Как поменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую
Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.
Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?
Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.
Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!
Замена залога по ипотеке
В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.
С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.
Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.
Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.
Условия обмена
Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.
Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.
Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.
Документы для проведения данной процедуры
Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Идентификационный код.
- Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
- Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.
Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки
Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.
Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.
Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.
Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.
Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.
Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом
Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.
Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую
Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.
Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.
Процедура состоит из следующих этапов:
- Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
- Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
- Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
- Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.
Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.
Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке
Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:
- ни разу не просрочили платеж.
- участвуют в зарплатном проекте.
- хорошая кредитная история.
Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.
Военная ипотека — отдельные нюансы
Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:
- Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
- Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
- Квартира становится вашей.
- Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.
Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.
Обмен по переуступке
Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.
Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.
Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.
Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.
Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.
По окончанию сделки:
- Покупатель становится новым заемщиком.
- Продавец теряет статус собственника и заемщика.
- Условия кредитования остаются прежними.
Преимущества переуступки:
- Меньший долг перед банком.
- Все чисто в юридическом плане.
- Банк выступает в качестве гаранта сделки.
- Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.
Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.
zakondoma.ru
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
Многие семьи покупают жилье с привлечением ипотечного кредита, который погашается в течение 10-20 лет. За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства: брак, рождение детей, недостаток средств для обслуживания кредита, или наоборот, желание расширить свое жилищное пространство. Вследствие чего иногда возникает вопрос об обмене квартиры, которая находится в залоге у банка, на другое жилье. Сегодня мы подробно разберем вопрос: можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и при каких условиях это возможно?
Разрешение банка
Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения
Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.
Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.
Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.
Как происходит обмен квартиры в ипотеке?
Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:
- сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
- заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
- с использованием краткосрочного беззалогового кредита.
Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.
Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.
Сделка с подписанием договора мены
Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.
При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.
Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.
Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.
Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.
Процедура обмена происходит следующим образом:
- Предоставление в банк документов на новую квартиру.
- Согласование всех условий сделки.
- Подписание договора мены.
- Наложение обременения на новый залог.
- Снятие обременения со старого залога.
Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.
Привлечение потребительского кредита
Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:
- Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
- Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
- Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
- Снятие обременения с квартиры.
- Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
- Покупка новой квартиры с наложением обременения.
Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.
Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:
- Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
- Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.
Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога. Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте. Это уменьшит бумажную волокиту.
Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.
Сделка с заключением двух договоров купли-продажи
Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:
- Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
- Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
- Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
- Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
- Продать старую квартиру.
- Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.
Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.
Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.
Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.
Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.
Какой бы способ не был выбран заемщиком и банком, стоит тщательно подготовиться к процедуре. Квартира, которая будет передана в ипотеку, должна быть тщательно проверена. Заемщику на всех этапах проведения операции лучше заручиться поддержкой юриста. Если на одном из этапов что-то пойдет не так, можно остаться и без жилья.
law03.ru
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке (ипотечном кредите)
Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.
Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
Замена залога
Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:
- Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
- Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
- Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.
Цели
У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.
Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.
Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:
- кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
- другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
- третьи смотрят на кредитную историю клиента.
Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.
Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.
Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.
Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?
Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.
Для этого нужно соблюдение некоторых условий:
- согласие банка;
- соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.
На другую
Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.
Для этого необходимо:
- прийти в банк, который является залогодержателем;
- написать заявление на обмен.
Необходимо соблюдение следующих условий:
- Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
- Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
- Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.
Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.
На большую
Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.
Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.
Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.
В Сбербанке
Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.
Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.
Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:
- участникам зарплатного проекта;
- не имеющим ни одной просрочки по платежам;
- имеющим хорошую кредитную историю в других банках.
Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.
Варианты
Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:
- Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
- Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
- У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
- Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.
Согласие банка
Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:
- заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
- покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
- клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.
Порядок оформления
Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:
- Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
- Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
- Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
- В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
- Затем они предоставляются банку.
- Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
- Оформление сделки и регистрация прав собственности.
- Переезд в новую квартиру.
Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.
Документы
Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:
- паспорт и копию всех страниц;
- справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
- для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
- документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.
Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):
- правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
- выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
- выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
- заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
- если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Здесь можно скачать образец справки о доходах, образец заявления на получение ипотеки, образец ипотечного договора.
Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.
На видео об обмене ипотечного жилья
77metrov.ru
Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать
Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?
Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.
Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.
Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту
Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:
- Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
- Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
- С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.
Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.
Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):
- Паспорт.
- Идентификационный номер.
- Свидетельство о браке.
- Паспорт и согласие супруга (супруги).
- Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.
Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.
Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.
Как обменять ипотечную квартиру на равноценную
Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.
Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.
Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:
- Договор обмена.
- Передача нового залога.
- Снятие обременения со старой квартиры.
Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.
Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий
По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.
В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.
Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.
Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле
Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.
В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.
Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру
Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.
Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.
В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.
Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее
Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.
Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.
frombanks.ru
Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую
Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период времени, иногда речь идет о десятках лет. На протяжении данного срока возникают различные жизненные ситуации. К примеру заемщику требуется переехать в другой город, или возникает потребность в другом жилье. В итоге появляется вопрос, можно ли продать или обменять квартиру находящуюся в ипотеке. Решение данного вопроса зависит от нескольких факторов.
Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую?
Ипотечное кредитование предполагает оформление приобретаемой недвижимости в залог. Такой шаг становится ее фактическим обременением, по которому ограничиваются все возможные сделки с недвижимостью. Однако обмен ипотечной квартиры на другую возможен согласно статье 345 Гражданского кодекса РФ.
Положения данной статьи предписывают, что новая недвижимость становится таким же залогом, каким была предыдущая. При этом указывается, что все условия договора также действуют по отношению к новому объекту.
Согласно законодательству обмен ипотечной квартиры возможен. Банки однако неохотно идут на такие сделки, поскольку никакой финансовой выгоды в данных действиях не имеется. Однако такая услуга предоставляется банками в зависимости от выполнения нескольких условий:
- большая часть ипотеки уже выплачена;
- новый залог должен быть ниже по стоимости, нежели прежний;
- заемщик в течение длительного времени показал себя добросовестным плательщиком без просрочек.
В некоторых банковских учреждениях могут данные условия выделяются отдельно. Однако нередки случаи, когда они выставляются сразу.
Обмен квартиры в ипотеке на большую
Возможность обменять ипотечную квартиру на другую по меньшей цене обычно оформляется без особых сложностей. Такой процесс затратен по времени, требует переоформления документации, а также перерасчета. Но на такой обмен банк может пойти. Возникает вопрос, как поменять квартиру в ипотеке на большую по площади.
По умолчанию предполагается, что чем больше площадь — тем больше и стоимость недвижимости. А значит требуется изменение условий кредитования, то есть предоставление дополнительной ссуды. Редкий банк пойдет на такой перерасчет.
Поэтому для получения квартиры, большей по площади, возможны три варианта действий:
- погасить кредит досрочно и снять обременение — в этом случае распоряжаться имуществом можно самостоятельно в полной мере;
- выплатить разницу в стоимости — банк может пойти навстречу, если у заемщика есть на руках необходимая сумма;
- найти такое жилье, которое будет больше по площади, но меньше по цене.
В последнем варианте учитываются предложения не только по тому же городу, но и в других регионах. К примеру однокомнатная квартира в Москве будет дороже, чем двухкомнатная в более отдаленном регионе. Однако в данном случае важно учитывать также и наличие представительства банка в той местности, где предполагается приобрести новое жилье.
Обмен с выкупом ипотеки
Обмен квартиры с выкупом ипотеки — это возможность произвести обмен с одновременным погашением кредита. Происходит это следующим образом:
- имеется покупатель, обычно это специализированная юридическая фирма, которая готова выкупить залоговую недвижимость путем досрочного внесения всей суммы займа;
- та же фирма может предлагать на обмен другое жилье, или таковое может найти сам заемщик;
- владелец ипотечной недвижимости обращается в банк за получением согласия на такую сделку;
- далее вносится остаток по ипотеке, средства, уже уплаченные заемщиком возвращаются ему;
- на них он приобретает выбранное жилье.
Такая процедура может быть осуществлена, однако ее документальное оформление очень сложное. Поэтому без привлечения одного или нескольких профессиональных юристов вряд ли получится обойтись.
Обмен квартиры на дом
Вопрос о том, как обменять квартиру в ипотеке на дом, решается на тех же условиях. Важным моментом является присутствие банка в том регионе, где приобретается жилье. Если все условия выполняются, осуществляется переоформление на новое залоговое обеспечение.
Однако банк может и не одобрить подобную сделку. Аргументация может быть различной, но причина кроется в незаинтересованности банковского учреждения в такой сделке.
Навстречу могут пойти тем клиентам, которые имеют хорошую репутацию перед банком — высокий доход, открытый счет, отсутствие просрочек по платежам. Однако в любом случае лучше сначала заручиться согласием банка, прежде чем оформлять обмен или продажу ипотечной недвижимости.
Как оформить обмен квартиры с доплатой через ипотеку?
Обмен квартиры с доплатой через ипотеку — процедура крайне сложная с документальной точки зрения. В данной ситуации предполагается оформление именно доплаты в качестве ипотечного кредита, то есть сумма меньше общей стоимости недвижимости. Разница в этом случае редко имеет высокое значение, обычно до миллиона. А потому необходимо учитывать и минимальную сумму ипотеки.
Для оформления такой ссуды понадобятся те же документы, что и для получения стандартной ипотеки. Следует заранее определить позицию банка в таком вопросе — согласится ли он выдать ипотечный кредит на доплату. Если такое согласие имеется — процедура оформляется по стандартной схеме. Однако для оформления документации необходимо предоставить данные третьей стороны — того лица, на квартиру которого осуществляется обмен с доплатой.
В перечень таких документов входят:
- удостоверение личности;
- права собственности на указанною недвижимость;
- справка об отсутствии обременения или задолженностей.
Банк рассчитывает такое имущество как вторичный рынок жилья. Поэтому возможно потребуется дополнительное предоставление документов.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):ahrfn.com
Как обменять квартиру в ипотеке: условия и альтернатива
На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться. 
Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива
Появление в семье детей, увеличение или, наоборот, уменьшение дохода, желание обзавестись другой более или менее комфортабельной недвижимостью — все это становится поводом, чтобы задуматься об обмене квартиры, которая находится в ипотеке у банка. Тот факт, что жилье, находиться в залоге, в свою очередь, затрудняет свободное проведение различных сделок, связанных с этой квартирой. В теории обменять ипотечную квартиру не сложно, но на практике совершить обмен не так уж и просто.
На такую сделку, в первую очередь, заемщику нужно получить согласие от банка на обмен, ведь именно у него в залоге находиться квартира. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк с просьбой, оформленной в письменном виде, разрешить обменять квартиру, находящуюся у него в ипотеке. Вместе с заявлением необходимо представить следующий набор документов:
- Копия и оригинал паспорта
- Свидетельство о заключении брака, если заемщик состоит в браке
- Копия лицевого счета
- Выписка из домовой книги
- Документы, подтверждающие своевременность выплат.
Процедура обмена ипотечной квартиры несколько проблематичная и довольно сложная, при этом не несущая кредитору никакой выгоды. Однако финансовые учреждения, как правило, идут навстречу своим добросовестным заемщикам, но требуют от них выполнения конкретных условий.
Содержание страницы
Условия обмена ипотечной недвижимости
Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.
Кроме того, прежде чем обменять жилье в ипотеке, заемщик должен будет предоставить повторно полный пакет документов, требуемый для заключения ипотечного договора, снова принести все справки. Также необходимо написать заявление на увеличение размера ипотеки на сумму по разнице между стоимостью обмениваемого и покупаемого жилья. Финансовые учреждения часто требуют, чтобы заемщик сразу погасил первоначальный взнос за новую квартиру. 
Условия обмена недвижимости, находящейся в ипотеке у банкаКредитная организация легче согласится на сделку, если заемщик обратится в агентство недвижимости, с которым сотрудничает банк. А если первую недвижимость заемщик приобретал также через это агентство, то следующее приобретение или обмен квартиры будет более доступным. При этом банк имеет право перепроверить кредитную историю заемщика с целью выявления негативных сторон, и вполне может отказать в обмене ипотечной квартиры.
Как происходит обмен жилья в ипотеке?
Если банк отказался давать согласие на обмен жилья в ипотеке, то тут уже ничего не поделаешь, придется жить на старом месте или же досрочно погасить ипотечный кредит. Ну, а при получении официального подтверждения того, что кредитор не возражает против обмена квартиры, упрощенная последовательность действий по совершению двух сделок купли-продажи будет происходить, примерно, так:
- Заключение двух договоров купли-продажи недвижимого имущества, при этом та квартира, которую заемщик продает, юридически все еще будет находиться в залоге у банка
- После регистрации права собственности заемщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации
- Банк дает согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности на данное жилье.
При этом в выгодном положении оказывается только заемщик, поскольку ни банку, ни покупателю никаких выгод при реализации данной схемы не предусмотрено. Поэтому заемщику даже при согласии банка на обмен будет весьма проблематично найти покупателя-продавца, который согласиться на то, что какое-то время его квартира будет заложена кредиторам. Кроме того, продавцу придется подготовить целых ряд документов и бумаг на недвижимость, чтобы покупатель-заемщик мог ее застраховать.
Альтернативный вариант обмена квартиры с ипотекой
Если заемщик не может или не хочет по каким-либо причинам совершать обмен, то он может воспользоваться альтернативной схемой: продать ипотечную квартиру и приобрести другую недвижимость. Этот вариант будет осуществляться по следующему алгоритму:
- Сбор заемщиком всего пакета бумаг на новый жилищный кредит
- Подача заявления и ожидание положительного решения банка на сделку
- Ипотечное жилье выводится из-под залога банка посредством краткосрочного займа
- Недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене
- На денежные средства, вырученные от продажи квартиры, прежде всего, погашается краткосрочный кредит
- На оставшуюся сумму приобретается новое жилье или приобретается более комфортабельная недвижимость с помощью ипотеки, а оставшиеся деньги направляются на первоначальный взнос.
Отметим, что в данном случае необходимо заблаговременно получить подтверждение от банка, что он готов предоставить ссуду на приобретение другого жилья, иначе заемщик рискует остаться без обеих квартир.
Оценка статьи:
Загрузка…moezhile.ru
Можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке
Все вопросы относительно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Что касается замены залога по ипотеке, то процедура регламентируется внутренними локальными актами банка, который разрабатывает свои нормативы соответственно предписаниям Гражданского права.
Общие понятия
Как правило, заявленный клиентами срок ипотеки в среднем составляет 15 лет. За такой срок у некоторых из них доход значительно возрастает, в силу чего граждане стремятся приобрести жилье больших размеров.
У отдельных граждан может сложиться противоположная ситуация, когда они хотят обменять приобретаемое жилье на иное с меньшей площадью.
Желающим произвести обмен гражданам надлежит следовать требованиям банка, где у них был оформлен ипотечный кредит на покупку подлежащей обмену квартиры.
Банки устанавливают ограничения:
| Показатели | Описание |
| По местоположению приобретаемой квартиры | которая должна располагаться в районе его обслуживания |
| По стоимости | которая у вновь покупаемой квартиры должна быть меньше на 20-30% вне зависимости от площади |
Помимо него нужно заручиться согласием банка на покупку нового жилья, чтобы он выдал средства. В отдельных случаях ежемесячные платежи, вносимые по гражданами за действующую ипотеку могут остаться прежними.
При этом существенно снижается размер будущих платежей, которые нужно будет платить за вновь оформленный ипотечный кредит.
Но для приобретения нового жилья необходимо продать имеющуюся в наличии жилую площадь, которая была приобретена по ипотеке. Что, безусловно, может вызвать некоторые затруднения.
Многие граждане интересуются вопросом, можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке на меньшую по квадратуре.
Теоретически вопрос разрешаемый, но практически требуется согласие банка, который предоставил ипотечный кредит.
Он может разрешить обмен квартиры с заменой залога или заменой заемщика, если клиент постоянно сотрудничал с ним.
Сложность ситуации обуславливается поиском покупателя, который возьмет обремененную квартиру.
Довольно сложно бывает осуществить обмен квартиры с большей площадью на квартиру с меньшей площадью. Как правило, согласие банка на осуществление такой процедуры,возможно, получить при условии оплаты большей части кредитных средств.
Кредитор при совершении такого рода сделки теряет свою выгоду, меняя солидный заклад на квартиру, реализация которой практически неосуществима.
Лучшим вариантом является получение заемщиком потребительского кредита, позволяющего закрыть ипотечный кредит, чтобы снять обременение.
Что это такое
Обмен квартир относится к одной из операций, которые производятся на рынке недвижимости. При его совершении заключается договор мены, соответственно которому одна сторона передает свое имущество другой стороне сделки.
Собственник имеет право совершить обмен квартиры на частный дом, земельный участок, автотранспортное средство.
Договор обмена схож с договором купли-продажи, потому что составляется по общим правилам.
В нем излагается подробная техническая характеристика обмениваемых квартир с указанием адреса, обобщенной площади, количества жилых комнат. Он совершается на основе правоустанавливающих документов, которые оформляются на жилье.
Принципы, позволяющие осуществить процедуру обмена:
| Показатели | Описание |
| Процедуру обмена | вправе совершать как физические лица, так и юридические |
| При его оформлении | следует обратить внимание на возраст собственников квартиры. Если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства |
| Сделки от имени недееспособных лиц | совершаются исключительно официальными опекунами, которые наделены правом подписи вместо них |
| Если жилая площадь оформлена на праве собственности одному супругу | то второй супруг должен присутствовать при совершении сделки, который письменно должен подтвердить свое согласие |
Стоимость обмениваемой недвижимости является одной из существенных категорий, которая влияет на ход проведения сделки.
Заинтересованные стороны могут признать либо не признать равноценными рыночные стоимости недвижимости, подлежащей обмену. Размер доплаты устанавливается, исходя из разницы стоимостей квартир.
В отдельных случаях большая разница в стоимости может повлечь к признанию сделки недействительной.
Как показывает практика, такого рода ситуации встречаются повсеместно, если находится третье заинтересованное в жилье лицо.
Кто может рассчитывать
Законодатель установил круг лиц, которые наделены правом оформления ипотечного кредита в целом по Федерации.
Соответственно его указаниям он предоставляется гражданам в возрасте от 22 до 45 лет, имеющим российское подданство.
При этом учитывается факт официального трудоустройства, наличие постоянного источника дохода, подтвержденного документально.
Как правило, банк предоставляет возможность обменять:
| Показатели | Описание |
| Квартиру лицам | которые на протяжении нескольких лет исправно выплачивают ипотечный кредит |
| По истечению пятилетнего периода | открытия кредитной линии |
| После совершения оплаты | половины долга |
| Местоположение приобретаемой квартиры | находится в районе расположения банка, который обслуживает заемщика |
| При отсутствии просрочки по оплате | — |
| Лицам | имеющим хорошую кредитную историю в других банках |
Куда следует обратиться
Чтобы произвести обмен заемщику следует обратиться в банк – залогодержателю для получения его согласия на продажу заложенного жилья.
По большей части возражений со стороны банка в сложившейся ситуации не возникает. Если банк удовлетворяет просьбу заемщика, то он может подать рекламу, после чего заняться поиском покупателя.
Как поменять квартиру в ипотеке на другую
Зачастую взяв в ипотеку жилье люди, желают его обменять на другое, которое больше отвечает их требованиям. Данная ситуация может возникнуть по различным причинам.
Например, в период приобретения жилья у них не было других вариантом в результате материального положения.
Сделка может быть совершена при реализации старой квартиры, погашение ипотечного кредита, полученного на ее приобретение. Далее покупается новая квартира с открытием новой кредитной линии.
Требуемые условия
Обмен квартиры, которая является предметом ипотеки, осуществляется в заявительной форме. Как правило, банк устанавливает район приобретения новой квартиры.
Он производит проверку кредитной истории клиента, после чего выносит свое решение. В ходе проведения сделки проверяется юридическая чистота приобретаемой квартиры риэлторами либо службой безопасности банка.
Заемщик собирает потребные документы на продаваемую и покупаемую квартиры, которые представляет банку.
Он подготавливается документацию на продажу старой квартиры и покупку новой соответственно предписаниям Гражданского кодекса.
В нем не предусмотрена процедура сделки по обмену квартир, находящихся в залоге. Хотя она на практике имеет место быть.
Довольно часто встречаются случаи, когда семья по тем или иным причинам вынуждена переехать в другой населенный пункт.
В сложившейся ситуации у граждан возникает вопрос — «как поменять квартиру в ипотеке на другую в другом городе, если она куплена на взятые в заем средства»?
Сообразно предписаниям гражданского права замена предмета залога производится на основании внутреннего регламента, утвержденного в банке.
Каждый банк по данному вопросу устанавливает свои правила, поэтому его может разрешить только банк, выдавший кредит на приобретение жилья.
Порядок действий
Сделка по обмену проводится в следующей последовательности:
| Показатели | Описание |
| Покупатель должен заложить в две банковские ячейки две отдельные суммы | одна из них является суммой остатка задолженности по ипотечному кредиту, а вторая есть разница от рыночной стоимости жилья, направляемого в качестве некой части рыночной стоимости приобретаемого жилья. При этом первая честь денежных средств закладывается под продавца жилья, вторая часть под продавца вновь покупаемого жилья |
| Заключается договор сделки купли-продажи | — |
| Покупатель нового жилья берет новый ипотечный кредит | где в качестве залога выступает вновь покупаемая квартира. В результате проделанных действий под продавца закладываются две части полной стоимости приобретаемого жилья |
| Заключается другой договор сделки по купле-продаже | — |
| Вновь заключенные договора | сдаются в регистрирующий орган для производства регистрации |
Наилучшим вариантом является подача документов на регистрацию в один день, чтобы она была осуществлена одновременно. Получение свидетельства права собственности на два вида жилья позволяет продать старое.
На его покупателя будет наложено обременение из-за задолженности по ипотечному кредиту, который должен погасить продавец квартиры.
Продавец жилья должен вслед за регистрацией снять денежные средства из ячейки, чтобы положить их на ссудный счет.
Регистрация права собственности осуществляется в органе Росреестр, куда надлежит подать заявление с приложенными к нему документами.
Банк зачитывает средства в качестве возврата ипотечного кредита, что позволит снять проданную квартиру с залога. Продавец передает старую квартиру покупателю, с которым составляет и подписывает акт его приема-передачи.
Необходимые документы
Чтобы осуществить сделку заемщику следует предоставить документы:
| Показатели | Описание |
| Паспорт | удостоверяющий личность, его копию |
| Свидетельство ЕГРП, ИНН | — |
| Справку о доходах формы 2-НДФЛ | которая потребуется для осуществления расчета новой кредитной линии. В некоторых банках выдаются свой бланк с утвержденной формой |
| Справку с места работы | об официальном трудоустройстве |
| Правоустанавливающие документы на обе квартиры | продаваемую и приобретаемую |
| Кадастровые паспорта двух квартир | — |
| Выписка из домовой книги | где отмечены все прописанные в квартире лица |
| Выписка лицевого счета по двум квартирам | подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам |
| Заключение независимого эксперта | с указанием оценочной стоимости квартир |
Лица мужского пола сдают военный билет. Нужно отметить, что им ипотечный кредит выдается по достижению 27 лет.
При наличии регистрации несовершеннолетних детей в указанных квартирах надлежит получить согласие на осуществление сделки органа опеки и попечительства.
Возможная альтернатива
Если по какой-то причине заемщик не желает осуществлять обмен, то он может воспользоваться альтернативным вариантом. Он предусматривает продажу старой квартиры и покупку новой.
Для совершения альтернативного варианта заемщику следует произвести действия:
| Показатели | Описание |
| Собрать потребные документы | для оформления нового ипотечного кредита |
| Подать заявление в банк | о предоставлении займа |
| Получить решение банка | на совершение сделки |
| Вывести квартиру с залога | путем использования краткосрочного займа |
В сложившейся ситуации можно за короткий период времени реализовать квартиру, с которой снято обременение по рыночной стоимости. На средства, полученные в ходе реализации квартиры погасить краткосрочный заем.
Далее у граждан появляется возможность купить новое жилье на остатки денежных средств. При их недостаточности можно оформить новый ипотечный кредит.
Но в такой ситуации нужно заблаговременно заручиться согласием банка на выдачу кредита. Граждане должны обговорить условия, при которых он предоставит средства на покупку новой квартиры.
У данного варианта есть свои недостатки, заключенные в дополнительных расходах, вызванных оформлением нового займа и ипотечного кредита.
Видео: как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке
Основные нюансы
Основное отличие ипотечного кредита заключается сообразно положениям статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что приобретаемое жилье выступает в качестве заклада.
Данное условие обременяет его, поэтому все сделки с нею осуществляются при соблюдении установленных законодателем условий.
На практике существуют различные варианты обмена квартиры, которая находится в залоге.
В их число входит:
| Показатели | Описание |
| Обмен на квартиру, которая имеет аналогичную площадь и стоимость | в такой ситуации он производится без затруднений, потому что банк меняет один предмет залога на другой |
| Стоимость вновь приобретаемой квартиры выше | если обмен осуществляется с целью расширения площади жилья, то за счет средств от реализации старой квартиры погашается ипотечный кредит, полученный за старую квартиру. Остатки средств можно использовать для оплаты первоначального взноса |
| При недостаточности средств у покупателя на приобретение старой квартиры осуществляется процедура замены заемщика | он оплачивает разницу в стоимости квартиры и части непогашенных средств ипотечного кредита. При этом квартира остается в залоге у банка до полного погашения взятого займа |
Одним из способов выхода из положения может быть переоформление остатка долга на покупателя при согласии банка, который станет собственником квартиры.
Но банки предпочитают не менять заемщика во избежание рисков, связанных с неосуществлением платежей.
К тому трудно найти покупателя, который согласится выкупить обремененную квартиру, оплатив некую часть от стоимости квартиры наличными средствами, а на другую ее часть брать ипотечный кредит, на существующих условиях.
Некоторые граждане интересуются вопросом об обмене у одного застройщика квартиры, которая имеет меньшую площадь на другую квартиру с большей площадью. На практике данная сделка носит название переуступки прав стороннему лицу.
Теоретически проблем как таковых в осуществлении данной сделки не должно возникнуть, но на практике она почти не выполнима.
Если договор на приобретение квартиры был уже зарегистрирован, то его следует расторгнуть, потому что он был оформлен на определенную квартиру. Что касается другой квартиры, то нужно составлять другой договор.
При расторжении договора некая часть денежных средств, уплаченных за первую квартиру, теряется по условиям договора, то есть можно потерять до половины стоимости квартиры, установленной за переуступку прав собственности, средства за бронирование квартиры, оформление.
К тому же может быть наложена штрафная санкция за расторжение договора.
Немаловажным обстоятельством является факт налогообложения сделки, при которой совершается процедура обмена. В указаниях Налогового кодекса нет регламента на уплату налога, если осуществляется прямой обмен квартир.
Но сообразно предписаниям статьи 567 ГК РФ установлена норма, согласно которой к договору мены применяется налогообложение.
Владелец взятой в ипотеку квартиры, передающий право собственности на нее признается в качестве продавца, тогда как приобретающая ее сторона, становится покупателем.
В такой ситуации предполагается оплата за каждую из квартир, участвующих в процедуре производится в натуральной форме.
Причем ее стоимость отражается в договоре мены, поэтому должен быть уплачен налог. Он не платится, если обмениваемые квартиры принадлежали владельцам на протяжении трех и более лет.
Чем регулируется
Вопросы относительно проведения сделок с жильем, которое находится в закладе у банка, регламентируются рядом законодательных актов.
Как правило, сделка купли-продажи недвижимости сопровождается передачей права собственности от лица, которое продает его к лицу, покупающему.
Гражданский кодекс положениями второго раздела регулирует переход права собственности. Что касается вопроса о правах нового владельца квартиры, то он подробно изложен в Жилищном кодексе РФ.
Вопросы по ипотечному кредитованию регламентируются Федеральным законом:
| Номер | Описание |
| №102 | «Об ипотеке (залоге недвижимости)» |
В нем дано определение деловых отношений банка как кредитора и клиента, обратившегося за ипотечным кредитом. Подробно описаны условия его предоставления, установлены процентные ставки, сроки кредитования.
Одной из значимых мер является регистрация права собственности, осуществляемая сообразно предписаниям Федерального закона:
И в заключении необходимо заметить, что ипотека для многих российских граждан является единственным шансом на приобретение собственного жилья.
Ее отличительная особенность заключается в том, что она превращается в собственность заемщика, но остается в закладе у кредитора. Данное обстоятельство не позволяет совершать с ней сделки по усмотрению ее владельца.
brakexpert.ru
alexxlab