Срок в договоре аренды не указан срок действия договора: договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок

Содержание

договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок — Дайджесты новостей

Как расторгнуть договор аренды помещения новому собственнику, если старый собственник заключил его на срок бессрочно. Договор в Росреестре не зарегистрирован. Первоначально договор аренды был заключен на срок 11 месяцев с условием, что в случае, если ни одна сторона по окончании договора не заявит о его расторжении, то он продлевается на срок бессрочно. Новый собственник планирует открыть в приобретенном помещении свое производство, но арендатор говорит, что срок договора бессрочно и он не будет его освобождать. Как теперь новому собственнику выгнать арендатора из своего помещения? Есть ли судебная практика по таким вопросам?

Сообщаю Вам следующее:

Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

А если окончание срока аренды определено событием, которое может не наступить, договор считают бессрочным.

Чтобы расторгнуть такой договор откажитесь от него в одностороннем внесудебном порядке. Такое право есть у вас по закону. Он дает вам возможность сделать это не только без суда, но и без согласия контрагента и объяснения причин, даже если у вас нет никаких оснований для расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Не потребуется дополнительных судебных затрат и переговоров. Главное — соблюсти все правила такого отказа. Для этого:

4) примите арендованный объект по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ).

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок

Чтобы расторгнуть такой договор, составьте и подпишите соглашение с другой стороной, а если она возражает против прекращения договора — откажитесь от него в одностороннем внесудебном порядке. Такое право есть у вас по закону. Он дает вам возможность сделать это не только без суда, но и без согласия контрагента и объяснения причин, даже если у вас нет никаких оснований для расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Не потребуется дополнительных судебных затрат и переговоров. Главное — соблюсти все правила такого отказа.

Расторгать через суд договор, заключенный на неопределенный срок, нет смысла, поскольку гораздо проще в любой момент отказаться от договора в одностороннем порядке. А вот если у вас есть к контрагенту другие требования (например, у арендодателя — по качеству сделанного арендатором ремонта, а у арендатора — по возврату уплаченного аванса), то заявите их в суде отдельным иском.

Порядок действий для одностороннего отказа в целом общий для любой недвижимости, но в ряде случаев есть особенности для отказа от аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Если эти случаи к вам не относятся, выполните следующие шаги:

составьте уведомление контрагенту. Рекомендуем в нем сразу предупредить о сроке, по истечении которого договор прекратится. Особенность для аренды недвижимости в том, что об отказе нужно уведомить заранее — за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен им самим или законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Пример формулировки уведомления

Настоящим уведомляем вас о том, что ООО «Сигма» (арендодатель) в одностороннем порядке отказывается от бессрочного договора аренды помещения от 13.08.2017 (далее — Договор) в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ. Договор будет прекращен по истечении трех месяцев с даты получения вами настоящего уведомления.

Основание для отказа от бессрочного договора указывать необязательно. Но если вы расторгаете его, потому что контрагент его нарушил, рекомендуем указать нарушение как повод для отказа и описать, в чем оно выразилось. В дальнейшем это может помочь взыскать с контрагента убытки;

направьте уведомление контрагенту;
дождитесь, когда истечет срок предупреждения;
возвратите (примите) арендованный объект по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ). Если вы не согласовали другой срок, сделайте это в последний день срока предупреждения — последний день аренды. Когда договор прекращен, арендатор обязан вернуть объект, а арендодатель, даже если у него есть претензии по состоянию объекта, не вправе отказаться от приемки (ст. 622 ГК РФ, см. Позицию АС округов). Поэтому приемку и возврат надо осуществить, акт — подписать, а претензии контрагенту, если они есть, — предъявить отдельно.

{Готовое решение: Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}}

Документ 2

Любая сторона вправе расторгнуть договор аренды, в котором не указан срок действия. Такая возможность остается, если неправильно сформулировать условие о сроке и даже ограничить случаи одностороннего отказа. Расскажем, что учесть при заключении договора и какие доводы помогут отстоять его в суде.

Что учесть при заключении договора

Некоторые условия делают договор бессрочным

Если начало или окончание срока аренды определено событием, которое может не наступить, договор считают бессрочным. Суды принимали такое решение, когда договор действовал:

— до начала реконструкции здания, где расположено сданное внаем помещение;

— начала реконструкции улицы, на которой находится арендованный участок;

— начала строительства дороги вблизи объекта аренды;

— окончания дела о банкротстве арендатора.

Ограничить право на односторонний отказ нельзя

ВАС РФ указывал, что стороны не могут полностью исключить право на отказ от договора. На практике суды считают недопустимым любое ограничение:

— полное, когда расторжение возможно только по соглашению сторон;

— частичное, когда односторонний отказ разрешен при определенных условиях.

Бесполезно пытаться установить и плату за отказ от договора.

Какие доводы могут сработать при оспаривании расторжения

Бесполезные доводы

Односторонний отказ не отменят, если истец будет ссылаться на такие обстоятельства:

— на участке есть объект недвижимости или незавершенного строительства;

— право аренды обременено залогом;

— расположенный на арендованном участке киоск включен в реестр нестационарных объектов.

Доводы о недобросовестности могут помочь

Сторона, желающая сохранить договор, может рассчитывать на успех, если докажет, что контрагент злоупотребил правом на односторонний отказ:

— пытался незаконно увеличить арендную плату;

— уклонился от регистрации допсоглашения о продлении договора.

Обзор: «Односторонний отказ от бессрочной аренды: заключаем и расторгаем договор с учетом практики» (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}

Документ 3

Статья 610. Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

ст. 610, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) {КонсультантПлюс}

См. также:

Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 N 310-ЭС19-3119 по делу N А23-679/2017 {КонсультантПлюс}
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу по иску о признании действующим договора аренды земельного участка и незаконными действий ответчика по направлению уведомления о расторжении договора аренды.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды исходили из следующего: по истечении срока действия договора аренды стороны не заявили о его расторжении, и арендатор продолжил использование участка, действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Управление направило ИП уведомление о прекращении договора аренды. Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

Гадисламова Ирина Мидхатовна

Ответ актуален на 10.07.2020 г.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

— срок аренды;

— срок действия договора.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

Посмотрите еще темы

Условия о сроке договора аренды зданий, аренды склада для хранения

Условия о сроке договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений регулируются статьей 610 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания указанных статей вытекают следующие виды сроков договора аренды:

— срок определен, например одиннадцать месяцев, 360 дней, один год, 3 года и т.д.;

— срок не определен договором, т.е. нет упоминания о сроке или стороны оговорили, что договор заключен на неопределенный срок.

Иногда стороны подписывают бессрочный договор аренды. Возникает вопрос о законности такого срока. К какому из указанных сроков он относится или это иной вид срока? Тождественен ли бессрочный договор договору, заключенному на неопределенный срок?

Надо признать, что бессрочный договор будет признан ничтожным как противоречащий положениям ГК РФ, которые не называют такого срока.

Все судебные споры, касающиеся срока договора аренды, можно свести к трем группам:

а) споры о применении пункта 2 статьи 651 ГК РФ о сроке не менее года;

б) споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчет срока;

в) споры о толковании срока «не менее года» для целей регистрации при продлении или возобновлении договора.

Рассмотрим более подробно споры группы а).

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным, т.е. условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем (пункт 3 информационного письма N 66).

Последовал вывод ПВАС:

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Обратим внимание на то, что предлог «по», использованный в договоре аренды, подменяется предлогом «до» в выводе ПВАС. Таким образом, ПВАС считает предлог «до» равнозначным предлогу «по», что не соответствует русскому языку и вносит некоторое смятение в правоприменительную практику.

Годом позже ПВАС в своем Постановлении определил срок с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года как срок менее года.

Стороны подписали договор на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте договора определили срок его действия с 17 сентября 2001 года до 16 сентября 2002 года.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к арендатору о признании договора аренды незаключенным, т.к. не зарегистрирован, и обязании освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв. метра (базу отдыха).

В иске отказано, кассация иск удовлетворила, президиум кассацию отменил. Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15 сентября 2002 года включительно.

При этом суд исходил из того, что предлог «до» используется здесь стороной в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Данный вывод суда подтверждается материалами дела — перепиской сторон, из которой видно, что договор аренды заключен на срок менее одного года.

Поэтому ни одна из сторон не обращалась в соответствующий орган за государственной регистрацией договора (Постановление ПВАС РФ от 14 января 2003 г. N 9523/02).

Эти два спора относительно толкования срока «не менее года», установленного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, иллюстрируют одну из причин, по которой в практике наиболее распространенным является договор аренды сроком на одиннадцать месяцев.

б) Споры, касающиеся определения сторонами условий, влияющих на расчет срока.

Если стороны предусмотрели в договоре условие: «договор действует до начала реконструкции здания», можно ли считать, что окончание срока определено и при наличии такого условия договор заключен на определенный срок?

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено, кассация не изменила решение.

Интересна мотивация арендатора: в кассационной жалобе он просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика — инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Суд кассационной инстанции отклонил жалобу, отметив следующее.

Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца (информационное письмо N 66, п. 4).

Таким образом, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости или до наступления иного события, которое зависит от воли и действий сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Если стороны установили в договоре сроком менее года, что «условия заключенного договора применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения», можно ли считать, что период до заключения договора увеличивает срок договора?

Между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны в соответствии с п. 2 ст. 425 распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным, так как фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным (пункт 8 информационного письма от 16 февраля 2001 года N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — информационное письмо N 59)).

Возможно ли взыскание неустойки за просрочку арендного платежа с момента передачи объекта недвижимости и до заключения договора аренды?

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени. В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Соглашение о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора (информационное письмо N 66, пункт 6).

Таким образом, при передаче объекта аренды ранее заключения договора аренды арендатор может не заплатить арендную плату и иные расходы, связанные с арендой, до заключения договора аренды. При этом арендодатель не защищен договорной неустойкой и статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами. Это нужно иметь в виду арендодателям.

в) Споры о толковании срока «не менее года» для целей регистрации при продлении или возобновлении договора.

На сроке договора аренды объекта недвижимости следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом пункта 2 статьи 651, которая требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок не менее одного года. Наиболее частый способ избежания регистрации — это заключение договора на срок одиннадцать месяцев с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях более года.

Как показывает анализ пунктов 8, 10, 11 информационного письма ПВАС N 59, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора. То есть, если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе такой подход следует считать обоснованным и по смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения.

Так, при заключении договора аренды на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти одиннадцать месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за три месяца, если договором не установлен иной срок.

Эта мысль подтверждается Президиумом ВАС в информационном письме N 59, пункты 10 и 11.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (информационное письмо N 59, пункт 10).

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Таким образом, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (информационное письмо N 59, пункт 11).

С какой даты исчисляется срок действия договора аренды, если он распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2016, а подписан он только 01.03.2016? Подлежит ли такой договор государственной регистрации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 1 марта 2016 г.), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода

Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)). Например, договор аренды, заключенный с 1 января 2016 г. до 31 декабря 2016 г, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), далее – Обзор). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Московского округа от 05.05.2009 № КГ-А40/3448-09, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 № Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу № А56-9107/2006.

Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами – с 1 марта 2016 г., а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 1 января 2016 г.

Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Обзора, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 № Ф06-173/13 по делу № А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 № Ф09-5294/13 по делу № А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 № Ф08-1369/13 по делу № А63-1116/2012).

Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года – 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок договора аренды

Одним из существенных условий договора аренды является срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых — 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст. 10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок:

до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений, которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

календарными датами;
окончанием установленного временного отрезка;
установлением события, которое обязательно наступит.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков. Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке. Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям. Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

земельные участки;
водоемы;
недвижимость, относящаяся к категории «недра»
крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях.

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами. При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:

отсутствие нарушение положений договора;
арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений.

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок.

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре?

21 февраля 2017

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 ). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N 16АП-4637/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016.

Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

22 апреля 2016

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

Ст. 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

См. все связанные документы >>>

1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.

В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.

Сроков направления такого предупреждения два:

— общий — один месяц;

— специальный — три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).

При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:

— виды договоров аренды;

— виды арендуемого имущества.

Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого «молчания» его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.

При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).

2. Применимое законодательство:

— ЛК РФ;

— ВК РФ;

— ЗК РФ;

— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;

— ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».

3. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/2013.

Спорные вопросы о продлении договора аренды

На практике нередко возникают споры по поводу условий пролонгации заключенного договора аренды, установления запрета на дальнейшее продление аренды.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ).

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст.421, ст.452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Следует отметить, что даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п.1 ст.621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. То есть заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части (Определение ВС РФ от 20.12.2018 г. №305-ЭС18-13454).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ

Важно!

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз.2 п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. №А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановление АС Приморского края от 28.05.2018 г. №А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. №А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. №А66-5971/2018).

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

А можно ли установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п.2 ст.621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. №А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. №А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Вместе с тем, из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. №А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. №А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

ПРИМЕР №4

В соответствии с п.3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям статей 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. №А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. №А51-3256/2015).

Различия между договором аренды и договором аренды

Термины договор аренды и договор аренды часто используются как синонимы, но они совершенно разные. Договоры аренды обеспечивают большую гибкость для арендодателей и арендаторов, в то время как договоры аренды обеспечивают большую стабильность. Узнайте о ключевых различиях между этими двумя типами жилья.

Основы договора аренды

Договор аренды — это один из видов договора, который домовладелец может подписать с арендатором.Он во многом отличается от договора аренды.

Продолжительность — Договоры аренды обычно краткосрочные. Обычно эти соглашения действуют в течение 30 дней. В некоторых случаях они могут быть еще короче — всего неделю.
Автоматическое продление — Как правило, договора аренды автоматически продлеваются по истечении первоначального срока. Все условия первоначального соглашения остаются в силе, включая срок действия соглашения. Таким образом, если первоначальный срок составлял 30 дней, соглашение автоматически продлится еще на 30 дней.
Условия изменены — Арендодатель может изменить условия договора аренды. Сюда входит изменение срока действия договора или стоимости аренды. Однако, чтобы внести какие-либо изменения, домовладелец должен уведомить арендатора надлежащим образом.
- Это письменное уведомление может варьироваться в зависимости от законодательства штата, но обычно длится 30 дней; В некоторых штатах для внесения изменений может потребоваться уведомление за 60 дней. Если были внесены какие-либо изменения, арендатор должен подписать и согласиться с новым договором аренды.

Основы аренды

Договор аренды — это договоренность, которую большинство людей ассоциируют с арендой собственности.Обычно это более подробный и длительный контракт.

Длина: Договоры аренды заключаются на гораздо более длительный срок, чем договоры аренды. Чаще всего срок аренды составляет один год, но аренда может быть на любой срок, если арендодатель и арендатор согласны с его продолжительностью. Они могут составлять от шести месяцев до 30 лет, что чаще встречается при коммерческой аренде.
Нет автоматического продления: Договоры аренды не продлеваются автоматически.По истечении первоначального срока аренды арендатор должен будет подписать новый договор аренды с арендодателем, если арендодатель или арендатор пожелают заключить долгосрочный договор. В большинстве случаев договор аренды, срок действия которого истек, автоматически становится более коротким ежемесячным соглашением.
Условия аренды Обязательные для исполнения: Условия договора аренды не могут быть легко изменены в течение срока аренды. Например, если арендатор подписал годовой договор аренды, и арендодатель хотел бы увеличить арендную плату арендатора, арендодатель должен был бы подождать примерно месяц до истечения первоначального срока аренды.Затем арендодатель должен будет отправить арендатору уведомление о повышении арендной платы не менее чем за 30 дней до продления договора аренды, прежде чем любое повышение арендной платы может вступить в силу.
Вопросы здоровья и безопасности: Договоры аренды часто включают раскрытие информации о свинцовой краске и информацию о любых других известных проблемах со здоровьем или безопасностью в собственности.

Сходства между арендными договорами и договорами аренды

Как договоры аренды, так и договоры аренды имеют обязательную юридическую силу.Каждое соглашение может содержать следующую информацию:

Кто заключается договор между
Срок — Дата начала и окончания
Сумма арендной платы
Сумма залога
Имена арендаторов, которые будут проживать в собственности
Правила въезда арендодателя
Политика в отношении домашних животных
Порядок выезда
Правила возврата залога

Преимущества договора аренды

Хотя договор аренды более распространен, договор краткосрочной аренды между домовладельцем и арендатором может быть предпочтительным по ряду причин.

Краткосрочная аренда — В определенных ситуациях домовладелец может предпочесть, чтобы арендатор занимал квартиру на более короткий период времени. Арендодатель может захотеть переехать в квартиру в ближайшем будущем или может попытаться заработать дополнительные деньги на квартире перед началом ремонта. Арендодатель обычно должен отправить арендатору Уведомление о выселении квартиры за 30 дней до желаемой даты выселения. Точная сумма уведомления будет зависеть от закона штата.
Может корректировать цены на аренду — договоры аренды дают арендодателям больше свободы в выборе арендной платы.У арендодателя есть возможность повышать арендную плату каждые 30 дней, и нынешний арендатор должен согласиться заплатить более высокую арендную плату или переехать в другое место. Арендодатель может также попытаться взимать более высокую арендную плату в периоды аренды, когда есть высокий спрос, а затем взимать более низкую арендную плату, если у него есть вакансия в периоды более низкого спроса. Исключением может быть ситуация, когда квартира находится под каким-либо контролем за арендной платой или другими правилами арендной платы.
Взимайте более высокие цены — Иногда людям нужна аренда только на короткий период времени.Примеры включают такие ситуации, как ремонт дома, стажировка или временное назначение на работу. Поскольку многие арендодатели подписывают договор аренды только на год или более, для таких арендаторов может быть меньше вариантов. Из-за ограниченных возможностей вы можете получить значительно более высокую арендную плату, если захотите сдать квартиру на короткий срок.

Негативы договора аренды

У договоров аренды есть и свои недостатки.

Меньшая стабильность. Поскольку большинство договоров аренды заключаются только на один месяц, вы должны подготовиться к появлению вакансии в любое время без выплаты арендной платы.Арендатор обычно должен уведомить о выезде за 30 дней.
Больше текучести — Арендаторы, подписывающие договоры аренды, хотят гибкости, позволяющей быстро перемещаться. Следовательно, вы должны быть готовы к бесконечному циклу поиска новых арендаторов для вашей собственности.

Записать

Заключите любое соглашение между вами и вашим арендатором в письменной форме. Соглашение также должно быть подписано и датировано обеими сторонами. Хотя некоторые устные договоренности могут иметь обязательную силу, фактические согласованные условия доказать гораздо сложнее.

Соблюдать Закон штата

Независимо от того, заключаете ли вы договор аренды или договор аренды, вы должны соблюдать законодательство арендодателя-арендатора. Если вы включите в свое соглашение положение, которое является незаконным в соответствии с законодательством вашего штата об арендодателях и арендаторах, оно не будет иметь обязательной силы, даже если арендатор подписал договор. Например, если в вашем штате максимальная сумма гарантийного депозита составляет арендную плату за один месяц, и вы получили арендную плату за два месяца со своего арендатора, вы должны вернуть арендатору любую полученную излишнюю сумму.

7 основных положений договора аренды

Договор аренды — важный документ между арендодателем и арендатором. Не все договоры аренды равны. Хороший договор аренды должен включать определенные основы. Вот семь основных пунктов, которые следует включить в договор аренды.

Определите арендодателя и арендаторов

В каждом договоре аренды должно быть указано, между кем заключен договор. В случае аренды для сдачи в аренду недвижимости это соглашение заключается между арендодателем и / или его агентом и арендаторами, которые будут занимать недвижимость.Все арендаторы старше 18 лет должны быть указаны в договоре аренды. Также следует указать адрес каждой стороны.

Пример пункта, определяющего стороны договора аренды:

«Настоящий договор аренды заключается между Арендатором (-ами) Укажите имя арендатора (ов)
, адрес Укажите полный адрес объекта аренды
именуемый «Арендатор» И Арендодатель Введите имя арендодателя , чей адрес Введите полный почтовый адрес арендодателя именуется « Арендодатель.«Слово« Арендатор »означает каждого Арендатора, указанного выше».

Определить собственность

Вы можете указать название своей собственности, если у вас есть для нее название, например «Сансет Эстейтс» или «Виллы Half-Moon». Вы также должны указать полный почтовый адрес отеля:

Номер дома,
Название улицы,
Номер квартиры, которую арендует арендатор.
Городок,
Государственная,
Почтовый индекс.

Вот пример условия аренды, определяющего собственность:

«Хозяин соглашается сдавать в аренду арендатору, а арендатор соглашается сдать в аренду у арендодателя квартиру № 1 с 2 спальнями и 1 ванной комнатой, расположенную по адресу: 123 Sunny Lane, Sunnyside, MI 12345.Эта арендуемая единица будет именоваться в данном договоре аренды «Квартира».

Срок аренды

Это даты, на которые действует договор аренды. Вы должны указать точные даты и избегать общих условий, таких как аренда действительна в течение шести месяцев или аренда действительна в течение одного года.

Вам нужно будет указать точную дату: день, месяц и год начала аренды и точную дату: день, месяц и год окончания аренды. Многие годовые аренды автоматически преобразуются в помесячную аренду по истечении первоначального срока аренды.

Вот пример пункта аренды, определяющего срок аренды:

«Аренда начинается 3 января 2020 года и заканчивается 31 декабря 2020 года. »

Размер арендной платы и срок платежа

В договоре аренды должна быть указана сумма и время выплаты арендной платы. Важно включить полную сумму арендной платы за период всего срока аренды, а затем разбить ее на сумму, подлежащую уплате за месяц.

Вот пример пункта о размере арендной платы в договоре аренды:

«Арендатор соглашается платить 12 000 долларов в качестве арендной платы, которая будет выплачиваться следующим образом: 1 000 долларов в месяц, причитающаяся 1-го числа каждого месяца.Оплата аренды за первый месяц и любых гарантийный депозит при подписании настоящего Договора аренды Арендатором. Арендатор должен уплатить штраф в размере 50 долларов США в качестве дополнительной арендной платы за каждую арендную плату, которая просрочена более чем на пять (5) дней ».

Условия залога

В договоре аренды должна быть оговорка о залоге. Это должно включать:

Сумма полученного гарантийного депозита
Дата получения залога
Название и адрес банка или учреждения, в котором хранится гарантийный депозит
Процентная ставка
Причин, по которым возможны отчисления из депозита
Порядок возврата залога

Обязанности арендатора

В этом пункте излагаются обязанности арендатора.Согласно закону об арендодателях, арендаторы несут особые обязанности по содержанию арендуемой собственности. Арендаторы должны защищать свою собственность от опасностей, связанных с безопасностью или с точки зрения гигиены. Они не должны наносить ущерб аренде и должны соответствовать всем строительным и жилищным нормам. Конкретные обязанности арендатора, перечисленные в законах вашего штата об арендодателях, должны быть включены в этот пункт аренды.

Подпись арендодателя и арендатора

Если договор аренды не подписан и не датирован, он ничего не стоит.Подписи подтверждают, что арендодатель и арендатор соглашаются соблюдать условия аренды.

Арендодатель или его агент, например управляющий недвижимостью, должен подписать договор аренды и поставить дату. Арендаторы также должны подписать и поставить дату в договоре аренды. Убедитесь, что все арендаторы старше 18 лет подписали и поставили дату аренды. Все эти арендаторы должны быть указаны в пункте договора аренды о «сторонах».

Вот пример условия подтверждения аренды:

Подписывая это Договор аренды, Арендатор подтверждает, что он прочитал, понял и согласен соблюдать все правила, положения и условия настоящего Договора аренды.
Имя и фамилия арендодателя ………. Подпись арендодателя ……….. Дата ……….
Напечатайте имя арендатора …………. Подпись арендатора ………….. Дата ……….
Напечатайте имя арендатора …………. Подпись арендатора ………….. Дата ……….

Вы должны хранить подписанную копию договора аренды для своих записей и также должны предоставить Арендатору подписанную копию договора аренды.

Определение аренды по желанию

Что такое аренда по желанию?

Аренда по желанию — это владение недвижимостью, которое может быть прекращено в любое время либо арендатором, либо владельцем / домовладельцем.Он существует без договора или аренды и обычно не определяет продолжительность аренды арендатором или обмена платежами. Соглашение регулируется законодательством штата, и его условия могут варьироваться в зависимости от штата, хотя в случаях дискриминации вступает в силу федеральный закон.

«Имущество по желанию» — это еще одно название аренды по желанию. Соглашение о сдаче в аренду или сдаче в аренду по желанию, как правило, выгодно как арендаторам, так и владельцам, которые могут пожелать иметь гибкость, позволяющую легко и без нарушения контракта изменять ситуацию аренды.

Ключевые выводы

Аренда по желанию — это соглашение между арендодателем и арендатором без письменного соглашения.
Этот тип аренды не определяет его продолжительность или порядок обмена платежами и может быть расторгнут в любое время.
Арендаторы и домовладельцы могут найти эти типы договоренностей гибкими, поскольку они позволяют вносить изменения в арендную плату без нарушения контракта.

Как работает аренда по желанию

Арендаторы, которые имеют разрешение от своих домовладельцев, но не имеют договоров аренды, обычно имеют право аренды.Эти договоренности иногда называют «помесячными» или «добровольными» соглашениями, поскольку не существует официального договора, определяющего продолжительность времени, в течение которого будет иметь место аренда.

Аренда по желанию определяет отношения между арендодателем и арендатором, когда строгие условия — например, содержащиеся в договоре аренды — отсутствуют, являются дефектными по своей природе или истекли. Договор аренды по желанию также может быть заключен в начале отношений арендодатель-арендатор.

Аренда по желанию вступает в силу, если существует устное соглашение вместо письменного между двумя сторонами, если есть письменное соглашение, в котором указывается, что аренда осуществляется на помесячной основе, или нет установленных сроков. , или если аренда будет продолжена после истечения срока первоначальной аренды без подписания нового.

Аренда по желанию, как правило, вовлекает стороны, которые знакомы друг с другом. В некоторых случаях они происходят между членами семьи.

Удерживаемые арендаторы

Сданный по желанию арендатор отличается от арендатора, оставшегося на хранении, даже несмотря на то, что у обоих нет официального договора аренды.Удерживающий арендатор обычно остается в собственности после истечения срочного соглашения, иногда без разрешения арендодателя. Если домовладелец продолжает принимать арендную плату, арендатор может занимать квартиру на законных основаниях. В противном случае арендатор считается нарушителем и должен выехать. В противном случае домовладелец может начать процедуру выселения.

Защита при аренде по желанию

Обеим сторонам предоставляется определенная правовая защита, регулирующая отношения, даже при отсутствии письменного соглашения.Только один пример: арендодатель должен обеспечить безопасные условия в соответствии с требованиями закона. Кроме того, домовладелец должен уведомить об этом перед въездом на территорию, занимаемую арендатором, в соответствии с местными законами.

У арендатора также есть определенные невысказанные обязанности, которые он должен выполнять даже при сдаче в аренду по собственному желанию. Должны быть произведены арендные платежи, и арендатор должен соблюдать все правила, согласованные с арендодателем. Арендатор также несет ответственность за любой ущерб, превышающий нормальный износ имущества.Обе стороны должны соблюдать местные правила, когда дело доходит до освобождения или освобождения собственности.

Несмотря на отсутствие официального соглашения, уведомление о выселении обычно требуется для прекращения аренды по желанию.

Освобождение квартиры по желанию

Хотя договор об аренде по желанию может не содержать письменных и согласованных требований в отношении уведомления о намерении освободить квартиру, условия, как правило, изложены в местных правилах, касающихся арендодателя и арендатора.Уведомление за 30 дней нередко применяется как к арендатору, так и к домовладельцу. Это означает, что если арендатор намеревается освободить квартиру, или арендодатель хочет, чтобы арендатор выселился, другой стороне должно быть направлено уведомление за 30 дней. Причина запроса на выселение не требуется указывать ни одной из сторон. Уведомление традиционно предоставляется в письменной форме.

В штате Мэн, например, домовладельцы по своему желанию могут выселить арендаторов без объяснения причин, но они должны направить письменное уведомление за 30 дней о предполагаемом выселении.Но при определенных обстоятельствах, которые включают серьезный ущерб помещению, причинение неудобств соседям, участие в домашнем насилии или сексуальном посягательстве и наличие как минимум семидневной задолженности по квартплате, арендодатель может предоставить арендатору семидневный срок. уведомление об освобождении для договора аренды по желанию в штате Мэн.

Бывают также обстоятельства, когда договор аренды может быть прекращен без уведомления об освобождении. Если арендатор или собственник умирает, или арендодатель решает продать собственность, договор аренды аннулируется.

Виды аренды

Обычно существует четыре различных типа аренды, включая аренду по желанию.

При аренде на годы договор заключается на фиксированный период времени. У него есть указанная дата начала и окончания, после чего ожидается, что арендатор освободит помещение. Поскольку дата окончания аренды уже установлена, в уведомлении об отмене, как правило, нет необходимости. Однако домовладелец может продлить договор аренды.

Периодическая аренда позволяет арендатору оставаться в собственности в течение неопределенного периода времени, поскольку у аренды нет установленной даты окончания.Однако в договоре аренды обычно оговаривается, когда требуется уведомление об освобождении, и обе стороны обязаны соблюдать этот пункт.

Другой вид аренды — это аренда по найму. В соглашении этого типа арендатор может на законных основаниях занимать недвижимость после истечения срока аренды, но до того, как арендодатель отправит уведомление о выселении. Таким образом, арендатор засиделся.

видов договоров аренды | Союз арендаторов

Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды

Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, который его подписывает.Арендатор может запросить одну бесплатную заменяющую копию во время аренды. Существует три различных типа договоров аренды:

1) Помесячно договоров аренды не содержат конкретных сроков. Аренда продолжается до тех пор, пока одна из сторон не направит уведомление об освобождении или прекращении аренды за 20 дней до наступления срока аренды. (Жильцы Сиэтла пользуются защитой от выселения по справедливой причине, которая требует от домовладельцев в некоторых случаях более подробного уведомления и ограничивает прекращение аренды до 18 причин «по уважительной причине».) Помесячная аренда может быть устной или письменной. Устные договоры аренды являются законными в штате Вашингтон и считаются помесячной арендой. Если арендодатель берет с вас какой-либо залог или невозвращаемую плату, договор аренды должен быть в письменной форме и содержать условия, на которых ваши деньги подлежат возврату.

2) Односторонняя аренда — это помесячные соглашения, по которым арендодатель взимает плату за расторжение или отказывается от депозита, если арендатор выезжает до определенного количества месяцев.Односторонняя аренда незаконна в Сиэтле. Их называют «односторонней» арендой, потому что они выгодны только одной стороне: арендодателю. Дополнительную информацию о защите от односторонней аренды см. В Информации о арендодателе и арендаторе Сиэтла.

3) Срочная аренда — это договоры аренды на определенный период времени. Они должны быть в письменной форме. Аренда на один год очень распространена. Согласно RCW 59.18.210, договоры аренды на срок более 12 месяцев должны быть нотариально удостоверены, чтобы считаться действительными. Аренда также не позволяет арендодателю увеличивать арендную плату или изменять правила аренды в течение определенного срока.Арендаторы обязаны выполнять условия аренды в течение всего срока, в противном случае им грозит штраф.

RCW 59.18.220 утверждает, что аренда заканчивается по истечении указанного срока аренды. Срок аренды истекает в конце срока аренды, если в договоре не указано иное. Как правило, годовая аренда может содержать формулировку, которая переводит аренду на помесячную аренду в конце указанного срока аренды. Это означает, что для арендатора, договор аренды которого не предусматривает автоматического продления срока его действия, ни одна из сторон не должна направлять письменное уведомление, и арендатор должен либо съехать, либо договориться о новом сроке.

Плюсы и минусы срочной аренды по сравнению с помесячной арендой

Договор аренды содержит все важные правила и условия проживания в арендуемой собственности, одним из наиболее важных является срок действия договора аренды. Договоры аренды варьируются от фиксированных до помесячных.

Срок аренды обычно определяется домовладельцем или управляющим недвижимостью. Арендаторы имеют возможность договориться со своим арендодателем или управляющим недвижимостью об изменении срока аренды.Например, недвижимость может рекламироваться как аренда на год, но арендатор может спросить менеджера по недвижимости, могут ли они вместо этого подписать 6-месячный или помесячный договор аренды. Не каждый менеджер выполнит просьбу арендатора, но всегда есть возможность попросить.

Хотите знать, какой вид аренды лучше всего подходит для вас? В этой статье мы разберем плюсы и минусы срочной аренды по сравнению с помесячной арендой.

Срочная аренда

Срочная аренда, или срочная аренда, относится к аренде с назначенной датой начала и окончания.Срок аренды обычно составляет от 6 месяцев до одного года. Однако есть примеры срочных договоров аренды на более длительные периоды времени, например, на 2-3 года.

Подробная информация о срочной аренде

Срок действия договора аренды начинается с даты, указанной в договоре аренды. В конце срока арендатор либо выезжает из дома в указанную дату, либо срок аренды переходит на помесячную аренду. В договоре аренды должны быть указаны подробные сведения о том, что происходит в конце срока аренды.

Также хорошей идеей для домовладельца или управляющего недвижимостью является связаться со своими арендаторами до окончания срока аренды, чтобы напомнить им, что произойдет с истечением срока аренды. Управляющий недвижимостью или домовладелец могут предложить своим арендаторам вариант продления в конце срока аренды. Продление может быть на фиксированный срок, аналогично первоначальной аренде, или продление может быть для помесячной аренды. Продление аренды часто сопровождается повышением арендной платы.

Плюсы срочной аренды

Фиксированная ставка аренды

Во время срочной аренды арендодатель не может изменять арендную ставку в среднесрочной перспективе.

Установить условия аренды

Во время срочной аренды арендодателю, управляющему недвижимостью или арендатору сложно изменить какие-либо правила, условия или положения аренды. Все, что было указано в первоначальном договоре аренды (при условии, что оно соответствует законам штата), будет условиями, которые арендодатель и арендатор должны соблюдать. Менеджеры не могут устанавливать новые правила, сборы или условия в середине срока аренды, если обе стороны не договорятся о дополнительном соглашении.

Гарантированное размещение на время аренды.

Арендаторы обязаны платить арендную плату за каждый месяц в течение срока аренды. Арендатор не может принять решение о выселении в середине срока, если обе стороны не договорятся о расторжении договора аренды. Арендодатель также не может заставить арендатора выехать в середине срока, пока обе стороны соблюдают условия, изложенные в договоре аренды, и соблюдают местные и государственные законы арендодателя-арендатора.

Минусы срочной аренды

Не могу двигаться, если ситуация изменится.

Во время аренды у арендатора может произойти изменение в жизни, которое заставит его переехать до истечения срока аренды.Причины, по которым вы хотите переехать до завершения срока аренды, включают потерю работы, возможность трудоустройства в другом месте, чрезвычайную семейную ситуацию, разрыв отношений или неотложную медицинскую помощь. Чтобы переехать до истечения срока аренды, арендатору, возможно, придется заплатить плату за нарушение договора аренды.

Высокая комиссия за продление

Хотя выгодой от срочной аренды является установленная арендная ставка на определенный период времени, в конце срока аренды большинство арендодателей переоценивают арендную ставку и связывают продление аренды с повышением арендной платы.Когда вы заключаете помесячную аренду, арендодатель не имеет установленной даты окончания каждый год, которая заставляет его думать о повышении арендной платы, а арендатор может использовать более длительные периоды времени без повышения арендной платы.

Вынуждены жить с плохими… соседями / руководством / жильцами / техникой / соседями по комнате / и т. Д.

Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или домовладельцем, есть несколько противоречивых личностей. Если вы арендатор, вы можете обнаружить, что просто не ладите со своим менеджером или соседями.Конфликты между личностями не являются законной причиной для досрочного расторжения договора аренды, поэтому вам придется иметь дело с неудобной жизненной ситуацией до окончания срока аренды. Это работает в обоих направлениях: если менеджер оказывается с раздражающим, властным или грубым арендатором, он должен продолжать сдавать ему аренду до истечения срока аренды.

Договор помесячной аренды

Как бы то ни было, договор помесячной аренды предусматривает условия аренды на один месяц. В ежемесячном договоре аренды условия аренды и аренды обычно автоматически обновляются в конце каждого месяца.

Если арендатор хочет съехать или арендодатель хочет, чтобы арендатор освободил собственность, в договоре аренды будет указано, сколько уведомлений должно быть сделано. Объем уведомления, необходимый для изменения срока аренды или прекращения аренды в помесячной аренде, обычно определяется законами штата и местными законами. Требования к уведомлению обычно составляют 30-60 дней, но варьируются от штата к штату.

Плюсы договора помесячной аренды

Легко изменить условия аренды

Чтобы изменить срок аренды или увеличить арендную плату, руководству необходимо только соблюдать законы штата и местные законы для надлежащего уведомления арендаторов.Арендодатель может изменить срок аренды для таких вещей, как обновление политики в отношении домашних животных или добавление требований к обслуживанию. Государственные и местные законы обычно требуют уведомления за 30-60 дней до внесения изменений в договор аренды. Требования к уведомлению могут быть другими, если изменение договора аренды включает увеличение арендной платы.

Легко переехать или попросить арендатора переехать

Если арендатор хочет переехать или менеджер хочет, чтобы арендатор переехал, это довольно простой процесс с помесячной арендой.При помесячной аренде арендатор должен уведомить руководство о том, что он или она планирует освободить помещение в определенный день. Если последний день аренды приходится на середину месяца, арендатор обычно выплачивает пропорциональную сумму арендной платы по согласованию с руководством. Требуемый объем уведомления должен быть указан в договоре аренды и соответствовать законам штата.

Если домовладелец или управляющий хочет, чтобы арендатор переехал, они должны следовать законам своего штата для беспричинного выселения. Беспричинное выселение НЕ является выселением, но дает арендатору уведомление о необходимости освободить собственность в определенный день, даже если арендатор не сделал ничего плохого.Некоторые штаты или местные постановления запрещают или устанавливают ограничения на выселение без причины.

Минусы помесячной аренды

Риск незапланированной вакансии

Хотя иногда и профессионально, помесячная аренда означает, что арендатор может съехать в любое время. Для арендодателей такая гибкость далеко не идеальна. Работа с вакансией в любое время может съесть ваш денежный поток, но если вакансия происходит зимой, может быть труднее найти нового арендатора, поскольку зимний период является заведомо медленным периодом аренды.

Увеличение арендной платы

Поскольку арендные ставки привлекают все большее внимание, поскольку они продолжают расти, зачастую именно арендаторы, которые ежемесячно снимают жилье, ощущают наибольшее влияние от повышения арендной платы. В то время как законы штата определяют, сколько уведомлений арендодатель должен направить перед повышением арендной платы при ежемесячной аренде, некоторые законы штатов устанавливают ограничение на сумму или количество раз, когда арендная плата может увеличиваться в конкретном году. * Вот как мы слышим истории о том, что некоторые арендаторы получают повышение арендной платы более чем на 25% в течение определенного года, что в некоторых районах может достигать более 1000 долларов.

* Орегон запрещает повышение арендной платы в течение первого года помесячной аренды.

Последние мысли

Как срочные, так и помесячные договоры аренды имеют свои плюсы и минусы для арендодателей, менеджеров и арендаторов. Местоположение, тип собственности и типы арендаторов могут влиять на тип срока аренды, который арендодатель или менеджер решает предложить своим арендаторам. Руководство может предоставить скидку на аренду, если арендатор подписывает договор аренды на определенный срок. В то время как другие менеджеры или арендодатель могут не предоставлять арендаторам такую возможность.Арендаторы имеют возможность попросить своих арендодателей или менеджера изменить срок аренды до подписания договора аренды.

Независимо от срока аренды важно, чтобы она соответствовала федеральным, региональным и местным законам.

Дополнительная литература для вас:

Бесплатные формы договора аренды и аренды [шаблоны в формате Word и PDF]

Договор аренды (или договор аренды) — это документ, объясняющий условия, на которых арендатор арендует жилую или коммерческую недвижимость у арендодателя.

Договоры аренды являются юридически обязывающими договорами, в которых разъясняются обязанности и права как арендатора, так и арендодателя. Даже если вы просто сдаете комнату в своем доме другу или члену семьи, вам понадобится договор аренды для правовой защиты на случай, если у вас возникнут проблемы с арендаторами.

Найдите свой бесплатный распечатанный договор аренды / аренды по типу ниже и используйте его для сдачи в аренду собственности.

Оглавление

Формы договоров аренды жилого помещения [для арендодателей]
Формы договора субаренды [для арендаторов]
Формы коммерческих / иных договоров аренды
Часто задаваемые вопросы
Образец договора аренды жилого помещения [и бланки по штатам]
Правовая информация и руководства для арендодателей

Формы договора аренды жилого помещения [Для арендодателей]

Стандартный договор аренды

Используйте стандартный договор аренды, чтобы сдать жилую недвижимость в аренду на фиксированный период, как правило, один год.Это соглашение включает в себя наиболее важные и общие положения и может применяться для дома, квартиры, студии, кондоминиума, дуплекса, таунхауса, подвала или передвижного дома. Стандартные договоры аренды различаются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с требованиями к своей собственности.

Договор помесячной аренды

Используйте помесячный договор аренды, если вы не хотите сдавать свою недвижимость в аренду на целый год или более, но все же хотите защитить свои права. Использование ежемесячной аренды позволяет вам (и вашему арендатору) быть гибкими.

Договор краткосрочной аренды (отпуска)

Используйте краткосрочный договор аренды, чтобы сдать вашу собственность на короткий период времени (обычно от 1 до 31 дня), чаще всего в аренду на время отпуска. В соглашении о краткосрочной аренде гостям разъясняются правила их пребывания и их ожидания по прибытии.

Формы договора субаренды [Арендаторам]

Договор субаренды

Используйте договор субаренды, чтобы сдать в аренду недвижимость (или просто комнату), если вы уже арендуете недвижимость у другого арендодателя.Например, вы можете сдать недвижимость в субаренду, если вам нужно съехать, но вы не хотите разрывать договор аренды.

Договор аренды помещения

Используйте договор аренды комнаты, когда вы сдаете в аренду комнату в своей собственности и вам нужно установить правила и границы. Например, вы можете использовать это соглашение, чтобы объяснить, как вы разделите арендную плату и коммунальные платежи, и может ли ваш арендатор приглашать гостей в гости.

Формы договоров коммерческой / иной аренды

Договор коммерческой аренды

Используйте договор коммерческой аренды, если вы сдаете в аренду офисное здание, торговую площадь, ресторан, промышленный объект или любую недвижимость, где арендатор будет вести бизнес.

Договор аренды земли

Используйте договор аренды земли, чтобы сдать в аренду участок земли, на котором нет собственности. Аренда земли или земли может иметь несколько целей, включая сельскохозяйственную, жилую и коммерческую.

Договор аренды с правом владения

Используйте договор аренды с правом владения, чтобы дать арендатору возможность приобрести недвижимость по окончании срока действия договора. Этот вид аренды помогает арендатору, который не может купить недвижимость сразу, и позволяет продавцу получать стабильный доход.

Вы можете дополнительно подтвердить свое первоначальное соглашение об аренде, изменив условия путем внесения поправки в договор аренды. Кроме того, вы можете расторгнуть существующий договор аренды, отправив письмо о расторжении договора аренды, или продлить аренду на другой срок с продлением аренды.

Часто задаваемые вопросы

Что такое аренда?

Аренда — это юридически обязывающий договор, используемый, когда домовладелец («арендодатель») сдает недвижимость в аренду арендатору («арендатору»). В этом письменном соглашении указываются условия аренды, например, как долго арендатор будет сдавать недвижимость в аренду и сколько он будет платить, в дополнение к последствиям нарушения соглашения.

Аренда также обычно называется договором аренды, договором аренды, договором аренды, формой аренды, договором аренды квартиры, договором аренды квартиры, договором аренды и договором аренды дома.

Зачем мне нужен договор аренды?

Вам нужен договор аренды, потому что он объясняет ваши обязанности как арендодателя, устанавливает правила для арендаторов, проживающих в вашей собственности, и часто требуется по закону штата. Заключение договора аренды помогает избежать споров с арендаторами и устранять проблемы, когда они возникают.

Если вы сдаете недвижимость в аренду, но не используете договор аренды, вы можете потерять деньги за аренду, понести ответственность за незаконные действия с недвижимостью, получить штрафы за неоплаченные коммунальные расходы или потратить много денег на ремонт поврежденного имущества и адвоката. сборы. Любой, кто сдает в аренду дом, землю или коммерческое здание, должен иметь договор аренды.

Всем взрослым арендаторам должна быть предоставлена копия договора аренды после того, как они его подпишут. Арендодатели и управляющие недвижимостью также должны хранить копию в файле.

Как сдать в аренду комнату в доме?

Вы сдаете в аренду комнату в своем доме по договору аренды, в котором говорится, что вы сдаете в аренду только комнату, а не все имущество. Если вы арендатор, проживающий в арендуемой собственности, вы можете сдать комнату в субаренду другому арендатору, используя договор аренды комнаты.

Как стандартный договор аренды жилого помещения, так и договор аренды помещения позволяют вам устанавливать часы тишины, время, в которое могут приходить гости, как распределять коммунальные платежи, а также устанавливать правила в отношении домашних животных, курения и парковки.

Чтобы сдать комнату в аренду, обе стороны подписывают договор, и арендодатель взимает с арендатора залог перед передачей ключей.

В чем разница между договором аренды и договором аренды?

Разница между договором аренды и договором аренды заключается в сроке действия договора. Договоры аренды обычно являются долгосрочными (от 12 до 24 месяцев), тогда как договоры аренды обычно краткосрочные (несколько недель или месяцев).

Если вы решаете, что лучше для вас — аренда или аренда, помните, что договор аренды обеспечивает большую безопасность, но договор аренды предлагает большую гибкость.

Каковы мои обязанности как арендодателя?

В ваши обязанности как арендодателя входит следующее:

Ремонт и поддержание нормального износа таких приборов, как кондиционер или обогреватель.
Соблюдение права арендатора на «тихое наслаждение» (жизнь без помех). Например, не совершать ненужных визитов на территорию и решать проблемы, вызывающие шум (например, лай собак).
Предоставление арендатору безопасного и чистого дома на срок аренды.Примеры включают избавление от плесени, устранение повреждений, вызванных водой, и устранение проблем с вентиляцией.
Возврат залога арендатора, если арендатор относится к собственности уважительно и она находится в хорошем состоянии к концу срока аренды.
Заблаговременное уведомление арендатора, когда вам нужно войти в помещение, чтобы что-то починить или показать кому-то имущество.

Обязанности арендодателя различаются в соответствии с законами штата о арендодателях и арендаторах, в которых описывается, как арендодатель должен обращаться с доступом к собственности, залогом и выселением.

Что произойдет, если арендатор нарушит договор аренды?

Если арендатор нарушает договор аренды, арендодатель может попытаться решить проблему, предоставив арендатору возможность исправить это (если нарушение не является серьезным, например, использование собственности для продажи или производства запрещенных наркотиков). Если проблема не будет решена в течение определенного периода времени (установленного законодательством штата), домовладелец может начать процесс выселения, чтобы удалить арендатора.

Общие нарушения при аренде включают неоплаченную арендную плату и счета за коммунальные услуги, повреждение собственности и нарушение закона арендатором.

Что я должен включить в договор аренды?

В договор аренды необходимо включить следующую информацию и пункты:

Имена всех арендаторов : напишите имена всех взрослых, которые будут проживать в собственности.
Срок : укажите продолжительность аренды, а также на фиксированный срок или с автоматическим продлением.
Аренда : укажите сумму денег, которую арендатор будет платить за проживание в собственности, и в какой день месяца будет выплачиваться арендная плата.
Помещение : опишите объект и его местонахождение.
Залог залог : назначьте сумму денег, которую арендатор передаст арендодателю на хранение в случае каких-либо повреждений

В зависимости от вашей собственности и места ее расположения вам может потребоваться включить некоторые общие сведения и дополнения, касающиеся конкретных ситуаций, таких как курение или домашние животные.

Образец договора аренды жилого помещения [и бланки по штатам]

Следующий стандартный договор аренды жилого помещения действует для всех штатов, кроме Калифорнии, Флориды и Вашингтона, округ Колумбия.

Стандартный договор аренды жилого помещения

Штат __________

Ред. 133C5EE

Настоящее Соглашение об аренде (настоящее «Соглашение») заключено с __________ между __________ («Арендодатель») и __________ («Арендатор»). Каждого Арендодателя и Арендатора можно по отдельности именовать «Стороной», а вместе — «Сторонами».

Помещение. Арендуемое помещение __________ находится по адресу __________, __________, __________ __________ («Помещение»).

Договор аренды . Арендодатель соглашается сдать в аренду Арендатору, а Арендатор соглашается арендовать Помещение у Арендодателя в соответствии с условиями, изложенными в настоящем документе.

Срок. Настоящее Соглашение будет заключаться на срок, начинающийся __________ и заканчивающийся __________ («Срок»).

Аренда. Арендатор будет платить Арендодателю ежемесячную арендную плату в размере __________ за Срок. Арендная плата будет выплачиваться заранее и причитаться __________ числа каждого месяца в течение Срока.Первый арендный платеж выплачивается Арендодателю при подписании Арендатором настоящего Договора . Арендная плата за любой период в течение Срока, который составляет менее одного месяца, будет составлять пропорциональную часть ежемесячного платежа. Арендная плата будет выплачиваться Арендодателю по адресу Арендодателя, указанному в настоящем документе (или в другие места по указанию Арендодателя), по почте или лично одним из следующих способов: и будет выплачиваться в долларах США.

Гарантия. __________, расположенный по адресу __________, __________, __________ __________ («Гарант»), обещает безоговорочно гарантировать Арендодателю полную оплату и выполнение Арендатором всех финансовых обязанностей и обязательств, вытекающих из настоящего Соглашения.Гарант соглашается нести солидарную ответственность с Арендатором по финансовым обязанностям и обязательствам Арендатора по настоящему Соглашению, включая арендную плату, убытки, сборы и расходы. Гарант также соглашается, что эта гарантия будет оставаться в полной силе и будет иметь обязательную силу для Гаранта до тех пор, пока настоящее Соглашение не будет расторгнуто.

Плата за просрочку. Арендная плата, уплаченная после __________ числа каждого месяца, будет считаться просроченной; и если арендная плата не будет выплачена в течение __________ дней после указанного срока, Арендатор соглашается оплатить штраф за просрочку платежа в размере __________.

Дополнительная аренда. В рамках настоящего Соглашения могут быть случаи, когда Арендатор может быть обязан уплатить Арендодателю дополнительные сборы. Все такие сборы считаются дополнительной арендной платой в соответствии с настоящим Соглашением и будут оплачены при следующем регулярном внесении арендной платы. Арендодатель имеет те же права, а Арендатор имеет те же обязательства в отношении дополнительной арендной платы, что и в отношении арендной платы.

Коммунальные услуги. Арендатор несет ответственность за оплату всех коммунальных и других услуг Помещения.

Залог. После подписания настоящего Соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю залог в размере __________. Залог будет удерживаться Арендодателем в качестве обеспечения выполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Соглашению. Гарантийный депозит не может быть использован или вычтен Арендатором в качестве арендной платы за последний месяц Срока. Арендатор будет иметь право на полное возмещение страхового депозита, если Арендатор вернет Арендодателю владение Помещением в том же состоянии, в каком было принято, обычная одежда и слеза исключена.В течение __________ дней после прекращения действия настоящего Соглашения Арендодатель вернет Арендатору гарантийный депозит (за вычетом любой суммы, примененной Арендодателем в соответствии с настоящим разделом). Любая причина удержания части залога будет объяснена в письменной форме. На гарантийный депозит не начисляются проценты, пока он находится у Арендодателя в соответствии с действующим законодательством штата и / или местными постановлениями.

Отказ арендодателя передать владение. В случае, если Арендодатель не сможет передать Помещение Арендатору во владение в дату начала Срока действия, Арендодатель не будет нести никакой ответственности за такой отказ, действительность настоящего Соглашения не будет затронута, и Срок действия не будет затронут. быть расширенным.Арендатор не несет ответственности за аренду до тех пор, пока Арендодатель не передаст Помещение Арендатору во владение.

Оставшаяся аренда. Если настоящее Соглашение не было продлено по взаимному письменному соглашению Сторон, ни при каких обстоятельствах не будет задержек по истечении Срока в соответствии с условиями настоящего Соглашения. Если возникнет необходимость начать судебный процесс по выселению Арендатора из Помещения, выигравшая сторона будет иметь право на оплату услуг адвоката и судебные издержки в дополнение к возмещению ущерба.

Использование помещений. Помещение будет занимать только Арендатор и ближайшие родственники Арендатора и использоваться только для проживания. Арендатор не будет участвовать в нежелательном поведении, в том числе в поведении, которое сделает Помещение менее пригодным для проживания, создаст опасные, опасные или антисанитарные условия или будет нарушать права других на пользование своей собственностью. Арендатор несет ответственность за любой ущерб, нанесенный Помещению, а также за любой ущерб или потерю его содержимого, причиненный Арендатором, его гостями или приглашенными.

Состояние помещения. Арендатор осмотрел Помещения, включая приборы, оборудование и мебель, и подтверждает, что они находятся в хорошем состоянии и ремонтируются, за исключением нормального износа, и принимает их в текущем состоянии.

Техническое обслуживание и ремонт. Арендатор будет поддерживать Помещение, включая территорию и всю бытовую технику, оборудование и мебель, в чистом, санитарном и хорошем состоянии и ремонтировать.Арендатор не будет вывозить приборы, приспособления или мебель Арендодателя из Помещения ни для каких целей. Если требуется ремонт, отличный от общего обслуживания, Арендатор уведомит Арендодателя о таком ремонте. В случае невыполнения обязательств Арендатором Арендатор возместит Арендодателю стоимость любого ремонта или замены.

Разумные приспособления. Арендодатель соглашается соблюдать все применимые законы, обеспечивающие равные жилищные возможности, включая разумные приспособления для известных физических или психических ограничений квалифицированных лиц с ограниченными возможностями, если это не приведет к неоправданным трудностям.Арендатор несет ответственность за информирование Арендодателя о любых таких необходимых приспособлениях, которые являются разумными и не создают неоправданных трудностей. Если Арендатор сообщает об инвалидности и запрашивает жилье, Арендодатель имеет право на то, чтобы квалифицированный поставщик медицинских услуг подтвердил инвалидность, если инвалидность не является очевидной, а Арендодатель имеет право использовать квалифицированного поставщика медицинских услуг для подтверждения инвалидности в качестве ресурса для предоставления разумное приспособление.

Реестр сексуальных преступников. Согласно закону, информация об определенных зарегистрированных лицах, совершивших преступления на сексуальной почве, является общедоступной. Арендатор понимает и соглашается с тем, что Арендатор несет исключительную ответственность за получение любой и всей информации, содержащейся в государственном или национальном реестре лиц, совершивших преступления на сексуальной почве, в районе, прилегающем к Помещению, которую можно получить в Интернете, в местном отделе шерифа или других соответствующих правоохранительных органах. В зависимости от криминального прошлого правонарушителя эта информация будет включать либо адрес, по которому правонарушитель проживает, либо район проживания и почтовый индекс, в котором он или она проживает.

Соответствие. Арендатор соглашается соблюдать все применимые законы, постановления, требования и постановления любого федерального, государственного, окружного, муниципального или другого органа власти.

Mechanics ’Lien. Арендатор понимает и соглашается с тем, что Арендатор и любое лицо, действующее от имени Арендатора, не имеют права требовать залогового удержания механика или любого другого вида удержания в отношении Помещений. Арендатор соглашается своевременно уведомлять любых подрядчиков, субподрядчиков или поставщиков товаров, труда или услуг о том, что такие залоговые права недействительны.Арендатор также соглашается предпринять дополнительные шаги, необходимые для того, чтобы Помещение оставалось свободным от любых залогов, которые могут возникнуть в результате строительства, завершенного Арендатором или для Арендатора.

Подчинение. Что касается Помещений, настоящее Соглашение подчиняется любой ипотеке, которая существует в настоящее время или может быть предоставлена позже Арендодателем.

Изменения. Арендатор не будет производить никаких изменений, дополнений или улучшений Помещений без предварительного письменного согласия Арендодателя.Любые изменения, дополнения или улучшения Помещений производятся без оплаты Арендатору и сразу после завершения становятся собственностью Арендодателя и остаются в Помещении, если Арендодатель не потребует или не разрешит удаление, и в этом случае Арендатор вернет эту часть Помещения в Арендатор. такое же состояние, какое существовало до внесения изменений, дополнений или улучшений. Арендатор не будет менять существующие замки или устанавливать какие-либо дополнительные замки в Помещениях без предварительного письменного согласия Арендодателя и без предоставления Арендодателю копий всех ключей.

Курение. Курение любого вида в любой части Помещения строго запрещено. Этот запрет распространяется на Арендатора и любого посетителя, гостя или другого жителя Помещения.

Домашние животные. Арендатору не разрешается иметь или содержать домашних животных, даже временно, в любой части Помещения. Несанкционированное присутствие любого домашнего животного подвергнет Арендатора штрафам, возмещению ущерба, вычетам и / или расторжению настоящего Соглашения. Правильно обученные животные-поводыри, которые помогают инвалидам, могут быть допущены в Помещения с предварительного письменного согласия Арендодателя, в котором не должно быть необоснованно отказано.Арендатор будет нести ответственность за расходы на удаление блох, дезодорирование и / или мытье шампунем всего или любой части Помещения, если домашнее животное находилось в Помещении в любое время в течение Срока (с письменного согласия Арендодателя или без него).

Пожар и пострадавшие. Если Помещение повреждено в результате пожара или другого серьезного бедствия или аварии, и Помещение становится непригодным для проживания в результате, Арендатор может немедленно освободить Помещение и расторгнуть настоящее Соглашение, уведомив Арендодателя.Арендатор будет нести ответственность за любую невыплаченную арендную плату или получит любую предоплаченную арендную плату до дня такого пожара, стихийного бедствия или несчастного случая. Если Помещение повреждено лишь частично и пригодно для проживания, Арендодатель может произвести полный ремонт и сделает это в кратчайшие сроки и в разумные сроки. По усмотрению Арендодателя арендная плата может быть снижена на время ремонта.

Ответственность. Арендодатель не несет ответственности за любые убытки, претензии, ущерб или расходы в результате любого несчастного случая, травмы или повреждения любого лица или имущества, произошедших в любом месте Помещения, если только они не возникли в результате небрежности или умышленных неправомерных действий Арендодателя.

Страхование арендатора. Арендатор должен получить и поддерживать в любое время в течение Срока действия страховой полис арендатора с покрытием личной ответственности на сумму не менее 100 000,00 долларов США. Арендатор называет Арендодателя заинтересованной стороной или дополнительным страхователем. Арендатор предоставит Арендодателю справку или подтверждение страхования по запросу.

Переуступка и субаренда. Арендатор не будет переуступать настоящее Соглашение в отношении какой-либо части или всех Помещений, а также предоставлять или разрешать полную или частичную субаренду или другую передачу любой части или всех Помещений.

Требования к страхованию. Арендатор не будет совершать или разрешать совершать какие-либо действия или действия, которые увеличивают страховой риск по любому полису страхования, покрывающему Помещения. Если премия по такому полису страхования увеличивается из-за нарушения Арендатором обязательств по настоящему Соглашению, Арендатор уплачивает дополнительную сумму премии в качестве дополнительной арендной платы по настоящему Соглашению.

Право входа. Арендодатель или его агенты могут входить в Помещение в разумные сроки, чтобы осмотреть Помещение, внести какие-либо изменения, улучшения или ремонт или показать Помещение потенциальному арендатору, покупателю или кредитору.В случае возникновения чрезвычайной ситуации Арендодатель может войти в Помещение в любое время.

Сдача. Арендатор доставит и сдаст в собственность Арендодателю Помещения немедленно по истечении Срока или прекращения действия настоящего Соглашения, чистыми и в таком хорошем состоянии и с ремонтом, как Помещения в начале Срока, за исключением разумного износа. .

По умолчанию. В случае любого невыполнения обязательств по настоящему Соглашению Арендодатель может направить Арендатору уведомление о невыполнении обязательств и возможность исправить такое невыполнение.Если Арендатору не удается исправить невыполнение обязательств, кроме неуплаты арендной платы или дополнительной арендной платы, Арендодатель может расторгнуть настоящее Соглашение, направив письменное уведомление за __________ дней. Если невыполнение обязательств — это неуплата Арендатором в срок арендной платы или дополнительной арендной платы, как указано в настоящем Соглашении, Арендодатель может прекратить действие настоящего Соглашения, направив Арендатору письменное уведомление за __________ дней. После прекращения действия настоящего Соглашения Арендатор продолжает нести ответственность за любую арендную плату, дополнительные просроченные расходы, включая расходы на устранение любых дефолтов и убытков в соответствии с настоящим Соглашением.

Средства правовой защиты. Если настоящее Соглашение расторгается из-за неисполнения обязательств Арендатором, Арендодатель может, помимо любых прав и средств правовой защиты, доступных в соответствии с настоящим Соглашением и применимым законодательством, использовать любое отчуждение, выселение или другие аналогичные судебные процедуры, доступные по закону или справедливости.

Подчинение. Настоящее Соглашение и права Арендатора по нему подчиняются и подчиняются залогу, действию и действию каждой существующей или будущей ипотеки, договора доверительного управления, аренды земли и / или любого другого аналогичного документа обременения, охватывающего любое или все Помещения, если таковые имеются, а также каждое их обновление, изменение, объединение, замену или продление.

Осуждение. Если все или практически все Помещения подлежат изъятию, включая осуществление каких-либо полномочий выдающегося владения государственным органом, настоящее Соглашение прекращает свое действие в день, когда Помещение вступает во владение осуждающим органом, и вся арендная плата согласно Настоящее Соглашение подлежит оплате пропорционально к этой дате. Арендодатель имеет право взыскать с осуждающего органа всю сумму компенсации, присужденной в ходе любого судебного разбирательства.Арендатор отказывается от любых прав, титула или интереса, которые Арендатор может иметь в отношении любого такого вознаграждения, и соглашается не предъявлять никаких претензий в течение Срока действия настоящего Соглашения.

Опасные материалы. Арендатор не должен держать в Помещении какие-либо предметы опасного, легковоспламеняющегося или взрывоопасного характера, которые могут необоснованно увеличить опасность пожара или взрыва в Помещении или которые могут быть сочтены опасными или особо опасными для любой ответственной страховой компании.

Уведомления. Все уведомления, направляемые в рамках настоящего Соглашения, должны быть в письменной форме. Уведомление вступает в силу с момента получения и должно быть доставлено лично, отправлено заказным или заказным письмом по следующим адресам (или по другому адресу, который любая Сторона может указать после разумного уведомления другой Стороны):

__________

__________, __________ __________

Уведомления направляются Арендатору по следующему адресу:

__________

__________, __________ __________

Тихое наслаждение. Если Арендатор платит арендную плату и выполняет все другие обязательства по настоящему Соглашению, Арендатор может спокойно и спокойно владеть Помещением и пользоваться им в течение Срока действия.

Нет отказа. Ни одна из Сторон не считается отказавшейся от какого-либо положения настоящего Соглашения или осуществления каких-либо прав по настоящему Соглашению, если такой отказ не был сделан прямо и в письменной форме.

Делимость. Если какое-либо положение настоящего Соглашения будет признано недействительным, незаконным или не имеющим исковой силы полностью или частично, остальные положения не будут затронуты и останутся действительными, законными и имеющими исковую силу, как если бы недействительная, незаконная или неисполнимая часть не была включены в настоящее Соглашение.

Правопреемники и правопреемники. Настоящее Соглашение вступает в силу в пользу Сторон, их правопреемников и правопреемников и является обязательным для них.

Применимое право. Условия настоящего Соглашения, а также права и обязанности Сторон по нему регулируются и толкуются в соответствии с законодательством штата __________, без учета его коллизионных норм.

Споры. Любой спор, возникающий в связи с настоящим Соглашением, разрешается посредством посредничества. Если спор не может быть разрешен посредством посредничества, то спор будет разрешен посредством обязательного арбитража, проводимого в соответствии с правилами Американской арбитражной ассоциации.

Поправки. Настоящее Соглашение может быть изменено или изменено только по письменному соглашению, подписанному Сторонами.

Аналоги. Настоящее Соглашение может быть составлено в одном или нескольких экземплярах, каждый из которых считается оригиналом и все вместе составляют один и тот же документ.

Заголовки. Заголовки разделов предназначены только для справочных целей и не влияют иным образом на значение, толкование или толкование любого положения настоящего Соглашения.

Полнота соглашения. Настоящее Соглашение представляет собой полное соглашение между Сторонами и отменяет и отменяет все предыдущие соглашения Сторон, письменные или устные, в отношении предмета.

В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО Стороны настоящего Соглашения, индивидуально или через своих должным образом уполномоченных представителей, подписали настоящее Соглашение с Даты вступления в силу.

__________		__________
Арендодатель Подпись		Арендодатель Полное имя

__________		__________
Арендатор Подпись		Арендатор Полное имя

__________		__________
Гарант Подпись		Гарант ФИО

Чтобы увидеть заполненный договор аренды жилого помещения, просмотрите наш заполненный образец договора аренды.

Или найдите ниже договор аренды жилого помещения для вашего штата.

Формы договоров аренды / аренды для штата

Как составить (заполнить) договор аренды / аренды

Вот как составить договор аренды, заполнив наш шаблон бесплатного договора аренды:

1. Назовите стороны

В простой форме договора аренды необходимо указать стороны, подписавшие договор аренды, и место их проживания. Сначала запишите:

2.Опишите помещение

«Помещение» — это просто точный адрес и тип арендуемой собственности, например, квартира, дом или кондоминиум.

Пример раздела «Помещения» из нашего шаблона договора аренды.

3. Определить срок аренды

«Срок» — это срок, в течение которого арендатор будет сдавать в аренду указанную недвижимость. Стандартное соглашение об аренде должно точно указывать, когда срок аренды начинается с и заканчивается с .

Кроме того, аренда может быть срочной или помесячной.

Срочная аренда означает, что договор заключен на заранее определенный или фиксированный период времени. Срок действия этого типа аренды истекает в дату окончания, указанную в соглашении (обычно до 6 месяцев, 1 года или 2 лет с даты начала).
Помесячная аренда означает, что договор заключен на период в один месяц без определенной даты окончания. Это продолжается ежемесячно до тех пор, пока арендодатель или арендатор не расторгнут договор.

Пример раздела «Срок» из нашего договора аренды для печати.

4. Установить размер задолженности по арендной плате

В договоре аренды должна быть четко указана сумма ежемесячной арендной платы и указаны последствия просрочки арендной платы.

Арендодатель решает, сколько взимать за аренду, но стоимость обычно сопоставима с другими объектами недвижимости в том же районе.

Кроме того, стандартные законы о контроле за арендной платой могут ограничивать сумму, которую вы можете взимать за аренду. Проверьте свое местное постановление о контроле за арендной платой, чтобы убедиться, что ваш договор аренды соответствует этим правилам.

Пример разделов «Аренда» и «Дополнительная аренда» нашего договора бесплатной аренды.

5. Назначьте сумму гарантийного депозита

Залог — это определенная сумма денег, обычно взимаемая в начале аренды. Арендодатели имеют право на взыскание залога со своих арендаторов, но то, на что можно потратить эти деньги, строго определяется законами о залоге вашего штата.

Пример раздела «Гарантийный депозит» из типового договора аренды.

6. Оформить договор аренды

После того, как вы закончите обсуждение деталей со своим арендатором, не забудьте:

Распечатать — распечатать не менее двух экземпляров договора аренды для вас и другой стороны
Подпись — подпишите и поставьте дату на бланке договора аренды (арендатор (-ы) и арендодатель)
Сохранить — храните бумажную копию подписанного документа в надежном месте и рассмотрите возможность сканирования электронной копии для дополнительного безопасного хранения.

Правовая информация и руководства для арендодателей

Независимо от того, являетесь ли вы опытным арендодателем или впервые арендодателем, вы можете использовать эти ресурсы и руководства, чтобы простым языком понять, что говорится в законе об аренде и договорах аренды:

Как сдать жилую недвижимость в аренду [шаг за шагом]

Чтобы легко сдать свою недвижимость в аренду, выполните следующие действия:

1. Покажите арендаторам квартиру

Первый шаг при сдаче дома или квартиры в аренду — дать людям возможность осмотреть собственность.Если арендатору понравится недвижимость и он хочет въехать, он сделает устное предложение о ежемесячной арендной плате.

Хостинг просмотров может быть неудобным, если у вас несколько объектов недвижимости, поэтому многие арендодатели нанимают компанию по управлению недвижимостью, чтобы показать свои арендные объекты потенциальным арендаторам.

2. Выдайте арендатору форму заявки на аренду для заполнения

После того, как вы договорились о цене аренды, арендатору необходимо заполнить заявку на аренду. Эта форма помогает арендатору показать, что он заслуживает доверия и включает такую информацию, как:

Имя
Текущий адрес
Место работы
Уровень дохода
Рекомендации по аренде

Арендатор может подтвердить свое рабочее место, используя письмо с подтверждением занятости.Этот документ также является простым способом для арендатора подтвердить свой доход.

Как правило, арендодатели требуют от арендатора небольшую невозмещаемую плату для обработки заявки на аренду.

3. Выполните фоновую проверку и проверку кредитоспособности

После просмотра заявки арендатора следует выполнить проверку биографических данных (и / или проверку кредитоспособности). Подобная проверка арендаторов может помочь вам избежать мошенничества и проблемных арендаторов. Стоимость обычно оплачивается арендатором.

Проверка биографических данных показывает, есть ли у заявителя криминальное прошлое, а проверка кредитоспособности подтверждает наличие у заявителя хорошей или плохой кредитной истории.Плохая кредитная история может быть признаком плохого финансового планирования, что может привести к пропущенным арендным платежам.

Хотя эти проверки помогают избежать проблем с арендаторами, вы не должны основывать свое решение об аренде собственности исключительно на результатах. Во многих штатах действуют строгие правила в отношении дискриминации арендаторов. Отказ в аренде из-за незначительных уголовных правонарушений или плохой кредитной истории может быть обоснованно расценен как нарушение федерального закона о борьбе с дискриминацией.

4. Проверить рекомендации арендатора

Затем вам необходимо проверить ссылки, которые арендатор включил в свою форму заявки на аренду, упомянутую в шаге 2 выше.

Вам следует обращаться по ссылкам и задавать такие вопросы, как:

Оплачивал ли заявитель вовремя арендную плату и коммунальные услуги?
Были ли жалобы на шум в предыдущей квартире арендатора?
Вызывали ли когда-нибудь полицию в последнюю съемную квартиру арендатора?
Вы бы снова подумали о сдаче в аренду этому человеку?

Рекомендации по аренде обычно относятся к текущим или предыдущим арендодателям и могут дать вам представление о характере и поведении арендатора.

5. Заключить договор аренды

Если вы готовы сдать свою собственность арендатору, вам необходимо создать договор аренды / аренды в правильном формате.

Вы заключаете договор аренды, составляя его сами с нуля, заполняя пустой шаблон договора аренды, который включает все необходимые пункты, или используя разработчика договора аренды для создания договора аренды, относящегося к вашей собственности.

Не забудьте включить:

После того, как вы создали договор аренды и обсудили все с вашим новым арендатором, обе стороны подписывают договор.Возможно, вам придется рассчитать пропорциональную арендную плату в зависимости от того, когда арендатор въезжает.

6. Сдать ключи

После того, как договор аренды будет составлен и подписан, дайте арендатору ключи, чтобы они могли въехать в собственность.

Чтобы завершить процесс, вместе с арендатором следует провести финальное обследование помещения. Возьмите с собой контрольный список для проверки аренды и задокументируйте состояние собственности до въезда арендатора.

Раскрытие информации об общих договорах аренды и дополнения

Поскольку каждая арендуемая недвижимость индивидуальна, а законы различаются в зависимости от штата, ваше соглашение об аренде может потребовать раскрытия дополнительной информации и дополнений.Эти документы, прилагаемые отдельно к вашему договору аренды, информируют новых или нынешних арендаторов о проблемах с вашей собственностью и их правах.

Загрузите нижеприведенные наиболее распространенные раскрытия информации и дополнения в формате MS Word (.docx) или Adobe PDF:

Asbestos Disclosure (Word) — уведомляет арендаторов о наличии асбеста на участке (требуется для объектов, построенных до 1979 г.).
Приложение для клопов (Word) — объясняет, как обе стороны должны действовать в случае заражения клопами.
Приложение к детектору угарного газа и дыма (Word) — указывает, предоставит ли домовладелец детекторы угарного газа / дыма и как арендатор несет ответственность за их поддержание в хорошем состоянии.
Смерть в арендуемой единице Раскрытие информации (Word) — информирует арендатора, если кто-либо ранее умер в собственности.
Раскрытие информации об опасности на основе свинца s (PDF) — уведомляет арендаторов о существовании краски на основе свинца или других материалов (требуется для объектов, построенных до 1978 года).
Раскрытие информации об опасной зоне наводнения (Word) — указывает, находится ли собственность в зоне особой опасности наводнения.
Уведомление о потере права выкупа (Word) — должно быть предоставлено арендатору во время аренды, если вам нужно объяснить, что договор аренды прекращается в указанную дату.
Уведомление о незаконном загрязнении вещества (Word) — уведомляет арендатора, если часть имущества была загрязнена в результате производства или хранения незаконного вещества (например, метамфетамина).
Mold Disclosure (Word) — уведомляет арендатора о том, что недвижимость содержит или может содержать плесень, а также о том, исправит ли домовладелец.
Уведомление о брошенной личной собственности (Word) — сообщает арендатору, что они оставили что-то в квартире, когда выехали, и что им необходимо забрать это перед тем, как это будет выброшено.
Приложение для домашних животных (Word) — приложение для домашних животных устанавливает правила в отношении домашних животных в отеле.
Раскрытие информации об общих коммунальных услугах (Word) — объясняет, как рассчитываются коммунальные услуги и распределяются между несколькими жителями
Приложение к аренде для курящих (PDF) — в приложении к аренде для курящих арендатор сообщает, могут ли они курить табак или марихуану на участке.

Законодательство штата об арендодателях и арендаторах

Федеральный закон признает, что арендодатели и арендаторы имеют индивидуальные юридические права и обязанности.Узнайте, что говорится в законодательстве вашего штата о ваших правах, используя приведенную ниже таблицу, или ознакомьтесь со следующими конкретными законами для вашей собственности:

Государственные законы о доступе арендодателя к арендуемому имуществу

Арендаторы имеют право на неприкосновенность частной жизни при аренде собственности. Однако могут возникнуть ситуации, когда домовладельцу потребуется доступ к собственности, например, для обслуживания или осмотра.

Практически каждый штат требует, чтобы домовладелец заранее уведомлял своих арендаторов, прежде чем они получат доступ к съемной квартире.Используйте приведенную ниже таблицу, чтобы узнать, сколько уведомлений вы должны подавать в вашем штате, и ознакомьтесь с соответствующим законом:

Закон о залоге

Каждый штат регулирует максимальную сумму денег, которую домовладелец может получить от арендатора в качестве залога. В некоторых штатах также требуется, чтобы домовладельцы возвращали своим арендаторам гарантийные депозиты в течение определенного периода времени (возможно, с процентами).

Обычно арендодатель может вычесть из залога арендатора следующие расходы:

Неоплаченная аренда
Стоимость уборки
Стоимость замены ключа
Стоимость ремонта повреждений сверх обычного износа
Любая другая сумма, разрешенная законом по договору аренды

Воспользуйтесь приведенной ниже таблицей, чтобы узнать максимальный лимит гарантийного депозита в вашем штате, нужно ли его хранить на отдельном счете и сколько времени у вас есть для его возврата после окончания аренды:

Глава

Государство	Максимальный лимит депозита	На отдельном счете	Возврат	Закон
AL	Аренда 1 мес.	Не требуется	35 дней на возврат депозита	§ 35-9A-201
АК	Арендная плата за 2 месяца, если ежемесячная арендная плата не превышает 2000 долларов США	Требуется счет условного депонирования	— 14 дней для возврата депозита — 30 дней для возврата депозита, если арендатор не предоставит надлежащее уведомление	§ 34.03.070
AZ	Арендная плата за 1,5 месяца, если арендатор добровольно не заплатит больше	Не требуется	14 дней на возврат депозита	§ 33-1321
AR	Арендная плата за 2 месяца, если арендодатель не владеет менее 6 арендуемыми квартирами	Не требуется	60 дней на возврат депозита	§ 18-16-304, 18-16-305
CA	Аренда на 2 месяца (без мебели) или на 3 месяца (если с мебелью)	Не требуется	21 день на возврат депозита	Гражданский кодекс 1950 г.5
CO	Нет предписаний	Не требуется	— 30 дней для возврата депозита, если иное не указано в договоре аренды — максимум 60 дней, если не указано в договоре аренды	§ 38-12-103, 38-12-104
CT	— арендная плата за 2 месяца, если арендатор моложе 62 лет — арендная плата за 1 месяц, если арендатор старше 62 лет	Требуется процентный счет	30 дней на возврат депозита	§ 47a-21 — 47a-22a
DE	Арендная плата за 1 месяц по договору аренды на 1 год (без мебели)	Требуется счет условного депонирования	30 дней на возврат депозита	Раздел 25, Глава 53
FL	Нет предписаний	Требуется процентный или беспроцентный счет условного депонирования (по выбору арендодателя)	— 15 дней на возврат депозита — 30 дней при удержании какой-либо суммы	§ 83.49
GA	Нет предписаний	Требуется счет условного депонирования, за исключением случаев, когда арендодатель владеет менее 11 арендуемыми квартирами (если им не управляет третья сторона)	30 дней на возврат депозита	§ с 44-7-31 до 44-7-37
HI	Аренда 1 мес.	Не требуется	14 дней на возврат депозита	§ 521-44
ID	Нет предписаний	Не требуется	— 21 день для возврата депозита, если иное не указано в договоре аренды — максимум 30 дней, если не указано в договоре аренды	§ 6-321
Иллинойс	Нет предписаний	Не требуется	45 дней на возврат депозита	765 ILCS 705/
ВН	Нет предписаний	Не требуется	— 21 день для возврата депозита, если иное не указано в договоре аренды — максимум 30 дней, если не указано в договоре аренды	§ 32-31-3
IA	Аренда на 2 месяца	Требуется счет с федеральным страхованием	30 дней на возврат депозита	§ 562A.12
КС	Арендная плата за 1 месяц (если без мебели) или за 1,5 месяца (если с мебелью)	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 58-2550
KY	Нет предписаний	Требуется счет условного депонирования	30 дней на возврат депозита	§ 383.580
LA	Нет предписаний	Не требуется	30 дней на возврат депозита	RS 9: 3251
ME	Аренда на 2 месяца	Не требуется	30 дней на возврат депозита	Глава 710-A
MD	Аренда на 2 месяца	Требуется счет условного депонирования	45 дней на возврат депозита	§ 8-203
MA	Аренда 1 мес.	Требуется счет условного депонирования под проценты	30 дней на возврат депозита	Глава 186, Раздел 15B
MI	Аренда на 1½ месяца	Не требуется	30 дней на возврат депозита	Статья 554.602 до 554,615
MN	Нет предписаний	Не требуется	21 день на возврат депозита	§ 504B. 178
MS	Нет предписаний	Не требуется	45 дней на возврат депозита	§ 89-8-21
MO	Аренда на 2 месяца	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 535.300
MT	Нет предписаний	Не требуется	— 10 дней на возврат депозита — 30 дней при удержании какой-либо суммы	Статьи с 70-25-201 по 70-25-206
NE	Аренда 1 мес.	Не требуется	14 дней на возврат депозита	§ 17-1416
NV	Аренда на 3 месяца	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 118A.242 к 118A.250
NH	Аренда за 1 месяц или 100 долларов (в зависимости от того, что больше)	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 540-A: 6 — 540-A: 8
NJ	Аренда на 1½ месяца	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 46: 8-19
НМ	— Аренда за 1 месяц при сроках аренды менее 1 года — Нет ограничений на сроки аренды более 1 года	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 47-8-18
NY	Нет предписаний	Не требуется	14 дней на возврат депозита	Закон о чрезвычайной защите арендаторов 576/74
NC	— Аренда за 2 недели для договоров аренды на неделю — Аренда за 1,5 месяца для договоров аренды на месяц — Аренда за 2 месяца при годовой аренде	Требуется трастовый счет или банковский залог	— 30 дней для возврата депозита — 60 дней для возврата депозита, если ущерб превышает арендную плату за 1 месяц	Статья 6 Закона о залоге арендатора
ND	Аренда 1 мес.	Требуется счет условного депонирования	30 дней на возврат депозита	§ 47-16-07.1
ОН	Нет предписаний	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 5321.16
ОК	Нет предписаний	Требуется счет условного депонирования с федеральным страхованием	30 дней на возврат депозита	Раздел 41 §41-115
ИЛИ	Нет предписаний	Не требуется	31 день на возврат депозита	ОРС 90.300
PA	Аренда на 2 месяца	Счет условного депонирования, необходимый для депозитов на сумму более 100 долларов США или любой суммы, удерживаемой более 2 лет	30 дней на возврат депозита	Закон об арендодателях, раздел 511-512
RI	Аренда 1 мес.	Не требуется	20 дней на возврат депозита	§ 34-18-19
SC	Нет предписаний	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 27-40-410
SD	Аренда 1 мес.	Не требуется	14 дней на возврат депозита	§ 43-32-6.1, § 43-32-24
TN	Нет предписаний	Требуется счет условного депонирования	30 дней на возврат депозита	§ 66-28-301
TX	Нет предписаний	Не требуется	30 дней на возврат депозита	§ 92.101 — 92.110
UT	Нет предписаний	Не требуется	30 дней на возврат депозита	Раздел 57 Глава 17
VT	Нет предписаний	Не требуется	14 дней на возврат депозита	9 В.S.A. § 4461
ВА	Аренда на 2 месяца	Не требуется	45 дней на возврат депозита	§ 55.1-1226
WA	Нет предписаний	Требуется счет условного депонирования	21 день на возврат депозита	§ 59.18.253, 59.18.260 — 59.18.285
WV	Нет предписаний	Не требуется	60 дней на возврат депозита	Глава 37 Статья 6A
WI	Нет предписаний	Не требуется	21 день на возврат депозита	ATCP § 134.06
WY	Нет предписаний	Не требуется	— 30 дней на возврат депозита — 60 дней при удержании какой-либо суммы	§ 1-21-1208
Показать больше Показывай меньше

Законы о выселении

Если арендатор создает проблемы или не платит арендную плату, домовладелец может выселить его из собственности, подав уведомление о выселении.

Воспользуйтесь приведенной ниже таблицей, чтобы узнать, какой тип уведомления вам необходимо предоставить и какие законы применяются:

Государство	Уведомление о выходе или увольнении	Уведомление об оплате или выходе	Закон
Алабама	14 дней	7 дней	§ 35-9A-421
Аляска	10 дней	7 дней	§ 34-3-160, § 34-3-220
Аризона	10 дней	5 дней	§ 33-1368
Арканзас	14 дней	5 дней	§ 18-60-304, § 18-17-901
Калифорния	3 дня	3 дня	ГПК 1161
Колорадо	3 дня	3 дня	§ 13-40-107, § 13-40-104
Коннектикут	15 дней	3 дня	§ 47a-23
Делавэр	7 дней	5 дней	Раздел 25, Глава 55 § 5513, Раздел 25, Глава 55 §5502
Флорида	7 дней	3 дня	§ 83.56
Грузия	0 дней	Зависит от договора аренды	§ 44-7-50
Гавайи	10 дней	5 дней	§ 521-72, § 521-68
Айдахо	3 дня	3 дня	§ 6-303
Иллинойс	10 дней	5 дней	735 ILCS 5 / 9-210, 735 ILCS 5 / 9-209
Индиана	0 дней	10 дней	С § 32-31-1-6 до 32-31-1-9
Айова	7 дней	3 дня	§ 562A.27
Канзас	— 14 дней до высыхания — 30 дней до высыхания	— 3 дня — 5 дней, если уведомление отправлено по почте	§ 58-2564, § 58-2507
Кентукки	14 дней	7 дней	§ 383.665, § 383.660
Луизиана	5 дней	5 дней	ККТ 4701
Мэн	7 дней	7 дней	Глава 710, Раздел 14 § 6002
Мэриленд	30 дней	Зависит от договора аренды	§ 8-401 до 8-402
Массачусетс	0 дней	14 дней	Глава 186, Раздел 11, 11A
Мичиган	0 дней	7 дней	§ 600.5714, § 554.134
Миннесота	0 дней	Зависит от договора аренды	§ 504B.135
Миссисипи	30 дней	3 дня	§ 89-7-27, § 89-8-13
Миссури	0 дней	Зависит от договора аренды	§ 441.040, § 535.060
Монтана	— 14 дней — 3 дня, если проблема с домашним животным или гостем	3 дня	§ 70-24-422
Небраска	— 14 дней до высыхания — 30 дней до высыхания	3 дня	§ 76-1431
Невада	5 дней	5 дней	§ 40.2512
Нью-Гэмпшир	30 дней	7 дней	§ 540: 3
Нью-Джерси	30 дней	Зависит от договора аренды	N.J.S.A. 2А: 18-53
Нью-Мексико	7 дней	3 дня	§ 47-8-33
Нью-Йорк	0 дней или в зависимости от договора аренды	3 дня	§ 711, § 753
Северная Каролина	0 дней	10 дней	§ 42-3
Северная Дакота	3 дня	3 дня	§ 47-32
Огайо	3 дня	3 дня	§ 1923.02, § 1923.04
Оклахома	— 10 дней для отверждения — 15 дней для освобождения	5 дней	Раздел 41 § 41-131, 132
Орегон	14 дней	3 дня	ОРС 90.392, 90.394
Пенсильвания	— 15 дней — 30 дней, если арендатор проживает здесь более одного года	10 дней	Закон об арендодателях, раздел 501
Род-Айленд	21 день	5 дней	§ 34-18-36, §34-18-35
Южная Каролина	14 дней	5 дней	§ 27-40-710
Южная Дакота	3 дня	3 дня	§ 43-32-18, § 21-6-2
Теннесси	— 14 дней до высыхания — 30 дней до высыхания	14 дней	§ 66-7-109, § 66-28-505
Техас	3 дня	3 дня	§ 24.005
Юта	3 дня	3 дня	Раздел 78B Глава 6 § 802
Вермонт	30 дней	14 дней	9 V.S.A. § 4467
Вирджиния	— 21 день для лечения — 30 дней для освобождения	5 дней	§ 55.1-1245, § 55.1-1415
Вашингтон	10 дней	3 дня	§ 59.12.030
Западная Вирджиния	0 дней	Зависит от договора аренды	Глава 55 Статья 3A
Висконсин	5 дней	5 дней	§ 704.17
Вайоминг	3 дня	3 дня	§ 1-21-1003
Показать больше Показывай меньше

Глоссарий договора аренды / лизинга

Вот несколько полезных определений юридического языка, обычно используемого в формах аренды и договоров аренды:

Доступ : право входа в собственность.
Несчастные случаи : антропогенные или естественные события, которые могут привести к повреждению имущества (пожар, наводнение, землетрясение и т. Д.)).
Изменения : Изменения, внесенные в собственность.
Бытовые приборы : обычное домашнее оборудование, такое как холодильник или посудомоечная машина.
Уступка : передача доли участия в аренде.
Адвокат Гонорары : платеж, произведенный адвокату.
Осуждение : захват государством частной собственности для общественных целей, таких как строительство шоссе.
По умолчанию : когда происходит и сохраняется нарушение договора, например, невыплата арендной платы или нарушение других условий договора аренды.
Мебель : обычное домашнее оборудование, такое как диваны, столы, кровати и т. Д.
Гарант / Соавтор : лицо, которое несет ответственность за уплату арендной платы, если арендатор не может это сделать.
Гости : краткосрочные арендаторы.
Совместная и раздельная ответственность : когда два или более человека несут независимую ответственность за ущерб, независимо от того, кто виноват.
Плата за просрочку аренды : дополнительная разумная сумма денег, выплачиваемая арендатором после внесения арендной платы после срока, указанного в договоре аренды.
Политика в отношении шума : положение договора аренды с указанием «тихих часов» в многоквартирном доме, кондоминиуме или районе.
Уведомление : письменное сообщение о каком-либо факте или наблюдении.
Возможность покупки : право арендатора приобрести часть сдаваемой в аренду собственности позднее.
Парковка : обозначенные места, где арендатор может оставить свои автомобили.
Политика в отношении домашних животных : разрешение или ограничение возможности арендатора содержать животное в арендуемой собственности.
Обслуживание недвижимости : процесс сохранения сдаваемой в аренду единицы и кто за это отвечает. Например, косить траву, вынести мусор или прочистить канализацию на кухне и в ванной.
Продление : возможность арендатора продолжить аренду.
Страхование арендатора : платный полис, который защищает личные вещи от кражи или повреждения.
Делимость : пункт договора аренды, в котором говорится, что, если одна часть договора недействительна по какой-либо причине, остальная часть договора аренды все еще подлежит исполнению.
Политика в отношении курения г: разрешение или ограничение права арендатора курить в арендуемой собственности.
Субаренда : временное жилищное соглашение между текущим арендатором и новым арендатором об аренде всей или части арендуемой в настоящее время собственности. Срок субаренды должен быть меньше срока аренды.
Преемник : лицо, которое берет на себя обязательства по аренде от арендатора или арендодателя.
Коммунальные предприятия : государственная или частная служба по снабжению объекта электроэнергией, водой, газом или вывозом мусора.
Водяная кровать : мебель, наполненная водой, используемая для сна и обычно не разрешенная в большинстве сдаваемых в аренду объектов недвижимости.

Могут ли арендодатели изменить правила при промежуточной аренде?

Весной 2014 года большое внимание привлекла новость о домовладельце из Калифорнии. Арендодатели разослали своим арендаторам уведомление, в котором говорилось, что каждый арендатор должен доказать, что его доход составляет определенную сумму или превышает ее и имеет определенный кредитный рейтинг, иначе им придется переехать.

Разгневанные арендаторы говорили с прессой и своими адвокатами по мере того, как история росла.

Интервью с юристами и другими экспертами по арендодателям / арендаторам сразу же показали, что арендодатель ошибался. Через несколько дней домовладелец разослал арендаторам еще одно письмо, в котором просил их игнорировать ранее полученное уведомление.

Юридические вопросы арендодателя: могут ли арендодатели изменить правила в середине срока аренды?

Мы занимаемся проверкой арендаторов, а не юристами… именно поэтому мы спросили наших друзей в Avvo, могут ли они пролить свет на этот вопрос.
Послушайте, как мы обсуждаем этот вопрос с Эстер Сиротник из главного юрисконсульта Avvo.

Если вам нужен профессиональный совет, мы настоятельно рекомендуем онлайн-каталог Avvo как экономичный ресурс.
Получив мнение Эстер, давайте вернемся к исходной истории из Калифорнии и посмотрим, как она применима.

Анализ дела

Так что же не так с просьбой домовладельца? Доход не является защищенным классом, и домовладелец имеет право устанавливать любые критерии одобрения, если они не переходят в дискриминацию.
Курение, криминальное прошлое и некоторые другие различия также не защищены, так почему же домовладелец так сильно привлек внимание к своему вниманию?
Причина, по которой арендодатель попал в такую горячку с арендаторами и сообществом арендодателей / арендаторов в целом, заключается в том, что он попытался изменить условия аренды во время существующего договора аренды.
Он пытался повторно проверить существующих арендаторов и установить уровни дохода и кредитный рейтинг, которые ранее не были установлены. Другими словами, домовладелец пытался изменить условия договора, пока он еще действовал.
На вопрос, могут ли арендодатели изменять правила в середине срока аренды, есть простой ответ — нет.

Почему арендодатели не могут изменить правила?

Может показаться, что домовладелец должен иметь возможность изменить правила для чего-то, потому что он владеет недвижимостью и должен иметь возможность менять вещи, когда они хотят, при условии, что изменение правил справедливо, верно? Неправильный.
Соглашение об аренде — это договор, который означает, что две стороны объединяются для согласованного обмена выгодами для обеих сторон.Арендодатели и арендаторы подписывают договор аренды и соглашаются выполнять определенные задачи, выполнять определенные обязанности, а также отказываться от некоторых вещей в процессе.
Если изменение правила влияет на условия контракта, это может быть проблемой. Любое изменение правил, которое влияет на кошелек арендатора или его повседневную жизнь в арендуемой собственности, может рассматриваться как изменение условий договора аренды. Арендодатели просто не могут изменить это, когда захотят.

Правильное внесение изменений в правила

Есть способы, которыми арендодатели и арендаторы могут вносить изменения в договор аренды.Это называется дополнительным соглашением об аренде и означает, что арендодатель и арендатор соглашаются внести поправки в определенную часть подписанного ими контракта.
Дополнение к договору аренды дает арендатору определенные полномочия при утверждении или согласовании изменений, поскольку они не могут вступить в силу, если обе стороны не согласятся и не подпишут. Изменение происходит только в том случае, если они оба заключат это соглашение.
Примером этого может быть то, что в первоначальном договоре аренды домовладелец обещает заплатить за основной кабель как часть договора аренды.Арендатор хочет установить услугу спутникового телевидения, но это намного дороже.
Арендодатель и арендатор достигают соглашения о том, что арендодатель больше не будет предоставлять или оплачивать основной кабель и что арендатор может установить спутниковое телевидение в арендуемой собственности и возьмет на себя все расходы за эту услугу. В приложении к аренде будут изложены эти новые условия, и обе стороны подпишут это приложение.

5 типичных изменений, которые домовладельцы пытаются ввести в действие со средней арендой

Неопытные арендодатели часто пытаются повлиять на изменения в середине срока аренды, потому что не знают ничего лучшего.Часто это реакция на текущую проблему арендатора, например, введение новых правил парковки, ограничение доступа к объектам недвижимости, таким как бассейн или клуб, или введение дополнительных требований по содержанию двора. Вот 5 типичных изменений, которые домовладелец пытается ввести в середине срока аренды:

Повышение арендной платы до истечения срока действия текущего договора аренды
Изменение даты поздней аренды или штрафов за просрочку
Взимание арендаторов за пользование ранее бесплатными удобствами, такими как бассейн или парковочное место
Регулировка политики потери ключа или блокировки
Введение произвольных правил, основанных на поведении арендатора, которое не нарушает договор аренды

Хотя есть множество вещей, которые домовладелец может захотеть изменить, важно, чтобы как арендаторы, так и домовладельцы знали, как правильно ввести новую политику или правило.Это можно сделать, просто нужно сделать это правильно, а не в середине текущего договора аренды.

Когда домовладельцы могут внести изменения в правила?

Арендодатели могут вносить изменения в правила по истечении срока договора аренды с арендатором. Другими словами, арендодатели должны уведомить арендатора о предстоящем изменении задолго до того, как придет время продлевать договор аренды, чтобы арендатор знал об изменении до подписания нового договора аренды.
Если арендатор заключает помесячный договор аренды, арендодатель должен предоставить арендатору достаточное уведомление об изменении — обычно за 30 дней, хотя в некоторых штатах могут быть предусмотрены более длительные или более короткие периоды уведомления.
Правила также могут быть установлены для новых поступающих заявителей, которые могут выбрать их соблюдение при подписании договора аренды.
Таким образом, домовладелец в Калифорнии не может вносить запрошенные им изменения для своих нынешних арендаторов, но он может наложить ограничения на доход и кредит для заявителей и будущих арендаторов, если это указано в договоре аренды и не нарушаются законы штата или местные законы.
Если домовладелец хочет внести серьезные изменения, это можно сделать двумя способами: подписать соглашение об аренде или дождаться истечения срока действия текущего договора аренды.