Банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

• дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
• участник может потребовать передать ему жилой объект;
• недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
• объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

• на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
• объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
• жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Куда обратиться, и какие документы представить

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

• купли-продажи жилья в строящемся объекте;
• предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
• договор займа, условием которого является передача жилья;
• договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

• вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
• имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
• заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

help-ddu.ru

Застройщик банкротится – что делать дольщику?

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет. При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи  государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

• признание права собственности на квартиру за дольщиком;
• требования о передачи квартиры;
• включение финансовых требований в реестр кредиторов;
• передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
• передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру. Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

• дом введен в эксплуатацию;
• между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

• договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
• доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

• ДДУ;
• договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
• договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
• договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
• другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

• получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
• внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
• внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании. В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам. Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке. 

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика. Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр. Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения  и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости. Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований. Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена. Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года  по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования. ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

• проконсультируют по всем интересующим вопросам;
• подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
• подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
• подадут в суд соответствующий иск;
• представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

trdat.ru

Как получить квартиру или деньги, если застройщик обанкротился

Количество строительных компаний, попавших в трудную финансовую ситуацию, растет. По данным Единого реестра застройщиков, только за последний год число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза. Сейчас в сумме в этом реестре значатся 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов. При этом от банкротства не застрахованы даже крупные игроки отрасли. Эксперты компании «Метриум» составили советы для дольщиков, которым не повезло купить квартиру у обанкротившегося застройщика.   

Кто, как и когда признается банкротом?

Как и другие юридические лица, застройщики признаются банкротами, хотя с 2011 года для них предусмотрена особая процедура. Если компания, привлекающая средства на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства в течение трех месяцев и более, появляется признак ее банкротства. Банкротом суды признают не только самого застройщика (то есть юридическое лицо, обладающее правами на землю и продающее жилье по ДДУ), но и любую организацию, которая фактически аккумулирует деньги покупателей на стройку многоквартирного дома.

Первый шаг покупателей после объявления банкротства — это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще когда ни что не предвещает беды. Поэтому в первую очередь необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включиться в судебный процесс. Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство. Тем не менее иногда следует проявлять инициативу и дольщикам.

Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична — сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков — это квартира. Перспективность такого устремления зависит прежде всего от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях. Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир. Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь). В-третьих, объект не пребывает в залоге у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем незавершенный объект строительства

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд, и в случае успешного исхода дела, регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуется относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности — это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера. Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее» и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества: объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Примечание Новострой-СПб: Согласно поправкам в 214-ФЗ, вступившими в силу 1 июля 2018 года, на рынке остаются только созданные до этой даты ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства. Читайте подробные разъяснения юриста о том, что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года.   

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Банкротство означает неспособность платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью, продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого, денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем — наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки, которые также существенно сокращают объем конкурсной массы. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформила собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (скажем, банки, выдавшие кредит на строительство). Поэтому фактически на конкурсную массу претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию — они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой — желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика, информация об этом публикуется в официальной прессе (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается ФИО и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам-дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1–1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Документальным обоснованием в этом случае служит соответствующее решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 года начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года.

Кроме того, Фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством. Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Как получить помощь от государства?

Признание застройщика банкротом — прямое основание для включения покупателя незавершенного объекта строительства в реестр обманутых дольщиков. Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т.д.

Дольщик должен предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус, и быть гражданином РФ. При этом жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства, а заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

«Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, нежели выгодами. Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор». 

Читайте также

Как получить неустойку от застройщика, если ввод дома задерживается

Что делать, если строительство дома приостановлено: советы юриста

«Число проблемных новостроек растет, и их может стать еще больше»

Дата публикации 20 июля 2018

www.novostroy-spb.ru

Что делать дольщику, если застройщик банкротится

Строительные компании в России регулярно становятся банкротами. Разумеется, это случается не с каждой фирмой, но все же чаще, чем хотелось бы. Из-за этого покупатели квартир в новостройках с договорами долевого участия, которые уже успели частично или полностью оплатить стоимость жилья, не могут начать им пользоваться. Сегодня мы постараемся понять, что делать дольщику, если застройщик банкротится.

Процедура банкротства будет запущена после того, как судом будет принято соответствующее решение. Для этого судья должен признать, что организация несостоятельна и не имеет возможности исполнить все взятые на себя обязательства в полной мере в будущем.

Действия дольщиков в ситуации, когда застройщик обанкротился, во многом зависят от стадии строительства. К примеру, если компания успела сдать дом в эксплуатацию, логичным будет потребовать признать за покупателем право собственности на его квартиру. А если стройка только началась, то гораздо выгоднее будет возвратить внесенную за жилье оплату.

Признаки приближающегося банкротства застройщика

В наших реалиях для перестраховки лучше всего время от времени проверять, как продвигается строительство, чтобы не упустить возможные признаки надвигающейся проблемы. Если работы были приостановлены, а объект не готов к сдаче к указанному в договоре долевого участия (ДДУ) сроку, это серьезный повод для беспокойства.

Среди косвенных признаков того, что совсем скоро компания будет банкротом при долевом строительстве:

• прекращение работы офиса фирмы, игнорирование телефонных звонков;
• длительная задержка передачи квартиры покупателю по завершении строительства;
• утрата компанией прав на участок земли, который был выделен под строительство дома.

Дольщикам стоит в первую очередь обратиться к представителям строительной компании в форме письменной претензии. Что же касается дальнейших действий, они напрямую зависят от стадии строительства и тех причин, по которым оно было приостановлено.

Если фирма на стадии банкротства или ее уже признали несостоятельной, то стоит поторопиться и заявить в суд о том, что застройщик не выполнил обязательства по договору. Сделать это необходимо до того, как будет вынесено окончательное решение.

Юридическая сторона дела

Дело о банкротстве компании будет направлено в арбитражный суд. Весь процесс состоит из нескольких этапов и может продлиться больше 12 месяцев. Чаще всего такие судебные процессы делятся на два этапа:

1. Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов. По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.
2. Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления. На их место назначают конкурсных управляющих.

Федеральный закон № 127 (о банкротстве) подробно освещает процедуру, с помощью которой организация признается несостоятельной. В нем есть все о гарантиях пострадавших и о том, какие у дольщиков права, а также о возможности:

• выбрать денежную форму компенсации или получить жилье в том виде, в котором оно есть на момент банкротства организации;
• организовать и провести общее собрание кредиторов;
• передать квартиры владельцам несколькими способами.

Реестр кредиторов

На этапе наблюдения открывают два реестра. Один для тех, кто хочет получить в конце концов свое жилье, а другой для тех, кто требует возврата средств. После открытия этих реестров уполномоченный должен отправить всем дольщикам письма о том, что у них есть возможность предъявить требования застройщику.

Чтобы ваше имя включили в реестр кредиторов, необходимо подать соответствующее заявление временному управляющему. Если процедура начата на этапе наблюдения, у вас на это есть месяц, если на этапе конкурсного производства, то два. Письма не всегда доходят вовремя, так что лучше проверять официальный сайт арбитража, чтобы быть в курсе, какое решение было принято относительно вашего застройщика.

На основании передачи компании и проекта под внешнее управление участники строительства с договором долевого участия получают возможность одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договору. Для этого нужно определиться с требованиями. Если вы хотите вернуть внесенные за квартиру деньги, необходимо подать заявление о том, что вы отказываетесь от ДДУ. В заявлении должно быть указано следующее:

• номер ДДУ и дата его подписания;
• информация о строительной компании и ее управляющем;
• информация об объекте недвижимости;
• арбитражный суд;
• копия квитанции, подтверждающей внесение оплаты за жилье;

• доказательства того, что подрядчик не может исполнить взятые ранее обязательства.

В конверт с письмом для суда необходимо также добавить документ, который подтверждает, что вы отправляли письмо застройщику и управляющему.

Передача объекта строительства

В том случае, если суд признал несостоятельность компании, закон предусматривает несколько способов, с помощью которых жилье может быть передано покупателям. Итак, вот что может предпринять суд согласно законодательству:

1. Признать право собственности дольщика на жилье.

Обратите внимание, чтобы дольщики получили права собственности, необходимо выполнение двух обязательных условий:

• застройщик успел получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
• акт приемки подписан раньше, чем было получено заявление застройщика на получение статуса банкрота.

Если акт приема-передачи подписали позже, то шансы на удовлетворение требований дольщиков по большей части зависят от таланта, опыта и мастерства юристов.

2. Передать жилое помещение покупателю.

Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:

• большая часть кредиторов из четвертой очереди согласны;
• стоимость оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества покрывает размер обязательных трат;
• объект строительства не заложен;
• в наличии достаточно квартир, чтобы удовлетворить требования всех участвующих в проекте дольщиков.

3. Отдать незавершенный дом кредиторам, чтобы они могли самостоятельно завершить строительство.

Этот вариант считается наиболее затратным. Дольщикам придется вложить больше собственных средств, чтобы строительство было завершено. Если речь идет об объекте на начальном этапе строительства, шансов на успешное завершение проекта практически нет.

Этот вариант разрешения проблемы в законе появился лишь несколько лет назад, так что пока недостаточно судебной практики, по которой можно было бы судить о его эффективности при разрешении дел о банкротстве.

4. Передать объект новому подрядчику.

Смена застройщика подразумевает, что новая строительная компания принимает на собственную ответственность выполнение всех обязательств старого застройщика в полной мере.

Вероятность возврата средств

Когда строительная компания получает статус банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: получить жилье или денежную компенсацию. При принятии решения стоит ориентироваться на то, на какой стадии находится строительство.

Если для завершения проекта потребуется много инвестиций, то шансы на успешное завершение строительства минимальны – имеет смысл расторгнуть договор и попытаться получить компенсацию морального и материального ущерба.

В любой другой ситуации попытки возврата средств можно считать самым нежелательным сценарием действий для дольщика, поскольку риск потратить много времени и сил, но при этом остаться ни с чем, довольно высок.

При обращении в суд с просьбой о возврате денег, вы отказываетесь от прав собственности на квартиру, при этом у вас нет 100 % гарантии, что суд вынесет решение в вашу пользу. Именно поэтому чаще всего эксперты советуют не расторгать договор ДДУ. Право собственности на недвижимость, хоть и недостроенную, лучше, чем остаться без всего.

Компенсация ущерба

Когда строительную компанию объявляют банкротом, приходит время требовать компенсации ущерба. Рассчитать сумму можно, оценив разницу между тем, какова была средняя рыночная стоимость квартиры во время покупки, и тем, какой она стала в момент получения фирмой статуса банкрота.

Для точной оценки можно воспользоваться услугами профессионального оценщика, а стоимость его услуг также включить в сумму компенсации. Полученный результат стоит указать в заявлении на включение вас в реестр кредиторов.

Дольщики должны располагать полной информацией о том, как защитить свои права и получить полную компенсацию ущерба. Обращаться за получением возмещения можно такими способами:

1. Реестр кредиторов. Процедура включения дольщика в реестр уже описана выше.
2. Страховая компания застройщика. Строительные компании должны страховать свою ответственность. Если вы решили использовать страхование от банкротства вашей строительной компании для возмещения убытков, вам потребуется решение суда, согласно которому наступил страховой случай – застройщик был признан банкротом.
3. Фонд защиты дольщиков. С 2017 года на каждой строительной компании лежит обязанность внесения определенной суммы в особый фонд. Накопленные там средства используются, чтобы перекрыть плачевные последствия работы недобросовестных застройщиков.
4. Поручитель застройщика. Покупатели жилья могут обратиться к поручителю строительной компании, чтобы потребовать выплатить компенсацию. Если требование будет удовлетворено полностью или частично, то необходимо соответственно изменить ваши требования к застройщику, прописанные в реестре.
5. Орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство. Согласно Федеральному закону № 214 дольщики могут защитить нарушенные права при обращении в соответствующий орган субъекта РФ с заявлением. В нем следует указать пункты из ДДУ, невыполненные застройщиком. После этого дольщиков включат в общефедеральный реестр.

Выплата ипотеки при банкротстве застройщика

Если квартиру в строящемся доме вы приобрели на кредитные средства, то возникает закономерный вопрос: что делать с ипотекой при банкротстве строительной фирмы? В первую очередь важно запомнить главное: банкротство компании – не повод в одностороннем порядке прекратить выполнение обязательств по ипотечному договору.

Процесс строительства жилья связывает лишь дольщика и застройщика, а банк – третья сторона. Если покупатель оплатил полную стоимость квартиры из кредитных средств, а строительная компания растратила деньги не по назначению, то никакой вины банка в этом нет.

При этом есть действующее соглашение между кредитуемым дольщиком и кредитной организацией о возврате средств. При прекращении строительства ваш долг перед банком продолжит существовать, это значит, что вносить ипотечные платежи придется по графику.

Заключение

Давайте еще раз коротко проговорим, что необходимо помнить дольщику в ситуации, где есть риск банкротства застройщика.

1. Проверять статус застройщика в федеральном реестре.
2. При признании компании несостоятельной:

• оценить ущерб;
• принять решение: хотите ли вы возврата средств или права собственности;
• подать заявление на включение вас в реестр кредиторов;
• включить в заявление список требований к застройщику, включая компенсацию ущерба.

3. Если покупка была оплачена в счет кредитных средств, продолжать ипотечные выплаты.

Используйте все способы по защите прав, которые предусмотрены в законодательстве. Выйти из ситуации с минимальными потерями поможет кооперация с другими пострадавшими и привлечение к защите интересов хорошего юриста. За помощью также можно обратиться в объединения и ассоциации пострадавших дольщиков. Главное – не опускать руки.

Приходилось ли вам уже сталкиваться с банкротством строительной компании? Мы будем рады узнать больше о вашем опыте в комментариях. И конечно, подписывайтесь на обновления, чтобы не пропустить новые материалы на сайте.

vsvoemdome.ru

Застройщик — банкрот: что делать?

Застройщики продолжают банкротиться – дольщики в панике! Ужесточение требований к застройщикам, привлекающим средства граждан, теоретически должно свести к минимуму ситуации, когда финансовая несостоятельность мешает девелоперам выполнить свои обязательства. Тем не менее, от кризисов никто не застрахован, а значит, дольщикам важно понимать, какие предпринимать шаги, если строительная компания вдруг оказывается банкротом.

Редакция портала Novostroev.ru подготовила информацию о том, что происходит во время этой процедуры, как и кем осуществляется продолжение строительных работ, вы узнаете, какие финансовые права имеет дольщик, и какие действия ему нужно предпринимать, если застройщик обанкротился.

Выбор при банкротстве застройщика: дождаться жилья или вернуть деньги

В случае банкротства застройщика строительство на какое-то время приостанавливается.

После проведения процедуры банкротства определяются источники финансирования (деньги от продажи имущества банкрота, выплаты страховой компании, государственные фонды, пр.) и привлекается строительная компания, которая будет заканчивать работы. В результате сроки сдачи отодвигаются на неопределенное время, однако, дома достраиваются, и дольщики получают свои оплаченные квартиры.

Если договор долевого участия был заключен по всем правилам, вопросы будут решаться с опорой на положения закона ФЗ-214, который регулирует отношения застройщика и дольщика. Когда застройщик более не в состоянии исполнять обязательства, объект передается другой компании, которая завершает возведение дома. Нельзя сказать, что все это происходит моментально, но, все же, проблемные дома достраиваются, хотя и дольщик получает свое жилье несколько позже, чем это предполагалось. Весь этот процесс регулируется на региональном уровне и дополняется нормативными актами местного значения.

У покупателя в этой непростой ситуации два пути – дождаться, все же, сдачи дома в эксплуатацию или претендовать на компенсацию по страховому полису, оформленному при заключении договора долевого участия.

Правда, это имеет отношение лишь к ДДУ, заключенным после октября 2017-го, более «ранним» дольщикам будет несколько сложнее. Если на этапе банкротства будет установлено, что целью застройщика изначально были мошеннические действия, то никаких компенсаций страховая не выплачивает, и дольщик в этом случае, чаще всего, остается у разбитого корыта.

Если дом только начал строиться, девелоперу, который согласится его завершать, понадобятся существенные финансы, а также время на завершение организационных процедур, а значит, об изначальном графике завершения работ можно забыть. В этой ситуации, получив первую информацию о готовящемся банкротстве, возможно, имеет смысл в одностороннем порядке расторгнуть договор и требовать возврата затраченных средств. Собственно говоря, нужно четко решить, на чем настаивать – на предоставлении жилья или же на возврате денег, и действовать далее, исходя из того, какое решение принято.

Процедура банкротства: что происходит «за кулисами»

Если говорить на языке юристов, под банкротством понимается довольно-таки длительный и упорядоченный процесс, когда арбитражными судебными инстанциями рассматривается, насколько проблемная компания способна удовлетворить требование всех кредиторов:

• государственных органов;
• кредиторов разных категорий;
• инвесторов;
• фирм-поставщиков;
• дольщиков и других претендентов на выплаты или возмещение ущерба.

Если рассматривать саму процедуру признания финансовой несостоятельности, она включает несколько последовательных этапов. Первый из них – это стадия наблюдения, которая является наиболее значимой и осуществляется государственной контролирующей организацией (территориальные органы Минстроя). Как только появляются первые однозначные намеки на возможность банкротства, суд принимает решение об установлении надзора за застройщиком.

Для этого определяется временный управляющий, который обязан держать под контролем все денежные потоки. На этом этапе принимаются все требования кредиторов, устанавливается точная сумма общей задолженности. При этом прилагаются усилия для блокировки вывода капитала, чтобы при банкротстве было что изъять. Наблюдение – это еще далеко не банкротство, но громкий тревожный звонок к тому, что у девелопера дела продвигаются далеко не самым лучшим образом.

Второй этап заключается в «финансовом оздоровлении», если таковое возможно в принципе. Привлекаются новые инвестиции, проводится реструктуризация кредитов, устанавливаются новые сроки платежей с учетом отсрочки.

Значимой вехой является переход компании под внешнее управление, когда действующий руководящий состав отстраняется, а контроль переходит к «арбитражникам». Именно с этого начинается реальное банкротство. Впрочем, еще возможен путь мирного соглашения, когда застройщик самостоятельно изыскивает средства, не позволяя признать себя полностью финансово несостоятельным и не допуская полного краха.

Если путь мирного соглашения невозможен, объявляется конкурсное производство, в процессе которого оценивается все имущество, имеющееся в собственности компании, которое, если есть необходимость, продается или передается кредиторам. Далее компания ликвидируется, а предъявленные к ней требования удовлетворяются по максимуму, хотя нельзя сказать, что кредиторы всегда и все получают.

Возврат денег – в порядке очереди: категории кредиторов

Деньги возвращаются по очереди, но не в порядке подачи заявлений, а по категориям кредиторов, перед которыми застройщик имеет какие-либо обязательства. Первыми удовлетворяются интересы тех, кто должен получить компенсацию по решениям судов, связанным с нанесением вреда здоровью. Следующие – это работники, связанные с застройщиком официальным трудовым договором (строители, работающие на площадках, отдел продаж, менеджмент, пр.).

Дольщики – третьи в очереди на возврат своих денег, а за ними уже идут крупные организации, подрядчики, государственные органы, финансовые структуры и так далее. Таким образом, если своевременно позаботиться об этом, шансы на получение компенсации у частных инвесторов довольно-таки неплохие. Важно следить за ситуацией, помня о том, что обязательства прежнего девелопера в полной мере принимаются новой компанией. Кроме того, права дольщика на этом этапе получают некоторые ограничения.

Если ранее инвестор не успел настоять на компенсационной выплате от разорившегося застройщика, он может получить от преемника лишь причитающееся ему имущество, зафиксированное в договоре долевого участия. Что касается любых финансовых претензий, они могут предъявляться исключительно банкротящейся компании.

Когда застройщик признается несостоятельным, в любом случае назначается временный управляющий, и у дольщика есть всего 30 дней на то, чтобы подать заявление, когда банкротство находится еще на первой стадии – наблюдения. Поэтому если доходят слухи или просто есть подозрение, что у девелопера начинаются проблемы, надо не отпускать все на самотек, а советоваться с юристами и отслеживать сведения на официальном ресурсе арбитражного суда. Если этап наблюдения, все же, пропущен, заявление можно подать в течение шестидесяти дней с даты старта конкурсного производства.

«Реестровые дольщики» и возврат средств

Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список. Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов. В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.

Частные инвесторы, которые будут настаивать на получении жилья, вносятся в список дольщиков. Важно понимать, что, когда судебное разбирательство уже стартует, переход из одного реестра в другой является крайне затруднительным процессом, и придется доказывать объективную необходимость такого шага. Поэтому лучше все вопросы для себя решить заранее, посоветовавшись с компетентным юристом.

Если принято решение — претендовать на возмещение убытков, необходимо заявлять о компенсации всех расходов дольщика в период возведения дома. Не помешает также прибавить к итоговой сумме компенсацию вреда не только материального, но и морального. Как известно, чем больше сумма, тем лучше для заявителя – суды нередко принимают решения о меньшей выплате.

Запастись терпением в любом случае придется – конкурсное производство почти никогда не длится меньше чем полгода, а в большинстве случаев затягивается на несколько лет.

Переход права собственности

Как ни парадоксально, иногда дождаться решения суда и окончания конкурсного производства легче, чем оформить в собственность жилье, которое не достроено, хотя закон предполагает и такой вариант решения проблемы с банкротством застройщика. Всем желающим вселиться, наконец, в свои квартиры, предоставляется возможность сформировать жилищно-строительный кооператив, силами этого объединения заканчивается стройка, и дом нормально сдается в эксплуатацию, после чего процесс оформления собственности пойдет своим чередом. Но такой формат могут себе позволить далеко не все сообщества дольщиков, поскольку требования к формированию подобной организации достаточно жесткие:

• уставного капитала строительного кооператива должно быть достаточно для продолжения строительных работ;
• в жилищно-строительный кооператив должно войти подавляющее большинство дольщиков;
• недостроенный объект, включая землю под ним, должен стопроцентно принадлежать обанкротившемуся застройщику.

Нельзя сказать, что ЖСК создаются очень часто, но некоторые недостроенные дома действительно, «дотянуты» силами кооперативов. Это неплохой путь, но, скорее, только в том случае, если дом уже практически достроен, но еще не сдан.

Переход к новому застройщику: организовано и безболезненно

Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.

Итак, банкротство строительной компании, равно как и обвинения девелопера в мошенничестве, являются самым большим кошмаром для дольщика. На самом деле, все уже отрегулировано законодательно, и если не поддаваться панике, а спокойно и последовательно предпринимать решительные шаги, потерь можно избежать. Главная панацея от будущих бед заключается в самом договоре – это обязательно должен быть ДДУ, по всем правилам внесенный в реестр.

Если заключался какой-то другой договор, необходимо незамедлительно обращаться в судебные органы, хотя, нужно заметить, альтернативные документы не обеспечивают покупателю строящегося жилья такой защиты, как ДДУ.

Заключение

Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.

Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит — есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.

Игорь Василенко

novostroev.ru

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Строительная отрасль всегда пользовалась популярностью, поскольку люди стремятся жить в комфорте. В настоящее время постоянно возрастает спрос на долевое строительству, что выгодно как застройщику, так и дольщику – будущему владельцу квартиры. Однако сотрудничество не всегда проходит успешно. В некоторых случаях строительная компания не в состоянии завершить строительство объекта, поэтому ее представители обращаются в суд с просьбой оформить банкротство застройщика. Дольщики при этом оказываются в сложной ситуации, не зная куда обращаться и что требовать.

Вариантов развития ситуации можно выделить три:

1. Дольщик собирается обратиться в судебную инстанцию с целью взыскания денежных средств с застройщика, и узнает, что в отношении него оформляется банкротство строительной компании.
2. Дольщик знает о банкротстве застройщика, однако подавать заявление в суд не собирается, поскольку рассчитывает получить квартиру в строящемся объекте.
3. Дольщик обратился в суд с требованием получения денежной компенсации от застройщика, выиграл процесс, однако не может получить от строительной компании свои деньги.

Каждая ситуация требует подробного рассмотрения.

Подготовка подачи заявления в суд на застройщика

Если строительная компания обратилась в судебную инстанцию с требованием оформить банкротство застройщика, дольщику необходимо, в первую очередь, подать заявление с прошением о внесении его в реестр кредиторов. С подобным заявлением необходимо обращаться в арбитражный суд, поскольку взысканием денежных средств с застройщика будет заниматься именно эта инстанция.

Процедура банкротства контролируется представителями строительной компании, которые нередко прибегают к такому виду махинации, как преднамеренное банкротство (оформление фиктивных задолженностей с целью не возвращать внесенные дольщиками средства). Данная деятельность преследуется по закону, поэтому дольщики имеют право подавать прошение на проверку наличия преднамеренного банкротства в деятельности застройщика.

Узнать, какие из строительных компаний в 2015 году признали свою несостоятельность и намереваются оформить банкротство, можно на официальном сайте Высшего арбитражного суда РФ.

Получение квартиры в возводимом объекте после банкротства застройщика

В некоторых ситуациях банкротство строительных компаний еще не является поводом для беспокойства дольщика. В случае если объект завершен или находится на стадии завершения, шанс получения квартиры достаточно велик.

В случае сдачи объекта в эксплуатацию, необходимо подавать иск с требованием признания права собственности на квартиру. При правильном составлении заявления, в большинстве случаев его удовлетворяют. Если же объект находится еще на стадии строительства, но ваша квартиру уже построена, то обращаться в суд также имеет смысл. Важно заручиться при этом поддержкой квалифицированного юриста, который знает закон о банкротстве до мельчайших деталей, а потому поможет получить максимальную пользу в сложившейся ситуации.

В том случае, когда дом находится на начальных стадиях строительства, и вашей квартиры еще нет, обращаться с иском в суд также можно в надежде, что объект будет передан другому застройщику.

В любом случае попытка получить квартиру должна быть приоритетной, поскольку размер компенсации, получаемой после признания застройщика банкротом, в большинстве случаев ниже суммы, внесенной дольщиком. Объект будет продан с торгов, причем его стоимость будет устанавливаться намного ниже рыночной.

Получение денежной компенсации согласно решению суда

Если строительная компания, согласно решению судебной инстанции, должна выполнить перед дольщиком долговые обязательства, и с момента вынесения решения прошло более одного месяца, можно обращаться в суд с требованием признания должника банкротом. При продолжающемся строительстве и возможности застройщика избежать подобной процедуры, долг будет сразу же погашен.

Если строительная компания инициирует признание себя банкротом, то взыскание денежной компенсации возможно только после прохождения всех этапов процесса. В большинстве случаев имущество должника продается с аукциона, а полученные средства делятся между дольщиками.

Приоритетные права дольщиков

Если строительная компания, отвечающая за возведение объекта, объявляет о своем банкротстве, дольщики имеют приоритетное право на получение компенсации материального ущерба (перед подрядчиками и кредиторами). Данный факт регламентируется поправкой к закону о несостоятельности (банкротстве), внесенной в 2011 году, поэтому шанс получить назад вложенные средства достаточно велик.

Порядок действий дольщика

Если вы узнали, что застройщик обратился в суд с требованием получения статуса банкрота, необходимо принимать меры незамедлительно. 

Следует знать, что реестр кредиторов формируется на протяжении двух месяцев с момента объявления о банкротстве застройщика при долевом строительстве.

Если же в указанный срок вы не успели подать заявление, то можно обратиться в судебную инстанцию и по прошествии данного периода. Однако удовлетворять требование в таком случае будут только после того, как будет компенсирован материальный ущерб дольщиков, состоящих в реестре, при условии, что останутся для этого средства.

С другими дольщиками необходимо предпринимать согласованные действия, поскольку закон о банкротстве подразумевает удовлетворение прошений состоящих в кредитном реестре в равных долях.

Обращение к юристу

Когда дольщик сталкивается с недобросовестностью застройщика, необходимо обращаться за помощью к компетентным в данном вопросе специалистам. Сложная экономическая ситуация привела к тому, что признание банкротами строительных компаний в 2015 году стало явлением далеко не редкостным, и посмотреть текущие дела можно в Картотеке арбитражных дел(«ВАС РФ»).

Обращение к квалифицированным юристам необходимо для правильного составления исков, прошений и сбора всех необходимых документов. Зачастую дольщик не знает, что делать в сложившейся ситуации, а промедление или неправильное оформление документов может привести к потере права на получение компенсации.

Кроме того, законодательство постоянно изменяется, и дольщикам быть в курсе всех нюансов просто невозможно. Юристы в данной отрасли следят за подобными изменениями, поэтому способны подсказать наиболее выгодное решение после ознакомления с делом. В процессе судебного разбирательства также будет полезно, чтобы ваши интересы представлял опытный юрист.

Рейтинг: 2.7.

Please wait…

bankrothelp.ru

Что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

• прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
• дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
• офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

• выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
• третья очередность погашения заявленных требований;
• организация и проведение общего собрания кредиторов;
• заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
• несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

• признание их права собственности на квартиру;
• передача жилого помещения;
• незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
• объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
3. дом не заложен иным лицам;
4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие. Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

• арбитражный суд;
• информация о застройщике и управляющем;
• дата и №, присвоенный ДДУ;
• данные об объекте;
• копии платежных квитанций;
• факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

• договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
• ДДУ;
• предоставление займа на условиях передачи квартиры;
• договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

infonedvizhimost.com