Ветераны и военнослужащие, находящиеся на действительной военной службе, всегда могли использовать жилищные ссуды VA для покупки домов сверх лимита ссуды в размере 548 250 долларов США.Однако эти «гигантские ссуды VA» имели другие правила — они требовали первоначального взноса в размере 25% от разницы между покупной ценой и соответствующим лимитом ссуды.

Например, если вы хотите купить дом за 584 350 долларов в округе, где лимит ссуды составляет 484 350 долларов, то вы должны занять на 100 000 долларов больше лимита. Вы должны будете оплатить 25% этой разницы в качестве первоначального взноса. Это 25000 долларов.

Но теперь, когда положения нового закона вступили в силу, эти «гигантские ссуды» не требуют того же первоначального взноса от VA.Теоретически покупатель жилья, который соответствует критериям участия, дохода и кредита, может, например, получить дом на миллион долларов с нулевой потерей денег.

Это, вероятно, означает, что новые правила приносят пользу лишь небольшой части ветеранов и меньшему количеству тех, кто все еще служит. При получении жилищного кредита на сумму 750 000 долларов с нулевым первоначальным взносом и процентной ставкой 3,4% ежемесячный платеж по ипотеке составляет 4 100 долларов — это намного больше, чем может себе позволить средний покупатель жилья.

Исключение из новых правил кредитного лимита

Единственное исключение из нового правила «без ограничения» применяется, если у вас «уменьшенное право на ссуду VA.Это может произойти, если вы ранее не выполнили свои обязательства по ссуде VA или если вы уже использовали часть своего права на другую жилищную ссуду. Для этих заемщиков право на получение ссуды с нулевым первоначальным взносом будет по-прежнему основываться на установленных лимитах ссуд округа плюс их оставшееся право.

Если вы беспокоитесь, что это относится к вам, то лучше всего поговорить с лицензированным специалистом по ипотеке VA — позвоните (866) 240-3742 или заполните эту короткую простую форму.

Что означает этот новый закон для покупателей жилья?

Для оплаты новых льгот, введенных в действие Законом о ветеранах Вьетнама Blue Water Navy от 2019 года, плата за финансирование VA, которую большинство заемщиков, не являющихся инвалидами, платит при закрытии жилищного кредита VA, в некоторых случаях немного увеличится.

Например, ветераны и военнослужащие, которые в настоящее время имеют жилищный кредит VA и хотят, чтобы еще один жилищный кредит VA переехал в новый дом, ранее платили комиссию за финансирование VA в размере 3,3% от суммы кредита. С 1 января 2020 года они будут платить 3,6%.

Закон обещает отменить некоторые увеличения платы за финансирование к 2022 году и еще больше снизить некоторые из них к 2030 году. Ранний проект законопроекта предусматривал более значительное повышение платы за финансирование в большем количестве сценариев, но это не удалось.В конце концов было согласовано это меньшее увеличение — и только по некоторым займам.

Если вас интересуют подробности, см. Раздел 6 (b) Закона, где представлена ​​полная таблица корректировок платы за финансирование.

Зачем вообще платить взносы за финансирование VA?

Программа жилищного кредита VA является самодостаточной, что означает, что в ней не используются деньги налогоплательщиков или средства других программ льгот VA. Взимание платы за финансирование VA гарантирует, что программа будет поддерживаться для будущих ветеранов и военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, чтобы они могли воспользоваться жилищным ссудой с нулевым первоначальным взносом.

Этот единовременный авансовый платеж также относительно невелик по сравнению с другими жилищными ссудами с нулевым или низким первоначальным взносом. Эти другие типы ссуд требуют ежемесячных взносов по ипотечному страхованию — для некоторых в течение всего срока ссуды. Этот вариант обходится заемщикам на тысячи долларов дороже, чем типичный размер платы за финансирование VA.

Итак, это теория…

VA не ссужает деньги непосредственно для жилищного кредита. Вы получаете это от частного кредитора. При соблюдении определенных условий Департамент по делам ветеранов США обещает выплатить вашему кредитору до 25% суммы займа, который вы занимаетесь, в случае невыполнения обязательств.Это устраняет множество рисков, которые кредиторы несут со всеми ипотечными кредитами. И именно поэтому вы получаете более низкие ставки, отсутствие требований к первоначальному взносу, более простые стандарты кредитования среди прочего.

… А как насчет практики?

Но кредитор по-прежнему является частной компанией и сохраняет за собой право устанавливать свои собственные условия андеррайтинга сверх требований VA. Возникает вопрос: будут ли некоторые, большинство или все кредиторы отказываться от предоставления крупных ипотечных кредитов с нулевым первоначальным взносом, даже с таким смягчением риска? Время покажет.

VA Изменения в жилищном ссуде в 2020 году

Если вы служили в армии, то в этом году вас ждут важные изменения в жилищном ссуде.

Ветераны и военнослужащие, находящиеся на действительной военной службе, будут иметь больше возможностей для заимствования, но будут платить более высокие сборы за новые жилищные ссуды VA в 2020 году.

Изменения являются частью Закона о ветеранах Blue Water Navy Vietnam от 2019 года, который вступил в силу 1 января. , 2020. Помимо предоставления пособий по инвалидности большему количеству ветеранов войны во Вьетнаме, работающих с Agent Orange, новый закон отменяет лимиты по ссуде VA для заемщиков с полным правом на ссуды VA.Это также увеличивает плату за финансирование VA для большинства заемщиков. (Взнос немного снижается для членов Национальной гвардии и резерва.)

VA являются льготами для действующих и ветеранов службы. У них есть конкурентоспособные процентные ставки и, как правило, нет требований к первоначальному взносу, помимо других преимуществ. Лимиты ссуд VA — это максимальная сумма ссуды, которую Департамент по делам ветеранов может гарантировать без внесения заемщиком первоначального взноса. Плата за финансирование VA — это единовременные платежи, которые заемщики платят вместо ипотечного страхования, чтобы помочь покрыть государственные расходы по обеспечению ссуд.Если заемщик не выполняет свои обязательства, VA выплачивает кредитору часть ссуды.

NerdWallet Руководство по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.

Отсутствуют лимиты по жилищным кредитам VA в 2020 году

«Снятие лимитов по ссуде имеет огромное значение для ветеранов и военных покупателей по всей стране, и это происходит сразу после еще одного важного года в кредитовании VA», — говорит Крис Бирк, директор образование в компании Veterans United Home Loans.Вирджиния гарантировала 624 544 кредита в 2019 финансовом году, что на 2% больше, чем в предыдущем финансовом году, согласно данным Департамента по делам ветеранов.

«Ветераны, живущие или работающие на более дорогих рынках недвижимости, могут расширить нулевую покупательную способность своей выгоды так, как никогда раньше», — говорит Бирк. авансовый платеж. Вам все равно необходимо иметь достаточный доход и соответствовать кредитным требованиям кредитора, чтобы претендовать на получение суммы кредита.

«Снятие ограничений по ссуде имеет огромное значение для ветеранов и военных покупателей по всей стране, и это происходит сразу после еще одного важного года в кредитовании VA».

Лимиты ссуды по-прежнему будут применяться в 2020 году к ветеранам, которые имеют один или несколько активных ссуд VA или не выполнили свои обязательства по предыдущей ссуде, говорит Бирк.

Эти лимиты ссуд VA такие же, как и установленные Федеральным агентством жилищного финансирования для соответствующих ссуд. Лимит в 2020 году составляет 510 400 долларов в типичном U.Округа S. и выше на рынках дорогого жилья, таких как округ Сан-Франциско.

Если на вас распространяются ограничения по ссуде VA, кредитор потребует предоплату, если покупная цена превышает лимит ссуды. Точный первоначальный взнос, который вы заплатите, определяется по формуле, в которой учитываются ваши права и стоимость дома.

Плата за финансирование VA будет увеличена

Комиссия за финансирование VA, которую вы заплатите в 2020 году, будет зависеть от суммы вашего первоначального взноса и от того, получали ли вы когда-либо ранее ссуду, обеспеченную VA.Если вы этого не сделали, это ссуда для «первого использования», а если у вас, то для «последующего использования». Вы можете заплатить комиссию заранее или включить ее в ссуду.

Комиссия за ссуды на первое использование и с нулевой выплатой составляет 2,3% от суммы ссуды в 2020 году, по сравнению с 2,15% для военнослужащих и ветеранов в 2019 году. Комиссия по ссудам на последующее использование составит 3,6% от суммы ссуды. сумма по сравнению с 3,3%. Эти уровни комиссий будут оставаться в силе в течение двух лет, вернутся к уровням 2019 года с 2022 по 30 сентября 2029 года, а затем снизятся еще больше.

Увеличение платы за финансирование ниже и длится более короткий период, чем предыдущие предложения, говорит Бирк. «Очень важно, чтобы ссуда VA оставалась доступной».

Другие изменения платы за финансирование VA

Закон о ветеранах ВМС Вьетнама Blue Water от 2019 года внес еще несколько изменений в плату за финансирование. Начиная с 2020 года, сборы будут одинаковыми для основных подразделений, Национальной гвардии и резервистов. В настоящее время сборы с членов Национальной гвардии и резерва немного выше.

Кроме того, действующие военнослужащие, получившие Пурпурное сердце, теперь освобождаются от уплаты сбора за финансирование.

Покупки для получения ссуды VA

Не все кредиторы предлагают ссуды VA, и среди тех, кто это делает, некоторые имеют больший опыт работы с военнослужащими и ветеранами, чем другие.

«Существуют огромные различия, в зависимости от того, к какому кредитору вы обращаетесь», — говорит Энтони Пауэлл, главный операционный директор AAFMAA Mortgage Services LLC в Фейетвилле, Северная Каролина. «Посещение первого банка, о котором вы думаете, может быть не лучшим вариантом».

Требования к заемщикам и ставкам по ипотечным кредитам различаются в зависимости от кредитора.Например, Министерство по делам ветеранов США не требует минимального кредитного рейтинга для кредитов VA, но кредиторы могут устанавливать свои собственные пороговые значения.

Постарайтесь получить котировки по крайней мере от трех кредиторов и найдите того, который предоставит информацию и поможет вам понять и как можно более плавно пройти процесс ипотеки.

Эта статья была обновлена ​​8 января 2020 г.

Информация о кредитных лимитах на 2019 г.

Вы решили использовать пособие по ипотечному кредиту VA для финансирования вашего нового дома.Ищете ли вы дом на одну семью, квартиру или квартиру для ремонта, вы знаете, что это одно из преимуществ VA, которым вы с нетерпением ждали. Вероятно, один из первых вопросов: сколько я могу взять взаймы? Простой вопрос с множеством ответов в зависимости от множества ситуаций. В этой статье мы расскажем, каковы лимиты ссуд VA на 2019 год и как они могут повлиять на ваш выбор. Мы также расскажем вам о некоторых изменениях, которые ожидаются начиная с 2020 года.

Вирджиния учредила Программу гарантирования жилищных кредитов еще в 1944 году.Подробнее о праве на получение кредита VA читайте здесь. Программа ссуды VA была начата в ответ на тяжелые последствия, связанные с возвращением домой с войны. Целью было свести к минимуму экономические и социологические проблемы, с которыми военнослужащие столкнулись во время послевоенной адаптации к гражданской жизни. Правительство считает, что ветераны упустили шанс установить кредитный рейтинг, который можно было бы использовать для заимствования денег на покупку дома. Они надеялись, что ссудная программа поможет ветерану догнать своих неопытных коллег в отношении кредитоспособности.

На протяжении многих лет правительство постоянно обновляло программу с учетом политического климата, рынка жилья и требований военной службы. Затем, в 2008 году, рынок жилья упал, и на восстановление потребовалось много времени. В течение этого времени VA поддерживал свои кредитные лимиты на уровне 417 000 долларов без увеличения почти 10 лет. В 2016 году цены на жилье начали стабильно расти. В ответ на это VA увеличил базовый лимит ссуды в 2017 году и снова на 2018 год.В 2019 году он снова вырос третий год подряд, превысив лимиты по кредитам 2018 года почти на 7%. :

На 2019 год максимальная сумма кредита VA для большинства округов США составляет 484 351 доллар США. Конечно, называть это пределом — это немного вводить в заблуждение. Технически не существует максимальной суммы ссуды VA. Лимит ссуды VA — это просто максимальная сумма, которую вам, как квалифицированному участнику службы или ветерану, разрешено брать с нулевой суммой денег. Предполагая, что вы соответствуете другим требованиям к кредитованию, установленным кредитором, вы можете претендовать на получение более крупного кредита.Это известно как крупная ссуда VA. Большая ссуда VA — это любая ссуда, превышающая лимит, установленный VA для вашего округа.

Так как же работает гигантская ссуда? Пора заняться математикой. VA гарантирует 25% вашей жилищной ссуды до максимального лимита в 484 351 доллар. Если вы финансируете больше, чем это, кредитор обычно запрашивает авансовый платеж, равный 25% от суммы, превышающей лимит ссуды VA. Например, предположим, что вам нужно 525 000 долларов на финансирование вашего дома. Лимит ссуды округа VA для вашего региона составляет 484 351 доллар США.Остается 40 649 долларов, на которые потребуется внести первоначальный взнос. 25% от 40 649 долларов — это 10 162,25 доллара. Это сумма, которую вы можете рассчитывать заплатить в качестве первоначального взноса по ссуде в размере 525 000 долларов США. Как видите, вы по-прежнему экономите кучу денег на первоначальном взносе, используя пособие VA.

За 484 000 долларов можно купить хороший дом во многих местах США. Но что, если вы живете в Нью-Йорке, Калифорнии или на Гавайях? Определенные районы по всей стране считаются районами с дорогим жильем FHFA.Это места, где медианная стоимость жилья как минимум на 115% превышает базовый лимит ссуды. Но что мы подразумеваем под средней стоимостью дома и чем она отличается от средней стоимости дома?

Среднее значение стоимости дома использует привкус цены в середине набора данных, тогда как среднее значение представляет собой сумму набора данных, деленную на целое. Другими словами, представьте, что за последний месяц было продано 10 домов. Чтобы найти среднюю цену продажи, вы складываете все вместе и делите на 10.Однако, чтобы найти среднюю продажную цену, вы просто выбираете цену посередине. Рынок жилья имеет тенденцию использовать медианное значение вместо среднего, потому что один дом с экстремальной продажной ценой в любом направлении может исказить среднее значение. Медиана обычно считается лучшим показателем стоимости дома.

В этих округах с высокими затратами максимальная сумма жилищного кредита VA составляет 726 525 долларов, хотя сумма может быть меньше, поскольку она основана на местном рынке жилья в этих конкретных округах.Расширение пределов для районов со средней стоимостью дома очень полезно для людей, которые там живут. Большинство людей, желающих купить свой первый дом, тратят в среднем 12–15 лет на первоначальный взнос. Более высокие лимиты гарантии VA на рынках дорогого жилья позволяют финансировать больше домов без первоначального взноса. Это сэкономит вам годы ожидания и даст вам гораздо больше гибкости при поиске нового дома.

Ниже приведен список штатов и территорий, в которых есть хотя бы один округ, в котором лимит ссуды превышает 484 351 доллар:

Аляска

Калифорния

Колорадо

Коннектикут

Округ Колумбия

Флорида

Грузия

Гуам

Гавайи

Айдахо

Мэриленд

Массачусетс

Марина-Айлендс

Нью-Гэмпшир

Нью-Джерси

Нью-Йорк

Северная Каролина

Пенсильвания

Теннесси

Юта

Виргинские острова

Вирджиния

Вашингтон

Вайоминг

Если вы живете в одном из перечисленных выше штатов, обязательно выясните, где находится ваш будущий дом.Возможно, вы имеете право воспользоваться лимитом высокой стоимости кредита. На веб-сайте FHFA есть отличная интерактивная карта, показывающая, в каких округах установлены более высокие лимиты. Кликните сюда.

Имейте в виду, что лимиты ссуды — это всего лишь лимиты. Они не гарантируют, что вы получите право на ипотеку на такую ​​сумму. VA не дает деньги кредиторам, они просто возвращают ссуду от вашего имени. Это дает кредитору некоторую уверенность в том, что вы не сможете вернуть ссуду в будущем.Сумма жилищного кредита VA определяется исключительно на усмотрение кредитора. Если вы живете в районе с высокими затратами, ваш кредитный лимит может быть максимально допустимым в 726 525 долларов. Если вы находитесь на нижнем пределе шкалы оплаты труда военнослужащих, вы можете не соответствовать доходу и / или другим требованиям VA, предъявляемым кредитором, чтобы претендовать на получение этой суммы.

Если вы соответствуете минимальным требованиям к услугам для получения права на участие, о каких еще требованиях вам следует беспокоиться? Самыми большими являются ваш кредитный рейтинг, отношение долга к доходу и остаточный доход.

VA не требует минимального кредитного рейтинга для получения ссуды VA. Однако они по-прежнему используют его как меру вашего общего кредитного риска. В идеале вам нужен кредитный рейтинг не ниже 620, хотя некоторые кредиторы будут считать вас с рейтингом всего 580. Всегда полезно проверить свой кредитный рейтинг, прежде чем подавать заявку на жилищный заем VA. Если ваша оценка ниже 580, лучше перед подачей заявки принять меры, необходимые для ее повышения.

Вам также необходимо будет доказать, что у вас есть стабильный доход, позволяющий правильно ухаживать за домом.Это отношение вашего долга к доходу, или DTI. VA рекомендует DTI не выше 41%. На определение DTI приходится большая часть ваших основных расходов. Ваша ипотека, вероятно, будет самой большой статьей расходов, за ней последуют ссуды в рассрочку на автомобили и образование. Также включены кредитные карты, алименты и алименты. VA хочет получить всестороннюю картину вашего финансового здоровья, поэтому кредиторы могут также посмотреть на расходы по уходу за детьми и счета за коммунальные услуги.

Помимо DTI, VA рассматривает остаточную прибыль.Они хотят убедиться, что после оплаты ежемесячных счетов у вас остается достаточно дохода, чтобы покрывать регулярные ежемесячные расходы. Остаточный доход связан с соотношением вашего долга к доходу, но не одинаковым. Чтобы найти свой остаточный доход, вычтите расходы, использованные при расчете DTI, из вашего ежемесячного дохода. VA определяет необходимый остаточный доход в зависимости от размера вашей семьи и места проживания в стране. Страна разделена на четыре сегмента: северо-восток, средний запад, юг и запад.Например, семья из 4 человек на Среднем Западе имеет порог остаточного дохода в размере 1003 долларов США. Это означает, что после оплаты ваших регулярных расходов у вас должна остаться по крайней мере эта сумма для покрытия расходов на проживание в течение месяца.

Теперь, когда у вас есть обзор лимитов по ссуде и того, что вам нужно, чтобы соответствовать требованиям, давайте поговорим о тенденциях на рынке жилья в 2019 году. Что ждет в будущем суммы жилищных ссуд VA и лимиты жилищных ссуд VA? По данным сайта Zillow, посвященного тенденциям в сфере недвижимости, в 2019 году средняя цена на жилье по стране достигла 226 800 долларов.Это огромный рост по сравнению с 60-летней давностью, когда средняя цена дома составляла менее 100 000 долларов (с поправкой на сегодняшние значения). В настоящее время эксперты прогнозируют, что цены на жилье продолжат расти, но не так быстро, как в течение последних 12 месяцев. Согласно Zillow, стоимость домов выросла на 5,2% за последний год, и они прогнозируют рост примерно на 2,2% в течение следующих 12 месяцев.

Рынок жилья сильно различается по стране. Прибрежные штаты, как правило, имеют самую высокую стоимость жизни, тогда как Средний Запад и Юг предоставляют более умеренные возможности.Западная Вирджиния, Арканзас, Огайо, Айова и Миссисипи имеют самые низкие медианные цены листинга: от 166 488 до 188 900 долларов. Пятерка самых дорогих объектов находится в Колорадо, Массачусетсе, Калифорнии, Вашингтоне, округ Колумбия, и на Гавайях. Средний листинг на Гавайях превышает 635 000 долларов!

Что это означает для лимитов ссуд VA? На этом фронте есть хорошие новости. 25 июня ^{-го числа} президент Трамп подписал закон об отмене лимита гарантии по кредитам с 1 января 2020 года.Являясь частью Закона о ветеранах Вьетнама Blue Water Navy (HR 299), законопроект был принят палатой единогласно с голосами 410-0. Законопроект также внес некоторые изменения в тарифный план для кредитов VA. Плата за финансирование VA для большинства людей немного увеличится на 0,15–0,30%. Деньги, полученные от этого увеличения, будут направлены на снижение расходов на здравоохранение для ветеранов, пострадавших от воздействия Agent Orange. Другие изменения включают устранение разницы в плате за финансирование между ветеранами и членами Национальной гвардии / резерва, а также освобождение получателей Пурпурного сердца от уплаты сбора.

Очевидно, что после принятия законопроекта HR 299 потребуются дополнительные инструкции для кредиторов. Без лимита по ссуде и правильной квалификации заемщик потенциально может получить ссуду в 2 миллиона долларов, дефолт по ней и Правительство будет на крючке из-за 500 000 долларов. VA не делало никаких прогнозов относительно того, как это изменение в законе повлияет на программу в будущем. Предполагается, что новые правила для кредиторов будут выпущены до начала нового года.Помните, что любые ссуды, которые начнут обрабатываться до 1 января 2020 года, по-прежнему будут подчиняться текущим лимитам ссуд VA. В любом случае это изменение принесет военнослужащим только пользу, если они попадут в дом своей мечты.

Таким образом, при подаче заявления на жилищный заем VA вы можете финансировать столько, сколько вы имеете право. Просто имейте в виду, что любая сумма кредита, превышающая гарантию VA для вашего округа, может повлечь за собой 25% первоначальный взнос от суммы, превышающей лимит. Проверьте карту Федерального агентства жилищного финансирования здесь, чтобы проверить лимиты в интересующих вас областях.Вам также необходимо будет соответствовать всем требованиям к кредитованию, выдвинутым кредитором, включая требования к кредитному рейтингу и доходу, чтобы соответствовать требованиям. А начиная с 2020 года будут отменены кредитные лимиты, поэтому, если вы никуда не торопитесь, возможно, вам будет выгодно подождать и посмотреть, каковы будут новые правила кредитования. Они должны быть доступны в ближайшие несколько месяцев. И, как всегда, наши кредитные специалисты VA National Loans всегда готовы помочь вам. Вы можете позвонить нам по телефону 855-956-4040, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Вот где они самые популярные (и почему) — советник Forbes

От редакции: мы получаем комиссию за партнерские ссылки на советнике Forbes. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Миллионы ветеранов и военнослужащих стали домовладельцами благодаря таким льготам, как программа жилищного кредита VA Департамента по делам ветеранов. В 2020 году количество военнослужащих, пользующихся этой программой, быстро увеличилось.

В 2020 году было выдано больше кредитов, обеспеченных VA, чем за два предыдущих финансовых года вместе взятых, составив более 1,2 миллиона кредитов. Число покупателей жилья, использующих ссуды VA, увеличилось на 11,4% по сравнению с 2019 годом, в то время как количество домовладельцев, которые хотели рефинансировать с помощью ссуд VA, увеличилось на 241% по сравнению с прошлым годом. А в 28 городах произошло увеличение использования кредитов VA на 100% и более.

Движущей силой рефинансирования и, в некоторой степени, покупки жилья в целом являются низкие ставки по ипотечным кредитам, которые продолжают бить рекорды. На прошлой неделе средние ипотечные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой упали до самого низкого уровня в истории — 2.78% — согласно Freddie Mac, одной из двух поддерживаемых государством компаний, которые покупают большую часть ипотечных кредитов в США и перепродают их инвесторам.

На фоне снижения темпов роста продажи домов в течение четырех месяцев подряд, закончившихся в сентябре, с учетом сезонных колебаний составили 6,54 миллиона. По данным Национальной ассоциации риэлторов, это на 21% больше, чем в прошлом году.

Новое законодательство упростило покупку в дорогих районах

Для покупателей жилья на рынках дорогого жилья ссуды VA стали более привлекательными в 2020 году благодаря Закону о ветеранах Blue Water Navy Вьетнама от 2019 года.Этот закон, вступивший в силу 1 января 2020 года, отменил лимиты по кредитам для большинства заемщиков. До принятия этого закона заемщики VA, которые превышали максимальную сумму кредита, должны были внести первоначальный взнос, чтобы преодолеть разницу.

В 2019 году стандартный максимум кредита VA для большинства округов США составлял 484 350 долларов США; в более дорогих районах потолок был выше. Например, в Лос-Анджелесе максимальная сумма кредита VA составляла 765 600 долларов.

«В течение многих лет ветеранам, которые хотели покупать сверх лимита ссуды в их округе, требовалось внести четверть разницы между ценой покупки и лимитом ссуды», — говорит Крис Бирк, вице-президент по анализу ипотечных кредитов и директор по образованию в Veterans United. Жилищные займы.

«Например, ветерану, покупающему дом за 800 000 долларов в округе с лимитом ссуды в 600 000 долларов, потребуется первоначальный взнос в размере не менее 50 000 долларов. Но начиная с января в большинстве случаев эти ограничения сняты. Это важное изменение помогает ветеранам идти в ногу с рынками с более высокими затратами ».

Лучшие 20 округов для покупок жилищного кредита в Вирджинии в 2020 году

Молодые покупатели представляют половину всех ссуд на покупку VA

ветеранов поколения Z и миллениалов составили 50% всех кредитов VA, использованных для покупки дома.

Несмотря на то, что цены на жилье растут, покупатели, соответствующие критериям VA, имеют несколько преимуществ перед своими гражданами: поскольку большинство из них имеют право на получение некоторой формы образовательного пособия либо через G.I. Билл, стипендия или другая программа помощи в оплате обучения, они не обременены студенческими долгами.

Принимая во внимание, что средний платеж по студенческой ссуде составляет 3 в месяц, это дает военнослужащим и их семьям фору, чтобы позволить себе приобретение дома раньше.

Им также не нужно тратить годы на создание кредита высшего уровня или копить на первоначальный взнос, как многим неопытным покупателям, впервые покупающим товар.Некоторые кредиторы требуют минимальный кредитный рейтинг 580 для кредитов VA, что намного ниже среднего кредитного рейтинга в 2020 году. VantageScore, модель кредитного рейтинга, разработанная Experian, Equifax и TransUnion, показывает, что GenX имеет средний кредитный рейтинг 676, в то время как в среднем по стране — 688.

«Миллениалы представляют все большую часть населения, и многие из них вступают в период жизни, который лучше всего подходит для покупки жилья. «Молодые ветераны опередили покупателей жилья по сравнению с их гражданскими коллегами, в значительной степени из-за их с трудом заработанных пособий по жилищному кредиту», — говорит Бирк.

ВА Рефинансирование резко возросло в 2020 году

По мере того, как в 2020 году ставки по ипотечным кредитам упали, домовладельцы с кредитами VA спешили поменять свои текущие ставки на более низкие. Пока что объем кредитов рефинансирования VA резко вырос по сравнению с прошлогодними показателями, увеличившись на 241% по сравнению с прошлым годом.

Количество заемщиков VA, которые воспользовались программой оптимизации рефинансирования VA, также известной как заем рефинансирования с понижением процентной ставки (IRRRL), выросло на 598% по сравнению с прошлым годом. В целом, займы рефинансирования VA выросли более чем на 100% для каждой возрастной группы ветеранов по сравнению с прошлым годом.

Программа рефинансирования рационализации VA требует от вас рефинансирования существующей ссуды VA. Рекламируемый своей простотой, он позволяет заемщикам рефинансировать свои ипотечные кредиты, используя меньше документов, чем им нужно для получения ссуд на покупку. Например, заемщикам не нужно будет получать еще один сертификат соответствия (COE).

Кроме того, комиссия за финансирование VA снижается до 0,5%, когда вы рефинансируете ссуду IRRRL.

Большинство домовладельцев просто рефинансируются по более низкой ставке, говорит Бирк, вместо того, чтобы использовать свой капитал через рефинансирование с выплатой наличных.Согласно данным Департамента по делам ветеранов, ссуды рефинансирования VA выросли в национальном масштабе на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Лучшие 20 округов для рефинансирования ссуд VA 2020

Плюсы и минусы ссуды VA

Исторически сложилось так, что жилищные ссуды, обеспеченные VA, обычно имеют самые низкие ипотечные ставки, даже по сравнению с обычными ипотечными кредитами. Кроме того, минимальные требования к кредитному баллу, как правило, ниже, чем у обычных ипотечных кредитов, что делает их привлекательным продуктом для заемщиков, которые могут не иметь выдающегося кредита, но все же хотят зафиксировать низкую процентную ставку.

«Есть несколько причин, по которым ссуды VA являются отличным вариантом: они, как правило, имеют более низкие ставки по кредитам, отсутствуют требования по частному ипотечному страхованию (PMI), нет требований к первоначальному взносу, и продавец может оплатить все затраты на закрытие в некоторых ситуациях», — говорит Рашалон Хейс, помощник вице-президента по вопросам ипотечного кредитования, Федеральный кредитный союз военно-морского флота. «Вдобавок ко всему этому, VA помогает предотвратить дефолт заемщиков по кредитам, так что есть небольшая подстраховка».

Большинство ипотечных кредитов имеют требование PMI, если вы вкладываете менее 20%, что в наши дни делают многие заемщики.Фактически, большинство людей опускают от 6% до 7%. Однако PMI может быть дорогостоящим и составлять от 0,15% до 2% от суммы кредита. Поступление в сторону PMI является еще одним преимуществом большой экономии для заемщиков VA с более низким первоначальным взносом или без него.

Однако обратная сторона ссуд VA заключается в том, что в дополнение к обычным затратам на закрытие они также включают плату за финансирование, которая представляет собой процент от общей суммы ссуды, а не стоимости дома. Целью комиссии за финансирование является снижение риска налогоплательщика, поскольку заемщики VA не должны вносить первоначальный взнос.

Заемщики, покупающие дом, будут платить больше, чем те, кто рефинансирует ссуду VA. Например, если ваша ссуда составляет 300 000 долларов, и вы кладете 5%, или 15 000 долларов, вам придется заплатить комиссию за финансирование в размере 1,65% по ссуде на 285 000 долларов. Общая сумма составит 4702,50 долларов США, которую вы можете заплатить авансом или внести в ипотечный кредит.

VA Размер комиссии за финансирование

Делайте покупки по лучшим ценам

Даже если вы планируете использовать ссуду VA для покупки дома или рефинансирования существующей ссуды, важно присмотреться, чтобы получить самые низкие ставки и затраты на закрытие сделки.Согласно исследованию Freddie Mac, чем больше оценок кредита вы получите, тем выше ваши шансы получить самый дешевый из возможных кредитов.

Некоторые кредиторы даже взимают с заемщиков VA до 0,25% больше, потому что они заявляют, что «транзакции VA ссуд сложнее обрабатывать, занимать больше времени и закрывать по значительно более низким ставкам, чем обычные ссуды», согласно недавнему отчету Own Up, a аналитическая компания по недвижимости.

Это не обязательно так, и заемщики должны знать об этой практике.Убедитесь, что вы понимаете, какие комиссии вы платите, и если что-то не имеет смысла, попросите своего кредитора уточнить это.

Всегда важно работать с кредитором, который хорошо осведомлен и дает надежные рекомендации. Хорошее место для начала поиска кредитора — получение предложений от друзей, семьи и коллег. Если у кредитора плохие отзывы или вы не получаете желаемых услуг или прозрачности, продолжайте движение.