрат на обратный выкуп. «Если банки будут выполнять свою работу должным образом, риск обратного выкупа будет небольшим», — сказал он.

Неспособность ипотечных ставок упасть еще больше ставит в затруднительное положение государственные учреждения, такие как Федеральная резервная система и министерство финансов, которые потратили сотни миллиардов долларов на удешевление жилищных кредитов.

«Политики немного разочарованы тем, что они не получают всей отдачи от вложенных средств, — сказал г-н Лоулер.

Если бы Федеральная резервная система купила больше ипотечных облигаций на рынке, это могло бы фактически увеличить прибыль банков по ипотеке, поскольку такая покупка могла бы снизить ставки по облигациям и увеличить размер надбавки, взимаемой банками. когда они продают ипотечные кредиты.

Трудно представить, как эта ситуация может измениться в пользу более низких тарифов для потребителей. Банки находят множество потребителей, желающих получить ипотечные ссуды по текущим ставкам, а инвесторы в облигации с радостью платят все, что угодно. предлагается низкая ставка.

И регуляторы, которые не хотят диктовать правила ведения бизнеса, вряд ли заставят банки снизить ставки по ипотечным кредитам.

Тем не менее, рынок жилья выиграет, если ставки для потребителей упадут одновременно со ставками по облигациям, сказал г-н.Ван Ньивербург из Нью-Йоркского университета.

«Относительно высокие ставки по ипотечным кредитам не способствуют восстановлению жилья, потому что они затрудняют продвижение новых домовладельцев по карьерной лестнице, а также потому, что они делают рефинансирование относительно менее привлекательным», он сказал.

Версия этой статьи появится в печати 09.08.2012 на странице A1 NewYork edition с заголовок: При низких ставках по жилищным кредитам банкиры получают наличные.

Finance 101: Как банки зарабатывают деньги?

Вы когда-нибудь задумывались, почему ваш текущий счет бесплатный? Очевидно, это не потому, что ваш банк проявляет благотворительность. Крупные банки зарабатывают большие деньги. Деньги, которые приводят к непристойным бонусам на Уолл-стрит, о которых мы так часто слышим. Но банки зарабатывают деньги, даже если они не участвуют в транснациональных инвестиционных сделках Уолл-стрит и в хедж-фондах на миллиард долларов.Старомодный «розничный банкинг» (т. Е. Прием вкладов и выдача ссуд) — это самостоятельный бизнес.

Банкам всегда хватает денег на привлечение новых клиентов; некоторые банки предлагают новым вкладчикам бесплатные чеки, денежные бонусы или плееры iPod (и это лишь некоторые из них).

Это потому, что банки не могут зарабатывать деньги, пока у них нет ваших денег.

Сэкономленная копейка — это копейка поста

Помните те дни, когда ING Direct и другие высокодоходные сберегательные счета предлагали процентные ставки 5% и более? Я как сумасшедший клал деньги на эти счета и думал: «Как банки могли так раздавать деньги?»

Все это связано с фундаментальным способом зарабатывания денег банками: банки используют деньги вкладчиков для выдачи ссуд.Сумма процентов, взимаемых банками по ссудам, превышает сумму процентов, которые они выплачивают клиентам, имеющим сберегательные счета, — а разница составляет прибыль банков.

Например: в настоящее время у вас есть чрезвычайный фонд в размере 10 000 долларов на высокодоходном сберегательном счете, который может выплачивать 1,50% годовых. Банк использует эти деньги для пополнения чьего-либо счета:

• Ипотека под 5,50% годовых
• Студенческий кредит под 6,65% годовых
• Кредитная карта на 16.99% Годовая процентная ставка

Ваш банк мог выплатить вам 150 долларов за год, но он заработал на сотни или тысячи больше процентов по ссудам (что стало возможным благодаря вашим деньгам). А теперь представьте, как этот процесс повторяется с миллионами банковских клиентов и миллиардами долларов.

Сборы, пошлины, сборы

Да, банки зарабатывают большие деньги, взимая с заемщиков проценты, но сборы, которые банки меняют, столь же прибыльны.

• Комиссия за счет. Некоторыми типичными финансовыми продуктами, которые взимают комиссию, являются текущие счета, инвестиционные счета и кредитные карты.Считается, что эти комиссии предназначены для «технического обслуживания», хотя обслуживание этих счетов обходится банкам относительно мало.
• Комиссия за банкомат. Бывают случаи, когда вы не можете найти банкомат своего банка, и вам придется согласиться на другой банкомат, чтобы получить немного наличных. Что ж, это, вероятно, обойдется вам в 3 доллара. Такие ситуации случаются постоянно и просто означают больше денег для банков.
• Штрафные санкции. Банки любят взимать штраф за какие-то неудачи клиентов. Это может быть платеж по кредитной карте, который вы отправили в 17:05.Это может быть чек, выписанный на сумму, которая на один пенни превышает сумму, имеющуюся на вашем текущем счете. Как бы то ни было, рассчитывайте заплатить штраф за просрочку платежа или пресловутую плату за овердрафт в размере от 25 до 40 долларов. Это отстой для клиентов, но банки в восторге.
• Комиссии. У большинства банков есть инвестиционные подразделения, которые часто функционируют как брокерские конторы с полным спектром услуг. Конечно, их комиссионные за совершение сделок выше, чем у большинства дисконтных брокеров.
• Сборы за подачу заявления. Когда потенциальный заемщик подает заявку на получение ссуды (особенно жилищной ссуды), многие банки взимают комиссию за выдачу ссуды или подачу заявки.И они могут позволить себе включить эту сумму комиссии в основную сумму вашего кредита, что означает, что вы также будете платить проценты по ней! (Так, если ваша комиссия за подачу заявки на получение кредита составляет 100 долларов, и ваш банк применяет ее в виде 30-летней ипотечной ссуды под 5% годовых, вы заплатите 94,40 доллара США в виде процентов только на комиссию в размере 100 долларов).

В последнее время банки сильно страдают из-за повышения процентных ставок и выхода сборов из-под контроля. Предоставление банкам бизнеса может показаться опасным для себя, но, конечно, это все же лучше, чем прятать деньги под матрасом.Однако поймите, как работают банки, и вы будете знать, где искать комиссионные и как не набивать карманы банков, выплачивая больше процентов, чем вы зарабатываете.

Об авторе: Саймон недавно закончил колледж, живет в Бруклине. Он пишет для веб-сайта, отслеживающего процентные ставки, и ведет свой блог о личных финансах, Realm of Prosperity.

Какие существуют виды ипотечных кредиторов?

Банки, ипотечные брокеры, прямые кредиторы.Есть ли разница между ипотечными кредиторами?

Совершенно верно.

Конечно, покупка ипотечного кредитора может напоминать кормление хлебом стаи голубей: скоро вы окажетесь в окружении одинаковых птиц. И как только они узнают, кто вы, они никогда не оставят вас в покое!

Но выбор правильного кредитора может сэкономить ваше время, деньги и много разочарований в долгосрочной перспективе. Поэтому, прежде чем брать жилищный заем, давайте разберемся по типам кредиторов и подберем для вас наиболее подходящего.

Что такое ипотечные кредиторы?

Проще говоря, ипотечный кредитор ссужает вам деньги, чтобы вы могли купить дом. Ипотечные кредиторы бывают самых разных форм — банк, кредитный союз, брокер или независимый кредитор. Но у всех них есть одна общая черта: когда они дают вам деньги, они ожидают, что вы вернете им всю взятую вами сумму (плюс проценты).

Когда вам нужен ипотечный кредитор?

Прежде чем достать лодку кучу денег, убедитесь, что вы умеете водить лодку.Вы должны выбраться из долгов, у вас должен быть резервный фонд для покрытия расходов на три-шесть месяцев, и у вас должен быть 10% первоначальный взнос в размере по крайней мере . (Двадцать процентов даже лучше, они не позволят вам платить частную ипотечную страховку сверх вашего ежемесячного платежа по ипотеке.)

Дэйв Рэмси рекомендует одну ипотечную компанию. Вот этот!

Вы также должны знать, какую сумму ипотеки вы можете себе позволить. Не позволяйте своему кредитору решать это. Вам решать. Вы можете сделать это прямо сейчас с помощью нашего ипотечного калькулятора .Мы рекомендуем оформить ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 15 лет с выплатой не более 25% от вашей ежемесячной получаемой на руки зарплаты (включая налоги и страховку).

Хорошо, болтовня окончена.

Давайте посмотрим на некоторых людей, которые могут дать вам эту ипотеку.

Что такое ипотечный брокер?

Ипотечные брокеры работают с несколькими разными кредиторами и банками, чтобы подобрать вам ссуду, соответствующую вашим потребностям. Вы можете думать о брокерах как о посредниках между вами и кредитором.

Чем занимается ипотечный брокер?

Ипотечный брокер — это, по сути, посредник между вами и ипотечным кредитором. Они просматривают вашу заявку на ссуду и говорят: «Привет, дружище, похоже, ты можешь позволить себе такую ​​сумму по ипотеке. Я найду тебе хорошего кредитора.

Вы обмениваетесь рукопожатием, и они подходят к группе кредиторов и говорят: «Привет, ребята, посмотрите сюда. Мой приятель может взять такую ​​сумму по ипотеке. У кого лучшая сделка? »

Кредитор поднимает руку, брокер приводит их к вам, берет ваши деньги и говорит: «Эй, смотрите! Идеально подходит! »

И это все.

Чем

не занимается ипотечный брокер?

Имейте это в виду: на самом деле ипотечный брокер не одобряет вашу ипотеку. Это работа кредитора . Все, что делает брокер, — это соединяет вас с ипотечным кредитором или банком.

Дорогой ли ипотечный брокер?

Ипотечный брокер стоит недешево. Вы заплатите им 1-2% от общей суммы ипотеки. ⁽¹⁾ И чаще всего брокер хотел бы привязать вас к более крупной ипотеке, даже если вы не можете себе этого позволить.Почему? Чем больше ссуду они убеждают взять, тем большую компенсацию они получат от кредитора.

Так стоят ли они дополнительных затрат?

Краткий ответ:

Не совсем.

Длинный ответ:

Некоторым людям нравятся ипотечные брокеры, потому что они делают покупки по ипотеке за вас. Но вот что вам следует знать: Многие кредиторы не работают с брокерами. Итак, когда брокер говорит, что предлагает вам хорошую сделку, он имеет в виду, что он предлагает вам лучшую сделку из всех кредиторов, с которыми они работают.

Этот пул может быть большим. Или он может быть маленьким. Суть в следующем: вы можете упустить лучшую сделку с кредитором просто потому, что ваш брокер с ним не работает.

Что такое прямой кредитор?

Работа прямого кредитора заключается в выдаче и финансировании ипотечных кредитов. В отличие от ипотечных брокеров, прямые кредиторы одобряют ваши заявки на ипотеку и ссужают вам деньги напрямую, потому что они являются кредитором.

Одним из самых больших преимуществ прямого кредитора является то, что он берет на себя весь процесс ипотеки.Они делают все: от обработки вашей заявки на получение кредита до предварительного утверждения ипотечного кредита до андеррайтинга ипотеки.

Что это значит для вас? Чем быстрее работает кредитор, тем быстрее вы получите ипотечный кредит. И когда вы пытаетесь закрыть дом, более быстрое получение ипотеки дает вам преимущество перед более медленными заемщиками.

Что такое кредитный союз?

Кредитные союзы являются некоммерческими организациями. Они похожи на загородный клуб в мире ипотечного кредитования: члены владеют кредитным союзом, и чтобы стать его членом, вам нужно какое-то приглашение, например, от вашей компании или церкви.Они ближе всего к старомодному маленькому банку. (Так что да, у них еще есть душа, так сказать.)

Кредитные союзы выдают ипотечные ссуды, но вот в чем дело: вы должны быть членом, чтобы получить ее. Если вы являетесь участником , велика вероятность, что у вас будут более низкие затраты на закрытие и более высокая процентная ставка.

А как насчет банка?

Да, вы также можете оформить ипотеку через банк. Фактически, если у вас есть хорошие, давние отношения с вашим банком, они могут снизить ваши затраты на закрытие сделки и процентную ставку.Как и в случае с прямыми кредиторами и кредитными союзами, банки обрабатывают ипотечные кредиты собственными силами.

Но будьте осторожны с некоторыми крупными банками. Хотя они предлагают широкий спектр финансовых услуг — не только ипотеку — они могут не предоставить вам лучшее обслуживание клиентов.

Какого ипотечного кредитора мы рекомендуем?

Если вы и поняли из этой статьи, то, вероятно, существует больше ипотечных кредиторов, чем вы думали.

Но то, что у вас широкий выбор, не означает, что вы должны делать все по своему выбору.Вы же не хотите, чтобы просто кто-то одалживал вам деньги. Вам нужен тот, кто заботится о вас и вашем пути к финансовому спокойствию.

Если вы ищете кого-то, кто будет сопровождать вас в процессе ипотечного кредитования на каждом этапе, зайдите на сайт Churchill Mortgage и поговорите со специалистом по ипотечному кредиту.

Люди в Черчилле более двух десятилетий помогают семьям, как вы, с умом получать ипотечные кредиты.

Так что свяжитесь со специалистом по ссуде Churchill Mortgage сегодня!

Как банки зарабатывают деньги на ипотеке с фиксированной ставкой? | Home Guides

Часто банк, в который вы делаете платеж по ипотеке, на самом деле не является владельцем вашей ипотеки.Возможно, вы подали заявку на получение ссуды в банке, закрыли ее в том же банке и теперь производите платежи в этот банк, но этот банк может больше не владеть вашей ссудой. Банки часто продают ипотечные кредиты поддерживаемым государством ипотечным инвесторам, таким как Fannie Mae и Freddie Mac, без уведомления домовладельцев.

Происхождение

Банки взимают комиссию за инициирование по продуктам первой ипотеки, включая ссуды с фиксированной ставкой. Сборы за оформление начисляются в виде баллов. Балл — это 1 процент от суммы кредита.Комиссия за выдачу кредита — это сумма, которую кредитор взимает с домовладельца за получение ссуды. Сборы за обработку документов и сборы за подачу заявления — это другие сборы, которые кредиторы взимают как способ заработать на ипотеке.

Андеррайтинг

Еще одним источником прибыли для кредитора является комиссия за андеррайтинг. Кредиторы взимают с заемщика комиссию за гарантию кредита, будь то фиксированная или регулируемая ставка. Домовладельцы платят комиссию за андеррайтинг при закрытии ссуды. Если кредитор отказывает в выдаче кредита или если кредит не закрывается, комиссия за андеррайтинг не взимается.

Владение ссудой

Банки, владеющие ссудой, взимают проценты как часть ежемесячного платежа, выплачиваемого каждый месяц. Выплата по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой в ​​основном представляет собой проценты в течение первых 10-20 лет. Общая сумма процентов, подлежащих уплате по 30-летней ссуде с фиксированной ставкой, часто превышает первоначальный остаток по ссуде. Этот процент представляет собой прибыль, которую банки зарабатывают на ссуде денег.

Продажа ссуд

Банки обычно не могут позволить себе удерживать каждую предоставленную ссуду. Часто эти ссуды объединяются в пулы схожих ссуд и продаются инвесторам.Fannie Mae и Freddie Mac, два крупнейших в стране ипотечных инвестора, спонсируемых государством, покупают ипотечные ссуды у банков и других ипотечных кредиторов и продают их в качестве ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) инвесторам на Уолл-стрит. Банки получают дополнительные деньги сверх общей суммы ссуды, когда они продают ссуды этим компаниям.

Обслуживание ссуд

После того, как Fannie Mae и Freddie Mac покупают эти ссуды, домовладельцы по-прежнему отправляют свои платежи в первоначальный банк.Fannie Mae и Freddie Mac платят банку комиссию за обслуживание таких обязанностей, как прием платежей, отчетность в кредитные бюро, обслуживание клиентов и управление счетами условного депонирования.