Зарегистрироваться бесплатно | Еженедельный бюллетень WPJ

Актуальные новости недвижимости.

Витрина объектов недвижимости

Когда может быть полезна ипотека с возвратом кредита?

Нетрадиционные варианты ипотеки становятся все более популярными в наши дни после изменения ипотечного страхования и изменения квалификации. Эти изменения, внедренные федеральным правительством, сделали покупку дома для многих канадцев все труднее, особенно для тех, кто впервые покупает жилье.

Одним из таких вариантов является ипотека с возвратом кредита (VTB). При таком решении продавец предоставляет ссуду напрямую покупателю. ВТБ предоставляет покупателям средства, к которым они в противном случае не могли бы иметь доступа для покупки дома, и позволяет продавцам обеспечить продажу своего дома, предоставив в ссуду деньги, необходимые для покупки.

Хотя размер ссуды варьируется в зависимости от конкретных потребностей, в конечном итоге в ВТБ можно получить большую сумму, чем банк готов предоставить. Процентная ставка, устанавливаемая продавцом, может быть выше, чем у традиционного кредита, чтобы компенсировать любые присущие риски.Однако, скорее всего, она будет ниже, чем если бы деньги были получены другими способами, например, частной ипотекой.

Возвратная ипотека от продавца предоставляет альтернативный вариант финансирования, позволяющий сделать покупку вашего дома реальностью. Как правило, это требует меньше бумажной работы и большей гибкости в переговорах, чем при традиционном финансировании.

Квалификация на ипотеку ВТБ, как правило, проще, чем при традиционном финансировании, менее обременительна с точки зрения оформления документов, сборов и времени и, как правило, обеспечивает большую гибкость при ведении переговоров.

Если вы уже обращались к традиционному кредитору, вы знаете о требованиях к стресс-тестам, которые могут негативно повлиять на вашу способность получить финансирование. Возможно, у вас возникли проблемы с накоплением достаточной суммы авансового платежа, или у вас есть проблемы с кредитом или ограниченная кредитная история, и вам отказали? Ипотека ВТБ — это альтернативный вариант финансирования, позволяющий сделать покупку дома реальностью.

Ипотека ВТБ также может быть привлекательной, если вы хотите купить дом, который требует значительного ремонта, поскольку не все кредиторы могут финансировать этот тип недвижимости, или, если да, они будут взимать более высокую, чем обычно, процентную ставку. .

Ссуду, которую вы получаете от продавца, также можно использовать для дополнения любого утвержденного финансирования, которое вы смогли получить через традиционного кредитора. Это применимо только к финансированию, когда у вас есть 20% или более вниз, и только кредиторы категории «B» или альтернативные кредиторы позволят ВТБ занимать вторую позицию (вторая ипотека) после предоставленной ими первой ипотеки. Это означает, что вы можете получить 65% финансирования от кредитора категории «B» и 15% ВТБ или любое другое сочетание, которое в сумме дает 80%.

Подходит ли вам возврат ипотеки от продавца?

Ипотека ВТБ может быть выгодна как покупателю, так и продавцу.Как правило, вы обнаружите, что это беспроигрышная ситуация. Однако, как и в случае любого сложного финансового решения, всегда лучше проконсультироваться со своим ипотечным брокером для получения рекомендаций и советов.

Есть вопросы, имеет ли для вас смысл ипотека ВТБ? Ответы по телефону или электронной почте.

Зампред ВТБ выразил недовольство конкуренцией Яндекс, Сбер и Тинькофф

В банковской сфере России доминирует лишь небольшая группа игроков — крупнейшие монополии принадлежат Сберу, ВТБ, Газпромбанку и Альфа-банку.

Хотя вы можете подумать, что это открывает путь для небольшой конкуренции и самоуспокоенности, на самом деле это поощряет прямо противоположное. Несмотря на то, что он владеет примерно половиной активов Сбера и небольшой частью пользовательской базы Сбера, ВТБ по-прежнему представляет серьезную угрозу для крупнейшего банка России.

В 2020 году ВТБ запустил в общей сложности 1280 команд разработчиков программного обеспечения

Два ведущих игрока работают сверхурочно, чтобы поддерживать друг друга в росте по множеству вертикалей, которые выходят далеко за рамки количества клиентов и активов.

Вадим Кулик, заместитель президента ВТБ и председатель правления банка, рассказывает FinTech Futures о невероятно конкурентной банковской среде в России.

Он раскрывает подробности о длинных выходных при выпуске новых продуктов и о том, как он изо всех сил старается не отставать от своих «трех кошмаров — Яндекс, Сбер и Тинькофф», поскольку эти финтех трансформируют свои бизнес-предложения, чтобы предоставить клиентам больше возможностей для электронной коммерции и розничные товары.

Он показывает, что «ни один банк не может конкурировать с этим», — это мнение, которое ощущается во всем мире в традиционных банках отрасли.

С наступлением цифровых преобразований в мировой банковской сфере такие вертикали, как количество разработок приложений, выпущенных за неделю, или количество инвестиций в розничные технологии, сделанных за год, стали важными точками сравнения.

Кулик был нанят ВТБ в 2019 году, чтобы отыграть утраченные позиции у главного конкурента ВТБ, Сбера, который также является бывшим работодателем Кулика.

«Я оказался в ВТБ довольно своеобразным образом, потому что ушел из ВТБ в Сбер [в 2008 году], но потом вернулся в ВТБ», — поясняет зампред банка.

В период с 2004 по 2008 год Кулик курировал создание розничного подразделения банка, ВТБ 24, которое возникло в результате приобретения ВТБ Гута-банка.

«В то время ВТБ 24 по розничным технологиям опережал Сбербанк. [Итак] Меня попросили продвигать технологии вперед, потому что «Сбер» не хотел терять лидирующие позиции.

«Сейчас у меня в ВТБ аналогичная задача — догнать Сбер. Естественно, сейчас мы многое меняем ».

Когда Кулик присоединился к ВТБ в 2019 году, банк находился в неоднородном внутреннем ландшафте, который был унаследован по мере роста ВТБ за счет слияний.Его ИТ-структура отражала остатки нескольких крупных банков.

По словам Кулика, даже сегодня общее количество ИТ-систем ВТБ превышает 780. «Часто нашим сотрудникам действительно приходится вручную передавать информацию из одной системы в другую. Иногда это бывает так же плохо, как вводить его из одной системы в другую ».

Но банк это меняет. Один из способов — это крупные инвестиции в искусственный интеллект (ИИ) и роботизацию. «Мы работаем над двумя этапами роботизации, — говорит Кулик.«Один занимается разведением роботов; второй этап включает в себя запуск новых решений ».

В настоящее время в банке создано 20 коммерческих роботов. В то время как десять из них работают и находятся в производстве, еще десять все еще находятся на стадии тестирования.

По словам Кулика, производство новых функций в банке также «полностью изменилось». Сотрудники обратились к гибкой разработке, разделив разрозненность в пользу более «синергетической» модели.

В 2020 году ВТБ запустил в общей сложности 1280 команд разработчиков программного обеспечения.Это позволило банку управлять чем-то вроде «конвейера кодирования», а это означало, что, несмотря на пандемию, его сотрудники могли обновлять системы ВТБ каждые выходные.

«По выходным нам нужно публиковать столько, что на самом деле 48 часов недостаточно»

В прошлом году банк запустил ВТБ онлайн для розничных клиентов, работающий на микросервисной архитектуре. В прошлом месяце банк начал публиковать свои открытые программные интерфейсы приложений (API).

Эти API-интерфейсы позволяют любому юридическому лицу подключиться к банковским услугам ВТБ и использовать их как решение white label для запуска своего квазибанковского сервиса.«Значит, это будет Gucci на базе ВТБ», — поясняет Кулик.

Но обновление технологий и методологии банка пришлось заплатить.

«Мы все очень много работали, — говорит Кулик. «Мы все ужасно устали прямо сейчас». Заместитель председателя объясняет это тем, что «окно возможностей [для получения прибыли] короткое».

«По выходным нам нужно публиковать столько, что 48 часов недостаточно.Только в эти выходные около 800 человек будут работать, «чтобы убедиться, что все, что они недавно разработали, было запущено в производство».

«Мы ругаемся из-за клиентов практически каждый день или, я бы сказал, ежечасно», — добавляет Кулик.

«Иногда бывает очень жесткая конкуренция за то, кто первым запустит новую услугу. По сути, это вопрос дней «.

Это соревнование часто связано с количеством минут, которые пользователь проводит в приложении банка в день.Потому что, как говорит Кулик, каждая минута взгляда клиента, которую банк привлекает за день, помогает ему увеличивать продажи.

Что касается инвестиций, цифровизация банка увеличила его расходы. «Но это не колоссально, — уверяет Кулик. «И, к счастью, это очень далеко от того, сколько тратит Сбер».

Чистая прибыль ВТБ за первые десять месяцев 2020 года составила 64,5 миллиарда рублей (850 миллионов долларов США), что на 56,3% меньше, чем за тот же период 2019 года. Хотя это в значительной степени связано с пандемией COVID-19, банк расходы на технологии также, вероятно, сыграли свою роль в значительном сокращении.

Хотя ВТБ и Сбер часто противопоставляются друг другу как ведущие банковские конкуренты в России, их экосистемные подходы практически противоположны.

Sber, с тех пор как в 2018 году Яндекс отклонил заявку на приобретение, компания Sber сосредоточилась на том, чтобы сделать свою платформу всем для всех. В прошлом году банк приобрел 46,5% акций конкурирующей онлайн-медиагруппы Rambler, похожей на Яндекс, и 84,7% акций Local Kitchen, чтобы конкурировать со службой доставки еды Яндекса.

Для Сбера игра проста. Продолжайте скупать своих конкурентов, пока у вас их не останется. Но у ВТБ другой подход. Вместо того, чтобы развивать закрытую экосистему, она выбрала открытую.

«Экосистема Сбера ориентирована на банки, и она находится в самом центре», — объясняет Кулик. «Все остальные элементы экосистемы — это небольшие образования, находящиеся на периферии Сбера». Зампред сравнивает ее с «пирамидой административного контроля».

Философия ВТБ, продолжает он, другая.«На самом деле у нас есть несколько компаний, которые мы считаем частью нашей экосистемы, и они, как правило, большие. На самом деле они такие же крупные — по крайней мере, для своей отрасли — как ВТБ ».

Три кошмара Кулика — Яндекс, Сбер и Тинькофф

Среди крупнейших партнеров банка — российская телекоммуникационная компания «Ростелеком», в которой в марте прошлого года была зарегистрирована компания Big Data Platform. С тех пор они запустили то, что они называют «первой» универсальной геоплатформой в России, которая производит анализ обезличенных данных.

Созданная для небанковской деятельности, геоплатформа выгодна другому крупному партнеру ВТБ — Магниту — крупному российскому ритейлеру — который использует ее для выбора местоположения магазинов.

Используя подход «партнер, а не покупка», банк сознательно избегает экосистемы, построенной на принципах командования и контроля, во многом как у Sber.

Кулик не стесняется признать, что Сбер — «первый кошмар» ВТБ. Но «второй кошмар» банка — это банк цифрового претендента, Тинькофф.

«В частности, если Тинькофф объединится с Яндексом, это станет для нас проблемой», — говорит зампред банка. Тинькофф и Яндекс еще в октябре отменили мега-слияние на 5,5 млрд долларов.

Переговоры, которые впервые начались через несколько недель после официального прекращения отношений Яндекса со Сбером, зашли в тупик менее чем через четыре недели после того, как пара впервые объявила о своих планах слияния.

«Даже без слияния с Тинькофф, — говорит Кулик, — Яндекс создаст свой банк, и этот банк тоже будет быстро расти, и мне будут сниться три кошмара — Яндекс, Сбер и Тинькофф!»

Заместитель председателя ВТБ признает, что у Тинькофф много базовых продуктов для розничных клиентов, «хороший движок» и «очень хорошее мобильное приложение».

«Очевидно, что у Яндекса есть поисковая машина», — продолжает он. «Но вокруг Яндекса также есть экосистема, такая как Yandex Market, Yandex Eats, Yandex Taxi — теперь она называется Yandex Go».

В результате, эти две компании объединятся в мощную экосистему электронной коммерции с впечатляющим набором банковских предложений.

«Вместе они могут удовлетворить большинство потребностей постоянного клиента», — говорит Кулик. «Очевидно, что ни один банк не может с этим конкурировать».

Читайте дальше: российские «Яндекс» и Тинькофф ломают 5 долларов.5 млрд сделка

Сравнительные таблицы для займов Flip & Rental

Кредиторов с твердыми деньгами

Граница между традиционными кредиторами с твердыми деньгами и онлайн-кредиторами с инвесторами в недвижимость в последние годы стала размытой.

Кредиторы за твердые деньги — это физические или юридические лица, которые ссужают частные средства инвесторам в недвижимость. Они могут быть местными, региональными или национальными. Они могут иметь физический офис или быть полностью онлайн в настоящее время.

Плюсы : Кредиторы с твердыми деньгами работают быстро и гибко.Я начал свою карьеру, работая на кредитора с твердыми деньгами, и однажды мы закрыли ссуду за три дня (и взяли соответствующую оплату).

Кредиторы с твердыми деньгами выдают ссуды в основном под залог, поэтому кредит и доход менее важны для них, чем обычные кредиторы.

Они не сообщают о кредитах заемщиков и не имеют ограничений по существующим ипотечным кредитам.

Минусы : Они дорогие. В то время как некоторые кредиторы, предоставляющие твердые деньги, взимают всего 8-9% годовых, они также могут взимать 16-18%.

А комиссии кредитора? Ожидайте минимум два очка и целых восемь.

Итог для арендодателей и инвесторов : Кредиторы с твердыми деньгами отлично подходят для краткосрочных постоянных ссуд. Используйте их, когда вам нужно молниеносно уладить дело, а недвижимость требует значительного ремонта. Не используйте их для долгосрочных ссуд от домовладельца!

Местные общественные банки

В прошлом я успешно использовал местные общественные банки для получения долгосрочных ссуд домовладельцам.Они хранят ссуды внутри компании, в своих собственных портфелях, поэтому они гораздо более гибкие, чем обычные кредитные программы.

Плюсы : Банки местного сообщества часто не отчитываются по кредиту и не имеют ограничений на количество ипотечных кредитов, которые может иметь заемщик.

Они недешевы, но и не слишком дороги. Сравните их ставки с онлайн-арендодателями.

Лучшие общественные банки гибки и могут даже предложить разовую ссуду «ремонт-пермь», которая позволяет инвесторам купить и отремонтировать недвижимость, а затем перейти на долгосрочную ссуду арендодателю без предварительного рефинансирования.

Минусы : Обычно они не так быстро двигаются, как кредиторы с твердыми деньгами или ипотечные кредиторы в Интернете. Ожидайте расчетов ближе к традиционным 30 дням.

И, конечно, местные. Вы часто ограничиваетесь тем, что существуют общественные банки, обслуживающие ваш рынок.

Итог для инвесторов в недвижимость и арендодателей : Иногда местные общественные банки могут быть жизнеспособной альтернативой онлайн-кредиторам арендодателей. Покупайте их цены на своем рынке, и особенно следите за выдающимися кредитами на ремонт и пермь.

Частные фонды (друзья и семья)

Займы в частном порядке у друзей и семьи — это святой Грааль финансирования для арендодателей и инвесторов в недвижимость.

Это требует опыта, доверия и уверенности. Это требует времени и подтвержденного опыта успеха.

Плюсы : Вы сами договариваетесь о ценах и условиях. Это означает, что это может быть дешевле, чем другие ссуды домовладельца, и у вас есть максимальная гибкость.

Частные фонды также могут быть настолько быстрыми и гибкими, насколько вы можете их собрать!

Минусы : Вы должны сначала зарекомендовать себя как успешный инвестор в недвижимость.Не ожидайте, что от вашей второй или третьей сделки с недвижимостью вы сможете собрать 100 000 долларов от друзей и семьи.

Это также имеет более ужасные последствия для вашей личной жизни, если случится бедствие и вы по умолчанию. Осторожно, заемщик…

Итог для арендодателей и инвесторов : Постепенно начните накапливать больше частных средств от друзей и семьи. В конце концов, вы сможете финансировать целые сделки на частные деньги, но вначале просто используйте их для помощи с первоначальным взносом или затратами на ремонт.

Перспективы для инвесторов в аренду

Хотя каждый инвестор в недвижимость следует своим путем, вот примерный план того, как инвестор в аренду может профинансировать свою первую арендуемую недвижимость:

Свойство 1 : Взлом домов в 2-4 квартирных домах с традиционным финансированием или финансированием FHA (снижение на 3,5-5%).

Свойство 2 : Воспользуйтесь услугами обычного банка или арендодателя онлайн (снижение на 10-25%).

Недвижимость 3-4 : Если вы стремитесь к ремонту, воспользуйтесь онлайн-ссудой на покупку и ремонт, ссудой в общественном банке или ссудой твердых денег для покупки и ремонта.