Как самостоятельно оценить квартиру – Как самому оценить стоимость квартиры?

Содержание

Как оценить квартиру самостоятельно?

Предположим, что вы решили продать квартиру или просто задались целью узнать ее рыночную стоимость. Для этого нужно посетить сайт Росреестра или провести мониторинг подобного жилья на сайтах, продающих недвижимость в вашем городе. С одним «но»: если вам попалась идеальная по всем параметрам квартира по явно заниженной (в сравнении со среднерыночной) цене – это явная «замануха». По звонку окажется, что эта замечательная квартира уже продана, зато есть другие, почти такие же, но подороже… Иногда агентства недвижимости выставляют на продажу такую «рекламную квартиру» с целью промониторить рынок на предмет максимального спроса. На какой цене особенно активно начнут звонить покупатели? Поэтому, чтобы сориентироваться в ценах, нужно просмотреть несколько вариантов аналогичных квартир в одном районе.
 

Итак, выставите в поиске район, метраж жилья, серию дома, удаленность от метро. Затем трезво оцените общее состояние своей квартиры.
 

Основные параметры, влияющие на стоимость квадратного метра:
 

— классификация дома (панель, кирпич, монолит) и год его постройки;

— этаж квартиры (первый и последний пользуются пониженным спросом), наличие балкона и мусоропровода;

— вид из окна и сторона света;

— удаленность дома от метро, удаленность от центра, доступность объекта с помощью автотранспорта;

— метраж квартиры, ее планировка, качество отделки (состояние: требует ремонта/проведен косметический ремонт/евроремонт с использованием дорогих материалов)
 

Если квартира основательно «убита», т.е. требует покраски потолка, замены пола, подоконников, дверей, инженерных коммуникаций, сантехники и т.п. – это обстоятельство может сильно снизить ее стоимость. С другой стороны, слишком дорогой ремонт никогда не будет учтен покупателем. «У вас в ванной эксклюзивная авторская керамика, импортная плитка, в комнатах – наборный пол и расписные натяжные потолки? Нам это не нужно. Можете все забрать с собой. Тем более – отделка не в моем вкусе…» – скажет вам любой человек. И будет, в общем-то, прав. По статистике, больше половины покупателей предпочитают сделать в свежекупленной квартире новый ремонт и обставить ее мебелью по собственному вкусу. Простая отделка квартир, как правило, прибавляет к стоимости не более 10-15%.
 

При покупке жилья люди обращают внимание не только на транспортную доступность, но и на развитую инфраструктуру вокруг. Часто им важно иметь рядом школы и детские сады, поликлиники, всегда важна близость магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров, а также мест для прогулок. Положительно влияет на цену наличие природных зеленых зон: лесов, парков, водоемов. Снижает стоимость квартиры присутствие поблизости вредных производств, мусоросжигательных заводов, вокзалов, шумных автотрасс с оживленным движением, железнодорожных путей, а также близость «специфических» объектов: исправительных учреждений, тюрем, психиатрических больниц и кладбищ.

Как уточнить стоимость?
 

На сайте Росреестра можно ознакомился с кадастровой оценкой объекта (сегодня она уже не сильно отличается от рыночной). Там же можно запросить официальную справку о стоимости квартиры, Росреестр обязуется предоставить информацию в течение пяти рабочих дней.  Можно также лично обратиться в любой МФЦ с паспортом, либо получить справку по телефону 8 (800) 100-34-34 (звонок бесплатный).

Если есть сомнения в актуальности информации, можно попросить консультации у практикующего риэлтора в вашем районе. Реальную востребованность жилья за конкретную цену можно узнать, выставив ее с фотографиями на сайте продаж, например, Cian.ru. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей — значит, есть спрос. Много звонков – возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка – стоимость, наверное, завышена.

Такое исследование особенно эффективено при продаже эксклюзивных объектов, а также – при отсутствии конкуренции схожих объектов в вашем доме. Но у данного метода есть и свои минусы: конкурирующие агенты могут перепубликовать ваше предложение по заниженной цене, выставив квартиру от своего имени, после чего, при появлении клиента, обратятся к официальному риэлтору с предложением поторговаться. Тогда уже от собственника зависит, согласиться ему на предлагаемую цену, либо – подождать покупателя побогаче.

Среднюю цену за квадратный метр «вторички» в любом районе Москвы на текущий момент можно узнать на специализированных сайтах. Например, на Realty.dmir.ru.

Однако нужно учитывать, что большие квартиры имеют меньшую стоимость квадратного метра, чем «однушки». Вообще однокомнатные квартиры на рынке – самый ходовой товар. «Трешки» обычно продаются дольше, не говоря уже о пятикомнатных квартирах (если речь идет о сегментах «эконом» и «комфорт»).
 

Излишне говорить о том, что продавать квартиры лучше на растущем тренде, а не в момент обеднения населения и спада экономики. На сбалансированном, нейтральном рынке рекомендуется для начала установить при выставлении в базе цену последней сопоставимой сделки, а затем уже следовать тенденциям рынка.
 

Еще один важный момент: несогласованная перепланировка в продаваемой квартире добавит вам хлопот. Придется либо согласовать ее задним числом в БТИ, либо все вернуть, «как было» (если это, конечно, возможно) – достроить снесенные стены, убрать встроенные шкафы либо вычесть из заявленной стоимости жилья сумму, которую придется потратить на узаконивание изменений.

www.cian.ru

Как самостоятельно оценить реальную стоимость квартиры

В условиях современного рынка, когда квартиры стали объектом купли-продажи, каждый собственник может продать квартиру, находящуюся в его собственности, и первое, что необходимо сделать собственнику для продажи квартиры – определить ее объективную рыночную стоимость.

Предпродажная оценка стоимости квартиры – сложная экспертная процедура, которую проводят специалисты агентств по продаже недвижимости в рамках специальной услуги. Однако каждый собственник, изучив аспекты и критерии предпродажной оценки объектов недвижимости, может это сделать самостоятельно.

Для каких целей требуется оценка стоимости квартир

Необходимость провести оценку стоимости квартиры возникает в случае ее подготовки к продаже. Целью проведения оценочной экспертизы квартиры является определение ее объективной стоимости, с учетом которой впоследствии объект будет выставлен на продажу.

Экспертная оценка стоимости квартиры может понадобиться собственнику в ряде случаев, в частности для:

  • ее последующей продажи на рынке недвижимости;
  • предоставления данных в страховые компании для расчетов при имущественном страховании;
  • оформления ипотечного или автокредита, кредитования под имущественный залог;
  • определения наследственных долей при написании завещания;
  • предоставления информации об имуществе судебным органам при его разделе,
  • определения суммы налога, уплачиваемого при совершении сделок с недвижимостью – вступлении в наследство (от 0,3 до 0,6% его рыночной стоимости), дарении (13% от оценочной стоимости).

Немаловажно знать объективную рыночную стоимость квартиры в случае выставления на продажу, когда достоверная информация:

  • поможет выгодно продать недвижимость, выручив за нее максимально возможную цену;
  • позволит установить оптимальную для объектов с аналогичными характеристиками цену, что значительно ускорит продажу квартиры;
  • позволит аргументированно отстаивать свои интересы во время торга с потенциальным покупателем.

Как самому объективно оценить стоимость квартиры

Каждая квартира имеет две стоимости – кадастровую и рыночную.

Обе эти стоимости имеют важное значение для собственника жилья – фактическая (рыночная) влияет на установление цены на квартиру, в случае если она выставляется на продажу, а размер кадастровой стоимости покупатель имеет право потребовать отразить в Договоре купли-продажи, определив это требование, как одно из условий сделки.

Определить стоимость квартиры может как приглашенный специалист, так и владелец – самостоятельно, воспользовавшись доступными технологиями расчета. Однако следует понимать, что самостоятельно рассчитать собственник может только рыночную стоимость недвижимости. Кадастровая стоимость объекта рассчитывается только соответствующей службой. Она устанавливается в соответствии с расчетами БТИ, в которых учтены такие критерии оценки, как:

  • срок ввода дома в эксплуатацию,
  • степень износа здания и коммуникаций,
  • остаточная стоимость отдельного объекта (квартиры) в доме по состоянию на момент продажи.

Расчет рыночной стоимости квартиры собственник может выполнить, воспользовавшись специальными калькуляторами расчета стоимости жилья, либо проанализировав предложения рынка недвижимости.

Определение стоимости квартиры при помощи калькулятора

Калькуляторы для определения стоимости объекта недвижимости широко представлены на интернет-ресурсах.

При введении данных, калькулятор выдает предполагаемую стоимость квадратного метра для квартиры собственника и объекта в целом. Однако эти расчетные данные не всегда соответствуют фактической рыночной стоимости квартиры, поскольку при расчете не учитываются многие важные критерии оценки.

Наиболее точно определить стоимость квартиры можно, проведя детальный анализ цен на рынке недвижимости в конкретном городе, где расположена квартира.

Определение оценочной стоимости на основе информационного анализа

Самостоятельно оценить рыночную стоимость квартиры, несложно. Для этого необходимо разделить анализ на два этапа.

Этап 1: Изучение рынка недвижимости

  • найти и выделить аналогичные предложения на рынке недвижимости, относящиеся к продаже квартир в том районе, где расположена квартира собственника;
  • на основе указанных цен и параметров продаваемого жилья рассчитать среднюю стоимость квадратного метра в городе и районе, в котором расположена квартира;
  • умножив среднюю стоимость квадратного метра на площадь своей квартиры, вывести ее базовую рыночную стоимость.

Этап 2: Применение уточняющих коэффициентов

Уточняющие коэффициенты – индексы, влияющие на оценочную стоимость жилья. Индексы определяются исходя из критериев оценки квартиры, ее расположения в архитектуре дома, самого строения и придомовой инфраструктуры.

К таким критериям оценки (с указанием уточняющих коэффициентов для каждого из них) относятся:

  • техническое состояние продаваемой квартиры и дома, в котором она расположена
    • квартиры в новостройках – дешевле на 10-11% от стоимости жилья на вторичном рынке;
    • квартира во вторичном фонде:
      • без ремонта – дешевле на 3-6% от базовой стоимости за м2,
      • с ремонтом и евроремонтом – дороже на 5-8% от базовой стоимости за м2;
  • планировка вспомогательных помещений в квартире
    • совмещенный санузел снизит стоимость квартиры на 1-1,5%,
    • наличие второго санузла и технических помещений (кладовки, встроенные гардеробные) – повысит на 2-4%,
    • раздельная планировка комнат и большая кухня прибавит к стоимости квартиры на 5-12%;
  • этаж, на котором расположен объект продажи
    • дешевле оцениваются квартиры, расположенные на первом (на 8-10%) и последнем (на 2-3%) этажах,
    • квартиры с 3 по 7 этаж выше по стоимости за м2 на 5-9%,
    • квартиры с выходом на функциональную кровлю вше по цене на 7-8%;
  • георасположение дома в общей архитектуре административного образования
    • квартиры, расположенные в центре города, престижном или экологически чистом районе с развитой инфраструктурой стоят дороже на 12-17%;
  • наличие на околодомовой территории парковок, детских площадок – повышают стоимость квартиры на рынке на 2-3%;
  • наличие транспортной логистики, близость к торговым центрам, объектам социального назначения (школам, детским садам, поликлиникам, коммунальным службам и проч.) – увеличивают стоимость квартиры на 3-5%.

Как учитывать уточняющие коэффициенты?

Имея базовую стоимость квадратного метра жилья в городе и районе, в котором расположена квартира собственника, следует детально проанализировать выше обозначенные критерии оценки применительно к конкретной квартире, и выполнить расчеты с применением уточняющих коэффициентов.

Полученный результат может быть использован в качестве стартовой стоимости квартиры на рынке недвижимости с возможностью торга.

www.hata.by

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно: газета Недвижимость

Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по оценке недвижимости, но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться.

Об особенностях оценки карагандинских квартир рассказала директор филиала оценочной компании Bem Appraisal Анастасия Голодникова

. Данные советы актуальны еще и потому, что добровольно граждане не прибегают к помощи оценщиков. Их вызывают только тогда, когда квартиру хотят приобрести с помощью ипотечного займа.

Сравнивайте с похожими объявлениями в газете и на портале о недвижимости

К сожалению, в нашей стране даже профессиональные оценщики не имеют доступа к информации о стоимости сделок с недвижимостью. То есть цена, указанная в договоре купли-продажи, регистрируется в органах юстиции, но для других она остается закрытой. Оценщики не просят сообщать конфиденциальную информацию (личные данные владельца, например). Специалистам было бы достаточно знать только цифры: в каком районе, какова площадь квартиры и за сколько в реальности она была продана.

Но таких данных оценщикам никто не предоставляет. Поэтому они вынуждены ориентироваться по ценам в объявлениях (газеты, Интернет). Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Например, нужно определиться с ценой на квартиру, которая имеет следующие характеристики: однокомнатная, расположена по проспекту Бухар жырау, в кирпичном доме, пятиэтажка, третий этаж, площадь — 28 квадратных метров. Состояние квартиры — средний косметический ремонт.

Пошаговая инструкция: как быстро продать квартиру в кризис >>>

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача —  найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе. В примере не указано конкретное расположение на Бухар жырау, ведь у проспекта большая протяженность. Но и совпадение с определенным районом тоже важно. Идеально, если аналоги продаваемых квартир будут находиться в вашем дворе или даже доме.

Чем больше таких аналогов вы найдете, тем точнее будет определяемая цена. Близких к вашему жилью примеров как минимум должно быть три. Смотрите, какая у них цена и выставляете свою в тех же пределах. Вот, в принципе, и все. Но главные секреты, как обычно, кроются в мелочах.

Следует указать, что наш пример однокомнатной квартиры на Бухар жырау — реальный случай, взятый из практики оценщиков. Специалисты нашли три объявления с похожими характеристиками. Цены на аналоговые квартиры равнялись 45, 46 и 50 тысячам долларов.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача —  найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе.

Подробное руководство по самостоятельной оценке квартиры

Все знают о том, что цены в объявлениях не совпадают с реальной ситуацией. Продавцы надеются, что при завышении можно будет немного «подвинуться» при торге и сохранить максимально возможную цену. Анастасия Голодникова рассказывает, что обычно оценщики скидывают 5-7% от стоимости в объявлениях. Процент отнимают от средней цены квадратного метра, а не от общей стоимости жилья.

Предположим, что все три жилплощади из нашего примера имеют одинаковую площадь — 28 квадратов. Тогда ориентировочная начальная стоимость нашего жилья = 47 000 у.е. (45000+46000+50000/3). Значит, 1 кв.м = 1679 у.е (47 000/28). Итак, допустим, что 1 кв.м нашей квартиры равен 1679 у.е. От стоимости мы отнимем не 5, а 10%. Почему, указано ниже.

Минус 10% за недостоверную информацию

Помимо того, что придется искать примеры, нужно будет обзвонить эти объявления. Например, нужно узнать в каком состоянии находится квартира. Если хозяин не хочет рассказывать подробности, это означает, что информация будет недостоверной (как и произошло в нашем случае). Из цены, написанной в объявлении можно убрать 10%. Или может быть указано, что сделан евроремонт, а в разговоре с владельцем выясняется, что в отделке квартиры использованы потолочка и линолеум (что евроремонтом не является). Вот и первый минус в стоимости нашего жилья: 1679 — 10% = 1511 долларов.

Минус 3-5% за косметический ремонт

В нашем примере однокомнатную квартиру со средним ремонтом сравнивали с квартирами, где был сделан улучшенный ремонт (см. справку). Поэтому специалисты уменьшили цену на этот процент. Второй минус от цены: 1511 – 5% = 1436 долларов.

Недвижимость с евроремонтом в данном случае не рассматривается, т.к. нужно подбирать схожие примеры. Ведь евроремонт может заметно повлиять на цену. В то же время неправильно думать, что дорогая переделка квартиры окупится при продаже. Исходя из практики, говорят специалисты, за счет продажи можно «отбить» максимум 50% качественного ремонта.   

Минус 2% за крайние этажи

Если бы наша однокомнатная квартира находилась на первом или последнем этаже, оценщик отнял бы около 2 процентов от средней стоимости за «квадрат».

Минус 1% за неузаконенную перепланировку

На цену квартиры серьезно влияет ситуация, когда документы не приведены в порядок. Наиболее частое нарушение — неузаконенная перепланировка, которая имела место и в нашей квартире. Ввиду того, что изменения были несерьезными (снесли только стенку в кладовке), специалист убавил среднюю стоимость «квадрата» на 1%. При более серьезных изменениях от цены могут отнять 3%. Итак: 1436 – 1% = 1422 доллара.

Стоит помнить, что неоформленные документы нередко становятся причиной срыва сделки. Покупатели не желают ждать и начинают поиск новой квартиры. Жилье с неузаконенной перепланировкой невозможно продать через ипотеку, т. к. данный пункт тщательно контролируется банками.

Распространённые ошибки при продаже квартир >>>

Плюс 1-2% за меньшую площадь жилья

Бывает, что подобраны хорошие примеры, но есть расхождение в количестве квадратных метров. Если эта разница составляет не больше 10 «квадратов» (как в нашем случае), никаких корректировок цены не производится. Но, предположим, что вы смогли найти аналог не 28 квадратных метров, а 40 (то есть превышение в 12 «квадратов»). В этом случае к стоимости одного квадратного метра нашей квартиры прибавляем 1-2%.

— Принято считать, что меньшую площадь жилья легче обслуживать: меньше платить за коммунальные услуги, ее легче реализовать. Поэтому стоимость квадратного метра у нее будет дороже — объясняет руководитель компании Bem Appraisal.  

Плюс 3-5% за транспортную доступность, близость остановки, развитость инфраструктуры

В такой ситуации лучше не применять поправку в процентах, а найти подходящий аналог жилья. Возьмем, к примеру, Майкудук: весь район расположен вдоль главной дороги. Но одни многоэтажки находятся вблизи нее, а до некоторых нужно пройти минут 15-20 от остановки.

— Я проанализировала цены на двухкомнатные квартиры в 18 микрорайоне, — говорит Анастасия Голодникова, — Разница в стоимости — 7%. Так же для сравнения проанализировала двухкомнатные квартиры в 22 микрорайоне Пришахтинска — «разбег» получился в 25%! По проспекту Н. Абдирова (тоже двухкомнатные, начиная от пр. Бухар жырау и заканчивая улицей Толепова) разница, в среднем, составила 12%.   

Так что оценщики наличие остановок, садиков, школ, как правило, в учет при корректировке цены не принимают. Ведь при такой существенной разнице на одной и той же улице, проще найти примеры, близкие к продаваемой квартире. 

Поправка на 3-5% может быть актуальной, например, на проспекте Бухар жырау. Здесь жилье вдоль дороги стоит немного дороже (несмотря на шум), чем квартиры, расположенные ближе к улице Воинов-Интернационалистов.

Минус 2% за угловое расположение квартиры

Подводим итог: стоимость нашего жилья получилась 1422 доллара за «квадрат». То есть всю квартиру можно оценить в 39 816 долларов. Следует отметить, что оценщики действуют по гораздо более сложному алгоритму. И эта стоимость может быть еще ниже. В нашем примере перечислены основные параметры, на которые стоит обратить внимание.

Как успешно продать квартиру: советы психологов и риелторов >>>

Наличкой или в ипотеку?

Хотя оценщики и не учитывают этот фактор в своей работе, продавцы пользуются ситуацией. Как правило, квартира обойдется дороже, если приобретается с помощью кредита. По словам специалистов, разница в цене между наличкой и ипотекой может достигать 10%.

Справка

Основные признаки евроремонта: использование ламината, гипсокартона, полностью выровненные стены, новая сантехника, пластиковые или новые деревянные окна, дорогие отделочные материалы.

Улучшенный ремонт: недорогие отделочные материалы, но достаточно свежий ремонт. Пластиковые окна, заменены двери, сантехника.

Средний ремонт (косметический): в квартире старые окна и двери, но все функционирует. Чисто, покрашенные поверхности, обои в удовлетворительном состоянии или обновлены.

Ирина Бердашова, Информационная служба kn.kz

Читайте также:

Памятка продавцу недвижимости

Продажа жилья с обстановкой

www.kn.kz

Оценка рыночной стоимости квартиры, или Как самостоятельно оценить квартиру

Оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. Критерии оценки квартиры. Как самостоятельно оценить квартиру, и какие документы потребуются, если вы решите доверить оценку специалистам. Какими методами пользуются при оценке профессионалы.

Оценка стоимости квартиры

Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов.

Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами.

Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. В данной статье мы готовы поделиться информацией, касающейся оценки стоимости квартиры.

Критерии оценки квартиры

При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:

  • Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
  • Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
  • Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
  • Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
  • Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
  • Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
  • Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.

Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.

Как оценить квартиру самостоятельно

Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.

Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. От вас потребуется собрать следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
  • Справка БТИ по форме 11а.

Оценка стоимости квартиры профессионалами

Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись в оценочную фирму. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке.

Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки).

То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.

Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. Подчеркиваю – примерную рыночную стоимость, так как разные оценочные компании могут указать совершенно разные суммы. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.

Методы профессиональной оценки квартир

Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше. Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными методами:

  • сравнительный,
  • затратный,
  • доходный.

Доходный метод заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный метод не используется.

Затратный метод основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный метод заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.

Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.

Сравнительный метод является самым применяемым при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.

Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании

Данный пункт довольно часто вызывает множество вопросов. Ипотечное кредитование в России не настолько еще развито и повсеместно распространено, чтобы можно было быть уверенным в лояльности банков, страховых компаний и оценочных фирм. Поэтому готов ввести вас в курс дела.

Итак, на определенном этапе получения ипотечного кредита перед вами встанет необходимость обратиться к оценочной компании, на которую укажет ваш банк кредитор. Как уже было сказано ранее, разные оценочные компании могут по-разному оценить одну и ту же квартиру.

Но в случае получения кредита стоимость квартиры, названная оценщиком, играет чуть ли не первостепенную роль, ведь банк вам готов будет предоставить порядка 90% средств в кредит именно исходя из данной оценочной стоимости. Но если оценка будет заниженной, то вам попросту не хватит средств на приобретение выбранной квартиры. Придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.

Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами.

Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.

Есть также еще один факт, который необходимо знать об оценке ипотечного жилья. Дело в том, что оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но также и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость объекта – это та сумма, за которую будет продана квартира, если продажа носит вынужденный характер.

Ликвидационная стоимость обычно составляет порядка 70-75% от рыночной стоимости. В том случае, если вы не сможете погасить кредит, и ваша квартира будет продана, нужно быть готовым к тому, что данная продажа осуществится по ликвидационной стоимости.

© Надежда Пелит, МирСоветов

bbf.ru

Оценка стоимости|Каким образом самостоятельно оценить квартиру

У каждого может сложиться такая жизненная ситуация, при которой необходимо продать квартиру. Но прежде чем сделка купли-продажи совершится, вам предстоит долгий путь. Это сбор документов, встречи и торги с покупателями, а главное – оценка своей недвижимости так, чтобы продать ее выгодно.

Можно обратиться в оценочную компанию и пригласить специалиста, который подсчитает стоимость вашей квартиры, именно стоимость, а не цену. Стоимость квартиры – это наиболее вероятная цена квартиры, но чаще всего эти суммы разнятся, то есть цена может быть меньшей или, наоборот, большей.

А вам надо знать цену, то есть сумму, за которую можно продать эту квартиру. Но за вызов оценщика надо будет заплатить определенные деньги, а лишние траты вам ни к чему, так что попробуйте оценить квартиру самостоятельно.

С чего надо начинать?

Сначала купите газеты или любые другие издания, где будут разделы, отведенные для информации о недвижимости. Или воспользуйтесь услугами Интернета, этот вариант еще надежнее и быстрее.

Прочитайте все опубликованные объявления о продаже квартир, которые были бы такими же, как ваша жилплощадь по метражу, году, когда был построен дом, району расположения дома. Также учитывайте этаж и общее состояние квартиры, то есть отделку или какие-то ее дополнительные характеристики. Определите коридор цен на такой тип квартир и примерно подсчитайте, сколько будет стоить ваша.

Что делать дальше? Как только вы соберете все данные, начните самостоятельно высчитывать рыночную цену квартиры. Для ее определения надо разделить стоимость аналогичной квартиры на ее общую площадь. Разделили? Вы получили цену одного квадратного метра.

А теперь высчитайте эту же цену у пяти таких же квартир. Полученные цифры не должны сильно отличаться друг от друга. Если разрыв составит более 30%, то значит, вы ошиблись с выбором квартиры-аналога или цену на нее слишком завысили или, наоборот, занизили. Рыночная стоимость определяется путем вычисления среднего арифметического стоимости 1 квадратного метра у аналогичных квартир. Окончательная цена оцениваемой квартиры – произведение общей площади на высчитанную рыночную стоимость одного квадратного метра.

Конечно, это самый упрощенный вариант, который понятен даже не имеющему опыта в таких делах человеку. Но если вы воспользуетесь такими простыми расчетами, то будете знать хотя бы примерную стоимость оцениваемой квартиры, именно примерную, потому что оценочные организации, вполне вероятно, укажут совсем другие суммы.

По каким критериям оценивают квартиру?

Их достаточно много.

Во-первых – это местоположение. Если она находится в центре, а не в спальном районе, если рядом парк, а не автотрасса, то цена уже будет выше.

Во-вторых – площадь. Именно цена за квадратный метр определит стоимость квартиры.

В-третьих – инфраструктура данного района, то есть в какой близости от дома будет находиться все для комфортного проживания.

В-четвертых – планировка. Если кухня в аналогичной квартире будет намного больше, чем в вашей, то это тоже повлияет на цену жилища.

В-пятых – состояние квартиры, как давно там был сделан ремонт, и делали ли его вообще когда-нибудь. После капремонта квартира будет стоить дороже.

В-шестых – тип дома. Элитный дом, сталинский дом или «хрущёвский» дом. Ясно, что цены будут разниться очень заметно.

В-седьмых – этажность. Это тоже не последний фактор, который повлияет на стоимость квартиры. Если продаваемая квартира будет расположена на последнем или первом этаже, то и стоимость ее будет ниже, чем на такую же квартиру, но на других этажах.

На стоимость квартиры повлияет и наличие или отсутствие телефона, подключена или нет сеть Интернета, есть ли балкон или лоджия, поставлены ли пластиковые окна и какая стоит дверь, металлическая или обычная деревянная. Повлияют на стоимость продаваемого жилья даже люди, которые живут в соседних квартирах. Тут должно быть понятно, что не стоит рассчитывать на удачную продажу, если на одной площадке будут жить алкоголики или открыт притон наркоманов.

Но если по каким-то причинам вы самостоятельно не сможете оценить квартиру, то стоит все-таки обратиться к профессионалам. Правильная оценка значительно ускорит процесс продажи. Еще один факт, о котором вам нужно не забывать. Любой из собственников жилья не замечает недостатков, которые могут быть в продаваемой квартире, потому что люди, в основном, любят свои жилища.

Поэтому трудно быть объективным в этой ситуации. Это значит, что собственник неправильно оценит жилье и будет продавать квартиру по завышенной цене. Продать не сможет, а время потеряет. Рынок недвижимости все время находится в движении и зависит от спроса, и цену устанавливает именно он, спрос, а не собственник. Это закон, и от него никуда не уйдешь. Учтите все советы – и удачной вам продажи!

Рейтинг 0/5 (0 Отзывов)

kerzhaev.ru

Как самостоятельно оценить квартиру

Для того чтобы быстро и выгодно продать квартиру, ее важно грамотно оценить. Для правильной и точной оценки квартиры требуется немалый профессиональный опыт, так как цены на рынке жилья нестабильны, а отсутствие официально установленных критериев усложняют дело. Оценить квартиру можно самостоятельно или же через агентство недвижимости, при условии, что вы намерены через него проводить сделку. Если хотите оценить квартиру самостоятельно, тогда специалисты выделили несколько важных нюансов, которые стоит учитывать. Наиболее эффективный метод оценки заключается в сопоставлении цен на аналогичное жилье в том же районе.

При определении рыночной стоимости квартиры обязательно учитываются следующие параметры: район, расположение дома, инфраструктура, тип дома, расположение квартиры, планировка, состояние жилья и история прописки жильцов.

Район месторасположения

Каждому известно, что стоимость квартиры напрямую зависит от района месторасположения. Как правило, центр города — дороже, окраина — дешевле. Поэтому при поиске аналогичных вариантов квартир, чтобы примерно выяснить стоимость своей квартиры, учитывайте этот момент.

Расположение дома

Принимается во внимание близость к метро и расположение дома по отношению к транспортной магистрали (дом, стоящий в глубине двора предпочтительнее, чем построенный вдоль дороги). Имеет значение удаленность от промышленных объектов, вид из окна.

Инфраструктура

Если социальные здания (поликлиника, школа, детский сад, кинотеатр) и торговые точки находятся в пределах пешей прогулки, стоимость квартиры возрастает.

Тип дома

К самым дорогим жилым строениям относятся кирпичные дома современной планировки, здания, возведенные по уникальным проектам, «сталинские» дома. В среднюю ценовую категорию входят панельные и блочные дома стандартного типа. Самыми дешевыми считаются «хрущевки». Дома, включенные в план «под снос», увеличивают стоимость квартиры, так как в недалеком будущем владелец получит просторное новое жилье.

Характеристики квартиры

Здесь в первую очередь рассматривается этажность. Первый этаж снижает стоимость жилья на 10-12%, а верхний — на 6-8%.

Затем имеет значение площадь (общая, жилая, размер кухни, коридора). Тип санузла, наличие балкона, кладовой, антресолей, высота потолка.

Принимается во внимание состояние жилища. Ухоженная квартира стоит дороже. Встречаются нежилые квартиры, с которых за неуплату был снят телефонный номер. Это тоже влияет на стоимость жилья. Но тем не мене, не стоит заблуждаться, что если сделать в квартире капитальный ремонт, это существенно добавит ей стоимость. Вы даже не окупите вложенные деньги на ремонт, поэтому лучше всего обойтись косметикой. Помните, человек, который намерен купить квартиру, в любом случае будет ее переустраивать на свой вкус и лад.

История прописки жильцов

Это самый важный юридический момент при оценке квартиры. Свободная от прописанных и зарегистрированных лиц квартира стоит намного дороже. Дело в том, что прописанные на данной площади жильцы имеют законное основание проживать в квартире даже после того, как она перешла в руки другого хозяина. Чем больше человек прописано в квартире, тем дешевле она будет стоить на рынке вторичного жилья.

Чтобы правильно просчитать все факторы, влияющие на стоимость квартиры, стоит воспользоваться консультацией опытного специалиста. Услуги оценщика стоят недорого, а грамотная экспертиза грамотно сможет оценить квартиру, и поможет продавцу сориентироваться на рынке недвижимости.

ritm-sochi.ru

Как оценить стоимость квартиры? : RUcountry

В некоторые моменты жизни, собственники недвижимости хотят узнать ее рыночную стоимость. Цели преследует каждый свои: квартира идет на продажу, а ценник не известен, банковская система кредитования при получении кредита, требует в залог оставить собственность, страховка недвижимости также начисляется в зависимости от ее собственности (не все виды), либо же квартира идет на обмен. Как понятно из перечисленных случаев, знать стоимость своего жилья необходимо. Однако не подготовленный человек при решении этих вопросов «утонет» с головой. Для того чтобы облегчить понимание процесса оценки жилья, была написана данная статья.

Прежде чем приступить к денежной оценке квартиры, необходимо определиться с теми параметрами, которые идут на эту самую оценку.

  • Первое – расположение квартиры в городе. В городах различаются несколько типов районов по качеству жизни: спальный, центральный, либо же окраина города.
  • Второе – квадратные метры или площадь квартиры. Естественно, чем больше квадратных метров, тем дороже квартира. Стоимость квартиры обычно рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра * на их количество.
  • Третье – развитость инфраструктуры, этот критерий имеет косвенное отношение к типу района города, Развитость инфраструктуры – удаленность расположения таких объектов, как школы, больницы, детсады, автостоянки, станции метро и остановки.
  • Четвертое – тот ремонт, который сделан в квартире на момент ее продажи. Чем дороже облицовка и оснащение квартиры, тем она, соответственно, дороже. Так что имеет смысл делать капитальный ремонт перед продажей, вы его, скорее всего, окупите с лихвой.
  • Пятое – расположение квартиры относительно этажа, а также общая этажность дома. Если квартира будет приобретаться не под коммерческие нужды, то первый этаж будет стоить дешевле, нежели другие.

Зная все эти параметры и особенности, как же все-таки самостоятельно оценить квартиру?

Есть один, давно проверенный метод. Суть его очень проста, вы даете объявления в местные средства массовой информации, городской сайт и т.д., стоимость указываете примерную, посчитанную исходя из вышеперечисленных критериев. И следите за откликом покупателей, большое количество звонков – показатель того, что цена очень привлекательная и даже низкая. Следовательно, вы ее поднимаете на несколько пунктов (каждый определит насколько нужно). И опять следите за откликом. Этот процесс приценки достаточно долговременный, но зато вы сможете обойтись без помощи профессионалов. Также отличным вариантом, в паре с вышеназванным, будет поиск похожего предложения, ознакомление с ним, так вы сможете опять-таки, примерно оценить свою квартиру.

Если же вы не хотите тратить время, и не уверены в точности своих действий, советуем обратиться к специалистам. На сегодняшний день, на рынке недвижимости, работают большое количество профессиональных оценщиков жилья. Для того, чтобы воспользоваться их услугой, подготовьте документ – регистрация права на квартиру, либо те документы, на основе которых можно провести данную операцию, также необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) формы 11а.

При оценке квартиры, нужно различать два понятия, стоимость и цена. Вроде бы похожие определения, однако, есть некоторые отличия, которые необходимо знать при работе с оценщиками. И так, цена – сумма, которая отдается при проведении данной сделки. По российскому законодательству, данная сумма фиксируется в договоре купли-продажи (хотя иногда, чтобы частично обойти налоговую, сумма указывается не полностью). А стоимость, в этом контексте, обозначает реальную стоимость квартиры при идеальных условиях. При хороших стечениях обстоятельств и правильному расчету, цена не сильно варьируется относительно стоимости квартиры. Это надо четко для себя понимать, потому что при обращении к оценщику, вы лишь узнаете стоимость квартиры, но фактическая цена может отличаться. Естественно, решения разных оценщиков могут сильно отличаться друг от друга, но зато вы хотя бы примерно будете знать цену своей квартире.

При оценке рыночной стоимости квартиры, разные оценщики пользуются разными способами оценки. Давайте поговорим о них немного. Оценка квартиры – сложный процесс, на исход которого влияют совершенно разные по своей природе факторы.

В сфере оценок недвижимости, получили распространение три способа расчета: затратный, доходный и сравнительный.

  • Первый способ основывается на том, что стоимость рассчитывается согласно суммированию расходов, которые собственник потерпел при приобретении и ремонте данной недвижимости (стоимость стройматериалов, зарплаты подрядчиков, налоги, транспорт, время, все это учитывается при расчете данным методом). Также, помимо суммы расходов, оценщику предстоит вычислить размеры инфляции, амортизацию и т.д. и после отразить это все в своих расчетах.
  • Второй способ применяется для оценки недвижимости, которая будет использоваться лишь в коммерческих целях. Суть его проста, стоимость начисляется исходя из будущих выгод, которые может подчерпнуть для себя владелец. Отличный вариант при расчете недвижимости для магазинов и офисов. Так как он не касается темы продажи квартиры, мы его не будем рассматривать.
  • Третий способ самый простой и чаще всего применимый. Заключается он в том, что цена определяется путем сравнения подобных предложений. Он не очень точен, однако благодаря простоте, оценщик возьмет с вас не слишком большую сумму.

При контакте с оценщиком, вы можете поинтересоваться, каким методом будут сделаны расчеты. Если вас что-то не устроит, есть возможность выбрать метод, либо поменять оценщика, все делается исходя из ваших нужд.

Давайте затронем тему ипотечного кредитования, данный вид приобретения квартир очень популярен на сегодняшний день и в нем также встает необходимость оценить стоимость квартиры. Представим ситуацию, вы решили взять квартиру в ипотеку. Банк дал добро на участие в этой программе, условия вас устроили… Однако, не смотря на то что квартира будет приобретаться на деньги банка, знать ее стоимость в любом случае необходимо. Обычно банк имеет в своем штате оценщика, либо у него подписан договор с компанией-оценщиком. Но полностью доверять им не стоит, о честности ведения бизнеса в нашей стране, многие знают не понаслышке. Стоимость квартиры может разница, как упоминалось выше, в зависимости от способа расчета стоимости. Как понятно из процесса, вы – клиент банка и в его интересах сделать так, чтобы сумма за квартиру была как можно выше. Мы не говорим о том, что все банки мошенничают, но лучше все- таки перепроверить и отдать предпочтение тому банку, который позволяет клиентам выбирать оценочные фирмы, либо же предоставляет для оценки двух и более независимых оценщиков. Еще нужно уловить следующий момент, если по окончанию оценочных работ, стоимость квартиры вам не подойдет, работу оценщика в любом случае нужно будет оплатить. И уж в зависимости от метода расчета, она может сильно отличаться.

При ипотечном расчете стоимости квартиры, также необходимо знать ликвидационную стоимость недвижимости. Суть ее проста – сколько будет стоить квартира в случае экстренной продажи. Ликвидационная стоимость, обычно, ниже рыночной на 30 процентов.

Разобравшись со всеми понятиями, данными в этой статье, вы сможете обезопаситься от мошенников и самостоятельно рассчитать стоимость своей квартиры.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

alexxlab

*

*

Top