В последнее время очень актуальной является тема о новом порядке внесения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД) взносов на капитальный ремонт. К примеру, на сахалинском форуме Sakh.Com подобные темы создаются пользователями чуть ли не ежедневно. Собственники помещений в МКД не понимают, почему же они должны платить «какому-то непонятному Фонду». Многие просто уверены, что фонды для формирования капремонта являются ничем иным, как очередной финансовой пирамидой.

Кроме того, собственники крайне возмущены тем, что счета за капремонт им поступают как из некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области», так и от управляющей организации ООО «Управление городским хозяйством».

В средствах массовой информации, в том числе в областных и в местной газете «Долинская правда», неоднократно публиковалась информация по теме капитального ремонта с разъяснениями нового порядка формирования фонда капитального ремонта, порядка уплаты взносов на капремонт и по иным вопросам  в этой части. Разъяснения были даны представителями органов местного самоуправления, Госжилинспекцией и представителями НК «Фонд капитального ремонта». Но и после этого вопросов по капремонту у граждан осталось не меньше.

Со своей стороны мы решили тоже поучаствовать в обсуждении этой актуальной темы и выразить на этот счёт своё мнение.

Сразу хотим отметить, что тема эта весьма специализированная, не каждый читатель способен вытерпеть и прочесть всё до конца. Но это, как говориться, на любителя.

Кроме того, обращаем внимание на то, что всё нижеизложенное основано на нашем личном мнении и является исключительно нашей позицией. Тема эта абсолютно новая. По сути, нет никаких конкретных официальных разъяснений по всем спорным моментам, нет по ней и судебной практики, и уж тем более обобщённой. Поэтому вопрос о том, чья же позиция сейчас является абсолютно верной, считаем преждевременным.

Итак, пройдёмся по основным вопросам данной темы, которые больше всего поднимались на форумах собственниками жилья.

Что это за некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта»

и почему он присылает собственникам квитанции за капремонт?

Как и прежде, Жилищный кодекс РФ предусматривает обязанность собственников помещений в многоквартирном жилом доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (статьи 158  и 169 ЖК РФ).

Ранее плату за капитальный ремонт собственникам начисляли управляющие организации. В соответствии с внесенными в прошлом году изменениями в Жилищный кодекс РФ (статья 170 ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Таким образом, теперь существуют только лишь два способа формирования собственниками жилья фонда капитального (ФКР) – на специальном счёте или на счёте регионального оператора. Формирование ФКР на счёте управляющей организации действующим законодательством теперь не предусмотрено, а значит исключено. Отсутствие в статье 170 ЖК РФ такого способа формирования ФКР как на счёте управляющей организации, само по себе означает, что управляющие организации уже не вправе требовать от собственников уплаты взносов на капремонт.

Однако, если собственники примут решение о формировании ФКР на специальном счёте, они могут принять и решение о том, чтобы владельцем этого специального счёта была управляющая организация. Владельцами специального счёта ещё могут быть ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом.

В одной из предыдущих публикаций мы уже писали о том, что ещё в прошлом году собственники помещений в МКД обязаны были в течение четырех месяцев с момента официального опубликования утвержденной региональной программы капитального ремонта провести общие собрания для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта – или на счёте регионального оператора или на специальном счёте.

Если же в указанные сроки такое решение самими собственниками не было принято, то органы местного самоуправления также в установленные законом сроки обязаны были созвать общие собрания собственников помещений в МКД для решения этого вопроса.

В данном случае, в соответствии с требованиями части 7 статьи 170 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны были принять решения о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счёте регионального оператора. То есть, по сути, в результате неисполнения собственниками этой обязанности, решение о том, каким образом будет формироваться фонд капремонта, фактически предрешен  – ФКР в этом случае будет формироваться на счёте регионального оператора.

Как и следовало ожидать, в подавляющем большинстве случаев собственники и ОМСУ данной обязанности не исполнили, поэтому этот вопрос за них решили органы местного самоуправления и у собственников «автоматически» возникла обязанность платить за капремонт на счет регионального оператора.

В Сахалинской области обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникла у собственников помещений в МКД по истечении шести календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (часть 3 статьи 1-1 закона Сахалинской области от 15.07.2018 N 76-ЗО).

Программа эта была опубликована на официальном сайте губернатора и правительства Сахалинской области 29.04.2018 г. и в газете “Губернские ведомости”, N 88(4496), 21.05.2018 г. В региональную программу входят все многоквартирные дома, расположенные на территории Сахалинской области, за исключением домов, признанных в установленном правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, дома, физический износ которых превышает 70 %, дома, в которых менее трех квартир, а также в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту превышает стоимость, определенную постановлением правительства Сахалинской области от  30.05.2018 г. № 257. В случае, если дом в данную программу не вошел, взнос на капитальный ремонт собственники не оплачивают.

При этом следует отметить, что указанная региональная программа капремонта была «актуализирована» постановлением Правительства Сахалинской области от 01.12.2018 N 581 «О внесении изменений в региональную программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Сахалинской области, на 2014 – 2043 годы», утвержденную постановлением Правительства Сахалинской области от 28.04.2018 N 199. Поэтому за собственниками жилых помещений, чей МКД попал под эту «актуализацию», пока ещё сохраняется право выбора способа формирования ФКР  – на спецсчёте или на счёте регоператора. Однако им стоит поторопиться с выбором способа, поскольку воспользоваться таким правом они могут только до 1 апреля 2015 года (часть 3 статьи 1 закона Сахалинской области от 15.07.2018 N 76-ЗО).

Итак, региональным оператором в Сахалинской области является некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области». НК «Фонд капитального ремонта» создана постановлением Правительства Сахалинской области от 09.08.2018 N 440 во исполнение требований пункта 3 статьи 167 Жилищного кодекса РФ. Учредителем этой организации является субъект РФ – Сахалинская область. Теперь именно эта организация и обладает полномочиями по сбору взносов на капремонт, независимо от того, нравится ли это собственникам или не нравится.

Конечно, собственники в любое время вправе изменить способ формирования ФКР с ныне действующего (счёт регионального оператора) на иной, предусмотренный ЖК РФ (специальный счёт). Однако, тем кто хотел бы формировать ФКР на специальном счёте, гораздо лучше было бы принять такое решение в прошлом году. А вот теперь уже, в соответствии со статьей 173 ЖК РФ, такое решение собственников вступит в силу через два года, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации.

Платить или не платить взносы на капремонт в некоммерческую организацию «Фонд капитального ремонта»?

Как мы уже отметили в начале этой публикации, собственники возмущены такими нововведениями и не желают платить взносы на капремонт региональному оператору НК «Фонд капитального ремонта». Доводов, в обоснование отказа от уплаты взносов, со стороны собственников предостаточно. Это и то, что НК «Фонд капитального ремонта» является некоммерческой организацией, а не государственной или муниципальной. И то, что собственники не состоят в этом Фонде, не являются его членами. И ещё довольно много различных доводов против нового способа формирования ФКР.

Однако платить региональному оператору собственникам, чей МКД уже «попал» на такой способ формирования ФКР и которых не коснулась «актуализация» программы капремонта, собственники всё же должны с 1 ноября 2014 года. Во всяком случае, до тех пор, пока собственники не примут решение об изменении способа формирования ФКР (со счёта регоператора на специальный счёт). И, как было уже отмечено, собственники помещений МКД, которые попали в «актуализированную программу» в декабре в 2014 года, смогут ещё до 1 апреля 2015 года определиться со способом формирования ФКР – регоператору или спецсчёт.

Итак, по вопросам платить или не платить и о заключении договора с региональным оператором.

Некоторые собственники придерживаются мнения о том, что в случае неуплаты ими взносов на капремонт регоператору по выставленным им квитанциям, договор с регоператором не будет считаться заключенным и потому обязанности платить регоператору у собственников не возникает. Однако мы вынуждены огорчить тех собственников, которые уповают на такое мнение.

Заключение договора с региональным оператором является обязанностью собственников (статья 181 ЖК РФ «Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора», статья 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке»). И уж тем более не платить совсем за капремонт никак не получится, поскольку из положений ЖК РФ следует, что собственники помещений в МКД обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД (статьи 158, 169 ЖК РФ).

Не так давно  на сайте Sakhalin.Info опубликована статья под заголовком «45% сахалинцев оплатили квитанции за капитальный ремонт».

Как следует из указанной публикации, юрист НК «Фонд капитального ремонта» Александр Морозов сказал, что с первой квитанцией гражданам поступил и договор публичной оферты. И если в течение месяца гражданин не направил в фонд протокол разногласий или же оплатил квитанцию, то договор считается автоматически заключенным. В обоснование такой позиции А. Морозов сослался на положения части 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Как говориться, сколько юристов, столько и мнений. Но мы вынуждены несколько не согласиться с указанным комментарием А. Морозова, и объясним почему.

Частью 1 статьи 181 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность собственников помещений в МКД, фонд капитального ремонта, которого формируется на счете регионального оператора, по заключению с региональным оператором договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

Заключение указанного договора действительно осуществляется в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

Однако, в соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Это означает то, что получение собственником квитанции от Фонда является офертой и собственник должен направить Фонду извещение об акцепте  – согласится платить, и тогда договор будет считаться заключённым; заплатить по квитанции – тогда тоже договор будет считаться заключённым; направить извещение об акцепте на иных условиях – протокол разногласий к договору, т.е. несогласие собственника с какими-то условиями договора, и тогда, если регоператор отклонит протокол разногласий (в чём мы не сомневаемся), спор по условиям договора может быть передан на рассмотрение суда. Однако молчание и игнорирование собственником оферты в данном случае не может быть акцептом, и договор в таком случае не может считаться заключенным, как это утверждает А. Морозов. В этом случае будет иметь место факт уклонения собственника от заключения договора. И как раз именно для такого случая существует часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

То есть из этого следует, что если собственник после получения от Фонда квитанции на капремонт игнорирует её, то никакой договор с Фондом не заключен. Однако Фонд вправе обратиться в суд с иском о понуждении этого собственника к заключению договора. Нет сомнений в том, что именно так и будет, Фонд обязательно обратиться в суд и договор будет заключен. При этом с уклонявшегося собственника будет взыскана вся имеющаяся задолженность и проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования установленной Центральным банком РФ.

Аналогичная позиция выражена Минстроем России в письме от 07.07.2018 N 12315-АЧ/04.

Такая вот картина по вопросам платить или не платить Фонду, что будет, если не платить и что собственники могут изменить в этой ситуации. Ещё раз обращаем внимание читателей на то, что всё это является исключительно нашим мнением, которое может не совпадать  с мнением других лиц, в том числе и с мнением собственников, контролирующих органов и т.д. Но для тех, кто сомневается в том, что Фонд сможет взыскать задолженность по взносам на капремонт и проценты, вот ссылка на судебный акт. Практики пока ещё мало. Но хоть кое-что. А вот ещё один судебный акт, которым истцам отказано в иске к ФКР.

 «Двойные» квитанции – от управляющей организации и от Фонда

Бурю возмущений у собственников вызвало то, что они до настоящего времени получают «двойные» счета на оплату взносов на капремонт – от регионального оператора и от управляющей организации ООО «Управление городским хозяйством», которое у нас почему-то всегда «впереди планеты всей». Похоже, что на сахалинском форуме ещё никакую другую УК не обсуждают так часто, как УК ООО «УГХ». Того и гляди аббревиатура УГХ станет нарицательной.

Немало сообщений на форуме от жителей Долинска о том, что после введения нового порядка формирования фонда капитального ремонта и поступления квитанций от регионального оператора, им все равно продолжают поступать квитанции от ООО «УГХ», в которых по-прежнему присутствует графа «капитальный ремонт».

Некоторые жители Долинска сообщают, что они обращались к директору УК ООО «УГХ» Бубело А.Ю. с требованиями разъяснить, почему ООО «УГХ» продолжает выставлять счета за капремонт, если сейчас действует новый порядок оплаты этих взносов – региональному оператору. Однако, как сообщают пользователи форума, внятного и обоснованного ответа на вопрос они от Бубело А.Ю. так и не добились.

Не так давно в администрации МО ГО «Долинский» проводилось совещание по вопросам предстоящего лицензирования управляющих организаций. После совещания его участники обнаружили за дверями зала немало возмущённых жителей Долинска, которые требовали разъяснений относительно того, почему они получают квитанции на оплату капремонта и от УК и от Фонда. Представители органов местного самоуправления и контролирующих органов предпочли уйти от ответа и скрылись в «коридорах власти». Весь «огонь на себя» пришлось принять директору  ООО «УГХ» Бубело А.Ю.

Какие-никакие пояснения Бубело А.Ю. всё же жителям дал. По словам Бубело А.Ю. ООО «УГХ» продолжает выставлять счета за капремонт вполне обоснованно. Смысл его позиции вкратце сводится к тому, что по статье «капитальный ремонт» региональному оператору собственники должны платить за тот перечень работ, который утверждён региональной программой. А управляющей компании собственники должны платить за те работы, которые не указаны в перечне этой программы. Бубело А.Ю. сказал, что собственники на общем собрании смогут утвердить соответствующий и дополнительный перечень работ, которые будет выполнять УК, а не ФКР. О времени и месте проведения общих собраний  по данному вопросу собственников было обещано уведомить путём размещения объявления в газете «Долинская правда».

Непонятно, почему Бубело А.Ю. не учитывает того, что после вступления в силу изменений в ЖК РФ, он теперь предусматривает только лишь два способа накопления средств на капитальный ремонт (формирования фонда капитального ремонта), в числе которых нет способа формирования ФКР на счёте управляющей организации. В соответствии с частью 1 статьи 171 Жилищного кодекса РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, а не на основании счетов от управляющей организации.

Сейчас, в силу закона, на собственников возложена обязанность по уплате взносов на капремонт в размере, установленном правительством Сахалинской области. Именно на такую сумму и выставляются квитанции региональным оператором. Однако собственники вправе принять решение об увеличении размера взносов на формирование фонда капитального ремонта.

Согласно пункта 3 статьи 166 ЖК РФ, согласующемуся с нормами пункта 8.2 статьи 156 ЖК РФ, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счёт данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в МКД может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Порядок уплаты таких взносов определен положениями ст. 169 – 171 ЖК РФ и зависит от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта, а именно: или перечислением взносов на капитальный ремонт на специальный счёт или же, в случае выбора способа формирования фонда на капремонт на счёту регионального оператора – таким оператором.

Получается, что если даже собственниками и будет принято решение об установлении дополнительного взноса на капитальный ремонт, то ведь всё равно эти средства могут аккумулироваться в соответствии с выбранным ими способом формирования ФКР –  или на специальном счёте или на счёте регионального оператора, но никак не на счёте управляющей организации.

При этом следует иметь в виду, что понятие «капитальный ремонт» установлено жилищным законодательством и не может толковаться произвольно. Под это понятие законодательно закреплены конкретные виды работ в соответствии с их перечнем. Поэтому, в отношении тех видов работ, которые законодательно отнесены к капитальному ремонту, и может использоваться термин «капитальный ремонт».

Из этого следует, что как не крути, но взносы, обозначенные в решении собственников МКД и в квитанциях УК именно как «капитальный ремонт», сейчас уже никак не могут поступать на счёт УК, а только на специальный счёт или же, на счёт регионального оператора, в зависимости от выбора способа формирования ФКР.

Другое дело, если бы эти взносы имели целевое назначение не на «капитальный ремонт», а были бы предусмотрены на какие-то иные виды работ, которые к нему не отнесены законом, тогда можно было бы говорить о возможности получения таких платежей и УК. Однако это возможно только при условии принятия собственниками соответствующих решений. Но ведь собственники-то, на форуме рассуждают о том, что уже после введения законодателем нового порядка формирования ФКР с ноября прошлого года и до настоящего времени УГХ выставляет квитанции на «капитальный ремонт» без соответствующего решения ОСС.

Кроме того, очень многие собственники на форуме утверждают и о том, что в их МКД вообще никогда не принималось решений об оплате на счёт УК ООО «УГХ» взносов на капремонт.

Ещё декабре прошлого года в газете «Долинская правда» была опубликована информация о том, что в администрации МО ГО «Долинский» состоялось совещание  при мэре   В. В. Данилове  с  руководителями ЖКХ   и инициативной группой граждан по вопросу оплаты собственников многоквартирных домов  взносов на капитальный ремонт.   В публикации, размещенной в газете «Долинская правда» и на сайте администрации МО ГО «Долинский» сообщается, что на совещании выступил и заместитель Долинского городского прокурора К. Б. Белов, давший разъяснения о капитальном ремонте. Он подтвердил законность позиции, руководителей администрации. А позиция администрации МО ГО «Долинский», согласованная с прокуратурой и министерством энергетики и ЖКХ Сахалинской области, такова, что с 1 ноября взносы за капремонт на счёт управляющей компании являются не легитимными.

Получается, что ещё с декабря прошлого года органам местного самоуправления МО ГО “Долинский”, Министерству энергетики и ЖКХ Сахалинской области и Долинской городской прокуратуре было известно о том, что ООО «УГХ» продолжает выставлять счета за капремонт. Но если администрация, министерство и прокуратура об этом знали и считали, что это является незаконным, то почему же безотлагательно не были приняты меры реагирования, направленные на пресечение противозаконных действий и на привлечение виновных к ответственности?

Ну да ладно. Тут мы от них ответа всё равно не услышим, поэтому лучше мы этот вопрос адресуем прокурору Сахалинской области. А сейчас продолжим тему.

Как следует из информации, опубликованной на официальном сайте Государственной жилищной инспекции Сахалинской области, а затем и из опубликованного на Сахкоме «копипаста» этой информации, у специалистов ГЖИ по вопросу «двойного» начисления платы за капремонт имеется своя позиция, отличающаяся от позиции, которой придерживается администрация МО ГО «Долинский», прокуратура и министерство энергетики и ЖКХ, считающих нелегитимным взимание платы за капремонт управляющими компаниями. На сайте Госжилинспекции сообщается, что по жалобам жителей Долинска проводится проверка. Инспекция сообщает, что по  поступившим обращениям будет проведена проверка законности взимания платежей управляющей компанией.  В случае подтверждения неправомерности действий со стороны ООО «УГХ» (отсутствие  соответствующего решения собственников), материалы проверки будут направлены в прокуратуру. Кроме того Инспекция даёт и свои разъяснения по ситуации с «двойными счетами»:

До введения новых правил капремонта, в соответствии с Жилищным кодексом собственники  сами принимали решение о сборе средств на капитальный ремонт.  А значит, и отменить такое решение вправе только собственники. В тех  домах, где собственники решили копить на капремонт и  не приняли  решение об отмене  такого платежа,   будет приходить две квитанции: по одной жители решили платить сами, по другой их обязывает закон. В этом случае,  собственникам необходимо провести общее собрание, на котором решить, платить ли им дважды, или отменить  ранее принятое решение  оплаты за капитальный ремонт  в управляющую компанию.

Как мы уже отметили выше, понятие «капитальный ремонт», а также перечень работ, относящийся к капитальному ремонту, закреплены законодательно и не могут толковаться произвольно. Если назначение платежа в квитанции названо «капитальный ремонт», то куда именно сейчас собственники должны платить эти взносы, законодатель чётко определил. И среди возможных получателей этих исключительно целевых взносов управляющие организации не числятся точно.

Конечно, практики по этим вопросам пока нет, мнений может быть сколько угодно. Но лично нам представляется правильным именно такая позиция. Да и не совсем понятно, что имело в виду ГЖИ, когда разъясняло:

«будет приходить две квитанции: по одной жители решили платить сами (в УК), а по другой их обязывает закон (в Фонд капремонта)».

Что значит «по одной сами решили платить, а по второй обязывает закон»? А разве и раньше часть 1 статьи 158 ЖК РФ не возлагала на собственников обязанности по оплате капремонта, если её содержание много лет было таким «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт»? Получается, что независимо от того, что решение о внесении взносов на капремонт принимали собственники, принимали они его не потому, что сами решили и что им так захотелось, а потому что ЖК РФ содержал и тогда данную обязанность.

Не станем сейчас категорично утверждать относительно того, чьё же мнение – Администрации, прокуратуры, министерства энергетики и ЖКХ или же ГЖИ является правильным. Однако отметим, что аналогичная ситуация с «двойными счетами» за капремонт существует не только в Сахалинской области и обсуждается многими юристами и просто инициативными гражданами из других регионов. По мнению большинства из них,  даже в случае, если ранее собственники МКД  и принимали решение о внесении платы на капремонт на счёт УК, то после вступления в силу указанных выше изменений в Жилищный кодекс РФ и возникновения у собственников обязанности по внесению взносов на счёт регионального оператора, прежнее решение собственников (платить в УК) само по себе в силу закона утрачивает силу. Теперь, чтобы не платить взносы на капитальный ремонт на счёт УК, собственникам не нужно принимать какое-то дополнительное решение об отмене ранее принятого. Прежнее решение собственников по вопросу капремонта утрачивает своё действие в силу закона –  с вступлением нового порядка формирования ФКР. И уж вряд ли можно рассматривать прежние решения собственников о внесении платы за капитальный ремонт на счёт УК, принятые ими до вступления изменений в ЖК РФ, как решения о добровольной/дополнительной уплате таких дополнительных взносов. Эти решения о добровольном увеличении размера взносов (сверх установленного Правительством области минимального) могут быть приняты только после того, как вступили указанные изменения и установлен минимальный размер взносов.

Нам неизвестно о том, имеет ли аналогичная ситуация место в других управляющих организациях или же нет,  поскольку такой информации до нас не доводили и её нет на форуме. Как мы уже отметили, по этому вопросу у жителей Долинска очень много претензий именно к УК ООО «УГХ».

Кстати, при таких обстоятельствах, директор управляющей организации ООО «УГХ» мог бы и дать собственникам исчерпывающие пояснения по сложившейся ситуации через ту же газету «Долинская правда» или же путём опубликования на официальном сайте УК ООО «УГХ», если конечно этот сайт существует не для вида «чтобы был» и руководство УК имеет хоть какое то уважение, а не только потребительский интерес к собственникам.

Про общие собрания собственников помещений в многоквартирных жилых домах, инициированного КУМС МО ГО «Долинский»

Не так давно в газете «Долинская правда» было опубликовано информационное сообщение о том, что в офисе управляющей организации ООО «УГХ» по инициативе КУМС МО ГО «Долинский» будут проводиться общие собрания собственников помещений ряда МКД города Долинска. Уведомления об этом также были обнаружены собственниками и в почтовых ящиках в подъездах домов. В газете «Долинская правда» от 30 января 2015 г. размещено объявление КУМС о том, что запланированные собрания отменяются в виду изменения повестки дня. График проведения собраний в следующий раз будет размещен в следующем номере газеты «Долинская правда».

Собрание, конечно же, дело нужное, с этим не поспоришь. Но вот что толку от такого собрания, когда на самой начальной стадии уже сразу закладываются предпосылки для признания этого собрания незаконным и отмене принятых на нём решений? Ведь организовать и провести такое собрание дело не из лёгких. Поскольку имеет место пассивность со стороны собственников. Даже только поэтому стоит отнестись к вопросам о его организации и проведению весьма серьёзно. Иначе все затраченные усилия впоследствии могут превратиться в «мартышкин труд».

Жилищный кодекс РФ устанавливает конкретный порядок организации и проведения таких собраний. Так, в соответствии с частью 4 статьи 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

А во всех ли МКД собственники ранее на общих собраниях предусмотрели способы их уведомления о проведении последующих собраний, способы дающие право организатору не направлять уведомления заказными письмами и не вручать лично под роспись, а опубликовать в газете или просто сунуть уведомление в почтовый ящик? Это вряд ли. К примеру, лично я не помню, чтобы на прошлом общем собрании собственников нашего МКД принимались подобные решения. Судя по опросам собственников помещений некоторых других МКД, они тоже подобного решения не принимали.

Но если это так, то и собрания, которые пытался инициировать КУМС, не могли быть легитимными в виду нарушения установленного порядка организации его проведения. А это значит, что любой из собственников, который не будет с ним согласен, сможет его оспорить в суде  по формальным основаниям и все усилия организаторов собрания пойдут прахом.

Непонимание вызвало у горожан и некоторые моменты в части вопросов, вынесенных организатором на повестку дня.

К примеру, в повестку дня предстоящего собрания включен такой вопрос: «Выбор счёта некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области», как способа накопления обязательных ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД в размере 9,70 руб. за квадратный метр».

Если же такая повестка дня стояла в извещениях тех собственников,  МКД которых не были «актуализированы» в программе капремонта, то весьма странным представляется вынесением на повестку такого вопроса.

Мы уже отмечали, что в соответствии с частью 5 статьи 170 Жилищного кодекса РФ решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

В одной из прежних наших публикаций, да и уже в этой, мы отмечали, что органы местного самоуправления с 01 августа 2014 года обязаны были созвать общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято собственниками ранее. Если до 31 августа 2014 года решение о выборе способа формирования фонда  собственниками не принято и (или) выбранный ими способ не реализован, орган местного самоуправления теперь уже обязан принять решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счёте регионального оператора. Указанное решение должно было быть принято органом местного самоуправления в течение десяти дней с даты истечения четырехмесячного срока, установленного для собственников для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (c 01 сентября 2014 года по 10 сентября 2014 года), и направлено региональному оператору в течение пяти дней с даты принятия решения (с 11 сентября 2014 года по   15 сентября 2014 года) с приложением информации о собственниках помещений. Крайний срок для принятия ОМСУ решения о формировании фонда капитального ремонта в отношении домов, не попавших под «актуализацию» программы,  закончился в сентябре 2014 года.

Но может быть такая повестка дня была подготовлена и для МКД, которые попали под «актуализацию» программы капремонта? Может быть… Но тогда вновь возникает непонимание того, почему в таком случае организатор не позаботился о включении в повестку дня вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта? Ведь как раз именно у собственников помещения таких МКД ещё есть право до 1 апреля определиться со способом формирования фонда капитального ремонта. Но в таком случае и повестка дня должна быть соответствующей требованиям Жилищного кодекса РФ. К примеру, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Ведь в части 3 статьи 170 ЖК РФ указаны два возможных способа формирования ФКР, а не один, а значит есть и выбор.

Если же указанную в извещении повестку дня и рассматривать, как о выборе способа формирования ФКР, то получается, что она безальтернативная. Мало ли какой именно способ захотят выбрать собственники, а им инициатор в повестку суёт заранее именно регионального оператора, а не возможность выбора между спецсчётом и регоператором.

Ещё один вопрос, включенный в повестку дня собраний был такой: «Исключение платы по статье «капитальный ремонт» в размере 4,98 руб. за кв. метр из квитанции УК ООО «УГХ».

С учётом того, что чуть раньше мы уже отметили, что думаем на этот счёт, полагаем, что никакого дополнительного решения собственников об отмене прежнего решения по вопросу капремонта не надо. Хотя, если сильно хотят, то видимо можно и рассмотреть, исходя из отсутствия законодательно закрепленного запрета.

Лучше бы поставили на рассмотрение общего собрания собственников вопрос о судьбе денег, которые управляющая организация собрала с собственников до 1 ноября 2014 года. Ведь с ними что-то надо делать, а без решения общего собрания собственников этими целевыми денежными средствами, собранными ни на что иное, а именно на капитальный ремонт, управляющая организация не имеет право распорядиться по собственному усмотрению.

Однако запланированные КУМС собрания не состоялись, поэтому вряд ли мы уже узнаем, чем же руководствовался их организатор в ходе подготовки повестки дня. Теперь будем ожидать следующего номера газеты «Долинская правда», где обещано опубликовать новое уведомление о проведении общих собраний.

В завершении этой публикации мы хотим ещё раз отметить, что всё это является исключительно нашим субъективным мнением. Кто-то и вовсе скажет, что всё изложенное полный бред. Ну мы не видим в этом ничего страшного. Пусть наше мнение не совпадает с мнениями кого-то еще, в том числе и чиновников, пусть даже из контролирующих органов или еще откуда-то. Ведь на данный момент даже мнения прокуратуры, Министерства энергетики и ЖКХ Сахалинской области  и Госжилинспекции тоже расходятся. Да что там говорить, даже многие граждане, не соглашаясь с мнением суда, обжалуют его решение и зачастую оказываться правы.

По этим нововведениям в Жилищный кодекс РФ ещё не наработана практика и толком никаких официальных разъяснений нет. Видимо, всем нам придётся сталкиваться с подобными мнениями и даже с  противоположными разъяснениями на официальном уровне еще какое-то время.

Но практика не может формироваться сама по себе. Для этого необходимо участие и самих собственников в том числе. Так что на данный момент самый лучший способ выяснить истину – обратиться в суд с соответствующим заявлением.

К примеру, если вы считаете, что ваша управляющая организация выставляет вам счёт за капремонт, «дублирующий» счета регионального оператора, – предъявите иск к управляющей организации с требованиями о признании незаконным начисление платы за капитальный ремонт с ноября прошлого года и о возложении обязанности прекратить такие начисления.

Не надо ждать, пока чиновники разберутся во всех этих вопросах, когда вы сами можете заставить их изменить мнение.