Уже на протяжении нескольких лет подряд в МО ГО «Долинский» идет расселение граждан из ветхого и аварийного жилья в новостройки. Казалось бы, что жильцы ветхих домов, получив долгожданное новое жильё, должны радоваться. Однако, как мы убедились, есть граждане, которые не совсем довольны новым жильём. Основной причиной их недовольства является разногласие между гражданами и органами местного самоуправления в части размера общей площади и количества комнат предоставляемого им жилья. Некоторые граждане считают, что, если в составе их семьи много человек, то это обстоятельство должно быть учтено и им обязаны предоставить одну квартиру по действующей в муниципальном образовании норме предоставления или же и вовсе несколько квартир вместо одной. О том, что такая проблема существует, показала и недавняя встреча ВРИО губернатора с населением района, на которой граждане поднимали этот вопрос. После нашей публикации о результатах этой встречи, к нам в редакцию обратились граждане с просьбами помочь разобраться в вопросе, на какое же им жильё всё-таки можно рассчитывать при расселении. Прокомментировать данную ситуацию мы попросили юриста Дмитрия Александровича Леженина.

–  По роду своей профессиональной деятельности, мне часто приходится сталкиваться с этой ситуацией. Довольно многие граждане, обращающиеся ко мне за консультациями, задают такие вопросы, как «Почему нам дали на состав семьи из 5 – 7 человек такую же двухкомнатную или однокомнатную квартиру, как у нас и была?», «Почему нам дали вместо имевшейся у нас трёхкомнатной квартиры двухкомнатную или однокомнатную?», «Почему нам дали квартиру не в собственность, а по договору социального найма?» и другие подобные вопросы.

Нельзя сказать, что во всех случаях претензии граждан к органам местного самоуправления являются обоснованными. Однако зачастую граждане абсолютно правы и при их переселении действительно допускаются нарушения жилищного законодательства  и прав граждан.

Сразу стоит отметить, что обеспечение жилищных прав собственников несколько отличается от тех, кто проживает в квартире на условиях социального найма.

В случае признания подлежащим сносу многоквартирного дома, жилые помещения, в котором принадлежат гражданам на праве собственности, применяются положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ. А из статьи 32 Жилищного кодекса РФ, прежде всего, следует, что органы местного самоуправления обязаны произвести изъятие жилого помещения у собственника путём выкупа, а не предоставить взамен другую квартиру. При этом не исключается и возможность предоставления собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения. Такая возможность предусмотрена ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Однако это возможно только лишь в случае достижения соглашения об этом между собственником жилого помещения и органами местного самоуправления. И только при наличии такого соглашения собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, проживающих в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Законом Сахалинской области от 16.06.2005 N 41-ЗО была утверждена областная Целевая программа «Переселение граждан, проживающих в Сахалинской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2005 – 2015 годах».

На основании указанного выше закона N 41-ЗО постановлением мэра МО ГО «Долинский» от 02.09.2018 г. № 63-п утверждена муниципальная целевая программа «Переселение граждан, проживающих в муниципальном образовании городской округ «Долинский», из ветхого и аварийного жилищного фонда в 2013-2015 годах».

Порядок переселения граждан в рамках указанной муниципальной целевой Программы установлен постановлением администрации муниципального образования городской округ «Долинский» от 11.06.2018 N 714-па, которым было издано Положение «Об обеспечении жилищных прав граждан-собственников жилых помещений и граждан-нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда при переселении и освобождении жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащих сносу, в муниципальном образовании городской округ «Долинский».

Из части 8 ст. 32 ЖК РФ и раздела IV указанного выше Положения «Об обеспечении жилищных прав граждан…» следует, что в случае достижения согласия с собственником жилого помещения о предоставлении взамен освобождаемого жилого помещения другого жилого помещения, равнозначного ранее занимаемому, ему предоставляется жилое помещение из муниципального жилого фонда равнозначное ранее занимаемому.

– Из ваших разъяснений ясно, что собственники могут рассчитывать на предоставление другого помещения только в случае, если на это будут согласны обе стороны – собственник и органы местного самоуправления. Это понятно. Но собственников интересует ещё и то, на какую именно квартиру, они имеют право в данном случае рассчитывать. Должны ли органы местного самоуправления предоставить им квартиру в собственность или же на условиях социального найма?

 – Из разъяснений, изложенных в абзаце 4 подп. “и” п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, также следует, что по смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться именно на праве собственности. Как правило, собственникам предоставляются жилые помещения взамен признанных непригодными на праве собственности по договору мены жилых помещений.

Вместе с тем, как следует из указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, не исключена возможность предоставления собственнику другого жилого помещения, взамен изымаемого не на праве собственности, а по договору социального найма. При этом, как следует из указанного Постановления,  для предоставления жилого помещения не на праве собственности, а на иных правовых основаниях, в том числе на условиях социального найма, обязательным условием является согласие собственника с такими условиями.

Соответственно, только тогда, когда между собственником и органами местного самоуправления достигнуто соглашение о предоставлении собственнику другого жилого помещения, ему будет предоставлено другое жилое помещение. На каком праве собственнику будет предоставлено это жилое помещение – в собственность или же на условиях социального найма, также зависит от выбора самого собственника. По общему правилу собственнику должно быть предоставлено помещение взамен непригодного именно на праве собственности. Но по просьбе собственника может быть предоставлено и на условиях социального найма.

– Как со стороны собственников, так и от нанимателей жилых помещений много вопросов о том, на какое именно они могут рассчитывать жильё, взамен признанного непригодным, в части площади и количества комнат? Что подразумевается под «равнозначным» жилым помещением  и могут ли они рассчитывать на несколько квартир, если их семья состоит, к примеру, из 5 – 8 человек?

–  Под равнозначным жилым помещением, как в случае с собственниками, так и с нанимателями, прежде всего подразумевается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. То есть, если освобождаемое жилое помещение было, к примеру, 50 кв.м. и состояло из двух комнат, то взамен органы местного самоуправления обязаны предоставить именно такое же жилое помещение. А если вдруг у органов местного самоуправления не имеется возможности предоставить жилое помещение именно 50 кв.м., то в данном случае должны предоставить не менее 50 кв.м., то есть больше по площади, но не меньше по количеству комнат. Кроме того, предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Однако, в случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта этого же субъекта Российской Федерации.

Такие обстоятельства, как то, что в составе членов семьи нанимателя много человек и что все они состоят на учёте в качестве граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, разнополость и др., при предоставлении жилого помещения в связи с признанием непригодным по указанным выше Программам, не имеют правого значения  и не учитываются.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”, при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 – 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57 (общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления), статье 58 (при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия) Жилищного кодекса Российской Федерации), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними с одновременным улучшением жилищных условий только лишь с точки зрения безопасности. И при расселении из аварийного жилья граждане могут рассчитывать только лишь на равнозначное жильё (по общей площади и количеству комнат), независимо от количественного состава семьи.

– Как быть тем гражданам, которым вместо положенных двухкомнатной или трёхкомнатной квартир, органами местного самоуправления были предоставлены квартиры с меньшим количеством комнат?

– Им следует обращаться в суд  с соответствующими исками. Если речь идёт о нанимателях – с иском об оспаривании решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма, а также о возложении на Администрацию обязанности предоставить равнозначное жилое помещение. Если речь идёт о собственниках, то необходимо оспаривать, к примеру, тот же договор мены, если на основании него было предоставлено новое жильё. Но, так или иначе, нельзя сейчас дать «универсального рецепта», который может быть использован абсолютно всеми. Каждый случай требует его изучения и индивидуального подхода. Поэтому, если кто-то из собственников или нанимателей считает, что при переселении были нарушены его законные интересы, то ему следует обращаться к юристам за консультацией.