Банкротство застройщика при долевом строительстве

Слухи о банкротстве застройщика часто для участников долевого строительства звучат как приговор. Обычно такое явление ассоциируется с тем, что компания разорилась, и дольщики остались ни с чем. Но не нужно забывать, что мы живем не в 18 веке и права дольщиков защищаются на законодательном уровне. Сегодня банкротство застройщика при долевом строительстве не является поводом для паники. Чтобы максимально защитить свои права и вернуть средства, необходимо быстро среагировать на новость о разорении компании.

Содержимое страницы

Что такое банкротство строительной компании

Банкротство – это длительная и сложная процедура, которая рассматривается арбитражным судом. На процесс может уйти до 1,5 лет. Законодательной базой является федеральный закон ФЗ-127 от 2002 года, который претерпел изменения в 2011 году путем введения отдельного 7-го параграфа, касающегося исключительно застройщиков (ранее закон функционировал относительно всех юридических лиц).

Банкротство состоит из пяти отдельных этапов:

1. Санация (предпринимается целый комплекс мер для того, чтобы восстановить платежеспособность фирмы, подавшей заявление на банкротство).
2. Наблюдение (на этом этапе в компанию направляется временный управляющий, который наблюдает за деятельностью компании и анализирует ее финансовое положение).
3. Внешнее управление (если определено, что есть шансы на успех, назначается новое руководство взамен старого).
4. Конкурсное производство начинается, если шансов на оздоровление компании нет не смотря на принятие возможных мер по ее восстановлению.
5. Признание предприятия несостоятельным и оформление документов.

После признания застройщика банкротом, его имущество реализуется на аукционе, а вырученные деньги идут на погашение долгов перед кредиторами. Этих денег обычно очень мало, и многие дольщики остаются ни с чем или ожидают возврата финансовых средств долгие годы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, важно следить за деятельностью строительной компании, у которой вы купили квартиру на этапе строительства дома, и быстро реагировать при появлении первых тревожных сигналов, говорящих о скором разорении застройщика, а не ждать, пока он объявит себя банкротом.

Признаки предстоящего банкротства

При должном контроле за деятельностью строительной компании, которая строит ваш дом, заметить первые признаки, которые указывают на финансовую нестабильность и ухудшение положения застройщика, можно невооруженным глазом. Главное грамотно определить, временные это трудности или прямой путь к банкротству.

Участник долевого строительства должен насторожиться, если:

1. Застройщик начинает срывать сроки сдачи своих объектов, возведение домов идет медленно (значит, не хватает средств для строительства).
2. Уменьшается прибыль компании по результатам прошедшего или текущего года (это видно из финансовых отчетов).
3. Долги компании начинают быстро расти (не погашаются кредиты, не оплачиваются счета и налоги, начинаются исполнительные судебные производства по принудительному взысканию долгов). Проверить компанию можно на официальном сайте ФССП.
4. Руководство неохотно идет на контакт с инвесторами и дольщиками.
5. Слухи о затруднительном финансовом положении застройщика приобретают массовый характер.

Необязательно наличие таких признаков ведет к банкротству. Компания может восстановиться под новым управлением, при получении нового источника финансирования, улучшении экономической ситуации, стабилизации валютного рынка и т.д. Но следить за положением нужно более тщательно и предпринять меры для защиты своих интересов уже на данном этапе, так как законом это разрешено (дольщик на любом этапе строительства может затребовать возврата денежных средств при возникновении определенных обстоятельств).

Правовая защита дольщиков

Закон о долевом строительстве ФЗ-№214 был принят в 2004 году. Именно он регламентирует все отношения строительной компании и участника долевого строительства, гарантируя возврат денежных средств в случае инициирования процедуры банкротства или ликвидации фирмы.

Существует и закон ФЗ-№210, принятый в 2011 году для защиты интересов дольщиков. Согласно ему, при разорении строительной компании, участникам долевого строительства гарантируется возврат части вложенных денег или всей суммы полностью. Вернуть вложенные средства можно:

• в денежном эквиваленте;
• в натуральном выражении (потребовать жилплощадь).

Важно! Чтобы добиться возврата средств от компании, которая объявлена судом банкротом, нужно обращаться к грамотным юристам. Статья 126 «Закона о банкротстве» дает право разорившейся компании отказаться от выполнения своих долговых обязательств с момента признания ее банкротом.

Что делать, если застройщик объявлен банкротом

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ». Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов. Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Дело в том, что при банкротстве застройщику выгодно, чтобы суд рассматривал его дело по общему порядку, относящемся ко всем юридическим лицам. В данном случае в реестр требований можно включить только требования в денежном эквиваленте, а впоследствии от обязательств легко отказаться и аннулировать их в связи с несостоятельностью. Если в деле применяется новый параграф 7 ФЗ-№127, введенный в 2011 году для дополнительной защиты прав дольщиков, в реестр могут быть включены требования как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении. Второй вариант иногда более надежный. Поэтому в случае начала судебного производства в отношении застройщика, важно выяснить, применяется ли в его деле о банкротстве параграф 7 закона ФЗ-127. И если нет, то нужно самостоятельно подать ходатайство в суд, чтобы дело рассматривалось в соответствии с измененным законом.

Если дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, последовательность его действий должна быть определена следующим образом:

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

1. Включить свои требования к застройщику в специальный реестр, написав заявление и подав необходимый пакет документов в арбитражный суд, в котором ведется дело.
2. Выяснить, какой порядок применяется для рассмотрения дела. Это можно сделать в электронной картотеке арбитражных дел на специальном интернет-ресурсе, указав необходимые данные по делу.
3. Если применяется общий порядок, подать ходатайство в суд о применении параграфа 7 ФЗ-127.

Сроки включения требований в реестр

Дольщикам по закону дается определенный срок для предъявления требований к застройщику, в течение которого они должны написать заявление и представить подтверждающие документы. Сроки формирования реестра:

• 1 месяц на стадии наблюдения;
• 2 месяца после объявления компании банкротом и открытии конкурсного производства.

По истечении указанных сроков, шансы дольщика получить полное или частичное возмещение значительно понижаются. Если требования предъявлены после закрытия реестра, дольщик вносится в список в последнюю очередь и может получить компенсацию, если что-то останется после удовлетворения требований кредиторов, стоящих выше в списках.

Очередность дольщиков в реестре

Реестр требований кредиторов – это документ, который формируется на основании заявлений, поданных дольщиками. В нем указывается список тех, кто предъявил свои требования и устанавливается очередность погашения задолженности перед ними. Эта очередность установлена законом и имеет следующий вид:

1. Первая очередь на удовлетворение требований у лиц, которым компанией был нанесен физический или моральный урон.
2. Вторая очередность принадлежит работникам компании и строительных подрядчиков, которые организовывали работы по строительству. Им должна быть выплачена заработная плата.
3. Третья очередность принадлежит физическим лицам, заключившим договор долевого участия и купившим квартиру у застройщика на этапе строительства.
4. Четвертая очередность у юридических лиц, выступивших в роли кредиторов или инвесторов строительной компании.

Таким образом, дольщики могут рассчитывать на получение возмещения или возврат вложенных средств после погашения компенсаций и выплаты заплаты. Если сроки подачи заявления на включение требований в реестр пропущены, требования дольщика удовлетворяются в последнюю очередь по возможности.

На что могут рассчитывать дольщики

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества. И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Важно! Дольщик имеет право в любой момент изменить свое решение и вместо жилья затребовать деньги. Это целесообразно при возникновении определенных обстоятельств.

Способы получения жилья дольщиком при банкротстве застройщика

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:

• получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
• после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
• строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
• квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща. Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела. В запущенных случаях, когда шансы получить возмещение от застройщика ничтожно малы, следует согласиться на такой вариант. Лучше найти еще немного средств, чем потерять все вложенное, да еще и остаться без жилья. Подобная практика введена с конца 2015 года.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Дополнительные требования дольщиков

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

• компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
• компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
• начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

Куда обращаться, чтобы вернуть деньги

При получении известий о том, что строительная компания объявила о своем банкротстве, для урегулирования вопросов возврата денежных средств можно обращаться не только в арбитражный суд, но и к другим организациям. Поскольку фактически дольщик является кредитором застройщика, он имеет право взыскивать долг с фирмы или ответственных за ее долги лиц любым законным способом. К ним относятся:

1. Обращение в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр. Вместе с заявлением нужно подать документы, подтверждающие участие в долевом строительстве и факт перевода денег.
2. Обращение в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной компании.
3. Обращение к поручителям застройщика с требованием выплаты его долга.
4. Обратиться в специальный компенсационный фонд, чтобы из его средств возместили хотя бы часть денежных средств. Такие фонды по закону обязательны к созданию с 2017 года.
5. Становление на учет в реестре обманутых дольщиков. В таком случае есть возможность получить помощь от органов местной власти.

При частичном или полном удовлетворении требований дольщика способами, описанными выше, размер его требований через суд уменьшается соразмерно полученным выплатам.

Банкротство застройщика – явление не из приятных. Ни один человек не планирует столкнуться с такой проблемой, и для многих эта новость становится шоком. Если ваш застройщик обанкротился, не стоит паниковать. Нужно быстро среагировать, отнести заявление в суд и искать способы решения вопроса по возврату денежных средств. Взыскание долга с должника – процедура затяжная, особенно если речь идет о банкротстве. Согласно закону, банкрот имеет полное право отказаться от исполнения долговых обязательств после признания его статуса. Поэтому дольщики могут остаться ни с чем. Чтобы уберечь себя от подобных неприятностей, нужно сразу обращаться к квалифицированным юристам, которые знакомы с тонкостями вопроса и имеют судебную практику в подобных делах. Но и они могут оказаться бессильны, если вы изначально столкнулись с компанией-мошенницей, и совершили ошибки на этапе выбора застройщика и подписания договора с ним. На практике нередки случаи, когда застройщик собирает деньги с покупателей, иногда продавая по несколько раз одну и ту же квартиру, а затем просто исчезает или объявляет себя банкротом. Поэтому будьте бдительны, не давайте ввести себя в заблуждение, поверяйте застройщика тщательно и всесторонне, игнорируйте предложения компании обойти закон и органы государственной регистрации, потому что так быстрее и легче, оформляйте все документы в установленном законом порядке.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

sdelka.guru

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Ежегодно судебная практика и многие дольщики сталкиваются с такой ситуацией, когда строительная компания признает себя банкротом. Риск участия в долевом строительстве всегда есть. Но государство должно принимать меры, которые помогут защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. При банкротстве законодательством предусмотрен определенный порядок действий долевых участников строительства.

Банкротство

Под данным словом понимается несостоятельность строительной компании отвечать по своим обязательствам. Если учредители компании или кредиторы, перед которыми возникло неисполненное обязательство, заявляют о несостоятельности, то открывается процедура банкротства. Она состоит из нескольких важных этапов:

1. Наблюдение. На этом этапе юридическое лицо еще не признано банкротом, а только происходит наблюдение и анализ его финансового состояния.
2. Финансовое оздоровление, если финансовый управляющий принял решение о возможности успешного восстановления деятельности компании.
3. Внешнее управление. В этом случае компанией уже управляет не само руководство, а внешний управляющий. Все решения принимаются только с его согласования.
4. Конкурсное производство. В этот период завершается вся деятельность компании, ее активы продаются, выплачивается задолженность перед кредиторами в порядке установленной законодательством очереди. На этом этапе руководство полностью отстраняется от управления компанией. Все управление ведет конкурсный управляющий.
5. Мировое соглашение. Оно может быть достигнуто в процессе любой стадии банкротства, если стороны смогут прийти к компромиссу и договориться. Но в этом случае должны учитываться интересы всех кредиторов.

В случае признания застройщика банкротом, чью деятельность уже нельзя реанимировать, принимается решение о ликвидации предприятия. Если в ходе финансового оздоровления появляется шанс спасти компанию и существенно улучшить ее финансовое состояние, то дается время на оздоровление.

Дольщики должны разбираться в том, какой этап проходит в настоящее время, и своевременно принимать решения, а также действовать.

Что делать?

Существует несколько возможных ситуаций, при которых дольщики окажутся в ситуации банкротства застройщика:

• здание может быть фактически достроено, но не сдано в эксплуатацию;
• многоквартирный дом сдан в эксплуатацию и был подписан акт приема помещения с дольщиком до начала процедуры банкротства;
• здание построено только частично.

В зависимости от этих обстоятельств будет различаться порядок действий. Самым основным моментом является наличие ввода в эксплуатацию. Потому что если здание фактически сдано, то оно готово, а это дает основания получить всем дольщикам права собственности на данное жилье.

Если дом сдан

В этом случае нужно получить акт приема помещения или иной другой документ, документально подтверждающий факт приема выполненных услуг. На этом основании суд может принять решение об установлении права собственности на данное помещение за конкретным дольщиком. Для этого участнику строительства нужно:

1. Подать в суд заявление с требованием признать его права собственности.
2. Заплатить государственную пошлину, обязательную при обращении в судебные органы.
3. Направить застройщику копию данного требования и приложенных документов, чтобы он был в курсе о поданном требовании в суд.

Перед тем как обращаться в суд, нужно подготовить полный перечень документации, подтверждающий право на данную площадь. К ним относятся:

• договор долевого участия истца;
• квитанции, подтверждающие оплату дольщиком полной суммы, которая указана в договоре.

После рассмотрения судом данного дела будет вынесено решение о признании права собственности или отказа в этом. Вынесенное решение можно будет оспорить в суде высшей инстанции в течение 15 дней.

Если дом не сдан

В этом случае законодательством установлен строгий порядок действий, которого должен придерживаться каждый участник строительства. Если дом не сдан, то дольщик обязан:

1. Подать ходатайство в тот суд, который занимается ведением процедуры банкротства этого застройщика. В ходатайстве должно содержаться требование о включении в реестр кредиторов.
2. Обязательно нужно указать свое требование, которое банкрот должен исполнить. Это может быть возврат денежных средств или передача достроенного жилья.
3. На основании общей суммы активов и построенного количества жилья в ходе конкурсного производства закрывается задолженность перед кредиторами и другими заявителями.

В ходе процесса строительства добросовестный застройщик мог заключать долевые договора с указанием ответственности поручителя за него. Также возможные риски банкротства компании могли быть застрахованы. Поэтому при открытии процедуры банкротства могут быть применены следующие способы получения своих требований:

• обращение в страховую компанию, которая занималась страхованием финансовой и строительной деятельности застройщика;
• обращение в собственную страховую компанию, если страхователем своего риска являлся дольщик;
• предъявление требований к поручителю в форме претензии;
• предъявление исковых требований к поручителю через суд, если на претензию не был получен положительный ответ.
• признание прав на построенную площадь.

В большинстве случаев денежных средств на счетах банкрота нет, поэтому вернуть дольщикам их требования в форме денег очень затруднительно. Претендовать на денежную компенсацию дольщик может в следующих случаях:

1. Если построенный жилой объект не был передан по соответствующему акту долевому участнику.
2. В виде компенсации реального ущерба, который был причинен застройщиком в ходе невыполнения своих обязательств.
3. Если судом было установлена недействительность или ничтожность заключенного соглашения о долевом участии данного дольщика.

Если дом не был сдан, значит, большинство долевых участников строительства не подписывали приемочный акт, а значит, имеют право претендовать на денежную компенсацию.

Заявление

При составлении искового заявления о предъявлении своих требований у многих дольщиков возникают трудности. Можно обратиться за помощью к юристу, а можно составить его самостоятельно, придерживаясь следующего алгоритма заполнения:

1. Полное наименование судебной инстанции, в которой рассматривается дело о банкротстве.
2. Персональные сведения о заявителе, паспортные и регистрационные данные, а также контактный телефон.
3. Аналогичные сведения об ответчике. Только здесь указываются его полное название, юридический адрес, регистрационные номера ИНН, ОГРН.
4. Персональные данные управляющего, который назначен на процедуру банкротства.
5. Название документа.
6. Описываются основания для возникновения требования. Здесь нужно написать реквизиты договора и платежных документов, подтверждающих полное и своевременное исполнение своих обязательств дольщиком.
7. Полная информация об объекте согласно заключенному договору. Обязательно указываются все важные технические характеристики, прописанные в соглашении.
8. Цена по договору и сумма исполненных обязательств.
9. Далее указываются фактические основания, подтверждающие неисполнение обязательств перед долевым участником строительства.
10. Далее нужно прописать требование о включении в реестр кредиторов и указать свое конкретное требование к банкроту.
11. Ниже перечисляется полный перечень приложенных документов.
12. Потом ставится дата и подпись заявителя.

К этому заявлению обязательно прикладываются все подтверждающие документы.

После подачи заявления все дольщики ждут окончания процедуры банкротства и получения своей доли компенсации. К сожалению, на практике в большинстве случаев долевые участники не могут вернуть полностью свои вложенные средства.

grazhdaninu.com

что делать дольщикам? :: BusinessMan.ru

Многие люди во время приобретения квартиры часто обращают внимание на жилье, предлагаемое застройщиками до окончания строительства. В этом случае происходит участие в долевом строительстве, для чего требуется составить ДДУ (договор долевого участия). За счет этого имеется возможность приобрести квартиры по сниженным ценам. Но придется подождать окончания строительства. Также существуют высокие риски того, что у застройщика закончатся средства или возникнут другие препятствия для завершения процесса возведения дома. Поэтому все граждане должны знать, как поступать при тех или иных проблемах. При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам? Для этого существует несколько вариантов действий.

Законодательное регулирование

Еще в 2004 году был принят специальный закон ФЗ № 214, на основании которого обеспечивается эффективная защита всех граждан, которые вложили свои средства в возведение многоквартирного строения. В нем указывается гарантия на возврат денег, если застройщик подал на банкротство заявление или вовсе был ликвидирован. Однако процесс возврата средств имеет некоторые особенности.

Закон о банкротстве застройщика ФЗ № 210 за 2011 год указывает, что все дольщики защищены законодательством. Поэтому им обязательно должна возвращаться некоторая часть внесенных денег или полностью вся сумма. Возврат может быть представлен не только денежной суммой, но и часто предлагается в натуральном виде. При определенных обстоятельствах обманутый дольщик может претендовать на получение полноценной квартиры, пригодной для жизни. Она обустраивается силами гражданина, а при этом отсутствуют какие-либо ограничения для того, чтобы он пользовался, владел или распоряжался этим имуществом.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать, если дом был практически достроен? В такой ситуации целесообразно дольщикам требовать признать их право на квартиры в новом жилье, а не бороться через суд за возврат денег. Это обусловлено тем, что обычно компании объявляют себя банкротами исключительно в ситуациях, когда у них просто отсутствуют средства для дальнейшего функционирования.

Признаки банкротства застройщика

Сами дольщики могут определить вероятность банкротства компании, в которую были инвестированы деньги для строительства жилого строения. К основным признакам такого состояния фирмы относятся следующие:

• организация перестает погашать свои кредиты и платить по счетам;
• не совершаются обязательные платежи в разные фонды, которые могут быть бюджетными или внебюджетными;
• значительно снижается прибыль фирмы, поэтому увеличивается вероятность того, что вложенные деньги не будут возвращены дольщикам;
• уменьшается ликвидность имущества, принадлежащего застройщику.

Не всегда вышеуказанные признаки обязательно приводят к банкротству, так как организации обладают возможностью наладить свое финансовое положение.

Причины банкротства

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно обусловлено действительно значимыми обстоятельствами. К ним относится следующее:

• увеличивается стоимость материалов, необходимых для возведения дома, а при этом у компании имеется строго ограниченный бюджет, сформированный за счет вкладов дольщиков, поэтому нередко просто отсутствует возможность для продолжения строительных работ;
• повышается цена подрядных услуг;
• рост курсов валют, что является причиной того, что значительно изменяются рыночные цены на материалы, стоимость работ и сами квартиры;
• возникновение форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся погодные условия или влияние неизбежного человеческого фактора.

Все вышеуказанные ситуации приводят к тому, что значительно срываются сроки, в течение которых застройщик должен сдать дом. Это становится причиной того, что дольщики стараются взыскать неустойку, что приводит к увеличению нагрузки на компанию. Нередко именно это выступает основанием для объявления застройщика банкротом.

Понятие реестра требований кредиторов

Что делать при банкротстве застройщика дольщикам? Все инвесторы оповещаются о начале процедуры заранее, что дает им возможность подать заявление на внесение в соответствующий реестр требований кредиторов. Все кредиторы, входящие в этот список, получают возмещение за счет продажи активов должника.

В реестре указываются не только все фирмы и частные лица, которые должны получить обратно свои средства, но и очередность погашения долгов.

Каждый кредитор должен самостоятельно следить за тем, чтобы его данные содержались в этом реестре, а иначе существует высокая вероятность того, что он не сможет получить даже частичное возмещение.

Как кредиторы вносятся в реестр?

При банкротстве застройщика что делать дольщику? Первоначально надо позаботиться о том, чтобы он был внесен в данный реестр, что повышает его шансы на то, что он получит полное или частичное возмещение. Для этого выполняются действия:

• первоначально формируется заявление о необходимости внесения гражданина в этот список;
• к нему прикладываются документы, подтверждающие его право на возмещение, причем в них должно быть четко указано, какая сумма была уплачена человеком по ДДУ;
• все бумаги направляются в арбитражный суд, после чего заявитель будет внесен в реестр.

Заявление должно содержать сведения о наименовании фирмы, являющейся застройщиком, об адресе многоквартирного дома, в строительство которого были вложены средства заявителя, а также вписываются данные о самом гражданине.

Когда подается заявление?

Имеется ограниченный срок, в течение которого может предъявить кредитор требования к застройщику. Поэтому подать заявление с другими документами в суд надо в течение 30 дней после того, как будет опубликована в СМИ информация о банкротстве фирмы.

Если не уложиться в этот срок, то погашаться долги будут в последнюю очередь. Ведь первоначально удовлетворяются требования кредиторов, имеющихся в реестре. Нередко люди, пропустившие срок, вовсе остаются без какого-либо возмещения.

На что могут рассчитывать дольщики?

Закрытие любой компании непременно сопровождается рассылкой соответствующих уведомлений всем кредиторам, причем выполняется подобный процесс в течение 5 дней после принятия решения.

В тексте такого уведомления имеются сведения о том, что дольщик может подать требование о возврате внесенной суммы с процентами. Следующие действия полностью зависят от того, на каком этапе строительства дома была начата процедура банкротства застройщика:

• если был достроен дом, то желательно дольщикам подавать заявление в арбитражный суд, в котором указывается на необходимость оформления права собственности на квартиру;
• если строение не было возведено, то открывается конкурсное производство, поэтому рассчитывать дольщики могут исключительно на возврат средств, а при этом нет четких временных границ относительно выполнения этого обязательства застройщиком.

Первоначально фирма погашает обязательства перед гражданами, которым был нанесен физический урон. Далее выплачиваются зарплаты и иные платежи работникам строительной компании. Только потом в соответствии с очередностью, имеющейся в реестре, погашаются требования дольщиков.

Рассчитывать граждане могут не только на возврат вложенных денег, но и на получение процентов и неустоек. Некоторые люди вовсе требуют возмещение за моральный вред. Но не всегда у застройщика имеются нужные активы и возможности для удовлетворения всех вышеуказанных требований.

Также в ФЗ № 214 содержится информация о том, что оформляется для каждого дольщика обязательная страховка, защищающая граждан от возможных убытков, возникающих в результате нарушения условий договора застройщиком. Но даже страховые компании нередко не справляются с огромным количеством требований со стороны граждан.

Как поступить, если вложены заемные средства?

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам, если они вложили в возведение многоквартирного дома заемные деньги? В такой ситуации граждане сталкиваются с тем, что у них отсутствует собственные жилье, а также остается долг перед банком.

Не следует прекращать выплачивать средства по кредиту, так как это приведет к плачевным последствиям для самого заемщика. Многие люди уверены, что поскольку отсутствует залоговая квартира, то банк будет предъявлять требования застройщику, но на самом деле банковские организации работают только с непосредственными заемщиками. Поэтому разными способами будут взыскиваться средства. Может начаться судебное производство, поэтому приставы могут арестовывать счета и имущество должника для возврата долга банку.

В такой ситуации требуется подать заявление на получение возмещения от застройщика. При этом надо продолжать уплачивать средства по кредиту.

Что может потребовать дольщик?

Дольщики при банкротстве застройщика могут обратиться в суд для внесения их в реестр кредиторов и при этом могут потребовать:

• полный возврат денег, которые были внесены для строительства многоквартирного дома;
• получение права собственности на достроенную квартиру;
• компенсацию морального ущерба, возникшего в результате отсутствия готовой квартиры к дате, указанной в соглашении;
• неустойку, начисляемую при нарушении условий договора застройщиком;
• проценты за использование денег строительной компанией.

Составить заявление и подготовить другие бумаги для внесения гражданина в реестр кредиторов надо в течение 30 дней после начала процедуры банкротства.

Какой выбирается способ компенсации?

Если имеется достроенный дом, то сами дольщики выбирают вариант компенсации. В случае банкротства застройщика можно выбрать такие варианты:

• Если достроен дом, то желательно потребовать оформления права собственности на недвижимость. Это может осуществляться даже при отсутствии отделки или подключения некоторых инженерных коммуникаций. Для этого подается заявление в арбитражный суд.
• Возврат вложенной суммы с процентами и неустойками. Этот вариант считается приемлемым, если у застройщика имеется множество активов, обладающих высокой ликвидностью, чтобы имелась возможность удовлетворить требования всех кредиторов.

Возврат денег может затянуться на длительное время, поэтому многие люди предпочитают получить готовую квартиру даже без отделки. Это особенно относится к гражданам, которые оформили кредит для этой покупки.

Другие возможности для возврата средств

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам дополнительно для повышения вероятности возврата средств? Для этого можно воспользоваться возможностями:

• если появляется информация о возможном банкротстве застройщика, дольщики могут создать свой кооператив и достроить дом своими средствами;
• привлекаются дополнительные инвесторы, а также можно обратиться к государственным органам для предоставления отсрочки по уплате налогов, чтобы строительная фирма могла выйти из кризиса;
• смена застройщика, что может осуществляться при передаче права возведения дома, но при этом новая строительная фирма на основании ФЗ № 214 может запросить вложения дополнительных средств;
• обращение к страховой компании, но это осуществляется только после внесения кредитора в реестр;
• использование поручителей застройщика, которыми обычно выступают учредители или банки, а именно эти компании должны компенсировать ущерб дольщикам, если не справляется со своими обязательствами застройщик;
• применение денег, имеющихся в компенсационном фонде;

Ниже имеется видео, в котором подробно рассказывается о правах дольщиков.

Таким образом, банкротство застройщика – это неприятный момент для любого дольщика. Процесс приводит к тому, что возникают сложности с возвращением денег или получением своей квартиры. Граждане должны оперативно предпринимать разные меры, чтобы они были внесены в реестр требований кредиторов. Можно воспользоваться любым удобным способом для возвращения денег.

businessman.ru

что делать дольщикам в 2019 году?

Если застройщик объявляет себя банкротом, то неполучение дольщиком своих квартир становится фактом. Компании не на что строить дом и нечего возмещать — официально у нее нет никаких средств. Что в этом случае должны сделать дольщики, сколько времени у них есть и куда необходимо обратиться — читайте в статье.

Закон о банкротстве

Основным актом, что регулирует банкротство является ФЗ-№127. В нем содержится вся процедура, которую должен провести суд для признания банкротства. Если рассматривать его содержание кратко: существует пять основных этапов, согласно которым строительная компания может быть признана банкротом. Фактически же применяются только две — наблюдение и конкурсное производство. В рамках первого в фирму направляется управляющий, главная задача которого наблюдать за всей деятельностью и проанализировать ее настоящее финансовое состояние. В рамках же второго начинается конкурсное производство, что характеризуется банкротством фирмы и поиском нового управления — в то время как прежнее отстраняется.

Процедура банкротства застройщика

Рассмотрим основную информацию о процедуре признания застройщика банкротом. Она включает в себя пять этапов, к которым относится:

1. Наблюдение.
2. Оздоровление — финансовое.
3. Управление компанией.
4. Конкурсное производство.
5. Соглашение — мировое.

В юридической практике тем не менее используется только две из них — этого вполне достаточно для признания застройщика банкротом. Отдельно отметить то, что в результате отстранения действующего руководства его пост занимает арбитражный управляющий.

Реестр дел кредиторов

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Сроки предъявления дольщиками требований

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Преимущество статуса «Дольщик» и выставление требований

Законодательством РФ дольщикам предоставлена гораздо большая защита, что автоматически предоставляет им преимущества, недоступные остальным кредиторам. К таковым можно отнести:

1. Очередность. В реестре закреплено четыре очереди, дольщики в которой занимают третье место. Выплаты остальным кредиторам будут производиться после дольщиков — это общий порядок.
2. Форма компенсации. Основное преимущество, которое позволяет выбрать то, в какой форме должна производиться компенсация — финансово или недвижимостью. Первоначальные требования также могут быть изменены.
3. Восстановление убытков. В случае, даже если все компенсировано, дольщики могут потребовать восстановление убытков, что были понесены при банкротстве застройщика.

Это позволяет быстрее получить возмещение ущерба, а также ускорить общую процедуру.

Передача и признание права собственности на жилье

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Куда еще можно обратиться

Первичная инстанция, куда должно быть произведено обращение, с прикрепленным к нем ДДУ, — высший суд (объединен с арбитражным). Необходимо также подтвердить оплату. Копии всех документов и заявления также будут направлены по реквизитам конкретного должника и временного управляющего фирмой.

Существуют также ситуации, при которых отсутствует заключенный договор долевого участия. Если такового нет, а все отношения закреплены в рамках одного документа — это не является проблемой при банкротстве компании. Это связано с тем, что суду достаточно одного, любого документа, который так или иначе может подтвердить связь между субъектами. Например:

• контракт купли-продажи или предварительный по долевому участию;
• наличие задокументированного займа, в условиях которого задействована жилая площадь;
• наличие заключение простого или вложения финансовых средств в иные виды товарищества, что связаны с постройкой недвижимости;
• наличие векселя на жилье или контрактов, в условиях которых также рассматривается строительство недвижимости.

Однако суд не единственная инстанция, куда может обратиться дольщик. Обращение в страховую компанию, на которую оформлена вся ответственность, — допускает требование либо неустойки, либо возмещения всех средств. В случае удовлетворения этих требования объем потенциальных взысканий в реестре уменьшается — это позволяет снизить нагрузку и количество выплат. Помимо, законодательство также обязывает строительные компании в компенсационный фонд, что создан для таких случаев. Все средства из него направляются дольщикам для возмещения убытков.

Последний, но не менее эффективный способ, — обращение в реестр «Обманутые дольщики». Помощь им оказывают непосредственно органы самоуправления.

Теперь, когда информация об общем порядке действий получена — последующие поступки будут сдержаннее и рациональнее. Единственный способ избегать подобных случаев — тщательнее проверять строительные фирмы, несмотря на монотонность и тяжесть всего процесса. Главное при предъявлении требований соблюдать установленный законодательством порядок, не выходит за его рамки и по возможности консультироваться с юристом.

cabinet-lawyer.ru

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам

Банкротство застройщика при долевом строительстве – это многоступенчатая процедура, который приводит к заморозке стройки и прекращению деловых правоотношений с дольщиками.

Люди, которые вложились в свою будущую недвижимость, после разорения строительного предприятия имеют право на возмещение денежных средств. Как добиться такой компенсации, нужно ли подавать в суд и получится ли вернуть все вложения вы сможете узнать из нашей статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!

Банкротство строительной компании – как СРО становятся банкротами

Признаки банкротства застройщика не определены специальными нормативно-правовыми актами, поэтому для этого используются общие положения Федерального Закона:

1. Дом не достроен в срок из-за нехватки средств, а привлечь к финансированию новых дольщиков не представляется возможным.
2. Здание достроено, но не сдаётся в эксплуатацию из-за того, что у исполнителя проблемы с документацией.
3. В ходе выполнения условий было обнаружено, что застройщик ведёт свою деятельность незаконно, а для того, чтобы получить разрешения и оплатить штрафы, денег не хватает.
4. Застройщик не выплачивал налоги, либо обнаружилась его задолженность перед пенсионным фондом.

Процедура признания застройщика банкротом

Процедура банкротства застройщика инициируется самими дольщиками. Для того, чтобы процесс прошёл успешно, лучше всего составить коллективный иск от всех граждан, права которых нарушены. К иску прикрепляется договор долевого участия и все чеки и квитанции, которые подтвердят факт успешной оплаты.

Если гражданин подписывал не договор ДУ, а любое другое соглашение с должником, во время процедуры банкротства значения это иметь не будет. Таких обманутых кредиторов можно подключать к общему иску, но в списке приоритетов выплат они будут стоять ниже.

Следующий этап – слушание дела по сути. Арбитраж рассматривает дело, изучает изъятую у застройщика финансовую отчётность и договоры кредиторов. Если им будут открыты черты банкротства, тогда на объект направляется арбитражный управляющий, который проводит оценку и подготавливает производство ко второму этапу.

Второй шаг – конкурсное производство. При банкротстве застройщика он может затянуться, так как трудно найти покупателя на объект незавершённого строительства. Чаще долги гасят не за счёт продажи недостроенного дома, а за счёт других материальных активов предпринимателя.

После того, как долги исполнителя будут реструктурированы, кредиторы получат предписанные законом компенсационные выплаты. Не всегда они совпадают с теми суммами, которые были вложены в строительство, но из-за первичного приоритета шансы дольщиков получить свои вклады назад больше, чем у остальных участников.

Каковы права дольщиков при банкротстве застройщика

Права дольщиков при банкротстве застройщика обладают особым приоритетом. Считаются, что они рискуют больше, чем обычные кредиторы, поэтому закон выделяет им ряд привилегий при распределении компенсационных выплат после процедуры банкротства.

Насколько они приоритетны

Защита дольщиков при банкротстве застройщика заключается в следующих правах:

1. В списке претендентов на компенсацию они занимают третью очередь (все лица, которые также являются вкладчиками, но не по договору долевого участия, будут на четвёртой позиции).
2. Если в следствии долевого строительства объект всё же был завершён, но по каким-то причинам компания не реализовала все свои задачи до конца и обанкротилась, то дольщик может истребовать компенсацию как в виде денежной суммы, так и в виде жилого помещения.
3. Дольщик имеет право на компенсацию всех издержек, которые он понёс в результате невыполнения другой стороной обязательств, которые он взял на себя по договору.

Как их правильно использовать

Для того, чтобы использовать свои права, дольщик должен обязательно обратиться в суд, а к иску приложить свой договор долевого участия. При осуществлении выплат в страховой компании или в реестре обманутых дольщиков никакие дополнительные льготы в зависимости от типа договора, заключённого с застройщиком, не предусмотрено.

Что происходит с жильём и что делать дольщику при нарушении его прав

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика? В первую очередь – не поддаваться панике. Законом предусмотрены чёткие механизмы защиты прав этой категории граждан, поэтому лучшее, что они могут сделать – это сразу же обратиться в арбитражный суд и продолжать сотрудничество с законодательной веткой власти.

В качестве альтернативного варианта законодательство предлагает обманутому кредитору обратиться в страховую компанию или к органам местного самоуправления для защиты своих прав и интересов.

Если застройщик будет признан банкротом через суд, тогда здание будет продано в ходе аукциона, а вырученные средства станут материальной базой для выплаты компенсации дольщикам. Если же дело будет решаться со страховой, тогда лица могут просить передать им не материальную компенсацию, а сами квартиры. Также на недвижимость можно претендовать и встав в реестр обманутых дольщиков.

Как происходит компенсация

Что делать, если обанкротился застройщик? Существует несколько методов компенсации. Зависит способ восстановления нарушенного права исключительно от выбора гражданина. Особенность защиты субъектов в данном случае заключается в том, что воспользоваться можно только одним из них.

1. Первый вариант – обращение в суд. В таком случае банкротство строительных компаний завершается реализацией его имущества в ходе конкурсного производства и денежных компенсаций в счёт участников долевого строительства.
2. Второй вариант – работа со страховыми компаниями. Если строительная фирма работала законно и была застрахована, то денежные требования дольщики могут перенаправить страховикам. Застройщик банкрот не избавляется от других выплат, которые могут быть предписаны ему судом.
3. Последний вариант – записаться в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика. Эта база создана государством для того, чтобы предостеречь дольщиков от денежных потерь, если бизнес обанкротится. В случае записи в реестр требований компенсация гражданам будет осуществлена за счёт органов местного самоуправления, но в порядке общей очереди.

Заключение

Договор долевого участия – один из самых дешёвых способов получить собственную недвижимость, и в то же время один из самых рискованных. Очень часто такого рода соглашения не исполнятся из-за того, что застройщики банкротятся, поэтому вопросом защиты своих прав стоит озаботиться заранее.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!

prava.expert

Банкротство застройщика: что делать дольщику

Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, что делать дольщику в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве – весьма популярный способ стать собственником нового жилья. Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит. Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?

Как происходит банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

1. Наблюдение. Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
2. Финансовое оздоровление. Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
3. Внешнее управление. Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
4. Конкурсное производство. Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.

Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.

• Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
• Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился? В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если  средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то  остаток должен будет погасить заемщик.

Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:

• Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
• Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.

Поэтому прекращение погашения кредита – это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.

Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора. Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

law03.ru

Что и как делать при банкротстве застройщика

Спрос на жилье остается стабильно высоким. Один из способов купить квартиру в новом доме – стать дольщиком строительства с правом собственности на жилье. Однако нередки ситуации, когда возведение жилого объекта останавливается — застройщик просто не в состоянии завершить его. Дольщики оказываются в сложном положении и зачастую не знают, что им делать.

Общие понятия

Паниковать и расстраиваться не стоит — в 2011 году в законодательство были внесены существенные поправки, которые несколько изменили процедуру банкротства и гарантировали дольщикам, как кредиторам строительства, приоритетный порядок расчетов.

Денежные средства, вложенные людьми в возведение нового многоквартирного дома по договору долевого строительства, могут быть возвращены следующим образом:

1. Передача дольщикам объекта незавершенного строительства.
2. Передача жилого помещения в доме.
3. Удовлетворение требования о возврате денег.

Что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве?

Возможны три варианта развития событий:

Показатели	Описание
Узнав об инициированной застройщиком процедуре банкротства	дольщик подает в суд исковое требование о взыскании денег
Зная о том, что застройщик банкротится, дольщик не обращается в суд	надеясь все же получить свою квартиру после окончания строительства
Требование дольщика о назначении денежной компенсации удовлетворено	но выплата денег от компании-банкрота не производится

 

Как именно поступать, зависит от нескольких факторов — на какой стадии заморожено строительство, есть ли реальная возможность финансового оздоровления компании-застройщика, достигли ли дольщики согласия в своих дальнейших действиях.

Что это такое

Вопросы банкротства компании-застройщика регулируются законодательством.

Специальный закон о банкротстве был принят еще в 2002 году, однако лишь в 2011 году, благодаря поправкам, дольщики получили приоритетные права как отдельная категория кредиторов.

Под банкротством компании-застройщика понимается судебный процесс, который проводится арбитражным судом.

Цель разбирательства – выявить возможности для удовлетворения исковых требований от кредиторов по обязательным платежам, которые компания задержала более чем на три месяца, и по денежным обязательствам перед дольщиками и прочими контрагентами (государством, банками, поставщиками и пр.).

По закону процесс банкротства может состоять из нескольких этапов:

• наблюдение;
• финансовое оздоровление;
• внешнее управление;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Как правило, в настоящих условиях используются две процедуры — наблюдение, которое проводит арбитражных суд в отношении банкрота, и конкурсное производство.

Наблюдение по факту – это подготовительный процесс, в ходе которого арбитражный управляющий проводит анализ хозяйственной и финансовой деятельности компании-застройщика.

На этом этапе формально компания пока не признается банкротом. Допускается, что при определенных условиях положение застройщика может нормализоваться.

По завершении процедуры наблюдения вводится процедура конкурсного производства, после чего застройщик официально считается банкротом.

Прежнее руководство отстраняется от управления компанией, все дела теперь ведутся арбитражным управляющим.

Кто может обратиться

Закон четко определяет тех, кто может обратиться в суд:

1. Кредиторы.
2. Дольщики.
3. Контрагенты (поставщики).

По закону кредиторами компании-банкрота являются любые юридические лица, которые имеют к застройщику денежные либо иные законные претензии.

При этом законность требований о взыскании денег или исполнении других обязательств должна подтверждаться документами (договором).

Требования предъявляются в рамках проводимого судебного разбирательства. В данном случае речь идет о процедуре банкротства, поэтому все иски принимаются в арбитражный суд после инициации такого дела.

Куда следует идти

Если против застройщика инициирована процедура банкротства, дольщик обязательно должен заявить о своих требованиях в отношении организации-банкрота в рамках дела о банкротстве.

Это гарантия получения либо денег, либо жилья. В противном случае можно остаться ни с чем или получить самый минимум по остаточному принципу.

Предъявлять свои права нужно именно в рамках ведущегося дела о банкротстве. То есть заявление следует подавать в тот арбитражный суд, который рассматривает процесс банкротства.

В суд нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов по одному из двух требований:

• о передаче жилья в собственность;
• о возврате вложенных в строительство денег.

Важно, что представители компании-застройщика нередко используют процедуру преднамеренного банкротства с целью наживы.

Вложенные дольщиками деньги компания просто оставляет себе, то есть банкротится преднамеренно. Это возможно, например, когда компания несколько месяцев не осуществляет положенные платежи, создавая фиктивную задолженность.

Это значит, что возможен вариант, когда дольщики подают заявление с иском о проведении проверки о возможной махинации в сфере строительства.

Сведения о компаниях, которые намерены провести процедуру банкротства, есть на портале Высшего арбитражного суда РФ.

Что делать в случае банкротства застройщика

В случае возникновения проблем, которые появились и строительной компании, перед дольщиками возникает дилемма — потребовать вернуть деньги или все же попытаться получить квартиру.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Прежде всего следует поставить в известность суд, рассматривающий дело о банкротстве, о своих требованиях. Неважно, чего хочет дольщик, важно, успеет ли он заявить о своем праве вовремя.

Специалисты рекомендуют все же предпочесть квартиру деньгам, если стоит выбор между возвратом денежных средств и возможным получением жилья.

Дело в том, что сумма компенсации, вырученная после продажи имущества должника, может оказаться очень маленькой.

Недостроенный дом продается с молотка зачастую по чисто символической цене, не имеющей ничего общего с рыночными ценами.

Чаще всего дольщики получают гораздо меньше того, что вложили в строительство. Поэтому попытка получить квартиру вместо компенсации более выгодна во всех отношениях.

Необходимые условия

Согласно закону, обязанность арбитражного управляющего – уведомить дольщиков о том, что инициировано дело о банкротстве в отношении их строительной компании.

Однако на практике рассчитывать на это не приходится, поэтому стоит самостоятельно подать заявление в арбитражный суд о включении своего дела в реестр кредиторов.

Чтобы оказаться в проигрыше, дольщику нужно:

Показатели	Описание
Определиться с тем, в каком реестре он будет ожидать результатов банкротства	—
Вовремя подать заявление	на включение в реестр
Отслеживать ситуацию	плотно общаясь с арбитражным управляющим и другими дольщиками

 

Как только арбитражный суд примет решение о введении в отношении компании-застройщика процедуры банкротства, кредиторы, включая дольщиков, могут написать заявление в суд с требованием либо вернуть денежные средства, либо передать жилое помещение согласно условиям договора.

Создаваемый арбитражным судом реестр требований включает в себя сведения обо всех кредиторах банкрота, а также о сути их требований.

Отдельная часть общего реестра – это реестр, включающий кредиторов, которые требуют передать им жилые помещения.

Дольщики являются особой категорией кредитов, поэтому они могут быть включены в оба реестра — общий и «квартирный».

Одним из требований может быть взыскание неустойки из-за просроченных сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Подача заявления в суд

Чтобы оказаться в реестре кредиторов застройщика банкрота, дольщик должен написать заявление с соответствующим требованием. Это может быть требование о передачи квартиры либо о выплате денежной компенсации.

К заявлению нужно приложить документы, доказывающие основания для обращения:

Показатели	Описание
Договор	с застройщиком
Документы	о перечислении денег согласно договору

 

На основании и заявления и подтверждающих документов арбитражный суд примет решение о включении заявителя в реестр кредиторов.

Если дело о банкротстве находится на начальной стадии (наблюдение), то копию заявления и подтверждающих бумаг нужно передать представителю застройщика и временному управляющему.

Ситуация банкротства – еще не повод расстаться с мечтой о собственной квартире.

Если дом почти достроен или достроен, но еще не введен в эксплуатацию, то дольщик почти наверняка может получить квартиру согласно договору, пусть и с некоторой задержкой по срокам.

То же касается и случаев, когда строительство здания не завершено, но квартира, купленная дольщиком, уже построена. Главное – правильно составить и в срок подать заявление о признании за дольщиком права собственности на жилье.

Если возведение объекта приостановлено на начальной стадии и квартира дольщика еще не построена, никто не запрещает обратиться с заявлением передаче прав на квартиру.

Однако они будут исполнены лишь в том случае, если дом будет достраиваться другим застройщиком.

Особенности процесса

Дольщикам важно отслеживать состояние дела о банкротстве с начальной стадии. Дело в том, что их права защищает не столько закон о банкротстве, сколько 7 параграф, принятый в дополнение к основному закону в 2011 году.

Суд может и не применять его положения в отношении банкрота.

Дольщикам нужно получить данные о том, как именно ведется дело — с применением 7 параграфа или без него. В последнем случае нужно обратиться в суд с требованием применить положения дополнительного параграфа.

Однако сделать этом можно после включения в реестр кредиторов. Данные можно получить в картотеке арбитражных судов.

Важно обратить внимание на то, как именно составлен договор с застройщиком.

Возможны два варианта:

1. На руках у дольщика договор купли-продажи жилой недвижимости.
2. Предъявить суду можно лишь предварительный договор купли-продажи.

В последнем случае суд может решить, что он уже окончил действие и вынести решение о выплате денежной компенсации.

Если дольщик оформил договор покупки еще не построенной недвижимости, то суд может признать его недействительным, поскольку регистрационного номера у квартиры по понятным причинам нет.

Дольщику нужно доказать, что он заключал договор долевого участия в строительстве. Это позволит получить не только квартиру, но и неустойку за пропуск сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Если выбирать между возвратом вложенных в строительств денег и получением права на квартиру в недостроенном доме, то нужно учесть важный нюанс.

Банкрот должен по суду выплатить деньги большому числу кредиторов. Тут и собственные работники застройщика, и организации, представившие коммунальные услуги, и оплата судебных издержек, работы внешнего управляющего и пр.

Может сложиться ситуация, когда у организации-банкрота просто не окажется средств на то, чтобы вернуть деньги в полном объеме всем кредиторам.

Если же подать заявление на признание права собственности на квартиру и получить одобрение суда, то квартира будет выведена из конкурсной массы, то есть не будет продана вместе с имуществом банкрота.

После назначения конкурсного управления имущество банкрота продается с торгов, а сумма распределяется между кредиторами в порядке погашения образовавшейся задолженности.

Если получить судебное решение о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме либо долю в общем имуществе дольщиков, то можно либо вступить в кооператив, организованный ими, либо продать свою недвижимость самостоятельно.

Установленные сроки

Дольщики обанкротившейся организации-застройщика должны отслеживать ситуацию очень внимательно. Это необходимо для того, чтобы успеть уложиться в установленные законом сроки.

Они таковы:

Показатели	Описание
На первоначальной стадии наблюдения заявления от дольщиков для включения в реестр кредиторов арбитражным судом принимаются в течение одного месяца	30-ти дней
Если началось конкурсное производства, то на этой стадии подавать заявление с требованием выплатить деньги или передать право на жилье можно в течение двух месяцев	60-ти дней

 

Срок начинает отсчитываться с момента публикации соответствующих сведений в газете «Коммерсантъ» либо с момента уведомления об открытии реестра дольщиков арбитражным управляющим.

Если дольщик не успел подать заявление в указанный срок, то он не лишается права на этом впоследствии.

Однако в случае просрочки его требования будут удовлетворены в последнюю очередь, после выплат компенсации материального ущерба включенным в реестр дольщикам.

Соответственно, если денег к этому моменту не останется, пропустивший срок обращения дольщик может остаться ни с чем.
Установлены сроки выплат по заявлениям дольщиков о денежной компенсации.

Спустя месяц после получения положительного решения суда можно обратиться в суд снова, чтобы потребовать признания застройщика банкротом.

Чтобы избежать неблагоприятного развития событий, застройщик выплатит денежную компенсацию.

Если же процедура банкротства будет инициирована, то денег придется ждать долго. Пока не будут выполнены все установленные по закону этапы процедуры, денег дольщик не увидит.

Видео: что делать, если застройщик банкрот

Важные нюансы

Дольщики имеют преимущество по сравнению с прочими кредиторами.

Существует очередь кредиторов, предусмотренная законом:

Показатели	Описание
Люди	которые физически или морально пострадали от действий застройщика
Непосредственные работники организации-застройщика	и лица, которым банкрот обязан оплатить работу по индивидуальному договору
Дольщики	которые внесли суммы вперед в счет получения готового жилья
Прочие кредиторы	—

 

Важно, что поправки в закон позволили признавать договоры, заключенные с застройщиками, договорами долевого участия в возведении жилого здания.

Даже если на руках у дольщика только договор купли-продажи или инвестиционный контракт, а не полноценный договор долевого строительства, важно подавать заявление в суд таким образом, чтобы доказать факт долевого участия.

Это самый важный момент, который дольщик должен учитывать. Именно признание долевых условий по закону дает больше всего прав и на получение жилья, и на компенсацию в полном размере.

В каком размере назначаются денежные требования, сколько получит дольщик? Будет возвращена сумма, уплаченная согласно договору передачи жилого помещения, плюс сумма ущерба.

Она определяется как разница между стоимостью квартиры и суммой, уплаченной ранее.

Деньги на выплату появляются после того, как будет продано имущество компании-банкрота, то есть недостроенный дом.

Основная часть денег пойдет именно на расчет с кредиторами третьей очереди, то есть с дольщиками.

Чем регулируется

Основной закон, регулирующий вопросы банкротства, это Федеральный закон:

Номер	Описание
№127 (2002 год)	«О несостоятельности (банкротстве)»

 

Права дольщиков регулируются Федеральным законом:

Номер	Описание
№210 (2011 год)	«О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ…»

 

Вопросы долевого участия в возведении зданий регулируются положениями Федерального закона:

Номер	Описание
№214	«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

 

После инициации процедуры банкротства дольщики должны принять решение о форме, в которой они хотят получить свое имущество (деньги или квартира).

С этой целью в положенный по закону срок они должны обратиться в арбитражный суд для включения в реестр кредиторов. Важно постоянно отслеживать ситуацию и оперативно реагировать на возможные изменения.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

zataskaem.ru