Обращение взыскания на заложенное имущество происходит – 349. /

Содержание

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество применяется в том случае, если должник не исполняет взятые на себя обязательства. Какова процедура обращения взыскания на заложенное имущество и в каких случаях должник может не отвечать по своим обязательствам, расскажем в статье. 

В каких случаях производится обращение взыскания на имущество должника?

Как оценивается заложенное имущество?

Обращение взыскания на заложенное имущество по договору кредита

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Проблемы при обращении взыскания на заложенное имущество

В каких случаях производится обращение взыскания на имущество должника?

Если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет взятое на себя обязательство, то в целях защиты прав кредитора законодатель предусмотрел возможность обращения взыскания на имущество должника, которое находится в залоге.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Несмотря на виновность должника, Гражданский кодекс в статье 348 предусматривает, что обращение взыскания на имущество должника не допускается, если должник незначительно нарушил обязательство и размер требований кредитора явно не соответствует стоимости имущества. Но в этом случае должны соблюдаться несколько условий:

  • сумма долга меньше 5% от стоимости имущества, находящегося в залоге;
  • период просрочки по обязательству со стороны должника меньше 3 месяцев.

Как оценивается заложенное имущество?

Оценка заложенного имущества, как правило, осуществляется в 3 этапа:

  1. Определение рыночной стоимости имущества на момент заключения договора кредитования.
  2. Определение залоговой стоимости имущества. Законодателем не предусмотрена методика расчета такой стоимости; основными нормативами в данном случае будут внутренние банковские инструкции. Главное в данном случае – просчитать 2 направления: все возможные издержки, связанные с реализацией заложенного имущества, и возможные риски.
  3. Определение возможной цены, за которое имущество будет выставлено на торги. В этом случае залоговая стоимость приводится в соответствие с уровнем инфляции.

В любом случае, вне зависимости от вида заложенного имущества, кредитору целесообразнее обратиться за расчетом стоимости к специалисту.

Обращение взыскания на заложенное имущество по договору кредита

Большинство граждан сталкивались с проблемой кредитования под залог имущества. Довольно распространенным в данном случае является залог недвижимости или автомобиля. Давайте более подробно рассмотрим все действия со стороны банка.

Итак, кредитная организация вправе обратить взыскание на заложенное имущество, если заемщик или поручители не вносят ежемесячные платежи более 3 раз в течение 12 месяцев, несмотря на то что сумма просрочки может быть незначительна.

Банк может выбрать внесудебный порядок решения вопроса или обратиться в суд за обращением взыскания на заложенное имущество

.

Итак, если в кредитном договоре имеет место быть условие о том, что стороны урегулируют все возникшие разногласия путем переговоров без обращения в суд, то банк этим воспользуется. Обращаем ваше внимание, что законодатель установил ограничение: если в залоге находится недвижимость, которая принадлежит должнику на праве собственности и она является единственным его жильем, решать вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество можно только в судебном порядке. Но если стороны подписали после образования просрочки соглашение о том, что все споры урегулируются во внесудебном порядке, то это их право.

Итак, последовательность действий банка при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество следующая:

  1. Проводится работа с должником, и он уведомляется о сумме задолженности и сроках ее погашения.
  2. Должнику направляется письмо о том, что начинается процедура обращения взыскания на заложенное имущество.
  3. Должник должен передать банку предмет залога по акту приема-передачи.
  4. Банк уведомляет должника о месте и времени проведения торгов по реализации заложенного имущества.
  5. Если торги признаются состоявшимися, то из вырученной суммы уплачивается долг банку, вознаграждение организатору торгов. Если после этого остаются денежные средства, они возвращаются должнику.
  6. Если торги не состоялись, банк в течение 10 дней вправе приобрести имущество и зачесть в сумму покупки свои требования.
  7. Если банк отказывается покупать заложенный объект, то через месяц проводятся вторые торги.
  8. Если и вторые торги не состоялись, банк в течение 1 месяца вправе приобрести имущество по стоимости на 25% ниже его стоимости на первых торгах.
  9. Если банк не воспользуется правом покупки и в этот раз, залог прекращается.

При выборе судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество банк сначала направляет должнику претензию с условием передачи дела в суд, если должник не исполнит обязательство. Далее исковое заявление передается банком в суд, который выносит решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Итак, суд вынес решение об

обращении взыскания на заложенное имущество, и кредитор по своей инициативе направляет документы судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Судебный пристав – исполнитель должен изъять у должника предмет залога или же взять документы, которые необходимы для обращения взыскания на заложенное имущество.

Следующий этап – продажа имущества на публичных торгах.

Здесь возможно несколько вариантов развития событий.

  1. Имущество успешно реализуется на торгах, и из полученной суммы кредитор забирает свой долг, организаторы торгов получают плату за услуги, остаток (если имеется) передается должнику. Если же денег, полученных от продажи, не хватило на покрытие кредита, то оставшаяся сумма долга погашается из иного имущества гражданина.
  2. Торги признаны несостоявшимися. Кредитору предлагается в течение 10 дней со дня проведения торгов выкупить заложенное имущество, включив в сумму долг гражданина.
  3. Кредитор отказывается выкупать имущество. В этом случае через месяц после проведения первых торгов объявляется о проведении вторых.
  4. Торги не состоялись. Кредитору опять предлагают выкупить имущество, но уже по стоимости на 25% ниже относительно заявленной на первых торгах.
  5. Кредитор отказывается от покупки имущества, и залог прекращает свое действие.

В принципе, процедура реализации имущества аналогична внесудебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество. С одной лишь разницей: во внесудебном порядке за вопросы реализации имущества отвечает банк, а во втором случае – судебный пристав.

Проблемы при обращении взыскания на заложенное имущество

При обращении взыскания на заложенное имущество могут возникнуть проблемы, о которых надо знать и, по возможности, предупреждать их.

  1. Перед реализацией заложенного имущества должна быть проведена его оценка. В данном случае возможно возникновение конфликта сторон, так как специалисты могут использовать разные показатели при вычислении стоимости имущества залога.
  2. Стоимость работы организатора торгов – 3% от вырученной суммы после продажи заложенного имущества. Именно поэтому, если суммы от продажи не хватит на оплату его услуг, эту стоимость возмещает залогодержатель.
  3. При наличии уважительных причин суд вправе отсрочить продажу имущества должника на торгах на 1 год. Однако эта отсрочка не освобождает должника от выплаты процентов, штрафов и неустойки, которые возникли из-за просрочки обязательства. Согласитесь, не совсем гуманная мера со стороны законодателя. И неизвестно, в чью пользу будет трактоваться данное положение. Однако можно надеяться, что за это время должник найдет деньги для уплаты долга, и его имущество не придется продавать на торгах.
  4. Если было принято решение о реализации заложенного имущества на торгах, то должник должен быть уведомлен об этом не позднее чем за 10 дней. В противном случае можно признать данные торги несостоявшимися.
  5. Если во внесудебном порядке для оценки стоимости имущества привлекается оценщик, то первоначальная стоимость объекта на торгах не должна быть ниже 80% от суммы, указанной в акте оценки.
  6. Торги признаются несостоявшимися, кредитор отказывается выкупать имущество, договор залога прекращает свое действие. А как же тогда долг? Именно этим положением косвенно и нарушаются права кредитора.
  7. Должник в любом случае при обращении взыскания на заложенное имущество
    должен быть уведомлен об этом. Иначе как он передаст кредитору документы для реализации имущества на торгах?

Рекомендуем вам внимательно прочитать нормы действующего законодательства и текст договора залога с тем, чтобы в последующем не возникло проблем. 

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество является одной из самых противоречивых процедур в российском законодательстве. Несмотря на более чем детальное и пошаговое описание процедуры в нормативных правовых актах, на практике возникают проблемы, которые сторонам приходится решать самостоятельно или путем обращения в суд. 

nsovetnik.ru

Обращение взыскания на заложенное имущество

Что такое обращение взыскания на заложенное имущество, как и в каких случаях происходит, и какие проблемы могут возникнуть в процессе?

Залоговое кредитование – очень популярный в России и в мире вид банковского финансирования физических и юридических лиц. Наличие залога, в качестве которого обычно выступают наиболее ценные объекты, например, автомобили или недвижимость, позволяет минимизировать риски банка, что, в свою очередь, дает значительные преимущества заемщикам. Более интересные, финансово выгодные условия по сравнению с беззалоговым кредитованием – ключевое достоинство залоговых кредитов для клиентов банков.

Предоставление в качестве обеспечения залога предполагает не только возможность получить очень лояльные условия кредитования, но и понимание всех рисков, которые может повлечь неисполнение обязательств или ненадлежащее их исполнение по кредиту. Основной риск – утрата залога, на который при нарушении заемщиком кредитного договора может быть обращено взыскание. При этом важно, что именно залог будет рассматриваться как первичный вариант удовлетворения кредитором своих требований и только при недостаточности обеспечения для погашения оставшихся претензий будут изучены другие варианты – имущество, деньги и доходы заемщика-должника.

Основания взыскания за счет залога

Общим или универсальным основанием взыскания долга за счет залога является ненадлежащее исполнение должником обязательств по договору либо их неисполнение. Конкретно и детально основания должны быть определены условиями договора, в котором залог предусмотрен в качестве обеспечения, но они не могут противоречить закону:

  1. Не допускается удовлетворение требований за счет залога, если нарушения договора со стороны заемщика незначительны и при этом требования кредитора в силу незначительности нарушений несоразмерны стоимости залога.
  2. Пока кредитором не доказано иное, предполагается, что его требования несоразмерны стоимости залога, а нарушения должника незначительны в случае просрочки исполнения обязательства, составляющего менее 5% от стоимости залога, на срок не более 3 месяцев.
  3. Если договором не предусмотрено иное, периодически исполняемое обязательство, например, ипотечный кредит или автокредит, допускает право кредитора обратить взыскание на залог только при условии систематических просрочек – 3-кратном нарушении сроков платежей в течение года, предшествующего инициированию процедуры взыскания за счет залога (обращению в суд или направлению должнику соответствующего уведомления). Вместе с тем, в таких случаях незначительность нарушения не имеет никакого значения.
  4. Если должник до момента реализации залога погасит свои обязательства полностью или в той части, в которой обязательство просрочено, процесс обращения взыскания на залог или его продажа прекращаются. Договором кредита (займа) или иного рода соглашением данное правило изменено быть не может, а внесенное условие – ничтожно.

Общий порядок взыскания за счет залога

Законодательство регламентирует только общие требования и порядок взыскания за счет залога, оставляя сторонам обязательства достаточный простор для более детального согласования частных условий.

Согласно положениям закона:

  1. Взыскание может осуществляться в судебном либо внесудебном порядке. Последний предусмотрен для случаев, когда стороны пришли к взаимному согласию по поводу его применения и предмет залога не включен в перечень имущества, на которое взыскание может быть обращено исключительно в судебном порядке.
  2. Внесудебный порядок допускает право обращения кредитора в суд, правда, в этом случае расходы, связанные со взысканием за счет залога, будет обязан нести кредитор, если только не докажет, что внесудебный порядок не мог быть реализован из-за действий залогодателя или иных лиц.
  3. Кредитор и другие лица, осуществляющие взыскание за счет залога, обязаны предпринять все меры для его реализации по наибольшей цене из возможных вариантов, иначе станут обязанными возместить убытки лицу или лицам, которым они были причинены продажей залога с меньшей выручкой, чем можно было реально получить.

Внесудебное взыскание

Внесудебное взыскание за счет залога возможно в рамках двух процедур:

  1. По соглашению сторон, но только при условии, что предмет залога не содержится в перечне имущества, обращение взыскания на которое допустимо только по решению суда.
  2. По исполнительной нотариальной надписи в рамках принудительного взыскания, которое осуществляется приставами. Такой порядок допустим при условии, что договор залога был оформлен нотариально либо кредитный договор обеспечен залогом, который не включен в перечень имущества, взыскание на которое обращается только по судебному решению.

Соглашение о возможности внесудебного взыскания за счет залога заключается в той же форме, что и договор залога. Обычно это условие просто включается в договор залога, позволяя сторонам в дальнейшем уже не возвращаться к этому вопросу. Дополнительное соглашение или условие о внесудебной процедуре удовлетворения требований кредитора за счет залога должно предусматривать описание конкретного порядка реализации залогового имущества. Минимальный набор требований – один или несколько законных вариантов реализации залога, а также оговорка о стоимости залога в контексте стартовой цены реализации либо порядок ее определения.

Если стороны предусмотрели несколько возможных способов продажи залога, право выбора конкретного варианта принадлежит кредитору-залогодержателю, если стороны не договорились об ином.

Поскольку кредитор может не являться непосредственным залогодержателем, а должник – залогодателем, при начале процедуры обращения взыскания на залог ее инициатор обязан поставить в известность об этом все заинтересованные стороны, направив им письменные уведомления. Продажа залога может быть начата только по истечении 10 дней после получения должником (залогодателем) соответствующего уведомления, если больший срок не предусмотрен соглашением либо не вытекает из требований закона. Исключением являются банковские процедуры: срок может быть сокращен, однако только при условии серьезного риска падения стоимости залога в существенном размере по сравнению со стартовой ценой продажи, обозначенной в уведомлении. 

Внесудебный порядок взыскания за счет залога – более быстрый, выгодный и эффективный вариант урегулирования долговой проблемы, причем для всех сторон обязательства. Но за этими преимуществами скрывается и более высокая степень риска. Нельзя исключить ситуации злоупотребления правом, мошеннические действия, нарушения законных прав, ведь интересы сторон зачастую серьезно разнятся, а утратить право собственности на залог и лишиться ценного имущества – не лучший вариант выхода из долговых проблем. Оставляя достаточный простор для самостоятельного определения сторонами порядка обращения взыскания на залог, законодательство все же охраняет их права и интересы, устанавливая случаи обязательного применения процедуры судебного взыскания. Обойти требования закона стороны не могут, а все соглашения по этому поводу признаются ничтожными.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Судебный порядок

Судебный порядок взыскания долга за счет залога может быть предусмотрен:

  1. Соглашением сторон в отношении любых видов имущества, являющегося залогом.
  2. Гражданским кодексом и другими законами в отношении конкретных ситуаций или видов имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество допускается только по судебному решению:

  1. Если залогом является единственное жилье, находящееся в собственности физического лица. Исключение – ситуации, при которых после появления у кредитора права на обращение взыскания на залог, стороны достигли соглашения о применении внесудебного порядка.
  2. В отношении объектов значительной культурной ценности.
  3. Если залогодатель официально признан безвестно отсутствующим.
  4. Если залог – предмет предшествующего либо будущего залога и при этом предусматривается разный порядок взыскания или разнящиеся между собой способы продажи залога. Исключение – достигнутое соглашение об обратном между предшествующим и последующим залогодержателями.
  5. Если предмет залога перезаложен несколько раз и в обеспечение разных обязательств, а все действующие залогодержатели и залогодатель не достигли соглашения о применении внесудебного порядка взыскания.

Перечень ситуаций, при которых допустимо взыскание за счет залога только по судебному решению, не является исчерпывающим. Законами могут быть установлены другие случаи. Яркий пример – законодательство об ипотеке. В отношении состоящих в залоге объектов недвижимости и земельных участков предусматривается свой порядок внесудебного и судебного обращения взыскания.

Исходя из требований закона, обращение взыскания при ипотеке допускается только в судебном порядке в отношении:

  • жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, при этом неважно единственное ли это жилье или нет;
  • земельных участков сельхозназначения и некоторых других категорий, указанных в законе;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или госсобственности;
  • недвижимости, права на которые не зарегистрированы в госреестре;
  • других объектов, требующих получения судебного решения.

Что же касается автотранспорта, который так же, как и недвижимость, часто является предметом залога, к нему применяются общие правила обращения взыскания на залог, предусмотренные ГК РФ. В большинстве случаев порядок взыскания определяется условиями кредитного договора и договора залога, где стороны самостоятельно договариваются по процедурным вопросам. Иногда по этому поводу заключаются дополнительные соглашения. Судебное взыскание обычно сопровождает спорные ситуации, а они, как правило, порождаются нежеланием автовладельца утратить автомобиль.

Проблемы обращения взыскания на залог

Несмотря на то, что залог является высокоэффективным способом обеспечения обязательств, проблемы с обращением на него взыскания, процедурой продажи предмета залога, необходимость нести серьезные расходы становятся серьезными барьерами на пути широкого распространения залогового кредитования и в целом применения этого вида обеспечения.

Среди основных проблем:

  1. Серьезная формализованность процедур обращения взыскания и реализации залога. Выполнение всех требований обязательно, но их большое количество часто приводит к ошибкам, в результате чего процесс затягивается, а долги растут.
  2. Наличие достаточно большого количества поводов и оснований оспорить процедуру взыскания за счет залога и его реализацию, причем по исключительно формальным основаниям. Споры же могут возникнуть и по вопросам материального права, например, в части оспаривания первичных или последующих прав собственности на залог.
  3. Несмотря на развитие института внесудебного обращения взыскания, большая часть имущества, традиционно выступающая в виде залога, требует подачи заявления в суд. При желании ответчик может очень надолго затянуть судебный процесс, в том числе с целью решения своих финансовых проблем, а его последующее погашение долга приведет к прекращению процесса. Чтобы взыскать убытки, инициатору судебного разбирательства потребуется предпринимать дополнительные меры взыскания.
  4. Вероятность многократных перезалогов способна породить излишне запутанные ситуации, которые приходится урегулировать в суде, долго и утомительно, с привлечением всех заинтересованных лиц.

Взыскание долга за счет залога, если действовать во всем правилам и соблюдать все процедуры, может оказаться невыгодным всем сторонам обязательства. Именно поэтому многие просто обходят закон. Нередко на практике встречаются ситуации, когда заемщик сам продает залог и за счет вырученных средств гасит долг. Несмотря на все риски, банки сами дают на это согласие, или, наоборот, с согласия заемщика занимаются продажей залога. При этом предусмотренный внесудебный порядок взыскания фактически подменяется взаимосогласованными действиями сторон, в том числе путем заключения обычных сделок купли-продажи или иного вида распоряжения имуществом. 

law03.ru

Обращение взыскания на заложенное имущество, его порядок

Одним из методов обеспечения обязательств является залог. При возникновении определенных оснований он повлечет за собой обращение взыскания на заложенное имущество.

Предмет залога

Если должник не исполнил обязательство, то залогодержатель может получить удовлетворение, исходя из стоимости имущества, находящегося в залоге. Залог относится к гражданским правоотношениям и возникает на основании закона и договора. Право залога может возникнуть в 2 случаях:

  • при заключении договора, когда у залогодателя остается предмет залога;
  • при передаче залога кредитору.

Сторонами залоговых правоотношений являются: залогодатель (собственник вещи) и залогодержатель, которым может быть абсолютно любое лицо. Согласно гражданскому законодательству, договор о залоге заключается в письменной форме, иначе он недействителен. Если закладывается недвижимое имущество, то он должен быть еще и нотариально удостоверен. Согласно ст. 339 ГК, договор ипотеки обязательно должен подлежать государственной регистрации.

Существенным условием выступает предмет залога.

В соответствии со ст. 336 ГК, им может быть любое имущество. Если им выступает вещь, то она должна быть индивидуально-определенной, если право — то оно должно быть подробно описано. Не может быть заложено следующее имущество:

  • изъятое или ограниченное в обороте;
  • имущество, на которое взыскание не обращается в силу ст. 446 ГПК;
  • права, на которые запрещена уступка;
  • требования, которые связаны с личностью кредитора (требование о возмещении вреда, об алиментах и др.).

Обязательно надо указать и оценку залога. Устанавливается она самими сторонами. Также необходимо отметить существо обязательства, обеспечиваемое залогом, срок исполнения, размер и указание, у какой стороны находится имущество. Установлено, что залог остается у должника, он продолжает распоряжаться и пользоваться им. Но правомочия собственника ограничиваются в интересах кредитора. Удовлетворение требований происходит в 2 этапа:

  • обращение взыскания на заложенное имущество;
  • его дальнейшая реализация.

Право обратить взыскание возникает у кредитора при нарушении залогодателем своих обязательств. В результате этого кредитор подтверждает право преимущественного удовлетворения требования из стоимости предмета залога. Реализуется заложенное имущество через продажу с публичных торгов.

Обращение взыскания на заложенное имущество, порядок

Ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» посвящена обращению взыскания на имущество. Оно происходит на основании исполнительного документа: исполнительного листа, исполнительной надписи нотариуса, судебного акта. Исполнительное производство устанавливает 2 порядка обращения взыскания. Их разграничением является взыскатель:

  1. Взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения требования кредитора. Может происходить без соответствующего судебного акта.
  2. Взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения требования взыскателя, который не является залогодержателем. Его требования удовлетворяются по судебному решению, исходя из стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге. Допускается еще внесудебный порядок, который происходит на основании соглашения кредитора с должником. Чтобы это соглашение было действительно, оно должно отвечать одновременно следующим требованиям:
  • оно должно быть заключено сторонами после того, как залогодатель не исполнил обязательство, обеспеченное ипотекой;
  • оно должно быть удостоверено нотариусом;
  • заключено с участием кредиторов по предшествующим ипотекам;
  • чтобы установить ипотеку, не требуется разрешение другого органа или лица;
  • предметом ипотечного обязательства не являются: участок земли сельскохозяйственного назначения, имущественный комплекс, имущество, имеющее художественную ценность;
  • в соглашении не прописано приобретение земельного участка в залоге кредитором;
  • оно не нарушает прав сторон по последующим ипотекам.

По судебному акту судебный пристав изымает залог у залогодателя, накладывает арест на него и постановление об аресте направляет в соответствующий орган. Далее, если это требуется, принимает необходимые меры по охране объекта недвижимости. Судебный пристав должен передать заложенное имущество или документы кредитору для реализации. Продажу осуществляет также он по ходатайству залогодержателя.

Реализация заложенного имущества

Ст. 350 ГК устанавливает порядок, по которому происходит реализация предмета залога. Продажа производится путем проведения публичных торгов в порядке, который установлен процессуальным законодательством. Суд по просьбе должника вправе отсрочить реализацию на срок до 1-го года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязанностей каждой из сторон и не освобождает залогодателя от возмещения убытков и неустойки кредитору во время отсрочки.

В случае взыскания в судебном порядке первоначальная продажная цена, с которой начнется торг, определяется судом, в остальных случаях — решением сторон. Торги должны проводиться в форме аукциона. Имущество достается лицу, которое предложило наивысшую цену. Если сумма, полученная в ходе продажи, не покрывает требования кредитора, то он вправе получить недостающую разницу из другого имущества должника, при этом не пользуясь преимуществом, которое основано на залоге. А если же сумма превышает размер требования залогодержателя, то в этом случае разница должна быть возвращена должнику.

Если торги не состоялись, то стороны по соглашению друг с другом могут купить заложенное имущество, заключив договор купли-продажи. В счет покупной цены засчитываются требования, которые обеспечены залогом. Основания объявления торгов несостоявшимися:

  • если явилось меньше 2 покупателей;
  • если не сделана надбавка на начальную продажную цену;
  • лицо, которое выиграло торг, не внесло в срок покупную цену.

Если повторные торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить имущество за собой, при этом его стоимость будет на 10% ниже, чем на первых торгах. Если кредитор в течение одного месяца со дня повторных торгов не использует право оставить залог у себя, то договор свое действие прекращает. Должник и залогодатель, который является третьим лицом, имеют право в любое время до продажи прекратить обращение взыскания, исполнив обязательство. Все соглашения, которые ограничивают это право, считаются ничтожными. Залоговые правоотношения, возникающие по договору об ипотеке, разрешаются согласно Закону об ипотеке.

Взыскание недвижимого имущества

Согласно договору об ипотеке, закладывается недвижимое имущество, которое указано в п. 1 ст. 130 ГК. Туда относятся земельные участки, предприятия, сооружения, здания для предпринимательства, квартиры и жилые дома и их части, садовые дома, дачи, гаражи, морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания. Залогодержатель может обратить взыскание на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, чтобы удовлетворить свои денежные требования. Это можно сделать только по решению суда при предъявлении иска кредитором. Ст. 54 Закона содержит четкие и конкретные вопросы, которые суд должен разрешить в ходе рассмотрения дела. В обращении взыскания может быть и отказано, если нарушения обязательства, допущенные должником, незначительны. Суд в своем решении определяет и указывает:

  • сумму, которую надо уплатить кредитору;
  • предмет ипотеки;
  • способ реализации;
  • первоначальную продажную цену;
  • меры по сохранению имущества.

По просьбе должника и если есть уважительные причины, суд может отсрочить продажу на срок до 1-го года. Можно взыскать имущество и во внесудебном порядке. Стороны сами договариваются об этом и заключают соглашение, где должны быть указаны:

  • название и стоимость залога;
  • суммы, подлежащие уплате;
  • условия продажи;
  • предшествующие, последующие ипотеки данного имущества;
  • право пользования и вещные права третьих лиц.

Реализация недвижимого имущества обладает спецификой. Оно продается по общему правилу через проведение публичных торгов. По решению суда может реализоваться и через аукцион. Торги организуются и проводятся службой судебных приставов в месте нахождения имущества. Организатор извещает о предстоящих торгах не раньше чем за 60 дней их проведения в специальном периодическом издании с указанием места, даты, времени, характера имущества и его цены. Лица, изъявившие желание участвовать в торгах, должны внести задаток в размере 5% от первоначальной цены. Если торг они проиграли, задаток возвращается немедленно. Выигрывает тот, кто предлагает наибольшую цену, и в течение 5 дней он обязан внести всю сумму полностью.

Аукцион проводит специальная организация, которую выбирают стороны. Он проводится открыто. Организатор аукциона заключает договор купли-продажи с лицом, выигравшим аукцион.

1bankrot.ru

Обращения взыскания на заложенное имущество: порядок и особенности

Если человек или организация предоставляет кредитору в качестве обеспечения финансовых обязательств свою собственность в залог, то в определенный момент при наличии ряда условий она быть взыскана и продана на торгах. Вопрос взыскания подробно рассмотрен в Гражданском кодексе, однако многие детали и этапы процедуры закон не освещает. Поэтому для обеих сторон конфликта не всегда понятно, как проводится обращение взыскания на заложенное имущество.

Из этой статьи вы узнаете:

Понятие

Обращение взыскания на заложенное имущество – это процедура, инициализированная кредитором в отношении лица, не исполнившего условия соглашения о залоге.

Это понятие чаще всего встречается в ситуации, когда заемщик оформляет в банке кредит, а в качестве обеспечения своих обязательств отдает под залог ценную собственность – недвижимость, автомобиль и пр. Также этот процесс применяется к заемщикам, имеющим задолженность по ипотеке. Залоговые ссуды – достаточно распространенная банковская услуга, которая удобна как кредитору, так и заемщику:

  • Банк, являясь залогодержателем, получает дополнительные гарантии возврата выданной клиенту суммы. В случае неисполнения клиентом условий соглашения, он может обратить взыскание на его собственность.
  • Заемщик, предоставляя банку закладную, получает более гибкие условия кредитования. Но в случае нарушения условий рискует потерять свою собственность.

Обращение взыскание на заложенное имущество проводится двумя способами, предусмотренными ГК РФ:

  • через суд;
  • собственными силами кредитора.

Порядок обращения взыскания на предмет залога и способ решения конфликта (через суд или без суда) должен быть указан в кредитном договоре или в соглашении о залоге.

При каких условиях применяется

При каких условиях возможно обращение взыскания на предмет залога? Обычно основания, при которых предмет имущественных споров может быть реализован, детально прописываются в договоре. В ГК РФ описаны только общее основание. Это неисполнение залогодателем своих обязательств по договору.

Не допускается обращение взыскания, если:

  • Заемщик нарушил условия договора, но эти нарушения незначительны. Например, если человек задержал на месяц с внесением платежа по ипотеке. В этом случае нарушения могут носить незначительный характер, а значит, взыскивать долг за счет предмета залога недопустимо.
  • Ведется процедура, но заемщик успел полностью погасить задолженность. В данном случае процесс по реализации должен быть прекращен.
  • Сумма просрочки обязательств менее 5% от цены залога, а период неисполнения обязательств не превышает 3 месяцев. Однако данное правило не действует при систематическом нарушении условий договора. Например, если в течение года должник три раза задерживал с оплатой.

Какой способ взыскания будет использовать кредитор, зависит от условий договора и вида залога. Рассмотрим более детально варианты проведения процедуры, их особенности и этапы.

Взыскание без участия суда

Изъятие собственности без суда возможна при наличии ряда условий:

  • Если стороны пришли к обоюдному согласию и заключили соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. В этом документе должны быть рассмотрены варианты продажи залога, а также оговорены условия стоимости имущества для реализации.
  • Если залогом не является собственность, которую не допускается изымать без судебного постановления. Можно ли обратить взыскание без суда на единственное жилье заемщика? Нет, нельзя. Кредитору придется действовать через суд.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество следующий:

  1. На первом этапе банк принимает меры по возврату долга. Обычно финансовые организации используют целый комплекс мероприятий: информируют письменно и по телефону, рассылают сообщения, обращаются к поручителям и пр. Цель этих действий – решить конфликт, не прибегая реализации залогового имущества. В сообщениях банк акцентирует внимание на то, что он вправе начать взыскание на заложенное имущество на основании нарушений клиентом договора.
  2. Если все условия, при которых допустимо проведение процедуры, соблюдены, кредитор направляет заемщику письмо с информацией о начале процесса. Содержание письма: реквизиты договора, описание предмета залога, способ продажи, начальная стоимость на торгах.
  3. Если через 10 дней после получения письма клиентом с его стороны не последовало никаких возражений, запускается процесс.
  4. Заемщик передает банку залог, подписывая соответствующую бумагу. Если происходит взыскание на недвижимое имущество, например, квартиру, то должник передает не только документ о праве собственности, но и ключи.
  5. Далее банк информирует о дате и месте проведения торгов. Если имущество продается, то средства распределяются следующим образом: сначала банк выплачивает вознаграждение организатору, затем возвращает свой долг. Если остается остаток, то он перечисляется заемщику.

Если внесудебная реализация не состоялась, то банк может сам приобрести это имущество. В случае отказа от покупки через 30 дней залог снова выставляется на продажу. Если и в этот раз его никто не купил, то кредитор имеет право приобрести его по цене на 25% меньше установленной стоимости.

Судебное взыскание

Этот вариант используется в том случае, если:

  • заложено имущество, представляющее историческую или культурную ценность;
  • залогом является единственная жилая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика;
  • должник признан пропавшим без вести;
  • в деле участвует несколько залогодержателей.

Как проходит процедура:

  1. Банк проводит мероприятия по возврату долга: рассылка писем, электронных сообщений, звонки и пр.
  2. Если меры не возымели действия, то кредитор обращается в суд с исковым заявлением. На основании этого документа суд может постановить наложение ареста на предмет залога до начала реализации и вынесения окончательного решения.
  3. После рассмотрения дела судом выносится решение о взыскании. Об этом уведомляются все заинтересованные лица, в том числе и залогодатель. Должник имеет право написать заявление на отсрочку торгов. Максимальный срок – 12 месяцев. Отсрочка дается в том случае, если должник заверит суд в том, что сможет восстановить платежеспособность и вернуть долг кредитору.
  4. Если обжалования не последовало, кредитор направляет исполнительный документ приставам. В отношении заемщика возбуждается исполнительное производство.
  5. На имущество накладывается арест, документы на залог изымаются. Затем оно реализуется на аукционе.

На любом этапе процедуры должник вправе прекратить взыскание, если полностью исполнит обязательства.

Особенности процедуры

Процесс связан с рядом сложностей и нюансов. Какие существуют особенности обращения взыскания на заложенное имущество?

Отчуждение залоговой собственности имеет большое количество оснований для обжалования действий приставов и кредитора. Особенно, если дело решается в органах. Это, в свою очередь, может стать серьезной проблемой для банка, желающего вернуть деньги. Для должника – это возможность потянуть время для восстановления платежеспособности и защитить свои интересы.

Внесудебное разбирательство – достаточно рискованная процедура для заемщика. Несмотря на то, что банк должен действовать в рамках закона, нельзя исключать ситуации злоупотребления правами и недобросовестные действия с его стороны.

При определении цены имущества для реализации закон предусматривает обязательство кредитора использовать все возможности для продажи залога по наиболее высокой цене. На практике все не так просто. Задача банка – вернуть свои деньги. Если предложенная покупателем цена за залог покрывает все его расходы и требования, то банк, с большей вероятностью, продаст имущество, даже если стоимость будет ниже рыночной. В этом случае собственник заложенного имущества рискует не получить ничего.

Если после торгов вырученные средства не покрыли полностью долг, то кредитор может потребовать погашения остатка долга за счет иной собственности лица.

Взыскание залога – процесс сложный и часто невыгодный для обеих сторон соглашения. Именно поэтому стороны чаще всего предпочитают решить вопрос без суда и без обозначенных в договоре условий реализации. Заемщик с согласия банка сам продает имущество и погашает полученными деньгами долг.

bankrotam.com

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Процедура взыскания заложенного имущества применяется в ситуациях, когда должник не выполняет своих обязательств, связанных с необходимостью проведения финансовых платежей.

Её реализация на законодательном уровне регламентируется рядом ограничений и требований, для которых характерна специфичность исполнения.

Предмет залога

Право оформления залога возможно в ситуациях:

  • приобретения объекта по договору кредита или займа, когда он остаётся у лица, взявшего на себя обязательства по выплате его стоимости;
  • при передаче заложенного объекта кредитору или заёмщику в момент оформления сделки.

В случае невыполнения возложенных договорными отношениями обязательств, обуславливающих образование задолженности, кредитор имеет право инициировать взыскание с должника сумму долга в эквиваленте части стоимости заложенной собственности.

Залогодатель может быть юридическим или физическим лицом, владеющим объектом, ставшим предметом залога.

Залогодержателем может быть любое лицо, которое приобрело у залогодателя предмет на правах кредита или рассрочки. При этом залогодатель для собственной гарантии, связанной с обеспечением погашения задолженности, оформляет собственное или кредитное имущество в залог.

Процедура должна быть проведена в виде оформления договора, поскольку иные способы являются юридически необоснованными. Стоит отметить, что если закладывается недвижимость, то требуется дополнительное нотариальное удостоверение сделки.

В случае оформления ипотеки, предметом залога будет являться приобретаемое жилье, а договор должен быть подвержен процедуре государственной регистрации.

В качестве предмета залога может быть использовано любое имущество, являющееся индивидуально определённым, что должно быть подтверждено документами, подтверждающими право собственности.

Однако, в Гражданском Кодексе Российской Федерации предусмотрен ряд ограничений на объекты, которые могут быть подвержены процедуре.

Не может быть заложено имущество:

  • уже изъятое;
  • ограниченное в обороте;
  • на которое наложен запрет права уступки;
  • единственное жильё и земельный участок, на котором оно находится;
  • предметы индивидуального пользования;
  • используемое должником для реализации профессиональных возможностей;
  • транспортные средства, используемые для передвижения инвалидов;
  • объекты животноводства и предметы сельского хозяйства, не используемые в предпринимательских целях;
  • связанное с личностью кредитора.

Для урегулирования отношений между сторонами и исключения недоразумений, в договоре должны быть предусмотрены разделы, с указанием информации:

  1. Предмет залога.
  2. Стоимость залогового объекта, которая, как правило, определяется по согласованию между участниками сделки.
  3. Порядок погашения обязательств залоговым способом.
  4. Какая сторона является владельцем закладываемой собственности и у кого он находится на сохранении, на протяжении действия кредитного договора.
  5. Сроки погашения обязательств.

Обычно залоговый предмет находится в распоряжении должника с правом пользования и распоряжения до момента наступления факта невыполнения финансовых обязанностей перед кредиторами.

Однако, на период действия залогового договора, правомочия собственника ограничиваются в целях удовлетворения интересов заёмщика.

Видео: Судья разъясняет

В каких случаях производится

В законодательстве предусмотрена возможность реализации и защиты прав кредитора в виде изъятия заложенной в процессе оформления договорных отношений, собственности. Однако, такое наказание не применяется к лицам, незначительно нарушивших выполнение обязательств.

Для того, чтобы можно было взыскать заложенный объект, нарушитель должен соответствовать требованиям:

  • период нарушения обязательств не должен быть меньше трёх месяцев за последний текущий год;
  • размер задолженности должен соответствовать величине, не меньшей пяти процентов от стоимости заложенной собственности.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество реализуется в два этапа:

  1. Обращение взыскания на заложенную собственность.
  2. Продажи заложенной собственности посредством публичных торгов.

Делопроизводство начинается с искового заявления, с образцом которого можно ознакомиться по ссылке.

После вынесения судебного решения об обращении взыскания на заложенную собственность, кредитор должен самостоятельно инициировать исполнительное производство посредством обращения к судебным приставам, которые непосредственно занимаются изъятием заложенной собственности или документов на неё с целью дальнейшей его реализации.

Следует отметить, что при продаже заложенной собственности во внесудебном порядке, ответственность за его реализацию возлагается на кредитора, а при проведении мероприятия в судебном режиме – на судебного пристава.

Если в результате публичных торгов, объект займа был продан, то часть стоимости от его продажи компенсируется в учёт задолженности и оплаты услуг организатора мероприятия. Оставшиеся денежные средства возвращаются должнику.

Если не получается продать заложенную собственность на торгах, то её имеет право приобрести кредитор. В случае участия объекта в двух торгах, перерыв между которыми регламентируется периодом времени в месяц, и отказом её приобретения займодателем, договор залога считается расторгнутым.

Как оценивается имущество

Стоимость залогового имущества может быть определена самостоятельно участниками сделки по обоюдному согласованию. В случае возникновения трудностей в определении величины, можно обратиться за помощью в экспертные организации, услуги которых должно оплатить лицо, берущее на себя обязательства по выплате денежных средств.

Оценка закладываемого объекта проводится в три этапа:

  1. Определение стоимости в рыночном эквиваленте на момент оформления договорных отношений.
  2. Определение показателя залоговой стоимости, которая не регулируется нормативно-правовыми актами в области методик проведений расчётных операций. По этой причине, в качестве нормативов принимаются в учёт банковские инструкции. При этом следует учесть величину издержек, связанных с продажей и размер в денежном эквиваленте возможных рисков.
  3. Определение потенциальной имущественной стоимости, по которой предмет договора можно будет выставить на торгах или на аукционе. При этом следует учитывать уровень инфляции в стране.

Обращение взыскания по договору кредита

Кредитор имеет право обратиться в суд для изъятия заложенного имущества в ситуации, если должник и его поручители не выполняют своих обязательств в виде трёх ежемесячных платежей на протяжении 12 месяцев. При этом сумма задолженности и время просрочки могут являться небольшими величинами.

Заёмщик может реализовать проведение операции изъятия по двум схемам, в зависимости от условий договорного соглашения:

  • внесудебной;
  • судебной.

Внесудебная схема проведения мероприятия актуальна в ситуациях, когда в кредитном договоре предусмотрено урегулирование разногласий путём переговоров без привлечения судебных исполнителей.

Однако, если в залоге находится единственное недвижимое имущество, принадлежащее должнику на правах собственности, то решение вопроса об его изъятии правомерно только в судебном порядке.

Последовательность действий кредитора в области изъятия имущества отражены в таблице.

N п/пДействия кредитора по изъятию имущества по схемам
внесудебнойсудебной
1Уведомление должника о сумме задолженности и о сроках её погашения.
2Письменное уведомление о начале процедуры взыскания.Составление претензии и сбор подтверждающей правонарушение документации.
3Передача должником заёмщику предмет залога по акту приёма-передачи.Направление претензии стороне договора, нарушившей выполнения его финансовых обязанностей.
4 Составление искового заявления и подготовка документации для решения вопроса в судебном порядке в случае отрицательного ответа на претензионное предложение или его отсутствия.
5 Получение решения суда о взыскании.
6Уведомление должника о месте и времени проведения торгов, касающихся реализации заложенного объекта.
7При состоявшихся торгах, из вырученной суммы изымается размер задолженности в пользу кредитора и организатора торгов. Все оставшиеся средства возвращаются должнику.
8Если торги не состоялись, то кредитор на 10 дней получает первоочередное право по приобретению предмета залога.
8В случае отказа займодателя приобретать имущество, он может инициировать повторные торги через месяц.
9В случае, если вторые торги также не состоялись, то кредитор имеет право приобрести имущество со скидкой в 25 процентов.
10Залоговый договор прекращает своё действие при отказе займодателя приобрести объект после несостоявшихся вторых торгов.

Проблемы

При реализации процедуры изъятия возможны проблемы, которые можно заранее предупредить:

  1. Перед торгами должна быть проведена оценка имущества, поскольку впоследствии могут быть проблемы, связанные с разносторонним использованием идентичных показателей при определении стоимости объекта.
  2. Организатор торгов берётся выполнить услугу продажи объекта за вознаграждение в 3 процента от вырученной суммы после продажи. В случае, если денежных средств после продажи объекта не достаточно для оплаты этих услуг, то недостающая величина в финансовом измерении должна быть возмещена залогодержателем.
  3. В случае предоставления должником документов, подтверждающих уважительную причину невыполнения обязательств перед истцом, суд вправе принять решение об отсрочке продажи его собственности на один год. Стоит отметить, что в этот период должник не освобождается от выплаты неустойки, процентов и штрафов, начисленных за полное или частичное невыполнение договорных условий. Считается, что за время отсрочки, у должника могут появиться возможности погашения обязательств в полном объёме, что обусловит отсутствие необходимости продажи имущества.
  4. В случае принятия решения в судебном порядке о реализации имущества посредством торгов, должника необходимо уведомить о данном событии не позднее, чем за10 дней до начала мероприятия. С образцом уведомления можно ознакомиться по ссылке http://sovetnik.consultant.ru/files/20150609zayvzal.doc. При невыполнении данного условия, торги могут считаться несостоявшимися.
  5. Если для реализации внесудебной схемы взыскания привлекается оценщик, то стоимость объекта, предлагаемого к вниманию покупателей на торгах должна быть выше 80 процентов от величины денежных средств, указанных в оценочных актах.
  6. Если торги не состоялись, а кредитор отказался выкупать объект, то залоговый договор переходит в статус недействующего, что косвенно нарушает права займодателя.

Перед оформлением договорных отношений следует внимательно ознакомиться с условиями соглашений и сопоставлять их с действующим законодательством, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем.

Взыскание заложенного имущества предполагает его опись, арест, изъятие и принудительную продажу с целью получения компенсации задолженности. Законодательное регулирование провоцирует много спорных вопросов, связанных с реализацией мероприятий, что обуславливает необходимость тщательной подготовки и изучения договорной документации.

biznes-delo.ru

49. Обращение взыскание на предмет залога: основание, порядок, реализация предмета.

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

4) заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества;

5) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям.

4. Законом могут быть предусмотрены иные случаи, при которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

5. В договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

6. Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

7. Особенности государственной регистрации перехода прав на заложенное недвижимое имущество, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, по исполнительной надписи нотариуса устанавливаются законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Если залог возникает в силу закона, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно при условии соблюдения сторонами договора, влекущего за собой возникновение залога в силу закона, положений пунктов 5 и 6 настоящей статьи.

Статья 350. Реализация заложенного имущества

1. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

2. Утратил силу. - Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

3. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество означает его арест (опись), изъятие и принудительную реализацию (п. 1 ст. 46 Закона об исполнительном производстве). Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Из этого общего правила действующим законодательством сделано единственное исключение. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса или по соглашению залогодателя с залогодержателем, заключенному после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК) в случаях:

а) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

б) когда предметом залога является земельный участок (ст. 278 ГК), имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

в) когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, во-первых, совершением исполнительной надписи нотариуса, которое предусмотрено в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде (п. 5 ст. 358 ГК). Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. ст. 89 - 94 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. <1>. Во-вторых, оно возможно за счет заложенного недвижимого имущества на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого были нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК). Условия действительности этого соглашения и пределы его применения предусмотрены ст. 55 Закона об ипотеке.

Обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества указаны в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке. Кроме того, в данном соглашении стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества на основании такого соглашения не допускается. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке) <1>.

По общему правилу для обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, когда это имущество остается у залогодателя, необходимо соглашение между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК). Однако данное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное движимое имущество. При закладе движимого имущества залогодержатель при наступлении оснований для обращения взыскания на предмет залога может распорядиться им в порядке, предусмотренном договором, например, передать его на комиссионную реализацию (п. 2 ст. 349 ГК).

В отдельных случаях закон может установить особый порядок обращения взыскания на предмет залога. Например, в п. 3 ст. 49 Закона об ипотеке установлен такой способ обращения взыскания, как осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Реализация заложенного имущества

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги - это не единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Согласно п. п. 2 и 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд также обязан учитывать, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой открываются торги, устанавливается решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. В обоих случаях она не зависит от содержащегося в договоре о залоге условия об оценке предмета залога. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (п. 3 ст. 350 ГК).

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 350 ГК). В п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке уточняется, что залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК). В соответствии с п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Общий порядок распределения денежной суммы, полученной от реализации заложенного имущества, предусмотрен ст. ст. 77 - 78 Закона об исполнительном производстве. Особенности распределения указанной денежной суммы могут быть предусмотрены иными федеральными законами (в частности, ст. 61 Закона об ипотеке). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

studfiles.net

Обращение «незалогового» взыскания на заложенное имущество

Постановление Пленума Верховного Суда № 50 от 17 ноября 2015 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» в п. 68 обращается к старой проблеме – возможности обращения взыскания на заложенное имущество по требованию незалогового кредитора.

Получилось так:

68. Судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учётом правил продажи имущества, обременённого правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Закона об ипотеке), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя – должника к покупателю. || Продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечёт прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Прежде всего обратим внимание на то, что на предмет залога незалоговые взыскатели могут претендовать только в том случае, если отсутствует иное имущество. Это утверждение, как мне представляется, не вытекает из смысла закона об исполнительном производстве и не соответствует гражданскому законодательству о залоге.

Приведенные в Постановлении правила о продаже заложенного имущества по требованию незалогового взыскателя являются своего рода продолжением такого свободного подхода. Арестованный предмет залога, как утверждается в Постановлении, продается для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, с сохранением залога, о существовании которого необходимо известить потенциальных покупателей.

Как соотносится это правило с положениями ГК о «залоговом аресте»? Согласно п. 5 ст. 334 ГК лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены.

Распространяется ли п. 5 ст. 334 ГК на случаи ареста имущества в рамках исполнительного производства в целях обращения взыскания? Если распространяется, то «кредитор с арестом» становится последующим залогодержателем, и продажа арестованного имущества должна производиться в соответствии с положениями статьи 342.1 ГК, то есть иначе, нежели предусмотрено п. 68 Постановления Пленума. Статья 342.1 предусматривает, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.

Поскольку п. 68 Постановления предписывает иной порядок, можно предположить, что ВС исходит из несколько иных представлений о сфере действия норм о «залоговом аресте». Каковы же эти представления?

Возможно, с точки зрения ВС правила п. 5 ст. 334 ГК применяются лишь в том случае, когда арестованное имущество было вопреки этому запрету отчуждено. Иными словами, «залоговый арест» возникает только на стороне третьего лица, которому было отчуждено ранее арестованное имущество. Теоретически это можно вытолковать из норм ГК. Пункт 5 ст. 334 ГК говоря о том, что «кредитор с арестом» обладает правами и обязанностями залогодержателя, дает ссылку на ст. 174.1 ГК, а ст. 174.1 буквально говорит лишь о случаях, когда арестованное имущество было отчуждено. Таким образом получаем требуемый вывод. Однако такой ли смысл имеет п. 5 ст. 334 ГК? 

zakon.ru

alexxlab

*

*

Top