Разное

Как сдавать квартиру законно – пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры :: BusinessMan.ru

Содержание

Как законно сдать квартиру в аренду?

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа — денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки — срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

realty.ria.ru

пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры :: BusinessMan.ru

У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!

Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

2. Отсутствие дополнительных расходов. Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

  • Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
  • Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
  • Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
  • Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
  • Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Шаг 2: изучение рынка недвижимости

Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!

Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.

Шаг 3: поиск нанимателя

Есть два варианта:

  • Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
  • Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.

Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов

После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.

Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.

Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.

Шаг 5: заключение договора

Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.

Какие пункты важно прописать в договоре?

1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.

2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.

3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.

4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).

5. Кто несет ответственность за порчу имущества.

6. В каком суде решать спорные вопросы.

7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.

8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.

9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.

10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.

11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.

12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).

13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.

Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?

Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.

Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!

Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.

Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!

Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.

Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.

Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?

Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?

Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.

Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.

Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.

Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.

Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:

  • Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
  • Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду – Расходы.

Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?

1. Паспорт собственника/собственников помещения.

2. Свидетельство о государственной регистрации права.

3. Два распечатанных договора.

4. Если ваш выбор – аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.

Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?

  • Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
  • Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.

Полезные советы:

  • Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
  • Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
  • Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
  • И самое главное ­– не нарушайте законодательство нашей страны!

businessman.ru

Как официально сдать квартиру? Способы, причины, советы

Сдача квартиры в аренду является  хорошим источником дополнительного (а для некоторых и основного) дохода. Но почему-то никто не думает о том, что по закону любое финансовое действие должно юридически оформляться. Только так будут соблюдены интересы как нанимателя, так и арендодателя. Согласно статистике, лишь 5% жилья сдаётся на законных основаниях. Причина одна – отсутствие желания платить налоги. Итак, как официально сдать квартиру?

Способы

Есть два пути оформления законной аренды: самостоятельно и через агентство недвижимости. Если вы склоняетесь к первому, то нужно определиться с вариантом уплаты налогов. Первый – платить в размере 13% как физическое лицо. Второй – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выплачивать 6% плюс пенсионные взносы. Любой из вариантов подразумевает наличие договора аренды, типовые формы которого можно легко найти во всемирной сети. Более быстрый и удобный способ оформления аренды жилья – через агентство. Его специалисты точно знают, как официально сдать квартиру. Они помогут вам на всех этапах процедуры оформления.

Причины для официальной сдачи жилья

На человека, скрывающего арендную деятельность, ложится ряд рисков:

1. Порча имущества. Этот риск особенно актуален для тех, кто планирует сдать элитную квартиру с хорошей мебелью и техникой. Ведь без договора будет очень сложно доказать, что в доме до появления нанимателя отсутствовали пятна на ковре, не было царапин на новенькой плазме и.т.п. Поэтому владельцам элитного жилья будет полезно узнать, как официально сдать квартиру.

2. Неожиданные расходы. Если не прописать в договоре порядок оплаты расходов (телефон, коммунальные услуги и др.), то, к примеру, сложно будет взыскать у нанимателя деньги за его переговоры с родственниками из другой страны.

3. Афера. Если вы не оформите договор с нанимателем, в вашей квартире могут оказаться вообще другие люди. Или ещё хуже – можно лишиться жилья.

4. Проблемы с законом. В нашем законодательстве не предусмотрена ответственность за сдачу жилья без договора, зато есть нормы ответственности за неуплату налогов. Наказание предусмотрено как в виде штрафа, так и в виде уголовной ответственности. Так что задумайтесь о том, как официально сдать квартиру.

Советы арендодателям

1. Лично встречайтесь с теми, кому планируете сдавать жильё. Не имеет смысла советовать предпочтительные категории граждан, ведь выводы о кандидате можно сделать лишь после общения с ним.

2. При посуточной сдаче берите с нанимателя залог на случай, если имущество будет испорчено, а также запишите его паспортные данные.

3. Каждый месяц проверяйте, оплачены или нет коммунальные услуги. В таком вопросе не стоит верить на слово.

4. За услуги агентства всегда платит наниматель. Арендодатель не несёт никаких расходов. Но учтите, что в случае возникновения споров, агентство будет защищать не вас, а своего клиента.

5. Если вам необходимо уехать из страны, и нет никого, кто смог бы присмотреть за объектом аренды, то подумайте о такой услуге, как доверительное управление. Только тщательно выбирайте фирму и обязательно ознакомьтесь с отзывами и их прайс-листом. Хорошая компания отличается широким спектром услуг, и, помимо доверительного управления, там проконсультируют насчёт того, как правильно сдать квартиру, найти надёжных нанимателей и.т.д.

fb.ru

Как правильно сдать квартиру


Сдача квартир в аренду сегодня для многих казахстанцев стала бизнесом, причем довольно прибыльным. Высокие цены на недвижимость и дефицит жилья позволяют предполагать, что потенциал этого вида деятельности еще достаточно велик.

Когда владелец квартиры только задумывается о том, чтобы начать сдавать свою недвижимость, он не знает многих правил ведения этого бизнеса. Например, новички часто задают вопросы, нужно ли регистрироваться в качестве ИП и что случится, если прописать клиента в своей квартире? Также многие до сих пор уверены, что составление договора аренды вовсе не обязательно. Конечно, можно обойтись и без него, но надо знать, что вы при этом теряете. К тому же многие не понимают, где границы прав и обязанностей арендатора либо арендодателя.

Итак, какие могут быть рекомендации, если вы решили сдать свою квартиру арендаторам?

1. Не делать дорогого ремонта

Это затраты, которые не окупятся, говорят опытные арендодатели. К чужому имуществу постояльцы относятся небрежно: новая мебель, качественная отделка быстро обветшают. В съемной квартире в среднем ценовом диапазоне лучше, если ремонт будет незатратным. Тем более, что интерьер придется периодически обновлять. Есть арендаторы, которых больше устраивает квартира без мебели. Дорогую обстановку, иногда даже по требованию клиента, делают, когда квартира предназначена для состоятельных квартиросъемщиков. Как правило, это иностранцы или сотрудники крупных компаний.

Ремонт перед продажей или арендой квартиры: за и против >>>

2. Минимальный набор мебели

Должны быть (если квартира не сдается полностью пустой): кровать или диван, шкаф плательный, холодильник, обеденный стол, шкафы с посудой, стиральная машина, стулья.

3. Регистрироваться в налоговой необходимо

Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст. 207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения». И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.

Налоги за сдачу квартиры в аренду: ответственность за неуплату >>>

Можно обойтись и без регистрации в налоговой, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.

4. Арендадатель может работать и на основе патента

Это допустимо, если вы не используете наемный труд и ваш доход в месяц не превышает 200-кратного размера минимальной заработной платы. В этом случае индивидуальный предприниматель платит налоги в размере 2% от заявленного дохода. При этом патент можно получить сроком от одного месяца либо до конца календарного года. Патент удобен тем, что не нужно вести бухгалтерскую отчетность (только налоговую) и пользоваться кассовым аппаратом.

5. Прописка или временная регистрация

Согласно административному кодексу, все казахстанцы с 2011 года должны быть прописаны по месту жительства (если они проживают более 3 месяцев). Либо оформить временную регистрацию (сроком до одного года). Иначе штрафом грозят не только тем, кто не зарегистрировался, но и тем, кто позволил проживать в своей квартире (в размере 5 МРП). Если арендатор просит прописать его в съемной квартире, владельцу нечего опасаться притязаний на его недвижимость. По закону, владелец жилья может выписать любого человека из своей квартиры, причем присутствие последнего в ЦОНе не обязательно.

Прописка в Казахстане. Какие документы нужны для прописки >>>

6. Официальное оформление документов

Как патент, так и договор аренды делают вашу деятельность легальной и дает возможность предъявить официальные претензии арендатору, если он что-то недоплатил или сломал.

7. Договор об аренде советуют заключать обязательно

Причем там же можно оговорить выплату обязательного страхового взноса (он может равняться стоимости аренды за месяц). На тот случай, если арендатор что-то испортит из обстановки или задолжает, страховой взнос остается у арендодателя. Некоторые пользуются залоговым депозитом.

Согласно Закону РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», если квартира сдается сроком на год и более, договор аренды должен регистрироваться в правовом кадастре (в органах юстиции через ЦОН).

Как правильно заключить договор аренды квартиры в Казахстане >>>

8. Осуществляйте оплату коммунальных услуг самостоятельно

Часто практикуется, что арендатор платит и отдает квитанции владельцу жилья. Однако в сетях появилась информация, что в Алматы, например, сегодня можно приобрести поддельные квитанции об оплате.

9. При подписании договора аренды составляется акт приема-передачи имущества

В нем описывается состояние квартиры, мебели. В общем, всего, что вы посчитаете нужным. Наличие дефектов тоже указывается. Например, холодильник 1 шт. — глубокая царапина на правой стенке.

Перед тем как арендатор съедет с квартиры, также составляется акт приема-передачи.

10. Изъятие паспортов и удостоверений личности у арендатора в качестве залога считается незаконным

Согласно кодексу РК, статьи 379, данное нарушение влечет штраф в размере 5 МРП.

Из советов от бывалых арендодателей — не сдавать жилье некоторым трудовым мигрантам. Обещают, что будут жить двое человек, на деле их может быть 10. Также специалисты обращают внимание на страхование недвижимости от пожаров или затоплений.

Поиск клиентов обычно не вызывает проблем: можно расклеить объявления, разместить их в местных газетах и на специализированных сайтах. Обращаться или нет к риэлторам — это личные предпочтения. Риэлторов ругают те, кто столкнулся с неграмотным обслуживанием. Даже если вы предпочитаете сдавать квартиру самостоятельно, услуги риэлторов могут оказаться весьма ценными, если клиент съехал внезапно, и вам нужно снова быстро сдать квартиру.

Что касается договора об аренде, разные образцы можно найти в Интернете. Кстати, с таким запросом казахстанцы тоже обращаются к Всемирной сети довольно часто: в мае было 767 соответствующих запросов. Как вариант — за составлением документа можно обратиться к юристу. Услуга, конечно, будет стоить денег, но этим типовым договором вы впоследствии будете пользоваться, может быть, не один год.

Информационная служба kn.kz

www.kn.kz

оформление в рамках закона и важные моменты

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры. Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

  1. Дата составления договора.
  2. Полные паспортные данные.
  3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
  4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
  5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
  6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
  11. Права и обязанности обеих сторон.
  12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое. Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами. Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

freelawyer.guru

Как сдавать квартиру официально?

Если у вас есть свободная жилая площадь, вы наверняка задумывались о сдаче ее в аренду. Несмотря на высокие риски в этой сфере, сдача жилья в наем пользуется большим спросом, особенно в крупных городах с большим количеством приезжих.

С недавнего времени официальные власти вплотную занялись вопросом о выведении рынка аренды жилых помещений из тени, в которой он до сих пор находился. Ранее владельцы как-то и не задумывались, что они должны платить государству с полученного дохода какие-либо отчисления. Но, так или иначе, на текущий момент факты таковы, что для безопасной сдачи квартиры в аренду лучше оформить все отношения с арендаторами официально и уплатить причитающийся налог.

Как сдать квартиру легально: необходимые документы

Чтобы легально сдать квартиру в аренду, необходимо в первую очередь правильно оформить договор аренды. Учтите, что составлять этот документ лучше в трех экземплярах – для обеих сторон и налоговой инспекции.

В договоре важно указать правильные сведения. Необходимо привести точный адрес сдаваемого жилья, его описание (количество комнат, площадь помещений), подробные паспортные данные обеих сторон, указать точные суммы арендной платы в рублях – цифрами и прописью.

Также не помешает составить передаточный акт, где нужно перечислить все находящееся в квартире имущество и обязательно указать его состояние.

При составлении договора учтите такие нюансы, как способ оплаты, периодичность расчета с арендатором, условия оплаты коммунальных услуг, ограничение на количество проживающих в квартире постояльцев с указанием лиц, которым разрешено проживание в данном помещении. По закону, срок аренды жилого помещения не может превышать пяти лет – укажите точные сроки и обязательно пропишите санкции за нарушение положений договора аренды.
Кроме того, не лишним будет составление акта приема-передачи помещения.

Как сдать квартиру легально: отчетность и обязательства

Обязательства ваших квартиросъемщиков будут прописаны в заключенном между вами договоре. Если оплата коммунальных услуг должна производиться ими, не помешает потребовать также своевременного предоставления соответствующих квитанций и чеков.

Ваши обязательства будут состоять в уплате причитающегося с вас налога и предоставлении в налоговую инспекцию декларации. Поскольку вы, как физическое лицо, получили доход, вы должны уплатить налог на доходы физических лиц. В данном случае ставка налога будет составлять 13% от суммы полученного дохода. Небольшой совет – отчисляйте соответствующую сумму каждый раз при получении оплаты за аренду квартиры. Таким образом вы оптимизируете возложенную на вас налоговую нагрузку. Реквизиты для перечисления можно уточнить в вашей налоговой инспекции.
Ежегодно, до 1 апреля вы должны будете предоставлять декларацию 3-НДФЛ за прошлый год.

Как сдать квартиру легально: налоговая оптимизация

Многие эксперты советуют для экономии налога зарегистрироваться в качестве ИП на упрощенной системе по схеме «доходы». Да, налог с полученного дохода в таком случае составит всего 6%. Но при этом многие умалчивают о страховых взносах, которые с недавнего времени перестали быть такими уж незначительными. В большинстве случаев, оплата страховых взносов ИП перекроет всю выгоду от ухода с НДФЛ на УСНО.

Этот совет пригодится тем, кто уже и так осуществляет какую-либо предпринимательскую деятельность и все равно уплачивает страховые взносы. В таком случае следует открыть еще один вид деятельности и включить доходы от сдачи жилья в аренду в Книгу доходов и расходов и в налоговую декларацию.

Таким образом, на текущий момент уплата НДФЛ в размере 13% является самым оптимальным налогообложением доходов, полученных от сдачи в аренду квартиры.

Сдавать или не сдавать квартиру легально – решает каждый владелец самостоятельно. Но следует знать, что сегодня государственные органы заинтересованы в увеличении поступлений в бюджет и ими будут предприниматься все меры для вывода рынков, находящихся в теневом секторе, в регулируемую законом область. Вполне возможно, что наложенные санкции при выявлении нарушения перекроют всю выгоду от нелегальной сдачи квартиры в наем.

Мезенцева Василиса

copdoc.ru

Сдать квартиру в субаренду… и легально заработать на чужой собственности

Идея сдать квартиру в субаренду приходит в голову многим арендаторам. Ведь при грамотном подходе на чужой квартире можно неплохо заработать! Но законны ли подобные действия? Должен ли хозяин квартиры знать о том, что его жилье пересдали? Как он к этому отнесется? И где проходит грань между  законными и мошенническими действиями?

Зачем сдавать квартиру в субаренду?

Естественно, чтобы заработать! В данном случае на разнице между тем, что платите вы за аренду, и что заплатят вам! Например, можно снять квартиру за 10 тысяч помесячно, а пересдать за 15. Или, что делают чаще и что значительно выгоднее, снять квартиру на длительный срок и сдавать ее посуточно.

Законна ли сдача квартиры в субаренду?

Как ни странно бы это ни звучало и как бы ни попахивало махинациями, сдавать чужую квартиру можно на законных основаниях. Это называется субаренда — когда арендатор пересдает квартиру кому-то еще.

Но чтобы всё было в рамках закона, нужно соблюдать обязательные условия:

1) Хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;

2) В договоре аренды должна быть прописана возможность субаренды;

3) Сдать квартиру в субаренду можно на срок, не превышающий срока аренды.

Согласитесь, условия очень даже логичные. Если хозяине не против — руки развязаны! Но возникает другой вопрос: где взять настолько глупого человека, который откажется от собственной дополнительной прибыли и позволит кому-то распоряжаться его имуществом?!

Где найти квартиру для пересдачи

На самом деле, о глупости речи тут нет. Люди довольно часто соглашаются на пересдачу их собственности. Ведь посуточной арендой нужно заниматься. Гораздо проще сдать квартиру на месяц или год и получать фиксированный доход, ничего не делая.

Так что найти квартиру для сдачи в субаренду не так уж сложно: в интернете, газетах и других источниках полно предложений о долгосрочной аренде, в том числе от собственников. Нужно лишь выбрать подходящий вариант, который будет пользоваться спросом, и договориться с хозяином.

Однако далеко не каждый собственник готов с распростёртыми объятиями встретить первого встречного и дать ему право распоряжаться своим жильем. Хозяева на самом-то деле очень боятся за свои квартиры. Боятся, что жильцы испортят всю мебель и технику (при ее наличии), будут шуметь, затопят соседей или, как апофеоз страхов, что квартира вообще сгорит. И опасения тем больше, чем больше жильцов будет проживать в квартире за единицу времени.

Впрочем, убедить хозяина сдать квартиру именно вам не очень сложно, если вы готовы взять на себя всю ответственность. Если вы дадите гарантии, что ничего страшного не случится, ущерб в случае чего будет возмещен, да к тому же предложите плату чуть выше, чем хозяин ожидал, то можно сказать, что квартира для ведения бизнеса у вас в кармане.

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в субаренду

Мы уже поговорили о том, что хозяин должен дать разрешение на пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей.

Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши «гости». Так что нелишним будет подстраховаться. В идеале — застраховать квартиру на случай крупных неприятностей — потоп или пожар.

Для всего остального достаточно заключать договор субаренды, брать с жильцов предоплату и залог (обычно в сумме за одни сутки проживания).

 

Быть чистым перед государством

Этот пункт настолько важный, что я решила выделить его особо.

Чтобы сдавать квартиру в субаренду, обязательно нужно зарегистрировать ИП! Ведь ваша деятельность будет считаться предпринимательской. Иначе всё может закончиться плачевно, вплоть до уголовной ответственности.

Но не нужно переживать из-за этого факта. Конечно, вам в обязательном порядке придется платить налоги. Но, в отличие от физ. лица у ИП есть возможность эти налоги минимизировать (как — читаем в этой статье).

Кроме того, вы сможете без опаски выдавать документы о проживании командировочным (для них это важно), а значит, они пополнят ряды ваших клиентов.  Да и хозяева с большим доверием относятся к людям, которые законно ведут свой бизнес. Для них это дополнительная гарантия, что с их квартирой всё будет в порядке.

Кстати говоря, именно на правах субаренды часто сдают квартиры посуточно агентства недвижимости (например, агентство недвижимости СОВА). У них в распоряжении квартир, конечно, не одна-две, а десятки. И прибыли соответствующие.

 

Наверняка у вас осталось еще много вопросов. Какие квартиры пользуются спросом? Кто будет прибираться в квартире и встречать жильцов? Как, в конце концов, оформлять документы?

Эти вопросы, безусловно, важны и требуют решения перед тем, как вы начнете свой посуточный бизнес. Так что тема будет продолжена, я постараюсь осветить все нюансы в следующих статьях. Подпишитесь на обновления блога, чтобы не пропустить!

nashakrysha.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о