При возникшей необходимости последующего поселения в квартире еще кого-то, следует обратиться к собственнику жилья и получить его согласие. Также такой вопрос должен быть согласован с остальными жильцами, указанными в договоре найма. Несовершеннолетние дети вселяются беспрепятственно.

Граждане, проживающие в съемной квартире, пользуются одинаковыми правами. Но ответственным перед собственником жилья за условия проживания является непосредственно наниматель, заключивший договор.

Существует такое понятие, как «сонаниматели». Ими являются все лица, проживающие на данной жилплощади и участвующие в подписании договора найма помещения. Сонаниматели несут одинаковую ответственность перед собственником.

Какие помещения могут считаться объектом сдачи в наем?

Для заключения договора коммерческого найма жилья, рассматриваются все жилые помещения, расположенные изолированно друг от друга. К ним относятся частные дома, части домов, имеющие отдельный вход, и квартиры.

Главные условия для сдачи жилья в наем:

• Изолированное расположение жилого помещения;
• Оно должно иметь все условия для проживания.

В договоре найма жилья может рассматриваться только помещение, подходящее под все перечисленные ранее параметры. Кроме того, в помещении должны быть соблюдены все нормы противопожарной безопасности, строительные и санитарные нормы.

Существенным отличием договора коммерческого найма от социального является норма жилой площади, рассчитанная на одного жильца.

Если при заключении коммерческого договора, такая норма вообще не учитывается, то в социальном — она должна соответствовать норме, принятой в данном регионе.

На какой срок сдается жилье?

При заключении договора социального найма жилья, срок такового не оговаривается. В коммерческом же договоре он не должен превышать 5 лет. Такой срок соответствует сроку найма жилья, закрепленного в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Гражданин, снявший жилье на срок до 5 лет, может продлить его, при условии, что собственник жилья не имеет претензий к нанимателю и готов сдавать свое жилье и далее. Но он обязан предупредить нанимателя об истечении срока найма за 3 месяца и обсудить с ним свои дальнейшие действия.

В том случае, если владелец жилья не связался с нанимателем и не обсудил данный вопрос, договор найма жилья автоматически продлевается на указанный срок, на тех же условиях, что были оговорены при первичном заключении договора.

Собственник жилья не имеет права заключать договор с другим нанимателем жилого помещения в то время, когда оно уже сдано. В том случае, если такой факт все же имеет место, наниматель жилья, который первым подписал договор, имеет право на признание второго договора недействительным.

Гражданин, снимающий жилье, вправе расторгнуть договор найма жилья. О таких намерениях он обязан предупредить собственника за 3 месяца до желаемой даты прекращения договора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор коммерческого найма жилого помещения — Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель — собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V «Правил пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:

• квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
• в многоквартирных домах — не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

 Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

• использовать жилое помещение только для про­живания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия, если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Коммерческий найм муниципального жилья — что это такое?

Кто имеет право на получение жилья по договору коммерческого найма?

Да.

Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6

«Основы жилищной политики города Москвы»

(в редакции от 10 июля 2002 г.)

» Статья 11. Наем (коммерческий наем) жилого помещения

1. Граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, утвержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на предоставление жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммерческого найма.

Жилые помещения по договору коммерческого найма не предоставляются семьям малоимущих граждан, ветеранов, инвалидов и иных граждан, которые в соответствии с федеральным законодательством должны обеспечиваться жилыми помещениями в фонде социального использования.

2. В случае отказа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, от получения жилых помещений по договору коммерческого найма они могут предоставляться по договору коммерческого найма иным лицам в порядке, установленном правовыми актами города Москвы.

3. Жилое помещение по договору коммерческого найма предоставляется как с освобождением занимаемого жилого помещения, так и без его освобождения.

4. Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение исполнительного органа государственной власти.

5. Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения.

6. По договору коммерческого найма город Москва либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет гражданину (нанимателю) жилое помещение без ограничения нормой предоставления во временное владение и пользование для проживания в нем за договорную плату, а наниматель обязуется использовать жилое помещение для проживания, выполнять условия договора, своевременно вносить плату за наем жилого помещения.

7. Наниматель вносит плату за жилищные, коммунальные и иные услуги в полном размере.

8. Наниматель самостоятельно заключает в установленном порядке договоры на предоставление ему жилищных, коммунальных и иных услуг, если договором коммерческого найма не установлено иное.

9. В договоре коммерческого найма указываются граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Граждане, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Ответственность за действия граждан, нарушающие условия договора коммерческого найма жилого помещения, несет наниматель жилого помещения, если договором граждан с нанимателем не установлена солидарная ответственность перед наймодателем.

10. При расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в случаях, предусмотренных законом или договором, граждане подлежат выселению из занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

В случае предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма с освобождением ранее занимаемого жилого помещения, граждане подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, равнозначного по размеру ранее занимаемому.

В случае предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма без освобождения занимаемого жилого помещения, граждане подлежат выселению в ранее занимаемое жилое помещение. При отсутствии возможности вселения в ранее занимаемое жилое помещение, граждане подлежат выселению с предоставлением жилого помещения по нормам общежития.

11. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

К договору коммерческого найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные настоящей статьей.

Договор краткосрочного найма жилого помещения заключается в порядке и на условиях, установленных гражданским законодательством».

Коммерческий наем жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию.

Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды.

Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений. В этом числе может оказаться так же жильё:

• признанное бесхозным;
• из числа выморочного имущества;
• добровольно переданное владельцем.

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности.

Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Главное отличие заключается в безвозмездности процедуры перехода прав по договору социального найма, в то время как коммерческий договор предусматривает взимание соразмерной платы с проживающих.
Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Регистрация при коммерческом найме жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь.

Соответственно, прописка предоставляется на срок действия договора.
Так как договор имеет срочный характер и оформляется на срок от 1 года до 5 лет, регистрация по установленному адресу не допускает пролонгации без повторного оформления соглашения (см. Временная регистрация).

Пролонгация же осуществима:

• при продлении действия соглашением на установленный срок;
• автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Договор коммерческого найма жилья

В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:

• Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
• Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.

Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.

Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:

• время и место составления;
• разрешение на регистрацию;
• допустимость субаренды;
• право выкупа.

Далее следуют положения, составленные из пунктов и подпунктов, в которых подробно санкционируются юридические отношения контрагентов. В их числе:

• Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
• Права и обязанности контрагентов.
• Сроки действия договора.
• Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
• Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
• Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
• Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.

В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.

Переход права следует обеспечить актом приёма передачи, условия проведения которого требуется зафиксировать отдельным пунктом в соответствующем положении.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.
После трёх месяцев, если лица не съехали, допускается подача искового заявления с ходатайством о расторжении договора и выселении.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Договор социального и коммерческого найма жилых помещений; их отличия.

1.Социальный найм. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления

Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма. Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по договору социального найма либо находящегося в собственности. Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Третье основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях. Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире

Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных представителей.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди. Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем категориям малоимущих нуждающихся граждан.

Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа местного самоуправления

Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального использования.

2. Коммерческий найм. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем.

Наемные дома социального типа

Наемный дом социального типа – это жилье, предоставляемое в наем, муниципального или государственного жилого фонда. Квартира или ее часть в таких домах может предоставляться только гражданам, признанным в определенном порядке нуждающимися в жилье.

Социальное жилье предоставляется:

• гражданам, не имеющим на правах собственности личной жилой недвижимости;

• гражданам, которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

• нанимателям жилищных объектов по указанным договорам площадь из расчета на члена семьи, в котором меньше предусмотренной нормы;

• собственникам жилых помещений площадь из расчета на члена семьи в котором, меньше установленной нормы;

• гражданам, которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

• нанимателям по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющих жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, совместное проживание, при котором, невозможно;

• собственниками квартир, которые вынуждены проживать с другими семьями, в которых есть больной, имеющий тяжелое хроническое заболевание, совместное проживание, при котором, невозможно.

Такие условия также распространяются на членов семьи нанимателя и собственника жилых объектов, установленных федеральным законодательством. Согласно с требованиями жилищного законодательства лицам без гражданства и других государств жилое помещение в наемном доме не предоставляется.

По истечению срока соглашения наниматель имеет право на повторное заключение договора. Также допускается расторжение договора наймодателем в одностороннем порядке и может происходить по следующим основаниям:

• плата за жилье и коммунальные услуги не производилась на протяжении квартала

• нарушение сроков оплаты таких платежей более шести раз за один год

• приобретение нанимателем жилья на праве собственности.

В этом случае жилье предоставляется по договору социального найма жилого помещения или договору найма объектов социального назначения.

Согласно договору наниматель имеет следующие обязанности:

• использовать жилое помещение по назначению;

• принимать меры по сохранности нанимаемого жилья;

• поддерживать надлежащее его состояние;

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Договор также устанавливает права нанимателя:

• право на пользование общим имуществом дома;

• вселять в нанимаемое жилье третьи лица с целью временного их проживания;

• обменивать или заменять нанимаемый объект недвижимости;

• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Наемный дом коммерческого типа

Наемный дом коммерческого типа – это жилое помещение, принадлежащее физическому или юридическому лицу на правах собственности. Наем такого жилья происходит путем заключения договора найма жилого помещения. Такой вид соглашения, в отличие от договоров социального найма жилья и найма жилья социального назначения, имеет ряд преимуществ.

Договор найма жилого помещения может быть заключен в любой момент без соблюдения всякого рода очередности. Одной из сторон договора может быть любой гражданин, в том числе и иностранный, то есть отсутствуют условия, предусмотренные для найма социального жилья. Срок договора может быть как четко определенным, так и подлежащим пролонгации. При этом договор может иметь краткосрочный характер и заключаться на несколько месяцев, а может носить длительный характер и заключаться на несколько лет.

Права сторон и их обязанности для данного договора не имеют установленной формы. При найме частного жилья наймодателем оговариваются условия временного пользования таким жильем: внесение и виды оплаты, текущий и капитальный ремонт жилого дома, условия использования подсобных помещений и прочее. Также значительным преимуществом такого найма является отсутствие лимитов на предоставляемую жилую площадь. Но наймодатель преследует цель получения выгоды. Следовательно, плата за жилье будет включать не только расходы за пользование.

Коммерческий найм жилья 2020 — что это такое, договор

Найм жилья относится к разновидностям арендных отношений между гражданами. Предполагается, что одно лицо передаёт объект недвижимости в пользование другому, на временной основе. Коммерческий найм жилья может требовать дополнительной платы либо обходиться без неё.

Что это такое?

Коммерческий найм также входит в отношения граждан, основой для которых становится аренда. Одно лицо передаёт своё жильё в пользование другому, на основании чего и заключается договор.

Наличие требований по внесению платы – основное отличие коммерческих соглашений от других разновидностей. Наниматель жилья обязуется оплатить период проживания на территории объекта. Опираться надо на условия, описанные в конкретном соглашении.

Наймодателями могут выступать как физические, так и юридические лица. Кроме того, подобные функции часто выполняются самим государством либо местными органами власти.

Наймодатель – лицо, которое владеет жильём. Либо которое наделено полномочиями распоряжаться им по своему усмотрению, хотя статуса собственника не имеет. Наниматель – тот, кто получает объект недвижимости в пользование. Обычно это отдельный гражданин, либо группа.

Договором коммерческого найма называют документ, где описываются условия, связанные с теми или иными взаимоотношениями между гражданами. Нотариальное заверение для документа не обязательно, но не обойтись без использования письменной формы. В соглашении стороны описывают конкретные требования, которые обязуются выполнять, и которые сами предъявляют друг к другу. Без этого становится невозможным коммерческий найм жилья, что это такое – уже описано выше.

Правовое регулирование

Существует всего несколько законодательных актов, на которые стоит опираться при подписании договоров:

• Гражданский Кодекс. Отдельного внимания заслуживают статьи 680, 674-678, 308, 68.
• Жилищный Кодекс. Если быть точнее, то статья 19, статья 36.

В этих документах подробно описаны нюансы заключения сделок, любых разновидностей. Присутствуют рекомендации по составлению самих договоров на 2020 год.

Коммерческий найм жилья

В юридическом плане процедура заключения соглашений по коммерческому найму не такая уж и сложная. Достаточно придерживаться стандартных правил, которые упомянуты в законодательных актах, описанных выше.

Условия

Общий перечень условий можно описать следующим образом:

• Сдавать жильё для коммерческого найма могут только непосредственные владельцы, либо их законные представители с соответствующими полномочиями. Требуется получение согласия от всех собственников, если их несколько. Иначе у нанимателя возникают дополнительные проблемы.
• Объектом соглашения могут стать только жилые помещения, которые отделены от других помещений, расположенных рядом. Во владение можно получить квартиру, частные дома, и тому подобные объекты.
• Срок найма определяется обеими сторонами, путём согласования и договорённости. Максимум – пять лет, закон не допускает установку более продолжительного периода. Действие соглашение автоматически равно пяти годам, если точные цифры изначально отсутствуют.
• В соглашении отдельно оговаривается порядок внесения платы за проживание, вместе с размерами. Ни одна из сторон соглашения не имеет права вносить изменения в одностороннем порядке.
• На договор найма не оказывает влияние переход прав собственности от одного лица к другому.
• Заключаются соглашения в простой форме, письменно. Сам бланк – свободной формы, законодательство не устанавливает чётких границ. Важно указать все условия, имеющие значение для сторон. От нотариального удостоверения можно отказаться.

Права и обязанности сторон

Основные требования в данной сфере можно описать следующим образом:

• Соблюдение всех правил, описанных в договоре.
• Соблюдение законодательных норм, касающихся коммерческого найма.

Эти правила касаются обоих заинтересованных участников.

Обязанности наймодателя будут такими:

• Предоставление необходимых коммунальных услуг за соответствующую плату.
• Проведение ремонта объекта, где располагается квартира.
• Капитальный ремонт, если другие условия не прописаны в договоре.
• Правильная эксплуатация.
• Передача предмета договора второй стороне.

Обязанности нанимателей:

• Текущий ремонт в помещении при отсутствии других установок у договора.
• Оплата найма.
• Сохранение соответствующего состояния объекта.
• Использование недвижимости только для постоянного проживания.

Права нанимателя:

• Вселение несовершеннолетних без согласия от второй стороны.
• Переустройство и реконструкция, если наймодатель согласен.
• Поднайм жилья после получения решения.
• Вселение близких.

Есть ли право выкупа?

При данном виде отношений выкуп и приватизация находятся под запретом. Выкуп возможен только в крайнем случае, когда основной собственник даёт согласие.

Заключение договора

Составляется двухстороннее соглашение, где подробно описывается каждая из участвующих сторон. Обязательно приведение описания технических характеристик жилья. Требуется указать вид владения, согласно которому объект передаётся от одного собственника к другому.

Должны присутствовать сроки соглашения вместе с правами и обязанностями сторон, ответственностью, возможностью расторжения. Заключительная часть – реквизиты и подписи сторон.

Правила использования жилплощади

В данном случае соблюдаются все требования как конкретного соглашения между гражданами, так и законодательства РФ. Недвижимость допускает эксплуатацию только по прямому назначению. Важно следить за тем, чтобы состояние квартиры или дома не ухудшалось.

Только с согласия наймодателя выполняются любые работы, связанные с перепланировкой и серьёзным строительством.

Порядок расторжения

Статья 687 ГК РФ – основной регулирующий документ при принятии подобных решений. Принудительное расторжение договоров найма допустимо, если нарушаются сроки внесения денежных средств, либо наносится ущерб расположенному внутри имуществу.

Наймодатель при таких обстоятельствах может просто потребовать освобождения жилого помещения. Если в добровольном порядке требование не выполнено – остаётся обратиться в суд.

Подводные камни

С одной стороны, договор коммерческого найма относится к законным способам оформления сделок. Но всегда существует вероятность признания соглашения недействительным, если присутствуют хоть какие-то основания, вытекающие из законодательства. Потому рекомендуется оформлять договора на куплю-продажу, или же создавать дополнительные соглашения.

Коммерческий наём – перспективное направление для гражданских отношений. Законодательство постоянно корректируется для решения наиболее острых вопросов.

Пока ещё сфере есть, куда развиваться дальше. Главное – чтобы соглашения чаще оформлялись на практике, тогда выявить слабые места будет проще.

Коммерческий найм используется сейчас как частными лицами, так и предприятиями, муниципальными органами. Благодаря чему многие граждане обеспечивают себя жильём без дополнительных трат. Ведь не нужно собирать большое количество бумаг, привлекать созаёмщиков. Достаточно заключить договор.

На видео о заключении договора коммерческого найма

Коммерческий найм муниципального жилья \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Коммерческий найм муниципального жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

• Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
• Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
• Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
• Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
• Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

1. офисных помещений;
2. промышленное использование;
3. аренда на несколько семей; и
4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

• Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
• Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
• Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

• При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
• Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
• Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
• При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей различных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимавшуюся студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги на повышении стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, у которых есть такие знания. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен адаптировать пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

• Хеджирование от фондового рынка

• Высокодоходный источник дохода

• Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

• Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости Южной Америки сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматическим ралли, которое длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, произошедшими в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение и типы

Кейси Тросс

Внештатный писатель, VTS

Успешная карьера в сфере коммерческой недвижимости начинается с твердого понимания коммерческой недвижимости — в частности, знания определения коммерческой недвижимости, почему она может быть хорошей инвестиционной альтернативой жилой недвижимость и различные виды коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость?

Самый простой способ определить коммерческую недвижимость — это недвижимость, которая может приносить прибыль за счет прироста капитала или дохода от аренды. Коммерческая недвижимость может быть чем угодно: от офисного здания до жилого дуплекса, ресторана или склада. Если вы можете заработать на сдаче в аренду или владении и перепродаже, это коммерческая недвижимость.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость по сравнению с инвестированием в жилую недвижимость?

Хотя коммерческая недвижимость часто требует более крупных первоначальных инвестиций, чем жилая недвижимость, потенциальная норма прибыли также часто выше.Вы также можете воспользоваться преимуществами тройной чистой аренды, согласно которой финансовую ответственность за такие расходы, как налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование, несет арендатор.

В отличие от жилой недвижимости, вы обычно не можете жить в ней, когда инвестируете в большую часть коммерческой недвижимости. Но положительным моментом является то, что вы обычно работаете с владельцами бизнеса (отношения B2B), а не напрямую с арендаторами (отношения B2C). А поскольку арендаторами недвижимости выступают приносящие доход предприятия, они с большей вероятностью будут придерживаться условий аренды и надежно платить арендную плату.

Какие бывают виды коммерческой недвижимости?

1. Офисные

Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания встречаются в городах и включают небоскребы и высотные здания — некоторые из них могут иметь площадь до нескольких миллионов квадратных футов. Загородные офисные здания обычно меньше по размеру и иногда сгруппированы в офисные парки.

Офисные здания могут быть многоквартирными или одинарными, и многие из них построены по индивидуальному заказу.Они также делятся на три уровня: класс A, класс B и класс C. Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) объясняет:

• Самые престижные здания конкурируют за первоклассных офисных пользователей с арендная плата выше средней по району. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

• Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей, с арендной платой в среднем диапазоне для района.Отделка зданий для этого района удовлетворительна. Отделка здания удовлетворительная для данного района, а системы адекватны, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

• Здания, конкурирующие за арендаторов, которым требуются функциональные площади по арендной плате ниже средней для района. Медицинские офисные здания являются специализированным подсектором в этом пространстве.

Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.

2.Розничная торговля

Розничная торговля включает в себя объекты розничной торговли и рестораны, которые мы часто посещаем. Они могут быть многопользовательскими (часто с якорем или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика к объекту) или одноразовыми автономными зданиями.

Сектор розничной торговли сложен, поскольку тип торгового центра определяется многими показателями, включая размер, концепцию, типы и количество арендаторов, а также торговую площадь.

К зданиям с одним арендатором относятся центры больших размеров (обычно с национальной сетью, такой как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или площадочные площадки (здания с одним арендатором внутри торгового центра, часто банка, ресторана или аптека).

Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.

3. Промышленные

Промышленные здания предназначены для различных арендаторов и в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов. Малоэтажные дома также можно объединить в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:

• Тяжелое производство : Эти здания сильно индивидуализированы, и производители домашнего оборудования должны работать и производить товары и услуги.
• Сборка светильника : Они не соответствуют индивидуальным требованиям и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
• Оптовый склад: Эти объекты, как правило, большие и используются как распределительные центры.
• Flex industrial : Эти объекты включают как промышленные, так и офисные помещения.

Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) — это специализированный вид производства.

Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.

4. Многосемейный сектор

Многосемейный сектор охватывает все типы жилой недвижимости за исключением односемейных, включая квартиры, кондоминиумы, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на класс A, класс B и класс C.

В частности, многоквартирные дома, сдаваемые в аренду, делятся на несколько типов собственности. Фредди Мак разделил их на шесть разных блоков:

• Высотное : здание с девятью или более этажами и по крайней мере одним лифтом.
• Среднеэтажное здание : многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской зоне.
• Садовый стиль : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в стиле сада в пригороде, деревне или городе; в зданиях могут быть лифты, а могут и нет
• Walk-up : четырех- или шестиэтажное здание без лифта.
• Сообщество промышленных домов : Сообщество, в котором оператор сдает в аренду земельные участки владельцам промышленных домов.
• Жилье специального назначения: Многосемейная собственность любого стиля, предназначенная для определенного сегмента населения, включая жилье для студентов, жилье для пожилых людей и субсидируемое жилье (с низким доходом или с особыми потребностями).

5. Гостиница

Гостиничный сектор охватывает учреждения, предоставляющие проживание, питание и другие услуги для путешественников и туристов. Отели могут быть независимыми (бутик) или отмеченными флажками — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton.Real Capital Analytics делит их на шесть отдельных категорий:

• Ограниченное обслуживание: Нет обслуживания номеров, ресторана на территории или консьержа.
• Полный комплекс услуг: Включает обслуживание номеров и ресторан на территории отеля.
• Бутик : расположен в городе или на курорте, имеет полный спектр услуг, не входит в национальную сеть и имеет меньше номеров.
• Казино : Имеет игровой компонент, например видеопокер или игровые автоматы.
• Длительное пребывание: Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторные номера для длительного проживания.
• Курорт : Большой участок земли с полным комплексом услуг, расположенный в типичном курортном месте (например, на Гавайях или Орландо), с прилегающим полем для гольфа, аквапарком или развлекательным центром.

6. Специальное назначение

Недвижимость специального назначения может принадлежать инвесторам в коммерческую недвижимость, но не относится ни к одному из упомянутых выше секторов.Например, парки развлечений, церкви, склады и боулинг — это объекты специального назначения.

Как лучше всего начать работу в сфере коммерческой недвижимости?

Независимо от того, покупаете ли вы, продаете или инвестируете, самый простой способ начать работу в сфере коммерческой недвижимости — это прочитать блоги о коммерческой недвижимости, послушать подкасты CRE и начать больше узнавать о вашем местном рынке коммерческой недвижимости через группы в социальных сетях. и маркетинговые исследования.

Кейси Тросс

Писатель-фрилансер | VTS

Кейси Тросс — внештатный сотрудник VTS.Она также предоставила контент для Pacaso, Safewise, LucidPress, ArtSmart и Safety.com. Свяжитесь с Кейси в LinkedIn.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость

Основные выводы

Выбор между коммерческими и жилыми инвестициями в недвижимость — это не решение, которое можно принять в одночасье. Каждая стратегия предлагает свой набор преимуществ, а также свой набор проблем. Путь, который выберет инвестор, будет зависеть от его целей, устойчивости к риску, ликвидного капитала и времени.Прежде чем сделать окончательный выбор, ознакомьтесь со следующими преимуществами.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: жилая недвижимость — это все дома на одну семью и жилые дома, сдаваемые в аренду на одну или четыре квартиры. Напротив, коммерческая недвижимость — это что-либо, состоящее из пяти или более единиц. Кондо, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, в то время как офисные, торговые, промышленные, многоквартирные (из пяти и более квартир), гостиницы и здания специального назначения считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно существенное различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендатора, которого привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, каждый тип собственности имеет свой набор возможностей. Коммерческая недвижимость имеет тенденцию предоставлять инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилищных.С другой стороны, инвестирование в жилую недвижимость имеет тенденцию давать инвесторам более активную роль в собственности.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

• Более высокая доходность: Вы слышали поговорку: «Чем больше риск, тем выше награда», что весьма остро относится к коммерческой недвижимости и более высокой доходности. По сравнению с доходами от жилой недвижимости денежный поток и доход от коммерческой недвижимости намного более привлекательны. По данным Национального совета фидуциаров по инвестициям в недвижимость (NCREIF), Property Index, инвестиции в коммерческую недвижимость имеют среднегодовую доходность 12.7 процентов по сравнению с S&P 500 со средней годовой доходностью 8,8 процента за последние 15 лет. Больше места — больше арендаторов, а значит, больше денег в вашем кармане. Неплохо для инвестора, желающего диверсифицировать свой портфель.

• Квалифицированные арендаторы: Иногда инвесторам, желающим сдать в аренду свою односемейную недвижимость (или небольшую многоквартирную недвижимость), может быть сложно найти арендаторов, которые имеют квалификацию и будут содержать недвижимость в надлежащем состоянии.С другой стороны, коммерческие арендаторы, как правило, представляют собой предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому собственнику недвижимости.

• Тройная аренда: Хотя тройная нетто-аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно важна для инвесторов в коммерческую недвижимость. При тройной аренде нетто владелец недвижимости не должен оплачивать какие-либо расходы на недвижимость.Арендатор берет на себя все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому все, что владелец недвижимости должен заплатить, — это ипотека. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. Д.) Обычно подписывают этот тип аренды, чтобы поддерживать внешний вид в соответствии со своим брендом. Таким образом, они управляют этими расходами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Поговорим о беспроигрышном варианте. Инвесторы могут заключать различные договоры чистой аренды; однако трехкратная чистая аренда выгодна только для коммерческой недвижимости.

• Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев. Нередко коммерческая недвижимость сдается в аренду на срок от пяти до 10 лет. Для инвесторов это означает более низкие затраты на оборот и более низкий уровень вакантных площадей. Долгие сроки аренды свидетельствуют о надежном положительном потоке денежных средств для тех, кто из года в год беспокоится о маркетинге недвижимости. Коммерческие инвесторы могут в конечном итоге иметь менее желаемых арендаторов на длительные периоды времени.Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.

• Легче увеличить стоимость: Одно из самых больших различий в жилой и коммерческой недвижимости заключается в том, как определяется стоимость недвижимости. В то время как сопоставимая недвижимость в значительной степени влияет на жилую недвижимость, коммерческая недвижимость напрямую зависит от ее выручки. Проще говоря, чем выше будет денежный поток коммерческой недвижимости, тем выше будет ее стоимость.При наличии подходящих арендаторов инвесторы могли увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно оценить все «за» и «против», прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение. Однако эти преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость неоспоримы.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]

Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

• Стоимость входа: Хотя получить кредиты на коммерческую недвижимость можно даже в качестве новичка, затраты на инвестиции в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала. Среднестатистический человек может не иметь достаточно сбережений для значительного первоначального взноса за коммерческую недвижимость, в то время как гораздо более вероятно, что у него достаточно сбережений для дома на одну семью.Если мысль о коммерческой недвижимости звучит слишком ошеломляюще для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько жилых объектов, приносящих денежный поток, у него, вероятно, будет капитал и необходимый опыт для инвестирования в коммерческое здание.

• Снижение оборачиваемости арендаторов: Для инвесторов в жилую недвижимость, особенно если они сосредоточены на домах на одну семью, с оборотом арендаторов нечасто сталкиваются. Бизнес меняется и растет, и обычно это арендаторы, составляющие коммерческую недвижимость.При такой нестабильности может быть трудно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что больше работы придется потратить на регулярный поиск арендаторов, а не один раз в синюю луну. На самом деле, если вы как инвестор в жилую недвижимость правильно продвигаете и отбираете арендаторов, вы можете найти людей, которые привержены долгосрочному арендатору. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены в том, что они будут относиться к дому как к своему собственному.

• Более мягкие законы о зонировании: При коммерческом инвестировании возникает гораздо больше бюрократии, с которой приходится иметь дело как владельцу собственности.Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство получить труднее и т. Д. В отношении жилой недвижимости правила и положения более мягкие и менее масштабные.

• Пул крупных покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: каждому нужно место для жизни, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса. По мере того, как компании привыкают к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам становится все труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках.Высокий спрос на жилую недвижимость делает ее особенно привлекательной возможностью для инвесторов, независимо от рынка.

• Повышает эффективность в условиях экономического кризиса: Компании часто первыми несут издержки экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов, в то время как экономика находится в упадке, могут столкнуться с проблемами сбыта недвижимости. Жилая недвижимость никоим образом не застрахована от этих проблем; однако в целом владельцы жилой недвижимости выиграют от того, что жилье всегда пользуется спросом (несмотря на состояние экономики).Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Чтобы решить, какая стратегия подходит вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие кредиты против жилищных кредитов

Традиционные жилищные ссуды или ипотечные жилищные ссуды обычно выдаются банками заемщикам.В отличие от жилищной ипотеки, как правило, между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. В целях налогообложения также обычно в лучших интересах заемщика подписаться в качестве представителя коммерческой организации, поскольку собственность зонирована для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие ссуды более рискованны (в глазах кредиторов), чем жилищные ссуды. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что для коммерческих кредиторов существует целый вторичный рынок, отдельный от традиционных банковских учреждений.

Чтобы претендовать на получение коммерческого кредита, инвесторы по большей части должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг. Коммерческие кредиторы больше озабочены прогнозируемым денежным потоком от собственности, чем жилищные кредиторы. Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить ссуду.

Наконец, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилищными кредитами.Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость на длительные периоды времени. — чаще всего с ипотекой с фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Хотя у покупателей жилого дома есть много других доступных вариантов ссуд, эти временные рамки идеальны из-за более длительного периода амортизации, который приводит к меньшим ежемесячным платежам. Жилищные ссуды обычно амортизируются в течение срока ссуды, поэтому ссуда полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных ссуд, сроки коммерческих ссуд обычно составляют от пяти до 20 лет, а период погашения часто превышает срок ссуды.Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения кредита в соответствии с конкретными требованиями каждого заемщика.

Тарифы на электроэнергию для коммерческих помещений и жилых домов

Качество энергии, потребляемой в коммерческой и жилой недвижимости, одинаково. Однако, поскольку владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и другие тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низким ценам.Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электроэнергетические компании будут возвращать достаточно средств за свою энергию.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве ограниченного партнера с компаниями, занимающимися коммерческой недвижимостью. Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, размер капитала, необходимый для этого, обычно затрудняет вход в сферу. Реконструкция, предварительная подготовка и продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью.Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Затраты на коммерческое и жилое строительство

Стоимость коммерческой и жилой недвижимости обычно сильно различается, даже если объекты похожи по размеру. Разница в стоимости включает материалы, стандарты соответствия, накладные расходы, рабочую силу и оборудование.

Для коммерческой недвижимости количество квалифицированных рабочих и использование специализированного оборудования только для коммерческого строительства может значительно увеличить расходы по сравнению с жилой недвижимостью. Жилая недвижимость может иметь очень высокие затраты на накладные расходы, рабочую силу и оборудование. Однако строительство жилой недвижимости редко сравнивается со стоимостью коммерческой недвижимости, поскольку она имеет гораздо меньшие масштабы.

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости имеют много общего.Тем не менее, важно понимать основные различия, чтобы определить, какой путь подходит вам.

• Образование и обучение: Агенты по недвижимости должны будут пройти обучение и получить образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью. Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительное обучение наставничества перед тем, как приступить к работе.

• Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают. Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут сталкиваться с недвижимостью, используемой для различных целей. Следовательно, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для различения надлежащих процессов и законности сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.

• Прибыль: Коммерческая недвижимость, как правило, представляет более высокий потенциал заработка, чем жилая недвижимость.Хотя снять жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию с продаваемой недвижимости.

• Клиенты: Жилую недвижимость продать проще из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости. Агентам по жилой недвижимости легче искать арендаторов для размещения их собственности, в то время как клиентов по коммерческой недвижимости меньше.

• Рабочая жизнь: Работа агента по коммерческой недвижимости по сравнению с жилыми агентами различается по графику работы и обязанностям.Бытовые агенты могут рассчитывать на то, что будут доступны для работы в нестандартное время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно работают с 9 до 5. Тем не менее, коммерческие агенты берут на себя более тяжелую рабочую нагрузку, которая будет включать в себя исследование и составление отчетов о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Сводка

Выбор между коммерческой недвижимостью или инвестиционной недвижимостью — нелегкая задача, особенно потому, что обе имеют свои преимущества и недостатки.Оба варианта позволят диверсифицировать ваш портфель, оба обеспечат значительные налоговые льготы, и оба сделают вас на шаг ближе к достижению финансовой свободы … Итак, как же выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость. Инвесторам следует подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать, чтобы начать, восстановление или оптовая продажа жилой собственности может быть лучшим решением.С другой стороны, если они находятся в этом на долгое время и стремятся получить пассивный доход, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества.

Если вы хотите получить максимальную прибыль, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольшом масштабе. Подумайте о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о своей терпимости к риску, чтобы облегчить принятие решения о том, куда вложить свои деньги.

Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости поможет вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что поможет увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок аренды недвижимости!

Коммерческая аренда, аренда и разъяснение собственности

Какие бывают виды коммерческой аренды?

На первый взгляд, спрогнозировать стоимость аренды помещения в коммерческом здании может показаться довольно простым делом.После того, как вы и ваша команда решите арендовать коммерческое помещение, вы согласовываете стоимость и условия, подписываетесь на пунктирной линии и переезжаете в помещение. На самом деле, полное понимание коммерческой аренды требует внимания к деталям и помощи со стороны арендатора. Кто будет нести ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование, вы или домовладелец? Кто будет платить за коммунальные услуги? Чтобы найти ответ на эти важные вопросы, вам необходимо точно знать, какой вид коммерческой аренды вы подписываете. Давайте рассмотрим различные типы аренды коммерческой недвижимости, чтобы вы знали, чего ожидать, в том числе о стоимости и способах заключения соглашения.

Что такое аренда с полным комплексом услуг, или валовая аренда?

Подписание договора аренды с полным спектром услуг (или аренды на брутто) означает, что вы несете ответственность за уплату базовой арендной платы. Однако арендодатель покрывает все расходы на строительство, включая плату за обслуживание, страховку и налоги на недвижимость. При подготовке к подписанию договора аренды с полным спектром услуг обратите внимание на то, сколько в договоре указано, что вы должны за обслуживание общей площади. Арендодатель может возместить свои расходы, указав «Фактор нагрузки» в арендной плате.

Чистая аренда

Чистая аренда обычно предусматривает, что арендаторы оплачивают часть (но не все) эксплуатационных расходов здания: сборы за обслуживание, налоги на недвижимость и страхование.Типы чистой аренды включают трехместную, двухместную и однократную.

Тройная аренда

Тройная аренда по сути является противоположностью аренды брутто. Арендатор (вы) соглашаетесь оплачивать не только плату за аренду и коммунальные услуги, но и все эксплуатационные расходы коммерческой недвижимости, такие как плата за обслуживание, страхование здания и налоги на недвижимость. Обычно тройная чистая аренда требует снижения арендных цен, потому что арендатор взял на себя ответственность за операционные расходы.

Двойная чистая аренда

Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор платил за аренду и коммунальные услуги, а также налоги на недвижимость и страхование здания.Однако домовладелец оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Арендодатели, сдающие офисное здание в аренду нескольким арендаторам, вероятно, справедливо разделят между арендаторами налог на имущество и расходы на страхование здания.

Единая чистая аренда

Единая чистая аренда предусматривает, что арендаторы платят за аренду и коммунальные услуги, а также налоги на имущество. Арендодатель позаботится о страховании здания и расходах на содержание. Будьте осторожны, чтобы не путать единичную чистую аренду с чистой арендой.Чистая аренда относится к категории договоров аренды, включая однократную, двухместную и трехместную.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда занимает промежуточное положение между валовой арендой и тройной чистой арендой. Как правило, модифицированная валовая аренда означает, что арендатор оплачивает базовую арендную плату, коммунальные услуги и часть операционных расходов. Детали меняются от контракта к контракту. В некоторых модифицированных договорах валовой аренды арендаторы платят только базовую арендную плату и коммунальные услуги в течение первого года, но в каждый дополнительный год оплачивают пропорциональную долю эксплуатационных расходов здания.Их доля в расходах, вероятно, будет зависеть от процента занимаемого здания. Например, арендатор, занимающий 50% здания, будет нести 50% его эксплуатационных расходов.

Абсолютная аренда NNN

Иногда люди неправильно используют термины «абсолютная аренда NNN» и «тройная чистая аренда» как синонимы. Однако это не одно и то же. Обычно тройная чистая аренда требует, чтобы арендаторы оплатили некоторые или все расходы на ремонт здания, но в некоторых случаях арендодатель поможет с этими расходами.И наоборот, абсолютная аренда NNN освобождает арендодателя от всей ответственности за здание в каждом случае. Это означает, что арендатор должен покрыть все расходы на строительство, включая любое обслуживание или ремонт крыши и конструкции здания. Этот договор аренды обычно распространяется только на арендаторов с национальным или региональным присутствием и отличной кредитной историей.

Процентная аренда

Процентная аренда требует, чтобы арендаторы платили базовую арендную плату в дополнение к процентной доле от продаж бизнеса. Арендодатели часто просят семь процентов.Будьте осторожны, если просите 10 или 12 процентов. Торговые центры обычно имеют такие виды аренды.

Советы и исключения для переговоров

Эти категории аренды коммерческих зданий не представляют собой абсолютных правил, хотя они могут дать вам общее представление о том, какие затраты следует ожидать для каждой из них. Помните: каждый контракт индивидуален, и каждый контракт является предметом переговоров. Прочтите мелкий шрифт и просмотрите его со своим брокером и юристом перед подписанием.

Таблица типов коммерческой аренды

Найдите офисное помещение в аренду в вашем городе

Обновлено: январь 2020 г.

Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет бизнес по аренде коммерческой недвижимости у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды — долгий.Знание необходимых шагов, о которых подробно говорится в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более обоснованное решение.

1. Коммерческая недвижимость: лизинг против покупки

Во-первых, имеет смысл определиться, покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости выгодна. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед сдачей в аренду включают:

• Собственный капитал: Этот капитал можно использовать в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
• Владение дорогим активом : Коммерческая недвижимость со временем может расти в цене, возможно, принося прибыль, если вы ее продадите. Однако активы также могут обесцениться, что делает их вложение с риском, которое необходимо учитывать.
• Амортизация здания: Вы можете указать годовую амортизацию в своих налоговых декларациях.
• Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания.Однако вы можете сдать оставшуюся площадь и получать доход от аренды.

Нередки случаи, когда коммерческие здания продаются, что оставляет арендаторов в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, вас могут выгнать из вашего помещения ― это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают авансовых платежей по коммерческой ссуде, которые могут составлять от 10% до 25% от покупной цены собственности.Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться арендной плате за шесть месяцев. Кроме того, можно вычитать арендные платежи, что снижает налоговую нагрузку.

Напротив, владельцы собственности могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычитать процентные платежи и комиссионные за регистрацию, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть стабильнее лизинга. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочтите нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Задайте параметры коммерческой недвижимости

Если вы решите сдавать в аренду, следующим шагом будет настройка параметров вашей собственности, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для предприятий всех типов. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими площадями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

• Идеальный пул клиентов или сотрудников
• Зонирование коммерческой недвижимости
• Желаемый размер
• Максимальный бюджет
• Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Пул идеальных клиентов или сотрудников

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы хотите привлечь физических лиц к себе.Хорошими примерами являются рестораны, магазины и аналогичные предприятия. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан fast-casual может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, которые любят ужинать fast-casual. В качестве альтернативы ресторан со звездой Мишлен может захотеть выбрать другое место в более благополучном районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселенна или легко доступна для вашего идеального резерва сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Объекты коммерческой недвижимости зонируются по определенному назначению. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, в котором нуждается ваш бизнес.

Для этого вы можете уточнить в местной торговой палате или в Google ваш почтовый индекс и правила зонирования или ваш город и правила зонирования.Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и передовой опыт зонирования вывески на витрине.

Требуемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и точкам розничной торговли обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя.Между тем, офисам обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезного рабочего пространства на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить размер коммерческого помещения, который вам нужен.

Максимальный бюджет

Еще вам нужно определить ежемесячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми местами, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут для вашего района.Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь квадратных футов. Вы можете узнать среднюю цену для вашего региона, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Когда вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса. Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам нужно сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общих территорий (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило состоит в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а сборы за CAM будут стоить от 20% до 30% от вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстройки включают кухонное оборудование в ресторане или фиксированные полки и стены в магазине.Стоимость застройки в значительной степени зависит от типа бизнеса, но можно попросить арендодателя покрыть часть расходов. При увеличении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться на 3% ежегодно.

Если вы можете удерживать свой арендный бюджет ниже 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы сможете управлять ежемесячными арендными платежами и соответствующими сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов.Эти предприятия захотят иметь соответствующую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA). Обратитесь к нашей статье о том, как выбрать место для вашего бизнеса, чтобы получить более подробную информацию.

3. Найдите маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляется через брокеров. Обычно задействованы два типа брокеров по коммерческой недвижимости: листинговые агенты и брокеры-арендаторы.

Агенты по размещению объявлений нанимаются домовладельцем для размещения своей коммерческой собственности. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую домовладельцем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Листинговый агент обязан действовать в лучших интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно зарабатывают процент от общей комиссии, выплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора. Брокер-арендатор, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в лучших интересах арендатора.В зависимости от договоренности брокер-арендатор может действовать больше как объективная третья сторона.

Когда использовать брокера-арендатора

Не обязательно, чтобы арендатор использовал брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору со следующим:

• Списки доступной недвижимости
• Точные рыночные цены и сопоставимые данные
• Знание условий местного рынка
• Переговоры
• Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора-брокера.Поэтому рекомендуется нанять брокера-арендатора и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть индекс профилей брокеров с возможностью поиска. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись к своей профессиональной сети.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

• Каков опыт брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
• Каков размер практики недвижимости брокера?
• Как брокер получает вознаграждение?
• Каковы фидуциарные обязанности брокера?
• Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего оптимальным сочетанием опыта и внимания.Как только вы найдете брокера, которому доверяете, вы, скорее всего, подпишете письменный договор. В этом контракте обычно оговаривается, что рабочие отношения носят эксклюзивный или неисключительный характер.

Эксклюзивная договоренность с коммерческим брокером

Эксклюзивная договоренность — это когда арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого комиссионного вознаграждения арендатора, оговаривается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает комиссию арендатору-брокеру.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неэксклюзивная композиция бывает двух видов:

• Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается говорить с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как при эксклюзивном соглашении.
• Не для компенсации: Это соглашение не является обязательным, и комиссии не обсуждаются.Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать размещение объявлений, чтобы вы могли их увидеть. Хотя это обеспечивает гибкость, такая договоренность дает брокеру-арендатору меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не является обязательным. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшая вероятность, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба списков коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать себя, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственное преимущество отказа от брокера — это отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера-арендатора.

4. Разные виды коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при которых затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным комплексом услуг — это наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги. В этом сценарии арендодатель берет на себя ответственность за содержание собственности. Также отсутствуют скрытые расходы, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

В договоре чистой аренды арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания общих территорий (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной.

• Разовая чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость в здании.
• Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
• Тройная чистая аренда: Арендатор уплачивает пропорциональную долю налогов на имущество, страхования имущества и CAMS. Тройная аренда наиболее удобна для арендодателей и чаще всего встречается в ресторанах и торговых точках.

В то время как базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием собственности.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплатить свою часть налогов на недвижимость, страхование имущества и CAMS, но он платит единовременно вместе со своей арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какие-либо из налогов, страховки или CAMS увеличиваются, арендная плата остается прежней.Коммунальные и уборочные услуги оплачиваются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что вы оцениваете следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

• Расположение : убедитесь, что недвижимость находится либо рядом с вашим идеальным клиентом, либо с идеальной рабочей силой. Вам нужно найти место с достаточным пешеходным и автомобильным движением, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
• Удобства и услуги: Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческими помещениями. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на территории и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет зависеть от типа необходимых вам удобств и услуг.
• История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет.Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения в договоре, повышение арендной платы и многое другое.
• Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сетевые предприятия розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, домовладелец сможет выйти из других договоров аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Провести несколько пошаговых руководств

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих площадей для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вам также нужно будет сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы не выходите из бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что перед подписанием договора аренды вам следует рассмотреть как минимум четыре объекта коммерческой недвижимости.

Обследование проводится с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, требующими сдачи в аренду, также неплохо было бы привлечь лицензированного подрядчика.Строительные дома могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о расширении своего договора аренды.

Также имейте в виду, что креативный брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость условий аренды.

6. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пора выбрать одно или несколько коммерческих площадей и договориться об аренде.Официально вступая в процесс переговоров по коммерческой аренде, вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

После этого вам нужно будет написать письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. LOI — это шанс для вас продать домовладельцу, почему вы могли бы стать отличным арендатором, и он выгоден на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

• Заявление о намерении сдать в аренду
• Описание вашего бизнеса
• Количество лет работы
• Перечень товаров и услуг с ценами
• Предлагаемые вами условия

Условия могут быть такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, или встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более подробные условия.Вы можете противоречить любому из этих условий аренды. Если встречное предложение, начинается переговорный процесс.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Хотя структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают такие параметры, как необходимый залог и срок аренды. В частности, вам необходимо понять следующие условия аренды:

Итог

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием.Изучение того, где вы хотите арендовать помещения, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение лучших условий будут иметь большое значение, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

4 главных причины рассмотреть возможность аренды коммерческой недвижимости

Каждой компании нужно место, где можно позвонить домой или в штаб-квартиру, но не каждая компания хочет претендовать на право собственности на место своего бизнеса. Вместо этого многие полагаются на рынок коммерческой аренды недвижимости для удовлетворения своих офисных потребностей.

Хотя владение своим пространством может вызвать у компании чувство гордости — это часто связано с большими расходами, связанными с приобретением и / или строительством. Совершенно другая история с выбором войти в мир коммерческой аренды недвижимости.

Воспользуйтесь преимуществами аренды коммерческой недвижимости

Ниже приведены четыре основные причины, по которым вашей компании следует рассмотреть вопрос о выходе на рынок коммерческой арендной недвижимости, а не о покупке:

1. Краткосрочные Доступность — Компания нуждается в достаточном капитале, чтобы инвестировать в покупку собственного жилья.Вот почему большинство компаний в конечном итоге арендуют, а не строят или покупают недвижимость. Хотя владение может быть жизнеспособной стратегией в долгосрочной перспективе, аренда коммерческой недвижимости — это лучший вариант, если вы новичок в этой игре и думаете о сохранении текущей прибыли.

2. Мы не несем ответственности за обслуживание или обновления. — Последнее, о чем вам нужно беспокоиться, если вы новый бизнес, — это количество денег и количество человеко-часов, необходимых для использования вашего пространства.Аренда коммерческих помещений позволяет вам сосредоточиться на самом важном: ведении бизнеса. Если что-то сломается, арендодатель позаботится об этом. Вы можете работать в рамках своего бюджета, чтобы спланировать конкретные обновления, и многие арендодатели будут включать эти расходы на улучшение арендатора в вашу арендную плату, чтобы вы не выплачивали большие суммы денег, чтобы сделать ваше пространство идеальным для вашего бизнеса.

3. Возможности для роста — Если ваша компания действительно растет, вам следует избегать привязанности к пространству, которое вы быстро перерастете.Если вы арендуете свое коммерческое помещение, вы сможете свободно переехать в более просторное и лучшее место, как только срок аренды истечет.

4. Местоположение, местоположение, местоположение — Аренда коммерческой недвижимости может позволить вам разместить вашу компанию в некоторых удивительных местах. Это дает вашему бизнесу возможность сдавать в аренду в прекрасном месте с великолепным имиджем — не говоря уже о том, как вы можете извлечь выгоду из трафика окружающих предприятий. Это особенно важно, если вы занимаетесь розничной торговлей или ресторанным бизнесом.

Chinburg Properties предлагает в аренду коммерческие помещения в различных уникальных местах, в частности, на территории производственных заводов на побережье. У нас есть специальная команда, которая поможет вам найти подходящее место и управлять недвижимостью в соответствии с нашими высокими стандартами.

Площадь помещений варьируется от 150 квадратных футов до более 10 000 квадратных футов, и они подходят для всех типов использования, от офиса класса A до художественной студии, производства специализированных продуктов питания, ресторанов и производств. Cocheco Mills в Дувре, Canal Street Mill в Сомерсворте и Newmarket Mill в Ньюмаркете — отличные примеры того, как компании всех типов стали полагаться на коммерческую арендную недвижимость, которую может предложить Чинбург.Здесь есть арендаторы, которые варьируются от ресторанов и фитнес-залов до пивоварен и офисных помещений.

Каждый из наших отелей имеет свою собственную культуру, атмосферу сообщества и особые удобства, включая архитектуру здания, другие дополнительные предприятия, парковку, местоположение, погрузочные доки и доступность. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, есть ли у нас место, которое подходит для вашей компании.

Закон Эзера Вильямсона — Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Жилой vs.Коммерческая аренда

Закон Калифорнии по-разному трактует жилую и коммерческую аренду. Как правило, коммерческие арендаторы получают меньше правовой защиты, чем арендаторы жилых помещений. Поэтому очень важно, чтобы и арендодатели, и арендаторы были хорошо знакомы с условиями коммерческой аренды, а не просто предполагали, что в каждом соглашении предусмотрены одни и те же стандартные положения.

Во-первых, договор аренды жилого помещения — это договор между арендатором и арендодателем на использование собственности для проживания.Соглашение обычно представляет собой стандартную форму, а арендуемая недвижимость обычно представляет собой дом, таунхаус, квартиру или кондоминиум. Договоры аренды жилья обычно содержат положение о том, что арендатор не может использовать недвижимость в коммерческих целях или с целью получения прибыли. Арендная плата обычно устанавливается ежемесячно, а срок аренды обычно составляет год.

Поскольку аренда жилого помещения включает в себя чей-то будущий дом, федеральные, государственные и местные законы предусматривают особые меры защиты арендаторов для обеспечения безопасного и надежного жилья.Самое главное, что домовладелец должен предоставить безопасное и пригодное для жилья жилье. Чтобы еще больше гарантировать защиту арендаторов, закон Калифорнии позволяет адвокату арендатора взимать плату за нарушение условий проживания в жилом доме.

С другой стороны, коммерческая аренда — это договор между коммерческим арендатором и арендодателем на использование коммерческой собственности. Коммерческая аренда обычно разрабатывается специально для конкретного коммерческого арендатора, в отличие от стандартных договоров аренды жилья.Имущество предназначено для использования таким образом, чтобы приносить прибыль, и здесь нет права на заселение. Недвижимость — это, как правило, бизнес-пространство, такое как склад или офис. Арендная плата обычно зависит от площади, занимаемой арендатором, и может потребовать, чтобы арендатор выплачивал процент от своей прибыли, полученной от собственности. Условия договора коммерческой аренды обычно составляют установленное количество лет, которое иногда включает права опциона, которые должны быть реализованы в течение определенного периода времени до истечения срока аренды.

Предполагается, что коммерческий арендатор, обычно коммерческое предприятие, находится на равных со своим арендодателем при заключении коммерческого контракта, что означает, что существует меньше законов, специально защищающих коммерческих арендаторов.